摘 要 我國居民的傳統(tǒng)觀念和房地產(chǎn)在居民家庭資產(chǎn)配置中的高比重導(dǎo)致社會(huì)上存在大量的房地產(chǎn)交易需求。公證機(jī)構(gòu)天生具備的“中立性”、“公正性”的特點(diǎn)，在房地產(chǎn)交易過程中起到了預(yù)防糾紛，保障交易安全的作用。房地產(chǎn)交易公證對于公證行業(yè)自身的發(fā)展和社會(huì)價(jià)值的體現(xiàn)也有著非常大的作用，因此我們有必要對房地產(chǎn)交易過程中的各方需求和公證機(jī)構(gòu)所能提供的產(chǎn)品進(jìn)行探索和研究，為社會(huì)提供創(chuàng)新性的公證產(chǎn)品，保障房地產(chǎn)交易市場的健康發(fā)展，也提升公證行業(yè)的整體社會(huì)形象和價(jià)值。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)交易 公證 創(chuàng)新性

作者簡介：楊美琴，威海市威海衛(wèi)公證處。

中圖分類號(hào)：D926.6 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.06.194

一、傳統(tǒng)的房地產(chǎn)交易中公證機(jī)構(gòu)提供的產(chǎn)品

在房地產(chǎn)交易的歷史沿革中公證機(jī)構(gòu)能夠提供的產(chǎn)品可以說是非常的低端，甚至有些已經(jīng)或者逐漸走向消亡。但是我們?nèi)杂斜匾綄に鼈兊呐d起和消亡，對于房地產(chǎn)交易公證的未來發(fā)展有著重大的啟示作用。

（一）房地產(chǎn)買賣合同公證

房地產(chǎn)買賣合同是房地產(chǎn)交易過程中的重中之重，但是房地產(chǎn)買賣合同公證的發(fā)展卻令人感到惋惜。房地產(chǎn)買賣合同公證包括很多子產(chǎn)品，如房改房的房屋買賣契約公證、經(jīng)濟(jì)適用房的房屋買賣合同公證、上海外籍人士購房合同公證等，這些產(chǎn)品皆因國家政策原因促進(jìn)了公證行業(yè)的一時(shí)興旺和繁榮，但也造成了公證機(jī)構(gòu)和公證人員的不思進(jìn)取，相關(guān)部門提供定式合同，公證人員負(fù)責(zé)審核簽字人員。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房改房已然消失，經(jīng)濟(jì)適用房和上海外籍人士購房不再要求公證，原來靠此繁榮的公證機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)發(fā)展出現(xiàn)倒退。普通的房地產(chǎn)買賣合同在交易中心即可簽訂，辦理公證既耗時(shí)又需繳納公證費(fèi)用，因此房地產(chǎn)買賣合同雖是房地產(chǎn)交易過程中的重中之重，但在目前公證機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)構(gòu)成中所占份額卻是極小的，幾乎已經(jīng)消亡。

（二）繼承公證

繼承公證其實(shí)源于房地產(chǎn)交易，主動(dòng)到公證機(jī)構(gòu)辦理繼承公證的幾乎都是有房地產(chǎn)交易的需求，因?yàn)檫z產(chǎn)的繼承是自然發(fā)生的，房屋用于繼承人自住的話繼承人其實(shí)并不存在房屋更名的需求。繼承人一旦想將房屋交易過戶，才會(huì)應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)登記部門的要求主動(dòng)到公證機(jī)構(gòu)辦理繼承公證。但現(xiàn)在隨著司發(fā)通[2016]63號(hào)文件的頒布和《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》的實(shí)行，繼承公證書不再是因繼承進(jìn)行變更登記的必須品，繼承公證也在逐漸走向衰落。

（三）提存公證

在房地產(chǎn)交易過程中購房款何時(shí)支付尤為關(guān)鍵，先付款后過戶買房人擔(dān)心，先過戶后付款賣房人擔(dān)心，在交易雙方互不信任的情況下以擔(dān)保為目的的提存公證原本可以發(fā)揮非常重要的作用，但現(xiàn)實(shí)的情況是與提存公證產(chǎn)品設(shè)計(jì)一致的“支付寶”在網(wǎng)絡(luò)商品交易中發(fā)揮了巨大的作用，而提存公證在房地產(chǎn)交易過程中卻沒能同樣興旺發(fā)達(dá)。本身是一款非常好的產(chǎn)品，但提存公證在大多數(shù)公證處的公證業(yè)務(wù)占比都非常少。究其原因，一是與交易習(xí)慣和宣傳有關(guān)系，大多數(shù)城市的房地產(chǎn)交易都由中介掌控，買賣雙方習(xí)慣性的通過中介進(jìn)行資金交易；二是與提存公證收費(fèi)有關(guān)，不少地區(qū)的房地產(chǎn)交易都存在資金監(jiān)管，但是提存公證需要收取千分之三的公證費(fèi)，手續(xù)也很繁瑣，阻礙了提存公證的發(fā)展。

（四）委托公證

在房地產(chǎn)交易過程中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)買賣雙方當(dāng)事人無法到場的情況，越來越多的房地產(chǎn)交易通過公證處的委托公證來完成，在全國各地的公證機(jī)構(gòu)，委托公證均能夠占到非常大的比重。這一成績是非?？上驳?，說明公證機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)有著非常大的社會(huì)需求，但是深思下來，還是讓人有很多擔(dān)憂。第一，本身委托公證這種公證產(chǎn)品設(shè)計(jì)就非常簡單，公證機(jī)構(gòu)的主要職責(zé)是審查委托人身份的真實(shí)性，簡單的產(chǎn)品就具有可替代性，會(huì)隨著政策的出臺(tái)而消亡，像目前新的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》出臺(tái)后不動(dòng)產(chǎn)登記部門大多都有了委托見證業(yè)務(wù)，在辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)與委托公證書有著同等效力，而且都是免費(fèi)進(jìn)行服務(wù)的，目前公證機(jī)構(gòu)與之相比優(yōu)勢只有一點(diǎn)，就是銀行和其他部門暫不認(rèn)可委托見證，只認(rèn)可委托公證，但政策繼續(xù)調(diào)整的話公證機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)必將受到巨大沖擊；第二，委托公證逐漸淪為房地產(chǎn)交易中介的工具，在房地產(chǎn)交易購買房產(chǎn)的過程中房地產(chǎn)中介利用公證委托代客戶辦理具體的房屋登記和貸款手續(xù)并無不可，通過專業(yè)的服務(wù)節(jié)省了客戶的時(shí)間，但是在出售房產(chǎn)過程中很多委托書存在中介機(jī)構(gòu)向售房人和公證機(jī)構(gòu)隱瞞自身身份的情況，很多中介機(jī)構(gòu)假稱自己為購房人，因種種原因無法辦理過戶，同意支付全款給房主，要求房主將房產(chǎn)委托自己將來擇時(shí)過戶，在這一過程中公證書僅僅成為了房屋中介進(jìn)行房地產(chǎn)炒作的工具，中介機(jī)構(gòu)利用這一工具達(dá)到了加價(jià)出售的目的，并規(guī)避了國家稅收。因此目前辦理的委托公證雖然促成了公證機(jī)構(gòu)的表面繁榮，但是對于國家整體的房地產(chǎn)調(diào)控政策和公證機(jī)構(gòu)社會(huì)價(jià)值體現(xiàn)都是不利的。

回顧公證產(chǎn)品的興衰歷程，我們可以看到房地產(chǎn)交易公證的發(fā)展衰于政策的變遷，興于市場的需求，因此如何前瞻性的把握住真實(shí)的市場需求，提供符合社會(huì)房地產(chǎn)交易需求的公證產(chǎn)品，成為了房地產(chǎn)交易公證發(fā)展的重點(diǎn)和難點(diǎn)。

二、房地產(chǎn)交易過程中存在的市場需求和痛點(diǎn)

2016年12月16日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確了2017年中國樓市發(fā)展方向，強(qiáng)調(diào)要促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位。在這一指導(dǎo)思想下，公證機(jī)構(gòu)辦理房地產(chǎn)交易公證也應(yīng)該向著“用于自住需求”的公證方向發(fā)展。

市場中存在著許多用于自住的房地產(chǎn)交易需求，能夠過戶的房地產(chǎn)幾乎不需要辦理公證，因?yàn)檫^戶就起到了交易終結(jié)，保障交易安全的目的，在這類交易中唯一的公證需求就是為了保障資金安全的提存公證需求和不能親自辦理過戶的委托公證需求，而這些需求都有著能夠替代公證的產(chǎn)品存在，如資金監(jiān)管和委托見證。社會(huì)中真正對公證產(chǎn)生需求的反而是那種由于種種原因不能過戶的房地產(chǎn)交易需求，因?yàn)橥ǔ４祟惒荒苓^戶的房屋價(jià)格較低且購房人確實(shí)有自住需求，因?yàn)椴荒苓^戶買房人存在擔(dān)心和困擾而產(chǎn)生了對公證的依賴和需求，買房人希望公證能為房地產(chǎn)交易提供保護(hù)。

現(xiàn)實(shí)中不能過戶的原因主要有這幾種情況：1.購房人因戶籍、社保繳納年限等政策原因暫不能辦理過戶；2.因房屋產(chǎn)權(quán)證辦理時(shí)間較短為減少稅費(fèi)暫不選擇過戶；3.只簽訂預(yù)售合同并交房但尚未辦理產(chǎn)權(quán)證的預(yù)售商品房；4.經(jīng)濟(jì)適用房未達(dá)到上市條件的；5.小產(chǎn)權(quán)房?，F(xiàn)實(shí)需求的第4、5兩條公證機(jī)構(gòu)不應(yīng)當(dāng)辦理，小產(chǎn)權(quán)房違反國家規(guī)劃和土地利用政策自不必說，經(jīng)濟(jì)適用房雖然自購買起五年后可上市交易，但依據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第三十條的規(guī)定，政府可優(yōu)先回購，因此經(jīng)濟(jì)適用住房的購買方即便交付了全款，在五年后也未必能取得產(chǎn)權(quán)?，F(xiàn)實(shí)需求的第3條成都地區(qū)的公證機(jī)構(gòu)已經(jīng)大量辦理，他們創(chuàng)新性的開拓并實(shí)踐了《房地產(chǎn)預(yù)約合同》公證，利用自己的法律知識(shí)創(chuàng)新和理解引導(dǎo)當(dāng)事人簽訂、履行合同，實(shí)際判例中預(yù)約合同也多被法院判定合同有效，極大的保障購房方的利益和居住需求，取得了很好的社會(huì)效果?，F(xiàn)實(shí)需求的第1、2條公證機(jī)構(gòu)可以辦理《房地產(chǎn)買賣合同》公證，但是在實(shí)踐中公證機(jī)構(gòu)往往對此類公證拒絕辦理，一是公證人員普遍認(rèn)為此類公證難以達(dá)到保障買房人利益的程度，擔(dān)心房屋升值售房人違約，擔(dān)心售房人因債務(wù)房產(chǎn)被查封無法過戶，擔(dān)心購房人因房產(chǎn)無法過戶追究公證機(jī)構(gòu)責(zé)任，二是因?yàn)榇祟惞C各家情況不一，沒有統(tǒng)一的定式合同標(biāo)準(zhǔn)，出于績效考量原因公證人員更愿意辦理簡單的委托公證。但是從整個(gè)社會(huì)價(jià)值的考量來說，公證機(jī)構(gòu)和公證人員應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)審查拒絕辦理中介機(jī)構(gòu)收購房產(chǎn)的委托書，騰出更多的精力利用自己的法律專業(yè)素養(yǎng)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)引導(dǎo)有著真實(shí)房地產(chǎn)買賣交易需求的雙方正確的簽訂商品房買賣合同，減少售房人違約的可能性，保障買房人的住房需求。

三、創(chuàng)新性的《房地產(chǎn)買賣合同》公證產(chǎn)品

公證機(jī)構(gòu)拒絕辦理因各種原因暫不過戶的房地產(chǎn)買賣合同公證并不能消滅這種交易需求，因利益考量此類交易仍會(huì)大量存在。因此公證機(jī)構(gòu)應(yīng)該勇敢的擔(dān)負(fù)自己的社會(huì)責(zé)任，綜合運(yùn)用多種公證產(chǎn)品創(chuàng)新性的引導(dǎo)當(dāng)事人正確的簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》并辦理公證，達(dá)到限制房地產(chǎn)炒作，滿足購房人居住需求的目的，向社會(huì)展示公證機(jī)構(gòu)預(yù)防糾紛的能力和促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展的正確價(jià)值取向。

（一）引導(dǎo)當(dāng)事人在合同中詳細(xì)訂立違約條款

為了防止因房價(jià)上漲導(dǎo)致的售房人違約，公證人員可以引導(dǎo)當(dāng)事人更為詳細(xì)的訂立違約條款，明確售房人一旦違約需要賠償?shù)膿p失包括購房人裝修損失、資金占用損失等，減少售房人違約的可能性。

（二）引導(dǎo)當(dāng)事人運(yùn)用提存公證產(chǎn)品

如售房人沒有必須收到全款的需求，可以在合同中約定將房屋尾款提存，待房產(chǎn)過戶后由公證機(jī)構(gòu)打入售房人預(yù)留賬戶，引導(dǎo)雙方的正常履約。

（三）引導(dǎo)當(dāng)事人運(yùn)用委托公證產(chǎn)品

如購房人已支付全款，引導(dǎo)雙方在合同中約定由售房人委托公證機(jī)構(gòu)在過戶條件成熟時(shí)配合買房人辦理過戶，節(jié)約售房人的時(shí)間成本同時(shí)保障購房人合法權(quán)益。

（四）引導(dǎo)當(dāng)事人正確運(yùn)用抵押登記工具

現(xiàn)實(shí)交易中購房人為防止售房人一房多賣或抵押借款，往往與售房人另行簽訂借款協(xié)議在不動(dòng)產(chǎn)登記部門辦理抵押登記，購房人為得到全款往往也同意，此種做法雖有利于保障購房人合法權(quán)益，但對售房人未嘗不存在風(fēng)險(xiǎn)，一旦購房人居心不良，借款協(xié)議中的債權(quán)被認(rèn)定有效，將會(huì)極大損害售房人利益。建議公證人員可以在合同中加以引導(dǎo)，明確雙方自行簽訂的借款協(xié)議僅僅是為了保障購房人的資金安全，用于在不動(dòng)產(chǎn)登記部門辦理抵押登記，防止售房人另行處分房產(chǎn)，雙方并不存在真實(shí)的借貸關(guān)系，售房人無償還債務(wù)的義務(wù)。此種做法雖有陰陽合同的嫌疑，但筆者認(rèn)為既然現(xiàn)實(shí)社會(huì)中存在這一需求，法律人就應(yīng)當(dāng)對其進(jìn)行正確引導(dǎo)和調(diào)整，而且當(dāng)事人的訴求并不存在以合法形式掩蓋非法目的，而是單純的為了保障正常的房屋交易和居住需求，公證機(jī)構(gòu)更應(yīng)該擔(dān)負(fù)起應(yīng)有的社會(huì)職責(zé)進(jìn)行妥善的引導(dǎo)和調(diào)整。

參考文獻(xiàn)：

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