楊曉峰

重慶市壁山區(qū)劉先生問：我是外村人，從某村民委員會處承租了13 340 m2土地從事蔬菜生產(chǎn)，在承租的第2年，鎮(zhèn)上修路要占壓我的承租地近1 334 m2，我要求村民委員會按減少后的實際承包面積計算租金，但村民委員會不同意，強調(diào)這些地是本地多家原村民自愿委托給村民委員會集中對外出租的，原村民集中連片的地是13 340 m2，村民委員會收到13 340 m2地的租金后再分配給各農(nóng)戶，如果租金減少了，村委會不好辦，而且實際減少的地，有的農(nóng)戶多，有的農(nóng)戶少，有的甚至沒有減少，這樣的話村委會怎么分呢？

我的問題是，我沒有與原村民簽訂租地合同，我與村民委員會簽訂租地合同時也沒有說明土地實際面積因任何原因變化而租金不變，我要求因道路建設使我實際承租的土地面積減少而相應減少租金合理嗎？

重慶市壁山區(qū)劉先生提出該問題后，河南的金先生提出了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證的管理問題，廣西的桃先生也提出了與農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)及交易有關(guān)的問題。

“在線律師”：

重慶的劉先生、河南的金先生、廣西的桃先生好！您們提出的問題是關(guān)于我國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)和流轉(zhuǎn)管理的有關(guān)法律規(guī)定問題。由于我國地域廣闊，經(jīng)濟發(fā)展水平各異，農(nóng)村土地面積、農(nóng)業(yè)耕地面積和農(nóng)業(yè)人口狀況不一，全國各省以及許多省轄市制定了適應當?shù)厣鐣?jīng)濟發(fā)展狀況的相關(guān)地方性法規(guī)、規(guī)章或規(guī)范性文件，我在這里僅就國家層面的法律規(guī)定作一些介紹，必須強調(diào)的是，某地這類問題的解決，必然要同時適用當?shù)氐姆梢?guī)定。

對于您們提出的問題，我分3個部分來回答，第1部分是農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理的主要法律規(guī)定；第2部分是農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證管理的法律規(guī)定；第3部分是農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)及交易的一些規(guī)定。本篇是第3部分。

1 土地流轉(zhuǎn)的基本原則

農(nóng)村土地是農(nóng)民的基本生產(chǎn)資料和最可靠的生活保障。穩(wěn)定和完善土地承包關(guān)系，是黨的農(nóng)村政策的基石，是保障農(nóng)民權(quán)益、促進農(nóng)業(yè)發(fā)展、保持農(nóng)村穩(wěn)定的制度基礎(chǔ)。土地使用權(quán)合理流轉(zhuǎn)是農(nóng)業(yè)發(fā)展的客觀要求，土地流轉(zhuǎn)要堅持依法、自愿、有償?shù)脑瓌t。

依法，就是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)必須按照有關(guān)法律法規(guī)和中央的政策進行。農(nóng)村土地歸農(nóng)民集體所有，實行農(nóng)戶家庭承包經(jīng)營，允許土地使用權(quán)合理流轉(zhuǎn)，不得進行買賣。農(nóng)戶的土地承包經(jīng)營權(quán)是國家賦予農(nóng)戶的基本權(quán)利，承包期內(nèi)任何組織或個人都不能非法剝奪，嚴禁收回農(nóng)戶的承包地搞招標承包，嚴禁鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟組織或村委會用少數(shù)服從多數(shù)的辦法強迫農(nóng)戶放棄承包權(quán)或改變承包合同。承包方與發(fā)包方依法訂立的土地承包合同，集體經(jīng)濟組織或村委會無權(quán)單方面解除。土地流轉(zhuǎn)不得損害他人和集體的合法權(quán)益，流轉(zhuǎn)期限不得超過農(nóng)戶承包土地的剩余承包期。土地流轉(zhuǎn)后的開發(fā)利用必須依法進行，不能改變土地的所有權(quán)和農(nóng)業(yè)用途。

自愿，就是農(nóng)戶承包地是否流轉(zhuǎn)應由農(nóng)戶自主決定。農(nóng)戶是農(nóng)村土地承包和流轉(zhuǎn)的主體，對承包土地依法享有自主的使用權(quán)、收益權(quán)和流轉(zhuǎn)權(quán)，這是農(nóng)民擁有長期而有保障的土地使用權(quán)的具體體現(xiàn)。任何組織和個人不得強迫農(nóng)戶流轉(zhuǎn)承包地，也不得阻撓農(nóng)戶依法流轉(zhuǎn)承包地。

有償，就是農(nóng)戶流轉(zhuǎn)承包地的收益歸農(nóng)戶所有。土地流轉(zhuǎn)的轉(zhuǎn)包費、轉(zhuǎn)讓費和租金等，應由流轉(zhuǎn)承包地的農(nóng)戶與受讓方或承租方協(xié)商確定，任何組織和個人不得截留、扣繳。

要充分重視土地流轉(zhuǎn)中農(nóng)民締約能力的現(xiàn)實狀況，用心指導和熱心幫助農(nóng)民權(quán)衡利弊得失，悉心關(guān)注和合理照顧農(nóng)民群眾的實際利益、現(xiàn)實利益和長遠利益。

2 土地流轉(zhuǎn)的實施

2.1 土地流轉(zhuǎn)的形式

土地流轉(zhuǎn)的形式有轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、互換、租賃、入股等，農(nóng)戶將承包土地轉(zhuǎn)包給本集體經(jīng)濟組織內(nèi)的其他成員經(jīng)營，原與發(fā)包方簽訂的土地承包經(jīng)營合同繼續(xù)有效，所承擔的權(quán)利義務應繼續(xù)履行。農(nóng)戶將承包土地轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟組織內(nèi)的其他成員，或者為方便耕作或其他需要對承包地塊進行互換，變更原承包經(jīng)營合同或地塊的，要辦理承包合同的變更、解除或重訂手續(xù)。

2.2 簽訂土地流轉(zhuǎn)合同

土地流轉(zhuǎn)的雙方當事人應簽訂土地流轉(zhuǎn)合同，報農(nóng)業(yè)承包合同管理部門和發(fā)包方備案。流轉(zhuǎn)合同要明確流轉(zhuǎn)形式、流轉(zhuǎn)的土地（包括坐落、面積、質(zhì)量、用途等）、期限、費用標準及支付方式、當事雙方權(quán)利義務、違約責任等。土地流轉(zhuǎn)合同格式由省級農(nóng)業(yè)行政主管部門統(tǒng)一制發(fā)。當年季節(jié)性委托代耕形式的土地流轉(zhuǎn)可不簽訂流轉(zhuǎn)合同，但應通知發(fā)包方。農(nóng)戶可以書面委托發(fā)包方流轉(zhuǎn)其承包地。委托要出具書面授權(quán)委托書，載明代理事項、代理權(quán)限、期間等，并有委托人的簽名或蓋章。發(fā)包方接受農(nóng)戶委托后，要依法代理，不得超越農(nóng)戶授權(quán)，損害農(nóng)民利益。

2.3 基層組織的法定義務和應盡責任

在土地流轉(zhuǎn)中，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府要監(jiān)督農(nóng)村土地的合理利用，提供法律、政策服務，依法維護當事人的合法權(quán)益；村級組織要依法維護農(nóng)民的土地承包權(quán)益和農(nóng)村集體土地權(quán)益，監(jiān)督農(nóng)村土地的合理利用，為土地流轉(zhuǎn)提供信息，做好協(xié)調(diào)服務工作。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和村級組織不能租賃農(nóng)戶承包地再進行轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)包，不得不經(jīng)農(nóng)戶委托授權(quán)代農(nóng)戶簽訂流轉(zhuǎn)合同，更不準截留農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)收益、代扣代繳稅費和亂收費。

2.4 對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流入者的要求

工商企業(yè)或單位投資開發(fā)農(nóng)業(yè)，有利于引進資金、技術(shù)、管理經(jīng)驗和優(yōu)良品種，開拓市場，促進農(nóng)業(yè)的發(fā)展。對工商企業(yè)或單位，不提倡其長時間、大面積租賃和經(jīng)營農(nóng)戶承包地，不要動員和組織城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村租賃農(nóng)戶承包地。

2.5 農(nóng)村土地承包，婦女與男子享有平等的權(quán)利

承包和土地流轉(zhuǎn)的轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、互換、租賃、入股中應當充分保護婦女的合法權(quán)益，任何組織和個人不得剝奪、侵害婦女應當享有的土地承包經(jīng)營權(quán)和土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)權(quán)。

3 土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件

3.1 轉(zhuǎn)讓方必須有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者有穩(wěn)定的收入來源

土地承包經(jīng)營權(quán)是農(nóng)民最基本的生活保障，只有農(nóng)民可以完全不依土地為生活來源的時候，才允許其轉(zhuǎn)讓。其限制承包方不得隨意轉(zhuǎn)讓的目的是保障承包方的基本生活來源，使耕者有其田。

3.2 須經(jīng)發(fā)包方同意

規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)要經(jīng)發(fā)包方同意，而不像轉(zhuǎn)包、出租和互換土地承包經(jīng)營權(quán)，只需要向發(fā)包方備案即可。這是因為一方面轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)，使得原承包關(guān)系終止，發(fā)包方與受讓方要確立新的承包關(guān)系。因此，發(fā)包方必須審查轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)后是否有非農(nóng)職業(yè)或穩(wěn)定收入來源；審查受讓方是否符合法律規(guī)定土地承包主體資格，是否具有承包經(jīng)營能力，科學預測和判斷承包合同履行的風險。

4 土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場交易規(guī)定

4.1 土地經(jīng)營權(quán)市場流轉(zhuǎn)交易應具備條件

①權(quán)屬清晰無爭議；②交易雙方必須是具有完全民事權(quán)利能力和民事行為能力的自然人、法人或其他組織，且有流轉(zhuǎn)交易的真實意愿；③流出方必須是產(chǎn)權(quán)權(quán)利人，或是受產(chǎn)權(quán)權(quán)利人委托的組織或個人；④流轉(zhuǎn)交易要符合法律法規(guī)和環(huán)境保護規(guī)劃、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)一體化建設規(guī)劃等政策規(guī)定。

4.2 土地經(jīng)營權(quán)市場流轉(zhuǎn)交易的品種

①家庭承包方式取得的土地經(jīng)營權(quán)；②其他承包方式取得的土地經(jīng)營權(quán)；③集體經(jīng)濟組織未發(fā)包的土地經(jīng)營權(quán)；④其他依法可流轉(zhuǎn)交易的土地經(jīng)營權(quán)。

4.3 土地經(jīng)營權(quán)市場流轉(zhuǎn)交易的主體

農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、承包農(nóng)戶、家庭農(nóng)場、專業(yè)大戶、農(nóng)民專業(yè)合作社、農(nóng)業(yè)企業(yè)等各類農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體，以及具備農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營能力的其他組織或個人均可以依法在農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場進行交易。

4.4 市場流轉(zhuǎn)交易各方應提供的資料

流出方（家庭承包等方式取得的土地經(jīng)營權(quán)）：身份證明；《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證》；農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或中介組織（個人）受托流轉(zhuǎn)承包土地的，應當提供書面委托書；土地情況介紹書（主要包括土地位置、四至、面積、質(zhì)量等級、利用現(xiàn)狀、預期價格、流轉(zhuǎn)方式、流轉(zhuǎn)用途等內(nèi)容）；農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場要求提供的其他材料。

流入方：身份證明等主體資格證明材料；流入申請（主要包括流入土地的用途、面積、期限等內(nèi)容）；流入土地超過當?shù)匾?guī)定標準的，需提供農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力等證明，項目可行性報告，以及有權(quán)批準機構(gòu)準予流轉(zhuǎn)交易的證明；農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場要求提供的其他材料。

回答廣西桃先生的問題，交易的方式多種多樣，只要符合法律規(guī)定的基本原則，他人成熟的交易方式可以采用，您還可以根據(jù)自己與交易對方的具體情況創(chuàng)新交易方式。