【摘要】近年來(lái)，隨著房屋價(jià)格的持續(xù)上升，帶來(lái)了一定的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)問(wèn)題，房?jī)r(jià)不單單是商品價(jià)格的問(wèn)題而是一個(gè)綜合的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，本文通過(guò)近年來(lái)人民幣匯率變化、財(cái)政貨幣政策、供需關(guān)系變動(dòng)的分析，從而得出影響商品房?jī)r(jià)格的部分因素，并在最后提出了自己的建議。

【關(guān)鍵詞】房?jī)r(jià)；財(cái)政政策；貨幣政策

2016年度中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議于2016年12月14日在北京召開(kāi)，會(huì)中明確提出了“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的?！钡姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)總基調(diào)。眾所周知近年來(lái)我過(guò)的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了“井噴式”的發(fā)展，房?jī)r(jià)也更是一路高歌猛進(jìn)呈現(xiàn)持續(xù)上升態(tài)勢(shì)，由1998年商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格為2063元/平方米，至2010年的5033元/平方米，再到2016年的7010元/平方米，漲幅達(dá)239%。同期，我們也意識(shí)到我國(guó)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的貨幣政策、供求關(guān)系、以及人民幣匯率也在發(fā)生著變化。本文便是通過(guò)分析這些變化，從中找出與房地產(chǎn)價(jià)格因素相關(guān)的變量，從而對(duì)我國(guó)的商品房?jī)r(jià)格成因有一個(gè)較為直觀的了解。

一、價(jià)格成因分析

商品房從本質(zhì)上講是一種商品，了解到了這一點(diǎn)那么商品房?jī)r(jià)格成因的問(wèn)題也就變得相對(duì)簡(jiǎn)單了許多，也就是本文所提到的貨幣供應(yīng)量、供求關(guān)系、人民幣匯率等因素。

（一）貨幣供應(yīng)量

近年來(lái)伴隨著房?jī)r(jià)的上漲，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)主要特征是貨幣供應(yīng)環(huán)境寬松，流動(dòng)性充裕，廣義貨幣供應(yīng)量逐年上升，由1998年的104499億元增長(zhǎng)至2010年的674955億元，漲幅達(dá)545%。從我國(guó)貨幣供應(yīng)量和商品房?jī)r(jià)格的變動(dòng)數(shù)據(jù)看，我國(guó)M2的增長(zhǎng)率與商品房?jī)r(jià)格的增長(zhǎng)率大致是同步的，尤其是2006年以來(lái)，二者的同比變動(dòng)關(guān)系顯得更加緊密。這與我國(guó)從那時(shí)至今的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)緊密相連。2000年以來(lái)，我國(guó)已經(jīng)由短缺經(jīng)濟(jì)變?yōu)檫^(guò)剩經(jīng)濟(jì)，過(guò)量的貨幣供應(yīng)對(duì)一般消費(fèi)品沖擊較小，更多作用在資產(chǎn)價(jià)格上，樓市就成為承載流動(dòng)性過(guò)剩的主要領(lǐng)域，傳導(dǎo)路徑主要表現(xiàn)為按揭貸款和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。具體而言，為了避免通脹政府的處理方法，就是挖一個(gè)超大的坑，把錢(qián)囤積在里面，不讓它流動(dòng)，這樣多余的錢(qián)就不會(huì)進(jìn)入民生市場(chǎng)，對(duì)糧油等基本生活用品形成沖擊。這就是央行一直在做的事情。房?jī)r(jià)一直在漲，也就囤積了大量超發(fā)的貨幣。的確，自2008年以來(lái)，我國(guó)開(kāi)始實(shí)施適度寬松的貨幣政策，而沒(méi)有“通貨輸出”條件的中國(guó)在近年來(lái)卻沒(méi)有發(fā)生嚴(yán)重的通脹正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)滯納了大量的剩余資金。

（二）供求關(guān)系

道理并不難理解，不論是炒房的怎么炒，最終要有人去接盤(pán)，房子最終的得主一定是那些真正需要房子的人。近年來(lái)隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城鎮(zhèn)人口急劇增多也就導(dǎo)致了對(duì)于城鎮(zhèn)房產(chǎn)的大量需求，而這種靜態(tài)的卻對(duì)需求數(shù)量的增加，導(dǎo)致了2000-2011年左右全國(guó)各個(gè)城市的房?jī)r(jià)均出現(xiàn)了不同規(guī)模的上升。而近年來(lái)，隨著城鎮(zhèn)化速度的相對(duì)減緩，以及前期高房?jī)r(jià)帶來(lái)的需求壓力，使得度額定供求的不再是絕對(duì)的“常住人口”而是“流動(dòng)人口”這也就令流動(dòng)人口較多的一二線城市與流動(dòng)人口較少的三四線城市房產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了兩極分化，一方面一二線城市漲勢(shì)迅猛而三四線城市則微弱上漲甚至下跌。炒房客自然也更加愿意在有更大升值空間的一二線城市投資，從而進(jìn)一步導(dǎo)致了供需的失衡。同時(shí)前期寬松的貨幣政策導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商得到了更多的信貸支持，進(jìn)而在房地產(chǎn)市場(chǎng)的定價(jià)中起到更為主動(dòng)和主導(dǎo)的作用，不少開(kāi)發(fā)商甚至捂盤(pán)惜售，從而助推了供需的失衡。

（三）人民幣匯率

有時(shí)候房?jī)r(jià)是漲是跌，并不完全取決于政府的調(diào)控，而是取決于美元對(duì)人民幣的走勢(shì)。美元貶值，人民幣升值，所以大量外資就涌進(jìn)中國(guó)，由于強(qiáng)制結(jié)匯的原因，政府就被迫發(fā)行更多人民幣，從而形成通貨膨脹壓力使得房?jī)r(jià)上漲。反之，如果美元走強(qiáng)，人民幣貶值，那么外資涌出中國(guó)，人民銀行就被迫收回人民幣，將儲(chǔ)備的美元還給企業(yè)，資本流出中國(guó)，于是通貨膨脹壓力減小，市場(chǎng)上的人民幣減少，房?jī)r(jià)就會(huì)下跌。所以，房?jī)r(jià)的漲跌也一定程度上取決于人民幣美金的走勢(shì)。這從過(guò)去幾年的人民幣走勢(shì)圖和房?jī)r(jià)上漲圖來(lái)看，也可以看出兩者驚人的吻合。

二、控制商品房?jī)r(jià)格的建議

上文的分析可以看出房?jī)r(jià)的走勢(shì)與以上幾個(gè)方面的因素相關(guān)，因此我們也應(yīng)從這三個(gè)方面入手控制房地產(chǎn)價(jià)格。

（一）切實(shí)落實(shí)穩(wěn)健的貨幣政策，控制流動(dòng)性。貨幣量增加流動(dòng)性過(guò)高使更多的貨幣流向房地產(chǎn)市場(chǎng)，不利于調(diào)控商品房?jī)r(jià)格。因此，本文建議控制貨幣供應(yīng)量加之調(diào)節(jié)物價(jià)水平是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控目標(biāo)的治理對(duì)策。

（二）嚴(yán)打“炒房”投機(jī)行為，因城而異的推行土地供給。嚴(yán)打炒房遏制不良經(jīng)濟(jì)行為管住了“需求”，增加土地供應(yīng)管住了“供給”，這一正一反有利于商品房?jī)r(jià)格的穩(wěn)定。

（三）保持人民幣匯率的基本穩(wěn)定。中國(guó)應(yīng)繼續(xù)保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩(wěn)定，不大漲也不大跌最有利于房?jī)r(jià)保持在合理的區(qū)間。

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作者簡(jiǎn)介：

和壯（1994.11-），男，漢族，河南新鄉(xiāng)人，本科，河南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院，研究方向：國(guó)際經(jīng)濟(jì)與貿(mào)易專業(yè)。