天風(fēng)宏觀團(tuán)隊(duì)

年初至今一線和核心二線銷售量普遍萎縮。

一線城市：深圳的收縮最為明確堅(jiān)決，北京上海的交易量連續(xù)收縮但價(jià)格仍有一定韌性，廣州價(jià)縮但交易量有一定上漲。

二線城市：年初至今房價(jià)普遍微漲，限購與非限購城市的銷售面積走勢呈兩極分化。

三線城市：價(jià)格趨于穩(wěn)定，一線周邊的三線衛(wèi)星城量價(jià)齊縮，強(qiáng)三線走價(jià)，普通三線走量，三線房地產(chǎn)銷售正在逐步退熱。

在利率上行、信貸收縮和大規(guī)模限購的影響下，房地產(chǎn)市場收縮的路徑開始呈現(xiàn)出全貌：一線城市—>二線限購城市+一線周邊的三線衛(wèi)星城—>二線非限購城市+強(qiáng)三線城市—>普通三線城市。

去年9月至今，不少一二線城市甚至三四線城市（涿州、嘉善、廊坊、滁州、保定等）出臺了房地產(chǎn)限購新政，也有部分二三線城市出臺了所謂“筑巢引鳳”的購房鼓勵政策（武漢、濟(jì)南、西安、青島、南京等）。

各類新政出臺至今已有半年左右，因城施策下各地房地產(chǎn)市場發(fā)生了不同程度的變化。我們通過對近100個(gè)城市房地產(chǎn)銷售面積和價(jià)格數(shù)據(jù)的分析整理，直觀展現(xiàn)出中國房地產(chǎn)市場的全景圖。

一、銷售面積深度收縮的一線和核心二線

截止2017年4月，一二線城市整體來看，多數(shù)城市年初至今價(jià)格普遍上漲10%以內(nèi)，部分城市年初至今上漲超過10%或下跌。累計(jì)同比銷售面積有升有降，表現(xiàn)分化。一線城市中的北京、上海、深圳的新房銷售面積同比收縮超過20%，其中北京下降28%，上海下降44%，深圳下降71%。北京和上海年初至今的房價(jià)漲幅超過10%，深圳房價(jià)年初至今負(fù)增長。

去年銷售排名靠前的七個(gè)核心二線城市（南京、天津、武漢、鄭州、石家莊、合肥、蘇州）和三個(gè)一線城市（北京、上海、深圳）在散點(diǎn)圖上區(qū)域重疊，都處在銷售面積深度萎縮的區(qū)域，和普通二線城市表現(xiàn)出兩極分化。

普通二線城市多集中在銷售面積正增長、價(jià)格年初至今上漲10%以內(nèi)的區(qū)域。有意思的是，一線城市里的廣州在銷售面積增速和價(jià)格變動上都更接近普通二線城市。廣州年初至今價(jià)格持平，銷售面積上漲14%。

二、從二手房交易數(shù)據(jù)看一線城市的房地產(chǎn)市場

目前一線城市的新樓盤大多開在城郊和城市的非核心區(qū)，開盤價(jià)有時(shí)會受到行政指導(dǎo)，有時(shí)也會和能否取得預(yù)售證掛鉤。這造成了一線城市的新房銷售數(shù)據(jù)代表性差，波動性大，研究價(jià)值越來越低。有時(shí)統(tǒng)計(jì)局公布的房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)和我們感受到的不同，也是這個(gè)原因。

2016年，北京成交二手房27萬套，成交新房只有8萬套。二手房交易數(shù)據(jù)更能反映真實(shí)的一線城市房地產(chǎn)市場。因此，我們做了四個(gè)一線城市的二手房量價(jià)變化軌跡圖，全面呈現(xiàn)一線城市房地產(chǎn)市場所處的狀態(tài)。

從2016年初至今，北京二手房經(jīng)歷了兩次比較明顯的量價(jià)齊飛，一次是16年3月-5月，一次是16年9月-11月。16年11月后，北京認(rèn)房認(rèn)貸的限購新政起了作用。16年12月-17年2月，北京二手房價(jià)平量縮。17年春節(jié)之后，雖然北京二手房小幅縮量上漲，但是17年以來二手房成交面積已經(jīng)連續(xù)負(fù)增長。

2016年上半年的上海二手房市場遠(yuǎn)沒有同期的北京市場熱鬧。上海二手房交易量受到了“326新政”的沖擊，在16年3月沖高之后量價(jià)回落。但16年下半年，尤其是16年7月之后，上海二手房交易價(jià)格持續(xù)快速上升。拐點(diǎn)出現(xiàn)在16年10月限購新政出臺之后，16年11月-17年2月，二手房交易量價(jià)齊縮。和北京類似，17年春節(jié)之后上海二手房也小幅縮量上漲。但是在整個(gè)2016年經(jīng)歷了較大幅度的價(jià)量上漲之后，2017年的上海二手房交易面積也連續(xù)負(fù)增長。

深圳和上海類似，2016年3月交易量沖高后便量價(jià)回落。但深圳二手房交易的收縮沒有出現(xiàn)拐點(diǎn)，16年3月-17年4月量價(jià)一路向下。16年6月之后交易量就開始了負(fù)增長。17年4月，深圳交易量同比-67%，價(jià)格同比5%。相比于北上的反復(fù)，深圳房地產(chǎn)市場的收縮路徑非常明確，沒有一點(diǎn)回頭和拖沓。

廣州和北上深的走勢完全不同。16年經(jīng)歷了三次上漲，16年2月-3月量價(jià)齊升，3月-5月價(jià)平量漲，5月-9月量價(jià)齊縮，9月-11月量平價(jià)漲。17年1月，廣州二手房再次量價(jià)齊升，但很快交易量出現(xiàn)萎縮。廣州是一線城市中唯一沒有出現(xiàn)交易量負(fù)增長的城市，但交易價(jià)格同比僅為6%，向深圳收斂，遠(yuǎn)低于北上。

整體上看，四個(gè)一線城市里，深圳的收縮最為堅(jiān)決明確，北上交易量連續(xù)收縮，價(jià)格增速回落但有一定韌性，廣州價(jià)縮但交易量有一定上漲。

三、量價(jià)分化的二線城市

二線城市年初至今房價(jià)仍在普遍上漲，但銷售面積分化。根據(jù)限購和未限購劃分，能看出二線城市銷售分化和限購政策有較大關(guān)系。大多數(shù)限購城市的銷售面積下降，而非限購城市的銷售面積持續(xù)增長，反映二線城市的房地產(chǎn)市場仍有一定內(nèi)生動能，但在地產(chǎn)調(diào)控的大環(huán)境下開始走向分化。

四、余溫漸退的三線城市

整體上看，三線城市的銷售情況接近于二線非限購城市，但三線城市的銷售面積增速高于二線城市。三線城市中銷售面積上漲的占多數(shù)，去年底開始的三線城市銷售熱余溫未退。反映三線城市量價(jià)變化的散點(diǎn)圖中，有兩個(gè)區(qū)域集中了大多數(shù)的三線城市，這兩個(gè)區(qū)域分別代表了三線房地產(chǎn)銷售里的“走價(jià)”和“走量”兩類城市。

部分一線城市周邊的三線城市受限購影響銷售面積已經(jīng)大幅下滑（中山、東莞、湛江、大廠、固安、廊坊），這些一線周邊的三線衛(wèi)星城的表現(xiàn)和二線限購城市近似。

強(qiáng)三線城市（洛陽、株洲、溫州、泉州等）年初至今價(jià)格上漲10%以內(nèi)，銷售面積整體上同比上升，強(qiáng)三線的表現(xiàn)和二線非限購比較近似。

大部分上漲的三線城市年初至今的價(jià)格漲幅僅在10%以內(nèi)，部分城市價(jià)格下跌，銷售以走量為主。從價(jià)格來看，三線城市逐漸趨向穩(wěn)定。從一線周邊的三線衛(wèi)星城量價(jià)齊縮，到強(qiáng)三線走價(jià)和普通三線走量，三線城市正在逐步冷卻。

四、中國房地產(chǎn)市場的收縮路徑逐漸清晰

在貨幣信用收縮和大規(guī)模限購的影響下，房地產(chǎn)市場的收縮正在從一線城市和核心二線城市逐級向二三線蔓延。

房地產(chǎn)銷售的價(jià)量變動呈現(xiàn)出一條清晰的收縮路徑：一線城市—>二線限購城市+一線周邊的三線衛(wèi)星城—>二線非限購城市+強(qiáng)三線城市——>普通三線城市。