范娟娟

綜合體項目規(guī)劃與房產(chǎn)測繪的面積差異及分攤原則探析以鎮(zhèn)江吾悅廣場項目為例

范娟娟

近年來，隨著人們對人居環(huán)境和生活舒適度的要求不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了各色各樣的建筑形式，城市綜合體就是其中的主要代表。城市綜合體即為集中，零售商鋪、住宅、寫字樓、酒店及休閑娛樂等多種商業(yè)功能的綜合建筑物。本文以鎮(zhèn)江吾悅廣場為例，詳細分析該建筑規(guī)劃與房產(chǎn)測繪的面積差異，同時就房產(chǎn)測繪過程中的面積測繪及分攤細則做詳細分析。

一、規(guī)劃至測繪階段面積統(tǒng)計差異要點

1.江蘇省（鎮(zhèn)江）規(guī)劃與房產(chǎn)測繪面積執(zhí)行標準

鎮(zhèn)江吾悅廣場規(guī)劃設計階段執(zhí)行標準包含：《鎮(zhèn)江市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理導則》、《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB／T50353—2013）、《鎮(zhèn)江市建設項目建筑面積計算規(guī)定補充規(guī)定 》；房產(chǎn)測繪階段執(zhí)行標準為《江蘇省房屋面積測算技術規(guī)程》。

2.規(guī)劃與房產(chǎn)測繪面積計算執(zhí)行標準的差異

規(guī)劃與房產(chǎn)測繪規(guī)范條文存在較多不一致，對比示例如下：

3.規(guī)劃與房產(chǎn)測繪對容積率的執(zhí)行標準差異

鎮(zhèn)江地區(qū)容積率執(zhí)行《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T50353—2005）和住建部《建設用地容積率管理辦法》（建規(guī)〔2012〕22號）規(guī)定，同時結合鎮(zhèn)江市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理導則的規(guī)定，其中規(guī)劃與房產(chǎn)測繪對容積率的執(zhí)行標準存在較大差異。

（1）關于層高超5.1m面積折算差異分析

規(guī)劃計算原則要求，辦公用房、底層普通商業(yè)用房建筑層高大于5.1米，計算容積率指標時，該層建筑面積按1.5倍系數(shù)計算。規(guī)劃階段層高超出5.1m時在規(guī)劃計容上按照1.5倍計算面積，但房產(chǎn)測繪規(guī)范中沒有層高超5.1m需折算面積的規(guī)定，造成房產(chǎn)測繪面積的損失。 以鎮(zhèn)江項目為例，此差異導致房產(chǎn)測繪的首層銷售商鋪面積減少約400m2，造成預估的貨值損失。 最終設計采取措施，將室內(nèi)地坪抬高，保證計容面積同測繪面積一致。

（2）“騎樓”的面積統(tǒng)計差異

鎮(zhèn)江項目首層設計部分騎樓，規(guī)劃按一半面積計算，但房產(chǎn)測繪不計算面積，導致870m2的銷售貨值損失；解決方式為公司財務測算此部分面積需單獨備注，以不計容統(tǒng)計，但由于報規(guī)此部分為計容面積，實際仍未解決貨值損失的問題，因此為規(guī)避銷售面積損失造成的財務損失，建筑設計商鋪鋪位線齊平二層連廊外邊線，即不設置騎樓，以保證規(guī)劃面積與測繪面積一致。

（3）室外商業(yè)街頂層雨棚計算差異

鎮(zhèn)江項目室外商業(yè)街頂層雨棚土建外挑2.1米，規(guī)劃階段按照一半面積計算；房產(chǎn)測繪階段頂層雨棚不算面積；此項面積偏差達到1210m2，造成銷售貨值的極大損失，影響到整個項目的財務平衡；后通過與鎮(zhèn)江測繪中心的對接溝通，做到土建全覆蓋雨棚，規(guī)劃與房產(chǎn)測繪均按照1/2統(tǒng)計面積。

二、房產(chǎn)測繪面積分攤細則分析

綜合體項目通常持有商業(yè)與銷售商業(yè)聯(lián)系緊密，甚至存在于一棟建筑中，無法簡單的進行物理拆分，這就造成房產(chǎn)測繪面積統(tǒng)計時，按照不同的分攤形式，銷售商業(yè)至持有商業(yè)公共部位分攤原則不同，銷售商業(yè)得鋪率及面積不同，最終造成銷售商業(yè)的貨值不同。由于銷售商業(yè)套內(nèi)面積已確定，實際使用面積不變，如公攤增加，得鋪率降低，最終房產(chǎn)測繪面積增加；公攤減少，得鋪率增大，最終房產(chǎn)測繪的產(chǎn)證面積減少。

鎮(zhèn)江項目有四種測繪分攤方式，具體比較如下：

a.公攤面積全給持有商業(yè)，銷售商業(yè)僅有外墻公攤；

b.沿銷售商業(yè)通往持有商業(yè)的樓梯間及前室按照銷售商業(yè)與持有商業(yè)面積比例分攤；

c. 一環(huán)商鋪同自持商業(yè)共同分攤所有公攤，認定為一棟建筑，所有樓梯間及前室公共部位按照銷售商業(yè)與持有商業(yè)的面積比分攤（如下圖所示，其中外圍紅色填充為銷售商業(yè)，其他顏色填充為持有商業(yè)）；

d.中庭連廊北側(cè)所有商鋪及樓梯間、前室作為一個商鋪，北側(cè)的公共部位面積及后期走道作為套內(nèi)面積，不參與公攤（如下圖所示，顏色填充部位認定為套內(nèi)面積，其余未填充部位為此方案的共同分攤面積）；

以上四種方式，經(jīng)過測算，d方式既能有效保證銷售商業(yè)的貨值，同時也滿足了銷售商業(yè)與持有商業(yè)得鋪率的合理性。

三、結語

綜上所述，文章以鎮(zhèn)江吾悅廣場為例，詳細分析該建筑規(guī)劃與房產(chǎn)測繪的面積差異及解決辦法，同時在房產(chǎn)測繪階段，參照分攤細則確定一個公平的、合理的分攤計算方法，既能有效確保房產(chǎn)面積符合建設單位規(guī)劃階段的財務決算面積，同時也保障業(yè)主的利益不受損害。

（作者單位：新城控股集團股份有限公司上海第一分公司）