趙學(xué)軍

[摘要]文章首先闡述了我國(guó)物業(yè)管理模式存在的服務(wù)、監(jiān)督、準(zhǔn)入等方面的問(wèn)題，針對(duì)于此，從增強(qiáng)服務(wù)理念、完善監(jiān)管機(jī)制和規(guī)范行業(yè)管理等角度，對(duì)我國(guó)物業(yè)管理模式進(jìn)行了反思與創(chuàng)思，為提升我國(guó)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量發(fā)揮積極作用。

[關(guān)鍵詞]物業(yè)管理；準(zhǔn)入；監(jiān)管機(jī)制

[DOI]1013939/jcnkizgsc201718232

在我國(guó)不斷推動(dòng)城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中，我國(guó)的商品房呈爆炸式的增長(zhǎng)，而與之聯(lián)系緊密的物業(yè)管理也逐漸地發(fā)展和完善。作為一種與商品房共存的服務(wù)產(chǎn)業(yè)，我國(guó)的物業(yè)管理最早出現(xiàn)在20世紀(jì)末期，主要經(jīng)歷了由政府單位制封閉式的管理模式到目前具有現(xiàn)代化的物業(yè)管理模式的轉(zhuǎn)變。然而，隨著人們生活水平的不斷提高，對(duì)生存環(huán)境也提出了更高的要求，體現(xiàn)在住房小區(qū)的物業(yè)管理中就需要?jiǎng)?chuàng)新和完善現(xiàn)有模式中存在的不足。為此，需要總結(jié)物業(yè)管理中的問(wèn)題，結(jié)合現(xiàn)代業(yè)主的需求，創(chuàng)新管理方法，提升管理水平。

1傳統(tǒng)物業(yè)管理模式存在的問(wèn)題

11缺乏有效競(jìng)爭(zhēng)，買賣雙方不對(duì)等

在我國(guó)現(xiàn)有的物業(yè)管理中，通常的情況下，作為買方的商品房業(yè)主不能按自己的意愿來(lái)挑選作為賣方的物業(yè)管理服務(wù)，只能被動(dòng)地接受商品房和物業(yè)管理方單方面的安排。這種買賣雙方不對(duì)等的情況，主要是由于現(xiàn)有的物業(yè)管理市場(chǎng)沒(méi)有放開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)，相關(guān)的物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有形成市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制的管理模式，仍然受到民事行為不完整的約束和限制。雖然我國(guó)在相關(guān)的法律中對(duì)業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理的關(guān)系進(jìn)行了定位，業(yè)主擁有選擇物業(yè)管理的代表行使權(quán)，但因缺乏配套的民事行為能力，導(dǎo)致業(yè)主大會(huì)的權(quán)利不能全面使用。與此同時(shí)，物業(yè)管理行業(yè)缺乏有效的市場(chǎng)調(diào)節(jié)，不能正常接收來(lái)自市場(chǎng)的反饋，行業(yè)缺乏激勵(lì)機(jī)制，影響了物業(yè)管理水平的提升。

12業(yè)主大會(huì)監(jiān)管有缺陷，業(yè)主維護(hù)權(quán)益難

我國(guó)與物業(yè)管理的相關(guān)法律不全面，導(dǎo)致整個(gè)監(jiān)管機(jī)制不完善，業(yè)主權(quán)益受損時(shí)難以得到公平、公正的合法解決。在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中，業(yè)主大會(huì)的權(quán)利缺乏明細(xì)，其行為能力和權(quán)限應(yīng)如何行使沒(méi)有具體的規(guī)定。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，最基本的雙方服務(wù)合同，業(yè)主大會(huì)都不能簽訂，在法律體系中是不合法的，即使簽訂了也沒(méi)有法律效力。除此之外，關(guān)于業(yè)主大會(huì)的存在、行使哪些權(quán)利、應(yīng)如何行使等的運(yùn)行體系不完整。這就導(dǎo)致了小區(qū)業(yè)主大會(huì)缺乏有效的組織者、參與者以及實(shí)施者，往往是出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，不能形成有效的業(yè)主建議。而從另一個(gè)角度來(lái)說(shuō)，業(yè)主大會(huì)是一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的存在，其在行使權(quán)力時(shí)沒(méi)有相對(duì)應(yīng)的監(jiān)督管理。因此會(huì)造成一些權(quán)力超范圍以及公器私用的不合理情況，如私自決定公共區(qū)域的行使權(quán)等。

13管理技術(shù)落后，質(zhì)量意識(shí)較低

在物業(yè)管理的工作中，最基礎(chǔ)同時(shí)也最關(guān)鍵的就是對(duì)物業(yè)的承接查驗(yàn)工作。只有保證接手時(shí)商品房的各方面質(zhì)量合格，才有以后的物業(yè)管理基礎(chǔ)。目前，大部分的物業(yè)管理公司的技術(shù)落后，缺乏承接查驗(yàn)的專業(yè)人才。從整個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，在承接查驗(yàn)這一塊的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)說(shuō)還處于空白，而各家物業(yè)管理企業(yè)又不重視，導(dǎo)致一些公共區(qū)域沒(méi)有人與承建單位交接，而僅僅是商品房的業(yè)主對(duì)其自身購(gòu)買的區(qū)域進(jìn)行查驗(yàn)。這是物業(yè)管理技術(shù)上的落后，在后期的管理中往往容易牽扯出一些不必要的麻煩，導(dǎo)致整個(gè)物業(yè)管理水平下降。

14準(zhǔn)入機(jī)制不完善，造成行業(yè)混亂的局面

對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)的準(zhǔn)入機(jī)制決定權(quán)在政府手中，如此容易導(dǎo)致物業(yè)管理行業(yè)不接地氣，缺乏市場(chǎng)化的調(diào)節(jié)作用。物業(yè)管理企業(yè)將更多的心思花在如何通過(guò)政府部門(mén)的批準(zhǔn)，而對(duì)于市場(chǎng)的需求則忽略不管。一些技術(shù)過(guò)關(guān)的物業(yè)管理企業(yè)常常因?yàn)槟骋粋€(gè)點(diǎn)過(guò)不了政府的審批而被拒之門(mén)外，長(zhǎng)此以往就出現(xiàn)了一些無(wú)證營(yíng)業(yè)和超范圍營(yíng)業(yè)等各種層次不一的企業(yè)混在其中，造成了整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的混亂局面。雖然，現(xiàn)有的法規(guī)中對(duì)一些無(wú)證、超范圍等企業(yè)的懲罰進(jìn)行了規(guī)定，但是由于對(duì)處理的違規(guī)企業(yè)如何進(jìn)行整改卻未進(jìn)行明確的規(guī)定，對(duì)其整改后應(yīng)如何管理也缺乏后續(xù)，最終導(dǎo)致根本問(wèn)題沒(méi)有得到解決。

2針對(duì)物業(yè)管理模式的問(wèn)題進(jìn)行改進(jìn)

21確立業(yè)主大會(huì)的地位，適度放開(kāi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)

針對(duì)我國(guó)物業(yè)管理模式中缺乏有效競(jìng)爭(zhēng)，買賣雙方不對(duì)等的問(wèn)題，我們首要的就是要確立業(yè)主大會(huì)的地位，適度放開(kāi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，讓市場(chǎng)調(diào)節(jié)與政府調(diào)控雙管齊下。在新的商品房小區(qū)入住住戶后，由建設(shè)單位主導(dǎo)，安排和組織人員進(jìn)行業(yè)主大會(huì)的選舉，并通過(guò)小區(qū)所在的街道辦事處上報(bào)。制定合理的業(yè)主委員準(zhǔn)入機(jī)制，按小區(qū)的整體規(guī)劃，占小區(qū)面積達(dá)到一定比例的業(yè)主可以擁有業(yè)主委員候選人員的機(jī)會(huì)，組成業(yè)主大會(huì)的成員還可以由建設(shè)單位或是居民小組來(lái)選舉。完成業(yè)主大會(huì)的組建后，我國(guó)的相關(guān)法律應(yīng)對(duì)其進(jìn)行科學(xué)合理的定位，確保其權(quán)利能夠得到正常的行使。在法規(guī)中，應(yīng)對(duì)業(yè)主大會(huì)的組成、職責(zé)以及監(jiān)管等多方面進(jìn)行明確。同時(shí)，適度地放開(kāi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，讓物業(yè)管理企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中改進(jìn)和提升。在完善機(jī)制中，應(yīng)積極引入專業(yè)性組織參與物業(yè)管理規(guī)定制定的參與。

22完善監(jiān)管機(jī)制，保障業(yè)主的維權(quán)通道

在物業(yè)管理的體系中，業(yè)主大會(huì)是一個(gè)重要的參與者，在完善監(jiān)管機(jī)制時(shí)，應(yīng)對(duì)其進(jìn)行全面的監(jiān)管。

業(yè)主大會(huì)作為一個(gè)獨(dú)立的權(quán)益群體，應(yīng)構(gòu)建專有的資金賬戶。對(duì)于業(yè)主大會(huì)的成員，應(yīng)制定明確的通過(guò)業(yè)主大會(huì)簽發(fā)的資格行使證件，對(duì)資金的使用應(yīng)制定合理的審批流程，并規(guī)定資金的使用范圍。對(duì)于業(yè)主資金使用后的明細(xì)應(yīng)進(jìn)行公示，從而有效地減少業(yè)主資金被挪用的情況，也有利于提高資金的使用率，為構(gòu)建一個(gè)良好的生活環(huán)境發(fā)揮效用。在公共設(shè)施和公共場(chǎng)所的管理中，采取財(cái)產(chǎn)登記的形式，對(duì)每一項(xiàng)共有財(cái)產(chǎn)都進(jìn)行登記制。在后期的物業(yè)管理中，對(duì)公共部分進(jìn)行維保時(shí)也有了依據(jù)，也避免了一些可能發(fā)生的業(yè)主之間的矛盾。

23增強(qiáng)質(zhì)量意識(shí)，提高管理技術(shù)

只有保證接手的商品房質(zhì)量合格，物業(yè)管理才具有意義。對(duì)于一些本就存在的質(zhì)量不過(guò)關(guān)而出現(xiàn)的問(wèn)題，容易造成業(yè)主與物業(yè)管理者之間的矛盾。為此，作為物業(yè)管理方，應(yīng)具備較高的承接查驗(yàn)技術(shù)。首先，政府相關(guān)部門(mén)應(yīng)牽頭制定一個(gè)科學(xué)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，讓承接查驗(yàn)有理有據(jù)。其次，作為已成立的業(yè)主大會(huì)應(yīng)具有一個(gè)完整承接查驗(yàn)流程，在完成此項(xiàng)工作時(shí)，應(yīng)選出至少兩名以上的人員進(jìn)行陪同，同時(shí)還應(yīng)聘請(qǐng)專業(yè)的人員對(duì)完成的建筑進(jìn)行專業(yè)性的查驗(yàn)。對(duì)于一些公共部分的查驗(yàn)，業(yè)主大會(huì)應(yīng)全程參與，對(duì)不合格的情況應(yīng)堅(jiān)持不承接，杜絕行賄受賄的情況發(fā)生，堅(jiān)決維護(hù)業(yè)主的利益。

24完善準(zhǔn)入機(jī)制，規(guī)范行業(yè)管理

對(duì)于物業(yè)管理行業(yè)的混亂局面，政府應(yīng)制定一個(gè)明確、合理的準(zhǔn)入機(jī)制。在制定門(mén)檻時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)與市場(chǎng)情況的聯(lián)系，準(zhǔn)確把握行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，與業(yè)主的需求緊密相連。在物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入后，還應(yīng)放開(kāi)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，淘汰一些綜合素質(zhì)較低的企業(yè)，培養(yǎng)出高水平的物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范既需要政府的強(qiáng)制性管理，也需要市場(chǎng)的自動(dòng)調(diào)節(jié)機(jī)制。政府方面則需要對(duì)現(xiàn)有的法律體系進(jìn)行完善，對(duì)于一些違反規(guī)定的企業(yè)應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)厲的懲罰，并明確可接受的整改程度，限定整改次數(shù)和限度，對(duì)一些嚴(yán)重違規(guī)的應(yīng)讓其出局。規(guī)范行業(yè)管理是一個(gè)持續(xù)的過(guò)程，需要政府部門(mén)、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)以及業(yè)主共同努力。

3結(jié)論

物業(yè)管理服務(wù)作為我國(guó)發(fā)展的短板，存在不少的問(wèn)題?？偟膩?lái)說(shuō)，主要是體系不完善、監(jiān)管不到位以及缺乏市場(chǎng)機(jī)制的參與等問(wèn)題。針對(duì)這些問(wèn)題，應(yīng)重視并制定策略解決，完善業(yè)主大會(huì)的管理機(jī)制，適度放開(kāi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，增強(qiáng)技術(shù)發(fā)展，提高質(zhì)量意識(shí)，規(guī)范行業(yè)發(fā)展，才能有效地推進(jìn)我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展，從而順利完成企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。

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