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        再不看就晚了!調(diào)控政策頻出,房地產(chǎn)市場收縮路徑開始清晰

        2017-06-30 04:45天風(fēng)宏觀團(tuán)隊(duì)
        房地產(chǎn)導(dǎo)刊 2017年5期
        關(guān)鍵詞:交易量二手房深圳

        天風(fēng)宏觀團(tuán)隊(duì)

        年初至今一線和核心二線銷售量普遍萎縮。

        一線城市:深圳的收縮最為明確堅(jiān)決,北京上海的交易量連續(xù)收縮但價(jià)格仍有一定韌性,廣州價(jià)縮但交易量有一定上漲。

        二線城市:年初至今房價(jià)普遍微漲,限購與非限購城市的銷售面積走勢呈兩極分化。

        三線城市:價(jià)格趨于穩(wěn)定,一線周邊的三線衛(wèi)星城量價(jià)齊縮,強(qiáng)三線走價(jià),普通三線走量,三線房地產(chǎn)銷售正在逐步退熱。

        在利率上行、信貸收縮和大規(guī)模限購的影響下,房地產(chǎn)市場收縮的路徑開始呈現(xiàn)出全貌:一線城市—>二線限購城市+一線周邊的三線衛(wèi)星城—>二線非限購城市+強(qiáng)三線城市—>普通三線城市。

        去年9月至今,不少一二線城市甚至三四線城市(涿州、嘉善、廊坊、滁州、保定等)出臺了房地產(chǎn)限購新政,也有部分二三線城市出臺了所謂“筑巢引鳳”的購房鼓勵政策(武漢、濟(jì)南、西安、青島、南京等)。

        各類新政出臺至今已有半年左右,因城施策下各地房地產(chǎn)市場發(fā)生了不同程度的變化。我們通過對近100個(gè)城市房地產(chǎn)銷售面積和價(jià)格數(shù)據(jù)的分析整理,直觀展現(xiàn)出中國房地產(chǎn)市場的全景圖。

        一、銷售面積深度收縮的一線和核心二線

        截止2017年4月,一二線城市整體來看,多數(shù)城市年初至今價(jià)格普遍上漲10%以內(nèi),部分城市年初至今上漲超過10%或下跌。累計(jì)同比銷售面積有升有降,表現(xiàn)分化。一線城市中的北京、上海、深圳的新房銷售面積同比收縮超過20%,其中北京下降28%,上海下降44%,深圳下降71%。北京和上海年初至今的房價(jià)漲幅超過10%,深圳房價(jià)年初至今負(fù)增長。

        去年銷售排名靠前的七個(gè)核心二線城市(南京、天津、武漢、鄭州、石家莊、合肥、蘇州)和三個(gè)一線城市(北京、上海、深圳)在散點(diǎn)圖上區(qū)域重疊,都處在銷售面積深度萎縮的區(qū)域,和普通二線城市表現(xiàn)出兩極分化。

        普通二線城市多集中在銷售面積正增長、價(jià)格年初至今上漲10%以內(nèi)的區(qū)域。有意思的是,一線城市里的廣州在銷售面積增速和價(jià)格變動上都更接近普通二線城市。廣州年初至今價(jià)格持平,銷售面積上漲14%。

        二、從二手房交易數(shù)據(jù)看一線城市的房地產(chǎn)市場

        目前一線城市的新樓盤大多開在城郊和城市的非核心區(qū),開盤價(jià)有時(shí)會受到行政指導(dǎo),有時(shí)也會和能否取得預(yù)售證掛鉤。這造成了一線城市的新房銷售數(shù)據(jù)代表性差,波動性大,研究價(jià)值越來越低。有時(shí)統(tǒng)計(jì)局公布的房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)和我們感受到的不同,也是這個(gè)原因。

        2016年,北京成交二手房27萬套,成交新房只有8萬套。二手房交易數(shù)據(jù)更能反映真實(shí)的一線城市房地產(chǎn)市場。因此,我們做了四個(gè)一線城市的二手房量價(jià)變化軌跡圖,全面呈現(xiàn)一線城市房地產(chǎn)市場所處的狀態(tài)。

        從2016年初至今,北京二手房經(jīng)歷了兩次比較明顯的量價(jià)齊飛,一次是16年3月-5月,一次是16年9月-11月。16年11月后,北京認(rèn)房認(rèn)貸的限購新政起了作用。16年12月-17年2月,北京二手房價(jià)平量縮。17年春節(jié)之后,雖然北京二手房小幅縮量上漲,但是17年以來二手房成交面積已經(jīng)連續(xù)負(fù)增長。

        2016年上半年的上海二手房市場遠(yuǎn)沒有同期的北京市場熱鬧。上海二手房交易量受到了“326新政”的沖擊,在16年3月沖高之后量價(jià)回落。但16年下半年,尤其是16年7月之后,上海二手房交易價(jià)格持續(xù)快速上升。拐點(diǎn)出現(xiàn)在16年10月限購新政出臺之后,16年11月-17年2月,二手房交易量價(jià)齊縮。和北京類似,17年春節(jié)之后上海二手房也小幅縮量上漲。但是在整個(gè)2016年經(jīng)歷了較大幅度的價(jià)量上漲之后,2017年的上海二手房交易面積也連續(xù)負(fù)增長。

        深圳和上海類似,2016年3月交易量沖高后便量價(jià)回落。但深圳二手房交易的收縮沒有出現(xiàn)拐點(diǎn),16年3月-17年4月量價(jià)一路向下。16年6月之后交易量就開始了負(fù)增長。17年4月,深圳交易量同比-67%,價(jià)格同比5%。相比于北上的反復(fù),深圳房地產(chǎn)市場的收縮路徑非常明確,沒有一點(diǎn)回頭和拖沓。

        廣州和北上深的走勢完全不同。16年經(jīng)歷了三次上漲,16年2月-3月量價(jià)齊升,3月-5月價(jià)平量漲,5月-9月量價(jià)齊縮,9月-11月量平價(jià)漲。17年1月,廣州二手房再次量價(jià)齊升,但很快交易量出現(xiàn)萎縮。廣州是一線城市中唯一沒有出現(xiàn)交易量負(fù)增長的城市,但交易價(jià)格同比僅為6%,向深圳收斂,遠(yuǎn)低于北上。

        整體上看,四個(gè)一線城市里,深圳的收縮最為堅(jiān)決明確,北上交易量連續(xù)收縮,價(jià)格增速回落但有一定韌性,廣州價(jià)縮但交易量有一定上漲。

        三、量價(jià)分化的二線城市

        二線城市年初至今房價(jià)仍在普遍上漲,但銷售面積分化。根據(jù)限購和未限購劃分,能看出二線城市銷售分化和限購政策有較大關(guān)系。大多數(shù)限購城市的銷售面積下降,而非限購城市的銷售面積持續(xù)增長,反映二線城市的房地產(chǎn)市場仍有一定內(nèi)生動能,但在地產(chǎn)調(diào)控的大環(huán)境下開始走向分化。

        四、余溫漸退的三線城市

        整體上看,三線城市的銷售情況接近于二線非限購城市,但三線城市的銷售面積增速高于二線城市。三線城市中銷售面積上漲的占多數(shù),去年底開始的三線城市銷售熱余溫未退。反映三線城市量價(jià)變化的散點(diǎn)圖中,有兩個(gè)區(qū)域集中了大多數(shù)的三線城市,這兩個(gè)區(qū)域分別代表了三線房地產(chǎn)銷售里的“走價(jià)”和“走量”兩類城市。

        部分一線城市周邊的三線城市受限購影響銷售面積已經(jīng)大幅下滑(中山、東莞、湛江、大廠、固安、廊坊),這些一線周邊的三線衛(wèi)星城的表現(xiàn)和二線限購城市近似。

        強(qiáng)三線城市(洛陽、株洲、溫州、泉州等)年初至今價(jià)格上漲10%以內(nèi),銷售面積整體上同比上升,強(qiáng)三線的表現(xiàn)和二線非限購比較近似。

        大部分上漲的三線城市年初至今的價(jià)格漲幅僅在10%以內(nèi),部分城市價(jià)格下跌,銷售以走量為主。從價(jià)格來看,三線城市逐漸趨向穩(wěn)定。從一線周邊的三線衛(wèi)星城量價(jià)齊縮,到強(qiáng)三線走價(jià)和普通三線走量,三線城市正在逐步冷卻。

        四、中國房地產(chǎn)市場的收縮路徑逐漸清晰

        在貨幣信用收縮和大規(guī)模限購的影響下,房地產(chǎn)市場的收縮正在從一線城市和核心二線城市逐級向二三線蔓延。

        房地產(chǎn)銷售的價(jià)量變動呈現(xiàn)出一條清晰的收縮路徑:一線城市—>二線限購城市+一線周邊的三線衛(wèi)星城—>二線非限購城市+強(qiáng)三線城市——>普通三線城市。

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