孫寶

摘 要 我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度加快、發(fā)展規(guī)模不斷壯大，房產(chǎn)企業(yè)面臨的市場競爭壓力也愈加激勵。在此形勢下，房產(chǎn)企業(yè)如何選擇好合理的工程管理模式，從而有效應對企業(yè)運營過程中出現(xiàn)的各種問題，成為房產(chǎn)企業(yè)愈加重視的問題。本文就圍繞房產(chǎn)企業(yè)工程管理模式展開研究。

關鍵詞 管理模式 工程管理 房產(chǎn)企業(yè)

一、前言

工程管理質量對于房地產(chǎn)工程，具有非常關鍵的影響。選擇合理的工程管理模式，發(fā)揮出工程管理的實際效果，有助于壓縮施工成本、加快施工效率、保障工程施工質量，進而推動房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)、高速的發(fā)展。

二、房產(chǎn)企業(yè)常用的工程管理模式

（一）項目管理進行委托的模式

以國際慣例來看，在房地產(chǎn)企業(yè)將工程管理工作委托給其他機構負責管理的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)屬于業(yè)主身份。具體來看，項目管理委托模式又可以具體劃分為以下三種：其一是房地產(chǎn)企業(yè)與咨詢公司達成合作，但是工程管理的全部工作，由房地產(chǎn)企業(yè)自己負責，咨詢公司僅向房地產(chǎn)企業(yè)提供咨詢服務；其二是全權委托模式，在這種模式下，房地產(chǎn)企業(yè)將工程管理工作，全部交由咨詢機構來負責管理；其三是房地產(chǎn)企業(yè)將工程管理工作，委托給業(yè)務咨詢機構，然后在項目管理實際工作的開展中，由咨詢機構與房地產(chǎn)企業(yè)的工作人員共同進行管理。房地產(chǎn)企業(yè)方面的工作人員，需要在業(yè)務咨詢機構方面的項目經(jīng)理的指導下，進行具體工作。

（二）施工的任務進行委托的模式

這種模式又可以劃分為以下三種不同模式：其一是由房地產(chǎn)企業(yè)通過招標的形式，將施工任務委托給一家或多家專職從事工程施工的承包單位，然后，承包單位在承接施工任務后，又會根據(jù)施工任務的需求，再與其他施工單位進行合作，將施工任務分擔給其他施工單位來負責管理；其二是在房地產(chǎn)企業(yè)以施工單位之間，加設一步環(huán)節(jié)，即由多家施工企業(yè)聯(lián)合組成的合作組織，在這種模式下，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)將施工任務委托給合作組織，再由合作組織將施工任務合理分配給下屬的施工單位，雖然合作組織的存在，提高了雙方的工程管理成本，但是也在一定程度上，提高了管理效率，為房地產(chǎn)企業(yè)選擇更加合理的施工單位，從而促進施工效率和工程管理質量的提升。其三就是由房地產(chǎn)企業(yè)將施工任務直接分發(fā)給不同施工企業(yè)，而無須借助承包單位以及合作機構的人力資源，這種模式可以有效增加房地產(chǎn)企業(yè)對于施工任務的管理效率。

（三）設計任務進行委托的模式

房產(chǎn)工程的設計任務，常見的委托方式有兩種。房地產(chǎn)企業(yè)將設計任務委托給某個獨立的設計機構、或由多個設計機構聯(lián)合組成設計組織，然后由設計合作組織，根據(jù)設計任務的實際需求，分配給摸個或多個具體設計機構來完成；其二是房地長企業(yè)直接將設計任務委托給設計機構，而無須再經(jīng)過中間的組織機構這一環(huán)節(jié)。

（四）項目總承包模式

項目總承包模式可以理解為，房地產(chǎn)企業(yè)將工程項目對外承包給施工單位，其中包含采購、設計、施工等所有工程環(huán)節(jié)，承包內容既可以所有工程環(huán)節(jié)，也可以是其中某一部分施工環(huán)節(jié)。而承包方只能夠是一個單獨的施工單位。具體來看，項目總承包模式又可以劃分為以下幾種形式：

其一是設計—施工整體承包模式。在這種承包模式下，房產(chǎn)企業(yè)與施工單位擬定合同，施工單位需要在合同規(guī)定范圍內，完成工程的設計以及施工環(huán)節(jié)，在此過程中，施工單位還應當確保工程造價、施工進度符合房產(chǎn)企業(yè)的要求，同時，施工單位還要保障施工安全與工程質量；其二是設計采供—采購—施工整體承包模式。在這種承包模式下，房產(chǎn)企業(yè)也需要與施工單位簽訂合同，而施工單位除了要完場工程的設計以及施工環(huán)節(jié)以外，還要負責施工所需物資的采供工作，而且同樣要保障工程造價、施工進度、工程質量等，符合房地產(chǎn)企業(yè)的要求?？偟膩碚f，項目總承包模式能夠實現(xiàn)工程設計與施工環(huán)節(jié)的有效連接，進而加強對工程項目的管理效果，壓縮施工成本為房產(chǎn)工程增值。

（五）物資采購模式

在國際范圍內，物資采購環(huán)節(jié)的管理通常有以下三種模式：其一是由房地產(chǎn)企業(yè)安排專職人員，負責對于物資采購環(huán)節(jié)的管理；其二是房地產(chǎn)企業(yè)在于承包單位協(xié)商后，共同指定物資的供應商；其三是在房地產(chǎn)企業(yè)將施工任務承包給施工單位后，由施工單位自行負責對于物資采購工作的管理。[1]

三、加強房產(chǎn)企業(yè)工程管理的對策

（一）選擇優(yōu)秀的施工團隊

施工團隊的工作效率和施工質量，對于房產(chǎn)工程的質量具有非常重要的影響。具體來看，一個優(yōu)秀的施工團隊，能夠對施工現(xiàn)場加以嚴謹?shù)目辈?，向房地產(chǎn)企業(yè)提供全面且詳細的考察報告，并保障報告的真實性和準確性，而且會在地下管線等設施處作出明確的標記，為施工環(huán)節(jié)做好基礎準備工作；另外，優(yōu)秀的施工團隊還能夠全面且詳細的記錄房屋的各項數(shù)據(jù)，在房屋設計階段做好結構優(yōu)化，在確保工程質量的前提下，最大限度地壓縮施工成本，減少不必要的資源和資金浪費；除此之外，能夠從施工準備階段到工程驗收階段，全面保障工程質量和人身財產(chǎn)安全，提升工程管理效果。[2]

（二）選擇合理的工程管理模式

房地產(chǎn)企業(yè)在工程管理工作中，要結合企業(yè)自身情況，并遵循標準化、規(guī)范化原則，建立完善的工程管理制度，對企業(yè)管理流程及標準作出規(guī)定，從而做到對工程施工的整體管理與控制。[3]在具體的工程項目施工前，要全面考察工程的需求，從而選定最合理的工程管理模式，選擇合理的承包單位，并安排監(jiān)督管理人員對工程設計、采購、施工等環(huán)節(jié)加以全面且嚴格的監(jiān)督，確保房產(chǎn)工程能夠高質高效的開展。在此基礎上，房產(chǎn)企業(yè)還應當組建戰(zhàn)略合作同盟，建立與各施工單位、投資機構、監(jiān)管機構的合作關系，并加強相互之間的信息交流與溝通，并對供貨商加以考察，選擇適合本企業(yè)發(fā)展的合作伙伴。[4]

（三）加強工程管理力度

工程管理不能僅停留在理論層面，還應從具體的工程環(huán)節(jié)著手，加強工程管理力度，確保房產(chǎn)工程的高質高效完成。在隊伍管理方面，要明確每名施工人員的具體責任，對施工人員進行安全教育，督促施工人員按照施工進度和施工要求完成施工；在材料管理方面，為確保工程質量，應選用優(yōu)質材料，并對材料的采購數(shù)量和使用數(shù)量加以嚴格的核算，提前做好材料的分配和輸送工作，為工程施工做好基礎準備工作，加快施工高效率的同時，還有助于壓縮施工成本。

四、結語

房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理工作具有較強的綜合性和系統(tǒng)性，而且每個施工周期的時間較長，因此需要房地產(chǎn)企業(yè)能夠結合自身情況與工程需求，選擇合理的項目管理模式，選擇優(yōu)秀的施工團隊、加強工程管理質量，從而確保對工程實現(xiàn)全面且嚴謹?shù)谋O(jiān)督及管理，進而加快施工效率、壓縮施工成本、保障工程質量，促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

（作者單位為浙江華寶房產(chǎn)集團有限公司）

參考文獻

[1] 周偉遠.現(xiàn)代建筑企業(yè)工程管理模式的研究[J].建材與裝飾，2016，43（07）：118-119.

[2] 葉偉.基于現(xiàn)代工程管理理論的房地產(chǎn)企業(yè)工程管理模式研討[J].科技創(chuàng)新與應用，2016，08（07）：282.

[3] 吳珍，張祎，于海生.國有企業(yè)通信工程一體化建設管理模式研究[J].現(xiàn)代商業(yè)，2016，06（07）：106-108.

[4] 武繼軍.當前建筑企業(yè)工程項目管理模式分析[J].智能城市，2016，10（07）：306.