■ 李勝男/張建軍/陳靜

（1.唐山市地產(chǎn)評估咨詢中心，河北 唐山 063000；2.中國地質(zhì)大學（北京）土地科學技術(shù)學院，北京 100083）

圍海造地工業(yè)區(qū)基準地價評估思路與方法探析

■ 李勝男1/張建軍2/陳靜1

（1.唐山市地產(chǎn)評估咨詢中心，河北 唐山 063000；2.中國地質(zhì)大學（北京）土地科學技術(shù)學院，北京 100083）

圍海造地是沿海城市開發(fā)利用海洋、拓展海岸帶發(fā)展空間的重要手段。作為一種有效的用地補充類型，圍海造地形成的土地在開發(fā)利用及評估方面有其自身的特點。文章在簡要分析圍海造地利用特點基礎(chǔ)上，分析了圍海造地工業(yè)區(qū)土地市場運行階段，提出圍海造地工業(yè)區(qū)地價評估的設(shè)計思路，對造地成本進行分攤，以體現(xiàn)不同用地類型的收益情況，并將圍海造地工業(yè)區(qū)地價評估的方法應(yīng)用于曹妃甸工業(yè)區(qū)土地級別評定與基準地價評估。

圍海造地；工業(yè)區(qū)；地價評估；基準地價；評估方法；造地成本

0 引言

20世紀80年代，我國沿海地區(qū)圍海造地形成熱潮。圍海造地擴大了社會生存空間，緩解了人地矛盾，并為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展創(chuàng)造有利的區(qū)位條件，帶來了客觀的社會和經(jīng)濟效益[1，2]。而優(yōu)化配置資源，節(jié)約集約用地，完善土地市場機制，提高土地資產(chǎn)價值，是當前實施土地精細化管理的重要環(huán)節(jié)，也是土地參與國家宏觀調(diào)控、建設(shè)節(jié)約型社會、有效保障社會經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的重要措施之一。要想最大限度地發(fā)揮圍海造地資源在土地市場中的作用，實現(xiàn)社會經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展，制定精準且符合實際的基準價格是非常必要的。

圍海造地工業(yè)區(qū)因其特有的地質(zhì)條件以及土地市場運行環(huán)境，在開發(fā)利用及評估方面有其自身的特點，國內(nèi)鮮有研究案例。本文對圍海造地工業(yè)區(qū)基準地價評估進行初探，提供土地出讓基礎(chǔ)地價，有助于工業(yè)區(qū)土地市場的良好運行，保障圍海造地工程的科學管理與應(yīng)用，促進圍填海工業(yè)區(qū)的有序發(fā)展。

1 圍海造地開發(fā)利用特點

圍海造地是圍繞海岸、海島、海涂、海埂等物體進行圍欄，利用海床和底土的地基進行人工填充，進而形成土地的過程[3]。圍海造地是人類對海洋實施開發(fā)利用的一項重要舉措，同時也是人類將生存發(fā)展空間延伸到海洋的重要途徑，具有較高的社會和經(jīng)濟效益[4，5]。作為一種有效的補充用地類型，圍海造地在開發(fā)利用中有其自身的特殊性。

首先，應(yīng)注重資源和環(huán)境保護。圍海造地在為人類拓展生存空間的同時，由于人類不合理的利用及無序管理，帶來了許多負面效應(yīng)，因此，在利用圍海造地資源時，要依據(jù)區(qū)位特征，加強環(huán)境保護，以循環(huán)經(jīng)濟發(fā)展理念為指導，從而實現(xiàn)城市海岸帶的可持續(xù)開發(fā)與利用。

其次，綜合確定造地成本。圍填海是人類開發(fā)利用海洋資源形成陸地的創(chuàng)舉，不同地質(zhì)條件所采取的工程技術(shù)手段不同，從而導致造地成本的差異，而造地成本又是圍填海用地開發(fā)費用中重要的一項內(nèi)容，其數(shù)額必須依據(jù)綜合工程地質(zhì)條件確定。

再次，開發(fā)利用類型相對單一。隨著工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的不斷推進，人類以拓展生存空間、緩解建設(shè)用地緊張為動機進行圍海造地，使得圍填海土地利用類型相對單一，以工業(yè)和城鎮(zhèn)建設(shè)用地類型為主。

最后，應(yīng)結(jié)合區(qū)域優(yōu)勢，促進經(jīng)濟發(fā)展。在對圍海造地開發(fā)利用過程中要兼顧陸地與近海的雙重功能特點，結(jié)合區(qū)位優(yōu)勢，充分發(fā)揮港口碼頭的主導地位，與之關(guān)聯(lián)的行業(yè)也要適當發(fā)展。

2 圍海造地工業(yè)區(qū)地價評估的思路及方法

2.1 評估思路

2.1.1 圍海造地工業(yè)區(qū)地價評估要點

圍海造地地價評估不同于一般的地價評估，可借鑒的案例較少；與傳統(tǒng)用地地價評估相比，其基準地價評估存在特殊性，特別是在建設(shè)初期，除了常規(guī)的要點之外，還需要重點考慮以下兩個評估要點。

(1)土地成本的核算。圍海造地工程需要采用一定的技術(shù)手段對海洋資源進行吹填，由于沙質(zhì)及海灘等條件的不同，不同地段的吹沙造地技術(shù)不同，導致不同區(qū)域造地成本的差異，致使造地成本成為圍海造地工業(yè)區(qū)一項特殊的土地開發(fā)費用。因此，如何合理分配造地成本，是核算不同用地類型土地成本、解決土地出讓價格不均衡問題的關(guān)鍵。

(2)地價評估方法的選擇。通常地價評估是根據(jù)樣點資料，采用模型法進行測算。而圍海造地工業(yè)區(qū)建設(shè)初期，土地市場發(fā)育不健全，交易資料甚少，沒有足夠的樣點資料，無法應(yīng)用土地收益或市場交易數(shù)據(jù)進行測算。因此，需要根據(jù)圍填海的現(xiàn)實情況，結(jié)合行業(yè)發(fā)展優(yōu)勢，綜合確定用地類型，針對性地選擇評估方法，確定各方法的合理權(quán)重。

2.1.2 圍海造地工業(yè)區(qū)土地市場發(fā)育階段

目前，國內(nèi)外關(guān)于圍海造地的研究集中于工藝技術(shù)、維護管理[6-8]，而對其土地市場發(fā)育的研究微乎其微。本文結(jié)合城市發(fā)展規(guī)律，將圍海造地土地市場發(fā)育階段劃分為三個，即起步階段、發(fā)育階段和完善階段，并對圍海造地工業(yè)區(qū)建設(shè)初期進行基準地價評估的思路設(shè)計。表1列出了圍海造地工業(yè)區(qū)土地市場發(fā)育特點。

表1 圍海造地工業(yè)區(qū)土地市場發(fā)育特點

2.1.3 圍海造地工業(yè)區(qū)地價評估思路

本文在一般城鎮(zhèn)地價評估技術(shù)路徑基礎(chǔ)上，著重解決圍海造地工業(yè)區(qū)建設(shè)初期地價評估的瓶頸問題，就地價測算及方法選擇等方面進行重點探索、研究。結(jié)合圍海造地工業(yè)區(qū)地價評估難點、要點，及一般城鎮(zhèn)地價評估的技術(shù)途徑[9，10]，提出圍海造地工業(yè)區(qū)地價評估的技術(shù)路徑，如圖1所示。

2.2 評估方法

圖1 圍海造地工業(yè)區(qū)土地定級與基準地價評估技術(shù)路線

2.2.1 地價測算方法選擇

圍填海工業(yè)區(qū)土地市場起步階段，無需建立基準地價；而市場完善階段，樣點資料齊全，市場收益客觀合理，與一般的地價評估方法選擇基本一致，故本文重點介紹圍填海工業(yè)區(qū)建設(shè)初期地價評估方法的選擇、優(yōu)缺點及其適用范圍，并采用多種估價方法綜合測算地價。

圍海造地工業(yè)區(qū)建設(shè)初期，大多為新開發(fā)土地，樣點少，但也有預期收益，可選用《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》中的成本逼近法、假設(shè)開發(fā)法、樣點均值法等傳統(tǒng)地價評估方法進行評估；同時，結(jié)合圍海造地工業(yè)區(qū)建設(shè)初期發(fā)展狀況和資料獲得的情況，本文另選區(qū)域比較法和成熟度修正法作為測算方法。表2為圍海造地工業(yè)區(qū)建設(shè)初期地價評估方法匯總。

表2 圍海造地工業(yè)區(qū)建設(shè)初期地價評估方法匯總

區(qū)域比較法是利用圍填海區(qū)域相近的城鎮(zhèn)已形成較完善的基準地價體系的特點，根據(jù)各城鎮(zhèn)的經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿?、城?zhèn)定位、區(qū)域條件、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施狀況等因素，進行比較測算；成熟度修正法是在比較法基礎(chǔ)上派生出來的一種方法，其基本思路是，利用比較對象之間存在的交通條件、基礎(chǔ)設(shè)條件等方面成熟度的差異，進行成熟度修正，該方法主要適用于工業(yè)用地和港口碼頭用地評估，通過考慮規(guī)劃年限及已完成開發(fā)建設(shè)的區(qū)域，對評估區(qū)域進行修正。

2.2.2 分攤造地成本

運用成本逼近法測算地價時，工業(yè)區(qū)建設(shè)初期需要考慮不同區(qū)域的造地成本差異。本文采用分攤造地成本方法，即在保障圍填海區(qū)域土地出讓地價總和不低于土地成本的前提下，結(jié)合各類用地的收益、所占面積等因素，綜合確定造地成本分攤比例，保障出讓價格均衡。

本文參照阿蘭索地租模型和城市用地空間配置理論，通過分析造地成本與行業(yè)支付能力之間的關(guān)系，指導并確定造地成本分攤比例。將造地成本與行業(yè)支付能力相聯(lián)系，使得支付能力高的行業(yè)承擔較多的造地成本，以期達到招商引資、促進各行業(yè)共同發(fā)展的目的。

圖2為造地成本分攤曲線，其中a、b、c、d曲線分別表示商業(yè)、港口碼頭、居住、工業(yè)行業(yè)所能承擔的造地成本與其支付能力之間的關(guān)系曲線。工業(yè)和居住行業(yè)曲線的交點對應(yīng)的行業(yè)支付能力為A，分攤的造地成本為A1。由于競爭和收益問題的存在，當行業(yè)支付能力低于A時，工業(yè)行業(yè)所能承擔的造地成本高于居住行業(yè)；當行業(yè)支付能力高于A時，工業(yè)行業(yè)所能承擔的造地成本低于居住行業(yè)，所以工業(yè)的最大支付能力為A，對應(yīng)的最大造地成本分攤量為A1，所能承擔的造地成本范圍為O～A1；相應(yīng)地，居住行業(yè)承擔的范圍為A1～B1，港口碼頭行業(yè)承擔的范圍為B1～C1，商業(yè)行業(yè)承擔的造地成本范圍為C1～D1。

依據(jù)前述造地成本分攤理論可知，量化行業(yè)支付能力，是求取造地成本的關(guān)鍵所在。本文用各行業(yè)前三年的收益情況，對行業(yè)支付能力進行量化，確定商業(yè)、居住、工業(yè)和港口碼頭用地的成本分攤比例m1∶m2∶m3∶m4，并采用如下模型求取各用途用地分攤造地成本：

設(shè)ai(i=1，2，3，4)表示各用途用地分攤的單位造地成本，bi(i=1，2，3，4)表示相應(yīng)用地類型的面積。其中 ai=k·mi，總的造地成本C滿足恒等式：C=∑4i=1ai·bi。

圖2 造地成本分攤曲線

3 案例研究

曹妃甸工業(yè)區(qū)是典型的圍海造地區(qū)域，在進行基準地價評估時，存在著前述圍海造地地價評估的諸多難點；同時，工業(yè)區(qū)以發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟為主，按照多元的功能規(guī)劃和建設(shè)運行機制將其分為五大產(chǎn)業(yè)基地，不同行業(yè)的造地成本、用地需求以及用地模式差異較大?，F(xiàn)應(yīng)用前述估思路、方法進行曹妃甸工業(yè)區(qū)基準地價更新，為工業(yè)區(qū)建設(shè)初期基準地價更新提供參考思路。

3.1 基準地價測算方法選擇及權(quán)重確定

采用上述圍海造地地價評估的設(shè)計思路，選擇多種方法綜合測算曹妃甸工業(yè)區(qū)基準地價。各用途用地選擇的評估方法見表3。

表3 曹妃甸工業(yè)區(qū)基準地價評估方法匯總

運用上述方法對曹妃甸工業(yè)區(qū)各類地價進行測算，各方法測算結(jié)果存在一定差距?？紤]估價對象處于開發(fā)建設(shè)初期，填海形成陸地的特殊性，土地市場不發(fā)育等因素，各用途用地采取的方法不同，各方法的權(quán)重也不盡相同。

3.2 分攤造地成本

運用成本逼近法測算曹妃甸工業(yè)區(qū)基準地價時，結(jié)合上輪基準地價結(jié)果，并參考各行業(yè)前三年收益情況，綜合確定商業(yè)、居住、工業(yè)和港口碼頭用地的成本分攤比例為m1∶m2∶m3∶m4=34∶27∶13∶28。按照造地成本分攤模型，確定曹妃甸工業(yè)區(qū)各用地類型造地成本。

3.3 基準地價確定

將各種評估方法測算的結(jié)果進行加權(quán)平均，得到曹妃甸工業(yè)區(qū)商業(yè)、居住、工業(yè)和港口碼頭用地基準地價。

經(jīng)比較分析得出，采用本文的技術(shù)思路測算的基準地價，更加符合工業(yè)區(qū)的市場發(fā)展現(xiàn)狀，迎合地方政府和當?shù)厣鐣?jīng)濟發(fā)展的要求；與其周邊的海港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和南堡經(jīng)濟開發(fā)區(qū)相比，基本持平甚至略高于二者，充分體現(xiàn)了曹妃甸工業(yè)區(qū)的發(fā)展前景，能夠指導城市土地管理，對地價水平進行宏觀管控。同時，工業(yè)用地最低級別基準地價略高于平均造地成本，工業(yè)區(qū)能夠?qū)崿F(xiàn)整體收益，促進區(qū)域協(xié)同發(fā)展，保障國有資產(chǎn)不流失。

4 結(jié)語

圍海造地作為一種特殊的土地利用類型，國內(nèi)外對其評估研究較少。本文在探索的基礎(chǔ)上，分析了圍填海區(qū)域地價評估要點，提出圍海造地工業(yè)區(qū)基準地價評估的思路與方法，并將其應(yīng)用到曹妃甸工業(yè)區(qū)基準地價評估中。首先，本文充分考慮圍海造地工業(yè)區(qū)區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢，將港口碼頭用地引入基準地價評估體系中；其次，從整體考慮圍海造地工業(yè)區(qū)造地成本，在保障工業(yè)區(qū)土地出讓地價總和不低于土地成本的前提下，提出造地成本分攤方法，解決工業(yè)區(qū)建設(shè)初期因造地成本差異而導致的土地出讓價格不平衡的問題，有利于招商引資，實現(xiàn)區(qū)域協(xié)同發(fā)展；最后，根據(jù)圍海造地工業(yè)區(qū)發(fā)展階段不同，將基準地價評估分為三個階段，考慮到工業(yè)區(qū)土地市場發(fā)育不完善，樣點資料匱乏等現(xiàn)狀，本文充分運用現(xiàn)有資料，重點介紹圍填海工業(yè)區(qū)建設(shè)初期地價評估方法的選擇、優(yōu)缺點及其適用范圍，并采用多種估價方法綜合測算地價。

由于資料不全以及技術(shù)、研究能力有限，對于造地成本分攤比例的確定、測算地價方法的選擇及比例確定還有待進一步合理化。總的來說，本輪曹妃甸工業(yè)區(qū)基準地價評估可作為特殊用地條件下基準地價評估的試點。圍海造地工業(yè)區(qū)進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，需投入大量的資金，前期成本較高。因此，其基準地價評估不同于傳統(tǒng)意義上的城鎮(zhèn)基準地價評估，在全國范圍內(nèi)鮮有典型案例，本文將為未來填海造地區(qū)域地價評估提供很好的借鑒。

[1]張建新.沿海城市圍海造地的綜合效應(yīng)分析與可持續(xù)發(fā)展[J].城市發(fā)展研究,2011,18(3):93-98.

[2]初敏,王辰良子.談規(guī)制圍填海項目的政策路徑[J].中國海洋大學學報(社會科學版),2011(5):37-41.

[3]楊華,王全弟.圍海造地過程中的權(quán)利承接及其法律規(guī)制[J].法學,2010(7):39-49.

[4]張軍巖,于格.世界各國(地區(qū))圍海造地發(fā)展現(xiàn)狀及其對我國的借鑒意義[J].國土資源,2008(8):60-62.

[5]李耀華.淺析圍海造地工程的設(shè)計思路及方去[J].珠江水運,2013(15):14-15.

[6]李楠楠,顧爾康,張建新.圍海造地的國際比較分析及啟示[J].時代金融,2011(30):182-183.

[7]葛新興.曹妃甸工業(yè)區(qū)圍?？偛檬杩４堤钍┕し桨概c工藝研究[J].中國水運,2012,12(8):126-127.

[8]任遠，王勇智.關(guān)于因地制宜科學圍海造地的思考——以溫州為例[J].中國海洋大學學報（社會科學版）,2008(2):89-91.

[9]中華人民共和國國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局.城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程(GB/T18507－2001) [S].北京:中國標準出版社,2001.

[10]中華人民共和國國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局.城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程(GB/T18508－2001) [S].北京:中國標準出版社,2001.

Appraisal of Standard Land Price in the Industrial Zone where the Land is reclaimed from the Sea

LI Shengnan1, ZHANG Jianjun2, CHEN Jing1
(1.Tangshan Evaluation Consultation Center of Real Estate, Tangshan, Hebei 063000, China; 2. School of Land Science and Technology, China University of Geosciences, Beijing 100083)

Reclaiming the land from the sea is an important means for coastal city to develop and utilize marine resources, as well as ex pand development space of the coastal zone. As an effective land supplement, this kind of land has its own features in the aspects o f development, utilization, and appraisal. This paper has made an analysis on land market operation stage, and introduced the design thinking with regard to land value evaluation in the industrial zone of reclaiming the land from the sea. It also apportions the cost of land reclamati on with a view to ref ecting the yield of different land use types. The method of land value evaluation is used for evaluating land level and standard land price in Caofeidian industrial area. This research will provide references for the further evaluation of standard land price in the area of reclaiming land from the sea.

reclaiming land from the sea; industrial area; land price appraisal; standard land price; evaluation method; reclamation cost

F061.6；F062.1

A

1672-6995（2017）06-0019-04

2016-12-30；

2017-01-09

唐山市曹 甸工業(yè)區(qū)土地級別與基準地價更新項目

李勝男（1989—），女，河北省張北縣人，唐山市地產(chǎn)評估咨詢中心助理工程師，工程碩士，主要從事地價評估、農(nóng)田生態(tài)服務(wù)價值評估。