范娟娟

綜合體項(xiàng)目規(guī)劃與房產(chǎn)測繪的面積差異及分?jǐn)傇瓌t探析以鎮(zhèn)江吾悅廣場項(xiàng)目為例

范娟娟

近年來，隨著人們對(duì)人居環(huán)境和生活舒適度的要求不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了各色各樣的建筑形式，城市綜合體就是其中的主要代表。城市綜合體即為集中，零售商鋪、住宅、寫字樓、酒店及休閑娛樂等多種商業(yè)功能的綜合建筑物。本文以鎮(zhèn)江吾悅廣場為例，詳細(xì)分析該建筑規(guī)劃與房產(chǎn)測繪的面積差異，同時(shí)就房產(chǎn)測繪過程中的面積測繪及分?jǐn)偧?xì)則做詳細(xì)分析。

一、規(guī)劃至測繪階段面積統(tǒng)計(jì)差異要點(diǎn)

1.江蘇省（鎮(zhèn)江）規(guī)劃與房產(chǎn)測繪面積執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)

鎮(zhèn)江吾悅廣場規(guī)劃設(shè)計(jì)階段執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)包含：《鎮(zhèn)江市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理導(dǎo)則》、《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（GB／T50353—2013）、《鎮(zhèn)江市建設(shè)項(xiàng)目建筑面積計(jì)算規(guī)定補(bǔ)充規(guī)定 》；房產(chǎn)測繪階段執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)為《江蘇省房屋面積測算技術(shù)規(guī)程》。

2.規(guī)劃與房產(chǎn)測繪面積計(jì)算執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的差異

規(guī)劃與房產(chǎn)測繪規(guī)范條文存在較多不一致，對(duì)比示例如下：

3.規(guī)劃與房產(chǎn)測繪對(duì)容積率的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)差異

鎮(zhèn)江地區(qū)容積率執(zhí)行《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（GB/T50353—2005）和住建部《建設(shè)用地容積率管理辦法》（建規(guī)〔2012〕22號(hào)）規(guī)定，同時(shí)結(jié)合鎮(zhèn)江市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理導(dǎo)則的規(guī)定，其中規(guī)劃與房產(chǎn)測繪對(duì)容積率的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)存在較大差異。

（1）關(guān)于層高超5.1m面積折算差異分析

規(guī)劃計(jì)算原則要求，辦公用房、底層普通商業(yè)用房建筑層高大于5.1米，計(jì)算容積率指標(biāo)時(shí)，該層建筑面積按1.5倍系數(shù)計(jì)算。規(guī)劃階段層高超出5.1m時(shí)在規(guī)劃計(jì)容上按照1.5倍計(jì)算面積，但房產(chǎn)測繪規(guī)范中沒有層高超5.1m需折算面積的規(guī)定，造成房產(chǎn)測繪面積的損失。 以鎮(zhèn)江項(xiàng)目為例，此差異導(dǎo)致房產(chǎn)測繪的首層銷售商鋪面積減少約400m2，造成預(yù)估的貨值損失。 最終設(shè)計(jì)采取措施，將室內(nèi)地坪抬高，保證計(jì)容面積同測繪面積一致。

（2）“騎樓”的面積統(tǒng)計(jì)差異

鎮(zhèn)江項(xiàng)目首層設(shè)計(jì)部分騎樓，規(guī)劃按一半面積計(jì)算，但房產(chǎn)測繪不計(jì)算面積，導(dǎo)致870m2的銷售貨值損失；解決方式為公司財(cái)務(wù)測算此部分面積需單獨(dú)備注，以不計(jì)容統(tǒng)計(jì)，但由于報(bào)規(guī)此部分為計(jì)容面積，實(shí)際仍未解決貨值損失的問題，因此為規(guī)避銷售面積損失造成的財(cái)務(wù)損失，建筑設(shè)計(jì)商鋪鋪位線齊平二層連廊外邊線，即不設(shè)置騎樓，以保證規(guī)劃面積與測繪面積一致。

（3）室外商業(yè)街頂層雨棚計(jì)算差異

鎮(zhèn)江項(xiàng)目室外商業(yè)街頂層雨棚土建外挑2.1米，規(guī)劃階段按照一半面積計(jì)算；房產(chǎn)測繪階段頂層雨棚不算面積；此項(xiàng)面積偏差達(dá)到1210m2，造成銷售貨值的極大損失，影響到整個(gè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)平衡；后通過與鎮(zhèn)江測繪中心的對(duì)接溝通，做到土建全覆蓋雨棚，規(guī)劃與房產(chǎn)測繪均按照1/2統(tǒng)計(jì)面積。

二、房產(chǎn)測繪面積分?jǐn)偧?xì)則分析

綜合體項(xiàng)目通常持有商業(yè)與銷售商業(yè)聯(lián)系緊密，甚至存在于一棟建筑中，無法簡單的進(jìn)行物理拆分，這就造成房產(chǎn)測繪面積統(tǒng)計(jì)時(shí)，按照不同的分?jǐn)傂问?，銷售商業(yè)至持有商業(yè)公共部位分?jǐn)傇瓌t不同，銷售商業(yè)得鋪率及面積不同，最終造成銷售商業(yè)的貨值不同。由于銷售商業(yè)套內(nèi)面積已確定，實(shí)際使用面積不變，如公攤增加，得鋪率降低，最終房產(chǎn)測繪面積增加；公攤減少，得鋪率增大，最終房產(chǎn)測繪的產(chǎn)證面積減少。

鎮(zhèn)江項(xiàng)目有四種測繪分?jǐn)偡绞剑唧w比較如下：

a.公攤面積全給持有商業(yè)，銷售商業(yè)僅有外墻公攤；

b.沿銷售商業(yè)通往持有商業(yè)的樓梯間及前室按照銷售商業(yè)與持有商業(yè)面積比例分?jǐn)偅?/p>

c. 一環(huán)商鋪同自持商業(yè)共同分?jǐn)偹泄珨?，認(rèn)定為一棟建筑，所有樓梯間及前室公共部位按照銷售商業(yè)與持有商業(yè)的面積比分?jǐn)偅ㄈ缦聢D所示，其中外圍紅色填充為銷售商業(yè)，其他顏色填充為持有商業(yè)）；

d.中庭連廊北側(cè)所有商鋪及樓梯間、前室作為一個(gè)商鋪，北側(cè)的公共部位面積及后期走道作為套內(nèi)面積，不參與公攤（如下圖所示，顏色填充部位認(rèn)定為套內(nèi)面積，其余未填充部位為此方案的共同分?jǐn)偯娣e）；

以上四種方式，經(jīng)過測算，d方式既能有效保證銷售商業(yè)的貨值，同時(shí)也滿足了銷售商業(yè)與持有商業(yè)得鋪率的合理性。

三、結(jié)語

綜上所述，文章以鎮(zhèn)江吾悅廣場為例，詳細(xì)分析該建筑規(guī)劃與房產(chǎn)測繪的面積差異及解決辦法，同時(shí)在房產(chǎn)測繪階段，參照分?jǐn)偧?xì)則確定一個(gè)公平的、合理的分?jǐn)傆?jì)算方法，既能有效確保房產(chǎn)面積符合建設(shè)單位規(guī)劃階段的財(cái)務(wù)決算面積，同時(shí)也保障業(yè)主的利益不受損害。

（作者單位：新城控股集團(tuán)股份有限公司上海第一分公司）