汪 瑞

(1. 福州大學(xué) 經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院， 福建 福州 350116； 2. 福建江夏學(xué)院 工商管理學(xué)院， 福建 福州 350108)

我國(guó)二手房交易市場(chǎng)利益分配機(jī)制研究
——基于聯(lián)盟視角

汪 瑞1，2

(1. 福州大學(xué) 經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院， 福建 福州 350116； 2. 福建江夏學(xué)院 工商管理學(xué)院， 福建 福州 350108)

利益分配是聯(lián)盟存在的關(guān)鍵問(wèn)題，制定公平合理的利益分配方案對(duì)聯(lián)盟的穩(wěn)定運(yùn)行具有至關(guān)重要的作用。本文從“聯(lián)盟”視角出發(fā)，分析了二手房市場(chǎng)利益相關(guān)者之間的聯(lián)盟關(guān)系，提出了二手房交易市場(chǎng)聯(lián)盟的特點(diǎn)及聯(lián)盟收益的分配原則，定義了交易業(yè)務(wù)價(jià)值、成員貢獻(xiàn)程度等概念，建立了交易業(yè)務(wù)價(jià)值與客戶貢獻(xiàn)程度的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，在此基礎(chǔ)上，構(gòu)建了二手房交易市場(chǎng)聯(lián)盟收益分配的數(shù)學(xué)規(guī)劃模型及求解方法，并對(duì)初步分配方案進(jìn)行了修正。最后，通過(guò)應(yīng)用實(shí)例對(duì)研究?jī)?nèi)容及方法進(jìn)行了驗(yàn)證，證實(shí)了該方法的有效性和合理性。

二手房交易； 利益分配； 機(jī)制； 聯(lián)盟

經(jīng)過(guò)十幾年的高速發(fā)展，2011年我國(guó)城鎮(zhèn)化率首次超過(guò)50%，使得城市建設(shè)用地供給日益緊缺、征地周期變長(zhǎng)、建設(shè)成本加大，過(guò)去幾年許多大城市的二手房供給逐漸超過(guò)新房供應(yīng)，成為城市住宅供給的主要來(lái)源。存量住房的快速增加，新增供給減少，使得二手房市場(chǎng)在城市住房供給中起到非常重要的作用。目前，中國(guó)每年房地產(chǎn)的銷(xiāo)售額已達(dá)到5萬(wàn)多億元，占GDP的比例超過(guò)10%，這其中很大一部分銷(xiāo)售是通過(guò)二手房交易實(shí)現(xiàn)的。從發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，人口結(jié)構(gòu)老齡化也將釋放部分房源進(jìn)入二手房市場(chǎng)。然而，與發(fā)達(dá)國(guó)家由二手房主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)相比，我國(guó)二手房市場(chǎng)的發(fā)展仍明顯滯后于新房市場(chǎng)的發(fā)展，尚處于成長(zhǎng)期，對(duì)其理論研究也處于起步階段。如此大體量的中國(guó)二手房市場(chǎng)，參與的主體成分復(fù)雜，屬性多樣，如何理順參與主體的利益關(guān)系，使二手房市場(chǎng)能夠健康、有序、快速地發(fā)展，成為一個(gè)亟待研究和解決的問(wèn)題。

一、文獻(xiàn)綜述

在二手房交易利益分配方面，國(guó)內(nèi)研究尚屬空白，究其原因，主要由于當(dāng)前國(guó)內(nèi)二手房市場(chǎng)各方的利益分配主要通過(guò)收取的傭金進(jìn)行內(nèi)部協(xié)調(diào)與分配，尚無(wú)其他分配方式。對(duì)于傭金及傭金模式的研究，Yinger[1]較早研究了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為效率，通過(guò)將量化分析模型引入房地產(chǎn)代理銷(xiāo)售，認(rèn)為二手房市場(chǎng)采用固定傭金模式是沒(méi)有效率的，易造成資源的浪費(fèi)；Crockettl、Villani等[2]、Miceli[3]則指出采用固定傭金模式的代理銷(xiāo)售會(huì)影響市場(chǎng)效率；隨后，Schroeter和Knoll[4，5]對(duì)Yinger 1981年所研究的問(wèn)題進(jìn)行了拓展，在研究中引入交易時(shí)間因素，但結(jié)論卻與Yinger的有所不同，他們認(rèn)為在考慮交易時(shí)間的情況下，市場(chǎng)現(xiàn)有的百分比傭金結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)效率一致；Johnson等[6]的研究表明：傭金分配方案影響二手房交易的效率，且直接對(duì)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員進(jìn)行激勵(lì)比對(duì)經(jīng)紀(jì)公司進(jìn)行激勵(lì)的效果要好；廖俊平、徐斌[7]運(yùn)用供給-需求理論討論了二手房交易傭金收取的必要性，并分析了平均利潤(rùn)率、非合作博弈與傭金之間的關(guān)系；黃英、劉洪玉等[8]認(rèn)為合理的傭金結(jié)構(gòu)和標(biāo)準(zhǔn)對(duì)二手房市場(chǎng)的發(fā)展至關(guān)重要，并指出“固定傭金+超額比例”的傭金模式更適合中國(guó)當(dāng)前的二手房市場(chǎng)；陳英存、施建剛[9]通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)外經(jīng)紀(jì)服務(wù)的對(duì)比研究，認(rèn)為當(dāng)前我國(guó)二手房市場(chǎng)的傭金方式是理性有效的；張紅，陳玄冰等[10]運(yùn)用實(shí)驗(yàn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究方法，比較了“固定比例”、“固定傭金+超額比例”、“純超額比例”三種傭金模式下的二手房市場(chǎng)效率，并認(rèn)為應(yīng)在完善“固定比例”傭金模式的同時(shí)，探索其他更優(yōu)的傭金模式。

雖然當(dāng)前我國(guó)二手房市場(chǎng)不同交易方式都有各自的收益分配方式，但不論是傳統(tǒng)的提成分配還是全民經(jīng)紀(jì)人的多重分配，都沒(méi)有真正使得參與其中的各個(gè)主體獲得自身滿意的收益份額，由此造成二手房市場(chǎng)各主體均從自身利益最大化出發(fā)，逆向選擇、道德風(fēng)險(xiǎn)、“跳單”、“撬單”等亂象叢生，糾紛頻出。隨著互聯(lián)網(wǎng)+時(shí)代的發(fā)展，二手房市場(chǎng)的參與主體已從過(guò)去傳統(tǒng)的賣(mài)方、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)(中介機(jī)構(gòu))、買(mǎi)方轉(zhuǎn)變?yōu)橘u(mài)方、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)(中介機(jī)構(gòu))、網(wǎng)絡(luò)電商、自由經(jīng)紀(jì)人、買(mǎi)方，各參與主體的不同組合形成了不同的二手房市場(chǎng)交易模式。那么，新興的網(wǎng)絡(luò)電商在二手房市場(chǎng)交易中起到什么作用？如何衡量這個(gè)新加入主體對(duì)每一單交易的貢獻(xiàn)？如何對(duì)其完成二手房交易的貢獻(xiàn)進(jìn)行收益分配？國(guó)內(nèi)學(xué)術(shù)界對(duì)二手房新增參與主體、新型交易模式、新型利益分配等方面的研究甚是缺乏。不僅如此，以往對(duì)于二手房市場(chǎng)主體的研究大都基于賣(mài)方、買(mǎi)方或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)(中介機(jī)構(gòu))等單個(gè)個(gè)體的視角，而這種研究視角難以從根本上解決過(guò)去十多年來(lái)中國(guó)二手房市場(chǎng)的種種弊病，學(xué)術(shù)界需要從其他視角尋求新的理論支撐和解決方法。論文借鑒聯(lián)盟和博弈論的相關(guān)思想，考查二手房交易市場(chǎng)各參與主體的利益分配方法(過(guò)程)及結(jié)果，以期提供解決我國(guó)二手房市場(chǎng)因利益分配不均所引發(fā)的一系列現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

二、我國(guó)二手房交易市場(chǎng)利益相關(guān)者聯(lián)盟關(guān)系分析

在我國(guó)二手房交易過(guò)程中，二手房的賣(mài)方、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)(中介機(jī)構(gòu))和網(wǎng)絡(luò)電商之間實(shí)質(zhì)是一種委托代理的關(guān)系，在某種程度上甚至是一種雙重委托代理的關(guān)系。因?yàn)槎址康馁u(mài)方需要將自己擁有的二手房委托給房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行出售(租)，在觸網(wǎng)模式、眾銷(xiāo)模式下，網(wǎng)絡(luò)電商也需要委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)尋找房源、客源及線下交易及售后等服務(wù)，所以不僅賣(mài)方與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)存在委托代理關(guān)系，網(wǎng)絡(luò)電商與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)也存在委托代理關(guān)系。由于產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)、資金實(shí)力、擁有資源等方面的差異，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、網(wǎng)絡(luò)電商、二手房賣(mài)方在二手房交易中所處地位并不對(duì)等，他們之間的利益分配機(jī)制往往表現(xiàn)出非對(duì)稱性，即一方攫取另一方的經(jīng)濟(jì)剩余。三者的非對(duì)稱互惠共生關(guān)系如圖1所示。

圖1 我國(guó)二手房交易市場(chǎng)參與主體非對(duì)稱關(guān)系示意

由于各成員在現(xiàn)實(shí)的二手房市場(chǎng)所處地位不同，對(duì)彼此的依賴程度也各不相同，但實(shí)質(zhì)上聯(lián)盟成員都表現(xiàn)為互惠共生的關(guān)系。值得注意的是，已有研究表明：聯(lián)盟成員在信息對(duì)稱、利益互惠、合作共生情形下的合作是最穩(wěn)定、最有效率的，同時(shí)具有這三個(gè)特征的聯(lián)盟在合作中能產(chǎn)生最大的合作效益。在新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)理論中，假設(shè)了一個(gè)虛擬領(lǐng)導(dǎo)者，這個(gè)虛擬領(lǐng)導(dǎo)者預(yù)知并決定生產(chǎn)過(guò)程中需要的各種生產(chǎn)要素的數(shù)量，并將這些生產(chǎn)要素投入到特定的生產(chǎn)過(guò)程中，得到一定數(shù)量的產(chǎn)品，稱為“廠商模型”[11]。依據(jù)以上理論，假定二手房賣(mài)方、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和網(wǎng)絡(luò)電商是以信息對(duì)稱、利益互惠、合作共生的理念形成合作聯(lián)盟，而且在二手房交易中存在一個(gè)“公正”、“權(quán)威”的虛擬廠商，該廠商負(fù)責(zé)監(jiān)督投入到合作聯(lián)盟中的各生產(chǎn)要素能“獨(dú)立”、“平等”地參與生產(chǎn)，不存在一方攫取另一方經(jīng)濟(jì)剩余的情形，這種對(duì)稱、互惠、共生的聯(lián)盟合作關(guān)系如圖2所示。

圖2 我國(guó)二手房交易市場(chǎng)參與主體對(duì)稱關(guān)系示意圖

在信息對(duì)稱、利益互惠、合作共生的交易聯(lián)盟中，各聯(lián)盟成員如何分配共同創(chuàng)造的收益？利益分配問(wèn)題可以看作一種合作對(duì)策問(wèn)題，在利益分配過(guò)程中，需要滿足以下原則：

三是邊際作用原則。由于房地產(chǎn)的特殊性，每一套待售的房地產(chǎn)商品具有不同的商品屬性。因此，每一單交易業(yè)務(wù)的最終達(dá)成，二手房交易市場(chǎng)聯(lián)盟中的賣(mài)方、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與網(wǎng)絡(luò)電商所起的作用及參與的程度各異。當(dāng)總收益一定時(shí)，促成交易的作用越大、重要性越強(qiáng)、參與的程度越高，則稱其業(yè)務(wù)價(jià)值越大，記為Vtk，即業(yè)務(wù)tk對(duì)整個(gè)聯(lián)盟交易總值的價(jià)值。業(yè)務(wù)價(jià)值越大，該成員獲得的可分配利益也越多。

三、我國(guó)二手房交易市場(chǎng)利益分配

由于完成的每單二手房交易的交易總額、投入細(xì)節(jié)、所需資源、協(xié)調(diào)程度等各不相同，每單業(yè)務(wù)的重要性及完成效率也互不相同，筆者將每單交易業(yè)務(wù)的重要性及通力合作的完成效果稱為業(yè)務(wù)價(jià)值。但是，構(gòu)成業(yè)務(wù)價(jià)值的因素中，有定性的指標(biāo)，也有定量的指標(biāo)，而且很多定性的指標(biāo)具有主觀性和模糊性，為了便于衡量和計(jì)算，運(yùn)用模糊層次分析法(FuzzyAnalyticHierarchyProcess，簡(jiǎn)稱FAHP法)來(lái)確定成員貢獻(xiàn)程度及相關(guān)指標(biāo)權(quán)重。

如果將二手房交易市場(chǎng)聯(lián)盟在某一時(shí)間段內(nèi)的所有業(yè)務(wù)T={t1，t2，…，tk，…，ts}分解后的s項(xiàng)業(yè)務(wù)的重要性向量記為wT=[wt1，wt2，…，wtk，…，wts]T，其中wtk表示第k單業(yè)務(wù)的重要性；每單業(yè)務(wù)的完成效果記為θT=[θt1，θt2，…，θtk，…，θts]T，其中θtk表示第k單業(yè)務(wù)完成的效果。此時(shí)，每單業(yè)務(wù)的價(jià)值為

(1)

對(duì)第k單業(yè)務(wù)的價(jià)值進(jìn)行歸一化處理，得到該單業(yè)務(wù)的價(jià)值系數(shù)為

(2)

業(yè)務(wù)價(jià)值或價(jià)值系數(shù)大，說(shuō)明對(duì)二手房交易聯(lián)盟的影響大，如業(yè)務(wù)交易額巨大、市場(chǎng)影響顯著、促銷(xiāo)效果明顯等，使得各成員能通過(guò)這單交易獲得不同程度的顯著益處。反之亦然。

如果聯(lián)盟成員通力合作，完成業(yè)務(wù)獲得的可分配收益記為πT，依據(jù)收益分配原則，依據(jù)式(1)～(2)，計(jì)算可得業(yè)務(wù)tk能夠分配的利益總額為

(3)

根據(jù)集體理性原則，參與交易tk的m個(gè)聯(lián)盟成員獲得的收益分配不應(yīng)大于聯(lián)盟整體總收益，即

(4)

則聯(lián)盟成員Mi從交易tk中獲得的利益分配為

(5)

根據(jù)個(gè)體理性原則，參與交易的聯(lián)盟成員mi從交易tk中分配的利益不應(yīng)低于其單干的收益，即

(6)

(7)

式(7)表明二手房交易各方形成聯(lián)盟的必要性。

根據(jù)以上的分析，將二手房交易市場(chǎng)各聯(lián)盟成員利益分配比例作為目標(biāo)函數(shù)，建立多目標(biāo)決策模型：

(8)

(9)

(10)

(11)

約束條件中，式(9)表明集體理性，式(10)表明個(gè)體理性式，(11)表明二手房交易市場(chǎng)聯(lián)盟形成的必要性。

本文采用數(shù)學(xué)規(guī)劃方法求解二手房交易市場(chǎng)聯(lián)盟的利益分配問(wèn)題，該方法能夠用于求解有核或存在弱核的多人對(duì)策問(wèn)題[12]。具體求解過(guò)程如下：

(12)

步驟3：如果上述步驟的計(jì)算無(wú)可行解，可通過(guò)下列線性規(guī)劃問(wèn)題求解最優(yōu)解φ*。

即

(13)

(14)

(15)

(16)

其中，γ1、γ2分別表示考慮差異性與否的相對(duì)權(quán)重，且0≤γ1≤1，0≤γ2≤1，γ1+γ2=1，權(quán)重γ1、γ2的大小由聯(lián)盟的“虛擬組織”根據(jù)具體每單交易情況適時(shí)進(jìn)行調(diào)整。

四、實(shí)例分析

以我國(guó)東部沿海某省份省會(huì)城市的二手房市場(chǎng)為例，該城市地理位置優(yōu)越，氣候條件得天獨(dú)厚，但由于地處丘陵地帶，該城市新建商品房市場(chǎng)開(kāi)發(fā)容量有限，使得其二手房市場(chǎng)異?；钴S。該區(qū)域的二手房市場(chǎng)交易，除了借助傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，網(wǎng)絡(luò)電商的參與也日益重要和多元。當(dāng)前二手房市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，各交易主體單打獨(dú)斗已無(wú)法適應(yīng)當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境，二手房交易主體們紛紛運(yùn)用各自的資源，借助其他參與主體的優(yōu)勢(shì)，自發(fā)結(jié)成交易聯(lián)盟，在獲得利潤(rùn)的同時(shí)爭(zhēng)取獲得更多的市場(chǎng)份額和影響力。

為了驗(yàn)證該方法的有效性，本文以該區(qū)域二手房交易市場(chǎng)聯(lián)盟的某一單具體交易業(yè)務(wù)為例，參與的主體有傳統(tǒng)的二手房經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)M1(中介)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人M2(中介業(yè)務(wù)人員)、網(wǎng)絡(luò)電商M3(如搜房網(wǎng)、安居客等)、參與銷(xiāo)售的二手房賣(mài)方M4，他們通力合作，希望能將這套現(xiàn)有房源以最高的交易價(jià)格成交并從中獲取各方都最滿意的收益分配份額。根據(jù)當(dāng)前這4個(gè)交易聯(lián)盟成員在該單業(yè)務(wù)交易中的表現(xiàn)，運(yùn)用模糊層次分析法確定聯(lián)盟成員貢獻(xiàn)程度評(píng)價(jià)指標(biāo)的權(quán)重，如下表1所示。

表1 二手房交易聯(lián)盟成員貢獻(xiàn)程度評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重

同時(shí)，依據(jù)以上各項(xiàng)指標(biāo)考查聯(lián)盟中各成員的表現(xiàn)情況，確定該二手房交易市場(chǎng)聯(lián)盟中4個(gè)交易主體對(duì)該單交易業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)程度及貢獻(xiàn)值，如表2所示。

表2 二手房交易聯(lián)盟成員貢獻(xiàn)程度及貢獻(xiàn)值

根據(jù)該單業(yè)務(wù)對(duì)于聯(lián)盟的重要性及完成效果，運(yùn)用模糊層次分析法確定該單二手房交易業(yè)務(wù)的價(jià)值及價(jià)值系數(shù)分別為0.134、0.062，然后依據(jù)該單業(yè)務(wù)的房屋屬性及以往的交易經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行粗略核算，該交易完成后的可分配利益約有2.1萬(wàn)。在完成該單交易的通力合作中，4個(gè)聯(lián)盟成員單干可獲得的收益比例約為δ1=0.331，δ2=0.112，δ3=0.224，δ4=0.09。

如果這個(gè)二手房交易的大聯(lián)盟尚未形成，已有的小聯(lián)盟及其收益比例約為V{1，2}=0.245，V{1，2，4}=0.210，其中V{1，2}對(duì)應(yīng)于現(xiàn)實(shí)中傳統(tǒng)的二手房經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其工作人員銷(xiāo)售該機(jī)構(gòu)自有房源的情形，V{1，2，4}對(duì)應(yīng)于現(xiàn)實(shí)中傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其工作人員銷(xiāo)售某一個(gè)賣(mài)方委托的房源的情形。根據(jù)聯(lián)盟成員單干時(shí)的收益比例和現(xiàn)有小聯(lián)盟的收益比例，計(jì)算貢獻(xiàn)程度均等情形下的分配向量，然后運(yùn)用建立的數(shù)學(xué)規(guī)劃模型對(duì)分配比例進(jìn)行求解，具體計(jì)算如下：

步驟1：計(jì)算貢獻(xiàn)程度均等情形下的分配向量

u1=1-(0.112+0.234+0.09)=0.564，

u2=1-(0.331+0.234+0.09)=0.345，

u3=1-(0.331+0.112+0.09)=0.466，

u4=1-(0.331+0.112+0.234)=0.323。

步驟2：建立數(shù)學(xué)規(guī)劃模型，由式(12)可得

步驟3：計(jì)算上述規(guī)劃問(wèn)題的求解，可得聯(lián)盟成員的利益分配比例為

依據(jù)式(14)～(16)，對(duì)上述分配方案進(jìn)行修正，假設(shè)γ1=0.5，計(jì)算可得4個(gè)聯(lián)盟成員的利益分配比例修正值及最終的利益分配比例如表3所示。

表3 修正后的二手房交易聯(lián)盟成員收益分配方案

五、結(jié)語(yǔ)

基于能獲得更多收益的目的，二手房交易市場(chǎng)中的各交易主體自發(fā)形成了交易聯(lián)盟，在兼顧公平與效率的原則下，合理分配聯(lián)盟的合作收益對(duì)該聯(lián)盟具有重要意義。在實(shí)際的市場(chǎng)交易中，由于產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)、資金實(shí)力、擁有資源、付出的努力、投入的成本與精力也各不相同，使得聯(lián)盟成員在具體交易業(yè)務(wù)中的貢獻(xiàn)度各不相同。因此，本文以二手房具體交易為利益分配單位，提出通力合作情形下的二手房交易市場(chǎng)聯(lián)盟分配機(jī)制，建立了業(yè)務(wù)價(jià)值的衡量標(biāo)準(zhǔn)，構(gòu)建了包含投入程度、通力合作程度、對(duì)聯(lián)盟作用三個(gè)維度的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，以此為基礎(chǔ)，提出了基于數(shù)學(xué)規(guī)劃模型的分配方法，并對(duì)相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行了修正，從而使得最終的分配方案更加合理、科學(xué)。本文的研究對(duì)建立我國(guó)二手房交易市場(chǎng)利益分配機(jī)制有一定的理論意義，也為重塑二手房市場(chǎng)秩序提供了可借鑒的解決思路。

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[責(zé)任編輯：馬建平]

2017-04-16

福建省中青年教師教育科研資助項(xiàng)目“基于動(dòng)態(tài)合作博弈的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)效率優(yōu)化研究”(JAS150641)；福建江夏學(xué)院青年科研人才培育基金項(xiàng)目“雙重道德風(fēng)險(xiǎn)下的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)效率研究”(JXS2015006)。

汪 瑞，女，福州大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院博士研究生。

10.13393/j.cnki.1672-6219.2017.03.015

F 293.35

A

1672-6219(2017)03-0067-05