在二手房市場(chǎng)，房屋供應(yīng)非標(biāo)準(zhǔn)化，客戶需求也有多樣性，政策、稅率、市場(chǎng)情緒也相對(duì)復(fù)雜，供需信息不對(duì)稱的情況常見。在北京“3·17新政”之前的樓市瘋漲中，二手房交易一天一價(jià)，每次漲價(jià)幾十萬的情況比比皆是。同時(shí)代理買方與賣房，“一手托兩家”的中介，為了促成交易，而推高房?jī)r(jià)的質(zhì)疑不絕于耳。

目前鏈家有8000萬套的住宅數(shù)據(jù)，覆蓋30個(gè)城市，在國(guó)內(nèi)房產(chǎn)中介市場(chǎng)是絕對(duì)霸主。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》采訪時(shí)表示，中介只是信息的溝通者和交易的服務(wù)商，對(duì)價(jià)格影響的權(quán)重比較小?！爱?dāng)然，在樓市火爆的時(shí)候，中介有一定的推漲作用，主要就是煽風(fēng)點(diǎn)火，有時(shí)候利用信息不對(duì)稱制造恐慌情緒，甚至中介機(jī)構(gòu)的人員自己也參與到炒房。所以在樓市上升期，會(huì)起到助推房?jī)r(jià)的作用，但作用的權(quán)重不高，可能就在一成左右，在樓市漲得快的熱門城市，有一成到兩成?！?/p>

而作為曾經(jīng)的“拳頭業(yè)務(wù)”之一，“獨(dú)家房源”被外界視為鏈家鞏固其在二手房市場(chǎng)地位，“壟斷房源”的手段，甚至被指推高房?jī)r(jià)。

“獨(dú)家房源”是何物？

“我們中介已經(jīng)沒有‘獨(dú)家房源了。”一家地產(chǎn)中介的工作人員告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，不僅是他所在的亞運(yùn)村片區(qū)，整個(gè)北京都已沒有做“獨(dú)家代理”的地產(chǎn)中介。“一旦被發(fā)現(xiàn)還在做‘獨(dú)家房源，中介門店就會(huì)被北京市住建委處罰30萬元?！痹摴ぷ魅藛T介紹說，“獨(dú)家房源”會(huì)導(dǎo)致客戶量減少，只有某一家地產(chǎn)中介的客戶有機(jī)會(huì)看到該房源，無形中降低了賣出房屋的速度，他們已不建議房主這樣操作。

以“VIP服務(wù)”“獨(dú)家代理”等名稱示人的“獨(dú)家房源”服務(wù)從房產(chǎn)中介誕生時(shí)便存在。一位鏈家的工作人員介紹說，鏈家“VIP服務(wù)”之所以受到歡迎，是由于其他中介的“不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段”?！坝行┓恐鞯姆孔用髅饕呀?jīng)成交了，其他中介還在拼命給他打電話，問他能不能解約，因?yàn)樗麄冋业搅嗽敢獬龈邇r(jià)格的客戶。”

所謂“獨(dú)家房源”指房主將房屋獨(dú)家委托給某一家地產(chǎn)中介代理，其他中介無法獲得此房源信息，其間若房主將房屋信息透露給其他中介，將被視為違約。從中介角度來看，此舉是爭(zhēng)奪房源的重要手段。在二手房市場(chǎng)，誰擁有更多房源誰就會(huì)占據(jù)主動(dòng);對(duì)房主來說，一旦中介承諾可以以高出市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格賣出房屋，房主也樂見其成。

那么，中介是如何操作“獨(dú)家房源”的？一位21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)工作人員告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，以鏈家為例，一旦簽訂“房屋獨(dú)家代理協(xié)議”，經(jīng)紀(jì)人會(huì)承諾以高于市場(chǎng)價(jià)或房主心理預(yù)期的價(jià)格將房屋售出。鏈家給房主5000元擔(dān)保費(fèi)，一旦房屋在規(guī)定時(shí)間內(nèi)未能賣出，這5000元作為違約金交付房主，如果鏈家在規(guī)定時(shí)間內(nèi)賣出房屋，房主將5000元返還鏈家。

市場(chǎng)上對(duì)“獨(dú)家房源”做法的指責(zé)有兩方面：首先抬高了房屋價(jià)格;其次影響了房屋在市場(chǎng)上的流動(dòng)性。易居研究智庫(kù)研究員嚴(yán)躍進(jìn)分析說，獨(dú)家委托協(xié)議的性質(zhì)是中介壟斷房源，經(jīng)紀(jì)人抬高價(jià)格滿足了房東心理預(yù)期，但房東也因此要承擔(dān)價(jià)格升高導(dǎo)致交易周期延長(zhǎng)甚至賣不出房子的后果。一旦簽訂了速銷房合同 ，其他中介不得掛牌該套房源，相當(dāng)于減少了房源的銷售渠道。對(duì)買方來說，要么以高價(jià)入手，要么錯(cuò)失心儀的房源。“從實(shí)際效果來看，如果這種抬高價(jià)格的市場(chǎng)行為普遍發(fā)生，也會(huì)拉高整個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)?！?/p>

“獨(dú)家房源”背后的利益鏈條

中介之間對(duì)單量的爭(zhēng)奪頗為激烈。一位成功從鏈家搶得一單的經(jīng)紀(jì)人告訴記者，某筆交易的房主遇到兩個(gè)有購(gòu)買意愿的買家，本著誰出的價(jià)格更高房子就給誰的原則，該經(jīng)紀(jì)人勸說買家加價(jià)5萬元，買家迅速答應(yīng)并當(dāng)場(chǎng)轉(zhuǎn)賬3萬元定金給房主，“但鏈家的人死活不同意，差一點(diǎn)發(fā)生沖突，不過最終還是在我們這里交易了?！?/p>

非獨(dú)家房源尚且如此，“獨(dú)家房源”的爭(zhēng)奪更為激烈。在“獨(dú)家房源”大行其道之時(shí)，北京不少居住密度較大的小區(qū)外有各種中介公司的“社區(qū)開發(fā)”人員豎起標(biāo)著各種房源價(jià)格信息的易拉寶“蹲點(diǎn)”收集房源。“他們會(huì)告訴房主簽訂獨(dú)家代理協(xié)議的好處，包括免打擾、省時(shí)省心等，但最重要的還是可以虛報(bào)價(jià)格多賣錢。他們探清房主的心理價(jià)格底線之后再加價(jià)，一般在30萬元到50萬元不等?！币晃环康禺a(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人告訴記者，敢承諾最多加價(jià)的中介最被房主信賴，成為“獨(dú)家房源”爭(zhēng)奪戰(zhàn)的最終勝利者。

“獨(dú)家房源”究竟能以高出市場(chǎng)價(jià)多少的價(jià)格賣出？業(yè)內(nèi)各方對(duì)此說法不一。上述21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的工作人員告訴記者，理論上中介為房主“虛報(bào)”的價(jià)格不一定會(huì)成為最終成交價(jià)，如果高出市場(chǎng)價(jià)太多則會(huì)“有價(jià)無市”。然而，在實(shí)際操作過程中，房屋中介會(huì)先“捂盤”，將價(jià)格較低、戶型和地段條件相似的其他房源賣出，其他買家如果再想買類似房源，就不得不接受中介對(duì)房主承諾的加價(jià)，因?yàn)樵摲吭词恰蔼?dú)家房源”。他介紹說，在市場(chǎng)飄紅、行情上漲的情況下，即便一開始將房源“雪藏”，但在約定期限之內(nèi)將房屋以高于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格賣出，兌現(xiàn)對(duì)房主承諾的把握還是非常大。

“以位于北京市豐臺(tái)區(qū)的商辦項(xiàng)目‘7克拉為例，2016年某段時(shí)間每套房屋總價(jià)不過百萬，‘獨(dú)家房源的最終成交價(jià)會(huì)高出非獨(dú)家房源10萬元左右，這對(duì)于總價(jià)不過百萬的房源來說就是一個(gè)巨大的加價(jià)。每個(gè)房主都在這個(gè)力量的推動(dòng)下坐地漲價(jià)，房?jī)r(jià)就是這么被推高的。”上述人士表示，從2016年年中到2017年“3·17新政”前，“7克拉”項(xiàng)目單套的均價(jià)從幾十萬元漲到了130萬元，“獨(dú)家房源”起到了很大的作用。

根據(jù)鏈家公布的數(shù)據(jù)，其在全國(guó)已經(jīng)進(jìn)駐的二十幾個(gè)城市的二手房市場(chǎng)占有率均已超過20%，在北京甚至超過了50%。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，當(dāng)某一家房屋中介在市場(chǎng)上已擁有相對(duì)龐大的市場(chǎng)份額時(shí)，它獨(dú)家占有房源的行為就會(huì)壟斷整個(gè)市場(chǎng)，這種行為違反《反不當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》，造成市場(chǎng)秩序的混亂，“中介若想拿到獨(dú)家房源，肯定會(huì)承諾房主以較高的價(jià)格賣出，這無意中就會(huì)推高房屋價(jià)格?！?

“獨(dú)家房源”也曾是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的最大利益所在。鏈家的一位公關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，為提高經(jīng)紀(jì)人的工作積極性，鏈家地產(chǎn)將每筆房屋交易的傭金分成幾個(gè)部分，參與過任何環(huán)節(jié)的經(jīng)紀(jì)人都可以分得部分傭金，“鏈家希望經(jīng)紀(jì)人之間以合作和分享的方式開展工作?！?/p>

據(jù)了解，盡管每成交一筆交易會(huì)有多個(gè)經(jīng)紀(jì)人獲得業(yè)績(jī)，但與房主簽訂“獨(dú)家房源”協(xié)議的經(jīng)紀(jì)人能分得的“蛋糕”最大，這也導(dǎo)致經(jīng)紀(jì)人一度將“獨(dú)家房源”視為主要經(jīng)濟(jì)來源。以鏈家為例，按2.7%的中介服務(wù)費(fèi)計(jì)算，一筆總價(jià)500萬的房產(chǎn)傭金為13.5萬元，僅靠成功與房主簽訂“獨(dú)家速銷協(xié)議”這一項(xiàng)，經(jīng)紀(jì)人就將分得40%，即超過5萬元;與之相比，錄入房源信息的經(jīng)紀(jì)人僅能獲得10%的分成，簽訂無法律效益的“獨(dú)家委托合同” 的經(jīng)紀(jì)人只有5%的分成;將鑰匙托管、實(shí)地勘察和獨(dú)家委托三項(xiàng)都做到了的經(jīng)紀(jì)人也只能分得20%的傭金。一時(shí)間“獨(dú)家速銷協(xié)議”成為經(jīng)紀(jì)人的“香餑餑”。

“獨(dú)家房源”壽終正寢

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者梳理發(fā)現(xiàn)，從2016年“9·30新政”以來，“獨(dú)家房源”唯一一次出現(xiàn)在北京的調(diào)控政策中是2016年底由北京市住建委、發(fā)改委等9部門聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)〈住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見〉通知》，但通知只是強(qiáng)調(diào)“對(duì)于獨(dú)家代理存量房出售或出租、承購(gòu)或承租業(yè)務(wù)的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在接受委托且符合發(fā)布信息規(guī)定后24小時(shí)內(nèi)公開發(fā)布房源、客源信息”，并未將此類服務(wù)取締。

那么，“獨(dú)家房源”是何時(shí)消失的？又為什么消失？

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，宣布“獨(dú)家房源”死刑的并非政府公告，而是北京市住建委對(duì)某些地產(chǎn)中介的突擊檢查行動(dòng)。“在那次執(zhí)法檢查行動(dòng)中有關(guān)部門發(fā)現(xiàn)了獨(dú)家房源的問題，當(dāng)場(chǎng)就指示糾正了?！惫阏f。媒體公開報(bào)道顯示，2016年9月30日的確有一次北京市住建委執(zhí)法隊(duì)檢查，在某中介門店發(fā)現(xiàn)二手房交易中存在一些中介獨(dú)家代理等獨(dú)占房源信息的行為，市住建委責(zé)令其立即整改。

房產(chǎn)中介正式取消“獨(dú)家房源”服務(wù)是從鏈家開始的，很快便傳遞至全行業(yè)。2017年3月23日，北京市住建委約談十大中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人，主旨在于規(guī)范中介機(jī)構(gòu)的行為，落實(shí)正在實(shí)施的樓市調(diào)控新政。明確提出“一旦發(fā)現(xiàn)有中介機(jī)構(gòu)或經(jīng)紀(jì)人參與炒房、哄抬房?jī)r(jià)等，將逢漲必查、逢炒必辦”。5日之后的3月28日，鏈家在一份內(nèi)部通知中稱：“為規(guī)避資源（房源）壟斷風(fēng)險(xiǎn)，讓客戶可選擇空間更多，自2017年3月29日起，公司全面停止VIP房源服務(wù)?！彪S后，我愛我家、麥田等中介公司也相繼取消以各種名目示人的“獨(dú)家房源”業(yè)務(wù)。

亞運(yùn)村地區(qū)房天下某門店的負(fù)責(zé)人對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示，即便沒有政策管束，就目前的市場(chǎng)行情來講也斷不會(huì)有中介敢做獨(dú)家房源?！皬摹?·17到‘3·26，一系列的管控措施讓整個(gè)樓市趨冷。整個(gè)亞運(yùn)村地區(qū)的所有中介門店整個(gè)4月份幾乎零成交，現(xiàn)在如果再簽獨(dú)家房源，誰能保證3個(gè)月之內(nèi)肯定能賣出？那5000元保證金不相當(dāng)于白白送給房主了？”

針對(duì)“獨(dú)家房源”的問題，上述鏈家公關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“獨(dú)家房源”是市場(chǎng)的產(chǎn)物，但也會(huì)根據(jù)政府的宏觀調(diào)控消失?！版溂姨峁?dú)家房源的初衷是為了讓業(yè)主放心，‘獨(dú)家代理之后就不必將過多精力放在房子上?！贬槍?duì)市場(chǎng)上“獨(dú)家房源”造成了房?jī)r(jià)上漲的市場(chǎng)說法和指責(zé)，鏈家的這位公關(guān)人士認(rèn)為，讓中介來承擔(dān)房?jī)r(jià)上漲的責(zé)任是不客觀的。他說，中介只起到連接買賣雙方的作用?！凹幢闶恰?dú)家房源，也不可能因?yàn)橹薪榻ㄗh標(biāo)高價(jià)，買方就直接愿意出高價(jià)這種現(xiàn)象。買家肯定會(huì)考慮性價(jià)比，賣方若有誠(chéng)意賣房子，鏈家的工作人員也會(huì)建議他按照市場(chǎng)行情定價(jià)，否則會(huì)有賣不出去的風(fēng)險(xiǎn)?！?