黃敏

摘 要：隨著中國稅制改革的進一步推進，“營改增”應運而生，并在社會經濟生活領域中發(fā)揮著重要的作用。房地產經濟是帶動中國經濟發(fā)展的主導經濟，由于“營改增”稅制的運行時間比較短，使得房地產企業(yè)在發(fā)展的進程中在應對“營改增”方面依然存在諸多的問題。基于此，針對“營改增”對房地產經濟的影響進行研究，以期為促進房地產經濟安全穩(wěn)定發(fā)展提供參考。

關鍵詞：房地產經濟；“營改增”；影響

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2017）13-0065-02

引言

中國新一輪的稅制改革已經運行了四年的時間，“營改增”對中國各個領域的影響備受矚目。中國的房地產業(yè)是帶動市場經濟快速運行的主導產業(yè)，對促進國民經濟發(fā)展意義重大。中國在稅制改革中啟動“營改增”，是對稅制的完善，不僅可以避免重復征稅，而且還降低了稅負，加快了房地產業(yè)的運行速度[1]。但是，由于“營改增”運行時間短，針對具體的稅制改革內容，房地產業(yè)對此存在著不適應性，導致各種問題存在。針對房地產經濟發(fā)展中“營改增”的影響進行研究，對促進房地產經濟安全穩(wěn)定發(fā)展具有參考價值。

一、房地產企業(yè)實行“營改增”的意義

在中國的稅制改革中，“營改增”是重要的內容，將原有的營業(yè)稅改為增值稅，使稅制進一步完善，不僅避免了營業(yè)稅所存在的重復征稅問題，而且還使增值稅抵扣鏈條各個環(huán)節(jié)銜接更為緊密，運行更為順暢。房地產企業(yè)被納入到“營改增”范疇，隨著企業(yè)稅負的降低，促使企業(yè)擁有更為廣闊的發(fā)展空間。

中國于2012 年實施“營改增”，成效顯著，對企業(yè)的結構調整和轉型升級都起到了一定的促進作用，而且隨著企業(yè)成本的降低，經濟效益有所提高。房地產企業(yè)作為“營改增”的試點行業(yè)，由于實行“營改增”之后，就需要對面對稅率調整的問題，房地產企業(yè)要從中獲得利好，就要制定相關的制度。

增值稅屬于是流轉稅范疇，是流通領域中的商品經過銷售獲得增值，以增值額作為稅收征收的對象?，F在世界上很多國家都已經推行了增值稅，使商品在流轉的過程中所存在的重復征稅得以避免，稅制改革的效果是非常顯著的。營業(yè)稅也屬于是流轉稅范疇，是以商品勞務的收入總額作為稅收征收的對象，隨著商品在市場上流通，就必然會存在重復征稅的現象[2]。也正是因為如此，房地產企業(yè)的稅負重，特別是房地產企業(yè)的產業(yè)鏈不僅鏈條長，而且涉及的領域眾多，諸如，交通運輸業(yè)、金融業(yè)、建筑業(yè)、策劃設計業(yè)、市場營銷、咨詢服務業(yè)以及物業(yè)管理等等。實施“營改增”，就是將增值稅的抵扣鏈條打通，避免存在重復征稅的問題，包括房地產企業(yè)以及相關企業(yè)都會從中受益。

二、“營改增”對房地產企業(yè)所造成的影響

（一）“營改增”對房地產企業(yè)資金運行的影響

房地產企業(yè)在營業(yè)稅運行期間，所購進的資產和資產的出售都不會存在進項抵扣的問題。營業(yè)稅改為增值稅之后，房地產企業(yè)在購進資產的時候都需要開增值稅發(fā)票，這就使房地產企業(yè)購進資產的資金在賬面上減少，期末余額也必然會降低。短期來看，企業(yè)的資金運行會受到影響，財務風險有所增加。長期來看，房地產企業(yè)的流動資產和負債都會有所增加，有助于企業(yè)規(guī)?；l(fā)展。

（二）“營改增”對房地產企業(yè)現金流量的影響

營業(yè)稅改為增值稅之后，房地產企業(yè)現金流量發(fā)生了變化。主要體現為以下幾個方面。

其一，“營改增”使房地產企業(yè)的投資策略受到影響?！盃I改增”后，進項抵扣額的存在，導致房地產企業(yè)的資金流動量減少，企業(yè)就會購進技術更為先進的設備以提高開發(fā)科研項目的水平，對企業(yè)自身的發(fā)展起到了促進作用。

其二，“營改增”使房地產企業(yè)的籌資策略受到影響?！盃I改增”環(huán)境中，房地產行業(yè)市場競爭更為激烈，企業(yè)的融資渠道和范圍進一步擴寬，資金流動量增加，而且運行更為靈活。

其三，“營改增”使房地產企業(yè)的現金運行受到影響。房地產企業(yè)在資金給付的過程中，延期付款的現象是較為常見的。在“營改增”環(huán)境下，開具增值稅發(fā)票就不能夠及時獲得[3]。進項稅額的抵扣也不會及時，導致房地產企業(yè)的現金支出量就會增加。房地產企業(yè)處于運行狀態(tài)，就會因此導致現金運行存在問題。另外，房地產企業(yè)往往采用預售的銷售模式，稅款都是預繳納的。當房地產項目完成后，確定了所獲得的收取，才能夠獲得進項稅額。這就意味著，增值稅銷項是在進項稅額抵扣之前繳納的，這就使得房地產企業(yè)所支出的現金量增加。

（三）“營改增”對房地產企業(yè)的成本以及稅負的影響

房地產企業(yè)在“營改增”環(huán)境中，企業(yè)的項目投入成本以及稅負都會受到影響。

其一，房地產開發(fā)項目中，需要購進多種原材料，而是購進數量是非常大的。為了降低材料購進成本，一些零散的原材料為低價購進，所以，并不會獲得增值稅發(fā)票，相關的進項稅額也不會扣除，使房地產企業(yè)的稅負并沒有降低[4]。

其二，實施“營改增”之后，房地產企業(yè)沒有及時地制定應對措施，就會導致負擔增加。比如，按照“營改增”有關制度，房地產企業(yè)的稅率是11%，但是市場營銷的過程中還會涉及到廣告宣傳費以及原材料費，所能夠開具的進項稅發(fā)票分別為廣告宣傳費3%的稅率和原材料費6%的稅率。這就導致進項稅額低于銷項稅額，使得稅收制度的公平性不足。

其三，實施“營改增”之后，處于過渡期的房地產企業(yè)運行成本會有所增加。房地產行業(yè)被納入到“營改增”范疇之后，就需要面臨各種新的業(yè)務。這就需要啟動新的培訓計劃，包括財務管理系統(tǒng)都要根據工作需要更新[5]，這些都需要房地產企業(yè)投入資金。這就意味著，在實施“營改增”的過渡期，房地產企業(yè)的運行成本就會有所增加。

三、“營改增”之后房地產企業(yè)的主要應對策略

（一）房地產企業(yè)要加大財務管理力度

“營改增”之后，房地產企業(yè)的各項財務管理工作都會不同程度地受到影響。包括財務預算管理、財務核算以及發(fā)票管理等等，都需要進行調整，這就需要房地產企業(yè)對財務管理工作給予高度重視。

“營改增”后，房地產企業(yè)要加大財務管理力度，其中發(fā)票管理工作是極為重要的內容。企業(yè)發(fā)票關乎到進項稅額抵扣的問題，因此，需要企業(yè)的財務管理工作都要按照國家規(guī)定的稅收統(tǒng)籌工作內容展開。房地產企業(yè)要盡量以大型的企業(yè)作為合作商，這些企業(yè)的運作規(guī)范，而且能夠及時獲得增值稅發(fā)票，使企業(yè)稅負降低[6]。另外，房地產企業(yè)做好財務管理工作，還要對財務報表中的科目加以完善，詳細區(qū)分賬務處理過程中的各項流程，在科目計算上采用新的政策規(guī)定。房地產企業(yè)運行中會存在預售或者延期付款的問題，對于交易與現金流動不同步的現象，就需要在賬目上明確批注，標明適用稅率、需要還款的數量和日期，防止處理不當產生矛盾糾紛。

（二）房地產企業(yè)要確保納稅籌劃科學合理

對于現行的稅收制度，房地產企業(yè)要詳細分析，對稅收內容充分掌握，以確保納稅籌劃科學合理。房地產企業(yè)還要與稅務部門之間建立溝通渠道，針對稅收問題密切交流，確保企業(yè)的運行中能夠對國家政策及時了解，以從政策指導思想的角度出發(fā)調整業(yè)務結構和發(fā)展方向，可以在一定程度上規(guī)避風險。

房地產企業(yè)為了在“營改增”環(huán)境下更好地運作，還需要做好工作人員的培訓工作，可以避免由于操作不當給企業(yè)帶來經濟損失。通常新的政策出臺，國家都會相應地給企業(yè)提供優(yōu)惠政策。針對于納稅方面，國家所提供的優(yōu)惠政策涵蓋兩個方面的內容，即產業(yè)優(yōu)惠和地域優(yōu)惠[7]。房地產企業(yè)在進行項目開發(fā)的時候，就要考慮到優(yōu)惠政策，從社會的角度、經濟的角度以及產業(yè)結構整治的角度對優(yōu)惠政策進行分析，將科學合理的納稅籌劃制定出來，以通過合法節(jié)約納稅，提高經濟效益。

（三）房地產企業(yè)要改善運營模式以提高風險抵抗力

“營改增”環(huán)境下，房地產企業(yè)運行中會由于諸多不確定因素的影響導致經營管理風險。這就需要企業(yè)對自身的運營模式不斷完善，擴展資金運行空間，提高資金使用效率。新的房地產行業(yè)競爭環(huán)境下，企業(yè)要提高競爭力，就要提高產品質量，為客戶提供滿意的服務，由此提高企業(yè)在行業(yè)中的信譽度和知名度，有利于房地產企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

結語

綜上所述，在中國的稅務改革中，“營改增”是重要的改革內容，對房地產企業(yè)的影響是深遠的?！盃I改增”在國外很多國家都已經實施，成績顯著。中國啟動“營改增”雖然時間較短，但是，由于避免了重復征稅，降低了企業(yè)的成本，使企業(yè)的運行速度更快，而且有更多的周轉資金，可以獲得更高的經濟效益。房地產業(yè)作為中國市場經濟發(fā)展的“領頭羊”，雖然在“營改增”環(huán)境下獲得利好，但是由于對應“營改增”的措施尚不完善，導致房地產經濟受到影響。針對相關問題進行分析，對促進房地產企業(yè)健康穩(wěn)定地發(fā)展具有積極意義。

參考文獻：

[1] 覃麗華.“營改增”對房地產企業(yè)的影響及對策[J].財會學習，2015，（8）：101-102.

[2] 劉新娜.營業(yè)稅改征增值稅對企業(yè)的財務影響研究[D].濟南：齊魯工業(yè)大學，2015.

[3] 潘利國.“營改增”對房地產企業(yè)的影響及對策分析[J].財稅審計，2016，（19）：107-108.

[4] 孫作林.“營改增”對房地產企業(yè)稅負和凈利潤的影響及建議[J].財會月刊，2015，（31）：47-49.

[5] 張印.“營改增”對房地產企業(yè)的影響及對策分析[J].稅務籌劃，2016，（2）：278-280.

[6] 畢雪超.“營改增”對房地產開發(fā)企業(yè)財務管理影響分析[J].當代經濟，2015，（11）：33.

[7] 張印.“營改增”對房地產企業(yè)的影響及對策分析[J].財經界：學術版，2016，（3）：68-69.

[責任編輯 陳麗敏]