宋昀澤

本文對(duì)現(xiàn)階段我國房貸市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行分析，并運(yùn)用文獻(xiàn)檢索法、比較分析法等對(duì)我國房貸市場(chǎng)所存在的制約因素進(jìn)行研究整合，提出健全政府的政策法規(guī)、完善住房金融體系以及增強(qiáng)個(gè)人信用意識(shí)等解決對(duì)策，進(jìn)而促使房貸市場(chǎng)高效快速的發(fā)展。

住房消費(fèi)信貸金融體系政府調(diào)控

一、我國住房消費(fèi)信貸的發(fā)展現(xiàn)狀

伴隨著改革開放的進(jìn)程，我國的國民經(jīng)濟(jì)快速的發(fā)展起來，同時(shí)住房消費(fèi)信貸機(jī)制也逐漸形成并且日趨完善。住房消費(fèi)信貸在取得高速發(fā)展之前歷經(jīng)了20余年的探索歷程，現(xiàn)已初步形成了適合中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的住房消費(fèi)信貸體系，若要取得房貸高速運(yùn)轉(zhuǎn)并且有效發(fā)展的預(yù)期，則必須把握我國的國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)以及現(xiàn)階段我國房貸的發(fā)展現(xiàn)狀。

現(xiàn)階段，我國的經(jīng)濟(jì)增速在放慢，2015年前三個(gè)月的GDP總值為140667億元，與去年同期相比增長7%，其中農(nóng)林牧漁業(yè)曾加了7770億元，采礦業(yè)制造業(yè)建筑業(yè)等增加了60292億元，剩余的產(chǎn)業(yè)增加了72605億元，與去年同期相比分別增長了3.2%、6.4%、7.9%。整體來說經(jīng)濟(jì)在不斷向前發(fā)展，居民的整體生活水平與消費(fèi)能力都有所提高，對(duì)住房質(zhì)量的要求與住房條件的改善都有所增強(qiáng)，因此，房貸在我國具有很大的發(fā)展空間；近年來，從整體上來看住房消費(fèi)信貸在我國發(fā)展的比較快，信貸總額呈現(xiàn)出上漲的趨勢(shì)。例如當(dāng)時(shí)任職中行董事長肖鋼在接見央視媒體走進(jìn)部委的訪問中報(bào)道，豈止2012年末期，中國銀行內(nèi)地購置房產(chǎn)的房貸余額高達(dá)2967億元人民幣，在上年末期的基礎(chǔ)上增加了549億元，增速按比率計(jì)算高達(dá)22.71%，住房貸款在國內(nèi)所有貸款中的比重達(dá)到6.2%，占貸款總額比重的8.4%。從中行官網(wǎng)的數(shù)據(jù)來看，到2014年的4月末期，中行對(duì)公民發(fā)放的個(gè)人住房消費(fèi)信貸的數(shù)額達(dá)到1.35萬億元，在2013年末期的額度基礎(chǔ)上增多了690億元，個(gè)人住房貸款在全部所新增的發(fā)放給個(gè)人的貸款中的比重達(dá)到85%，在去年同一時(shí)期的基礎(chǔ)上提高了15%。

二、我國住房消費(fèi)信貸發(fā)展中的制約因素

1.地方政府執(zhí)行調(diào)控缺乏動(dòng)力

為了控制房?jī)r(jià)的快速上漲，在2003年我國的中央及地方政府就對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行了干預(yù)，實(shí)行了調(diào)控政策。不僅包括國八條還包括新國八條，再加上溫家寶總理強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持住房市場(chǎng)調(diào)控政策。所出臺(tái)的政策分別從不同的角度，不僅包括表象控制的方法，而且還包括根本上的控制力?？傮w上來看，這些政策都有一定的政策效果，并且符合房地產(chǎn)市場(chǎng)所要達(dá)到的穩(wěn)健適中的要求；但是調(diào)控并未達(dá)到預(yù)期效果。特別在北京等大城市，住房問題成了百姓不敢去談?wù)摰脑掝}，之所以出現(xiàn)這種情況的原因很簡(jiǎn)單，主要是地方政府在執(zhí)行力方面出現(xiàn)了問題，地方政府沒有很好地配合中央政府的政策，因此使得調(diào)控未達(dá)到預(yù)期效果。

由于地方政府依賴于住房市場(chǎng)才能獲得社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，所以地方政府不愿意去協(xié)調(diào)中央政府一起調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。首先，中央政府在財(cái)政大權(quán)方面與地方政府存在不完全匹配的現(xiàn)象，所以在地方性政策財(cái)政不足的時(shí)候，它便會(huì)充分利用掌握在自己手中的土地資源，進(jìn)而彌補(bǔ)政府的財(cái)政性缺失。其次，地方性政府考核官員的一個(gè)重要的指標(biāo)是國民生產(chǎn)總值的增長，官員們的升遷與否取決于地方性經(jīng)濟(jì)的增長，官員們?yōu)榱耸棺约荷侔l(fā)財(cái)，他們會(huì)選擇不辭手段的發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)。因?yàn)閮H憑借自己的能力與自然地發(fā)展顯然達(dá)不到他們所追求的高官厚祿，為了快速的促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，他們選擇高價(jià)變賣土地獲得高昂的出讓金。最后，因?yàn)榈胤秸?、房地產(chǎn)開發(fā)商以及商業(yè)銀行三位一體是共同的利益集團(tuán)，作為一個(gè)整體都期望房?jī)r(jià)上漲，這也是調(diào)控不力的最現(xiàn)實(shí)的原因。其實(shí)在房?jī)r(jià)的炒作過程中地方政府也扮演了參與者的角色。地方政府依靠自己所壟斷的土地資源加上社會(huì)輿論導(dǎo)向，制造了住房市場(chǎng)房產(chǎn)價(jià)格只會(huì)上漲不會(huì)下跌的預(yù)期，成為房屋價(jià)格居高不下的最有力的支持者。

2.稅費(fèi)結(jié)構(gòu)的指向不合理

從大體上來說，與我國現(xiàn)階段的住房產(chǎn)業(yè)發(fā)展相比，我國住房產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)系統(tǒng)性的各種稅費(fèi)結(jié)構(gòu)體系的發(fā)展顯得不夠完善，稅費(fèi)結(jié)構(gòu)對(duì)我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)這個(gè)大的系統(tǒng)起不到既科學(xué)又有系統(tǒng)的控制。造成這種現(xiàn)象的原因主要有三個(gè)方面的內(nèi)容，首先是房地產(chǎn)各個(gè)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)結(jié)構(gòu)存在不合理不完善性；現(xiàn)階段，我國的稅費(fèi)結(jié)構(gòu)基本上都集中在交易的環(huán)節(jié)中，開發(fā)環(huán)節(jié)中的稅負(fù)相對(duì)來說比較輕，但是此階段中所花費(fèi)的費(fèi)用都比較高，所以總體來說稅費(fèi)也是比較繁重的。但是在房產(chǎn)保有這一個(gè)階段過程中的稅費(fèi)結(jié)構(gòu)卻有比較大的優(yōu)惠性，因此使得保有環(huán)節(jié)的稅費(fèi)較輕。由于開發(fā)階段的稅費(fèi)較高使得開發(fā)商的構(gòu)建成本提高從而抬高了房?jī)r(jià)，交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)可以通過一系列的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的形式從而使得較高的稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給了購房者，這樣就使得這部分的稅費(fèi)成了購房者房?jī)r(jià)的一部分，因此開發(fā)以及交易環(huán)節(jié)的高稅費(fèi)會(huì)直接的促使房?jī)r(jià)上漲，持有環(huán)節(jié)的稅收較低導(dǎo)致了購房者的投機(jī)行為產(chǎn)生。

三、我國發(fā)展住房消費(fèi)信貸的對(duì)策

1.規(guī)范政府行為

一個(gè)健全的完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于政府自身行為的規(guī)范以及資源的良好配置是至關(guān)重要的；它不僅可以避免住房市場(chǎng)發(fā)展過程中政府方面的各種行為，而且還對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過程中所出現(xiàn)的問題有很好的應(yīng)對(duì)作用。若想要革新住房市場(chǎng)中的各種制度進(jìn)行革新，首先，必須要處理好各級(jí)政府與房地產(chǎn)市場(chǎng)兩者之間的協(xié)作關(guān)系，找到一種可以向健全的完善的住房市場(chǎng)發(fā)展的渠道。

2.規(guī)定合理的稅收結(jié)構(gòu)

稅收是政府調(diào)節(jié)房產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)的一種途徑。因此政府制定合理的稅收政策以及結(jié)構(gòu)顯得尤為重要，合理的稅收結(jié)構(gòu)以及稅收的各種傳導(dǎo)機(jī)制可以對(duì)房地產(chǎn)供求機(jī)制產(chǎn)生一定的預(yù)期，進(jìn)而引導(dǎo)供需雙方作出正確的決策。

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