易憲容

中國的房地產市場長效機制是什么？如何落實房地產市場完全或絕對是一個居住功能體現(xiàn)的市場呢？

從4月26日的香港H股反應看，盡管整個市場普遍向好，但國內房地產上市公司的股票表現(xiàn)頗為遜色。何也？香港的投資者對內地房地產政策的變化反應十分敏感。因為投資者注意到，在4月25日的中央政治局會議對房地產市場的表述與以往早幾次表述有微小變化，再加上雄安新區(qū)房地產市場發(fā)展模式將出現(xiàn)全新的發(fā)展模式。這些都可以對未來中國的房地產市場產生重大的影響，內地房地產市場的調控政策將出現(xiàn)重大的調整，所以香港的投資者在擔心，如果這樣的話，以往內地房地產上市公司的發(fā)展模式是不是將發(fā)生巨大變化。

比如最近中央政府對當前房地產市場調控政策的要求一次比一次要嚴厲，在去年底中央經濟工作會議的文件中，提及房地產時，是“加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制”，到了今年兩會上的政府工作報告中關于房地產市場的表述變?yōu)榱恕凹涌旖⒑屯晟拼龠M房地產市場平衡健康發(fā)展的長效機制”，從“加快研究建立”提到了“加快建立”，再到4月25日中央政治局會議涉及房地產市場的表述變?yōu)椤凹涌煨纬伞贝龠M房地產市場穩(wěn)定發(fā)展的長效機制。

也就是說，從這幾次中央政府對房地產市場調控政策的表述來看，都發(fā)生了微妙的變化，由“加快研究建立”中國房地產市場的長效機制，提升到“加快建立”中國房地產市場長效機制，再到“加快形成”中國房地產市場長效機制。即對中國房地產市場的長效機制的要求，一步比一步更為感覺到十分迫切。估計這里既有市場之要求的迫切性，因為面對當前中國房地產市場，房價高企、泡沫飛濺、財富分配關系惡化、由房地產利益關系引發(fā)社會矛盾與沖突頻繁等等，如果不加快形成中國房地產市場的長效機制，估計當前中國房地產市場所面臨的問題會更加嚴峻。

同時，也應該理解到，政府對中國房地產市場長效機制的政策儲備開始醞釀成熟，有可能新的房地產市場政策出臺。而且這些房地產市場調控不僅可能是新招，有可能是狠招或絕招，真正的把房地產市場的投機遏制住，讓房地產市場的賺錢功能逐漸地褪去，讓房地產市場回到居住的功能，讓城市居民更愿意租房而不是持有住房，讓中國絕大多數(shù)居民對中國政府房地產市場建立起信心。如果這樣，國內房地產市場出現(xiàn)巨大調控不是沒有可能。

現(xiàn)在的問題是，中國的房地產市場長效機制是什么？政府通過什么樣的房地產市場才能讓中國房地產市場持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展？從目前全球各國的房地產市場發(fā)展模式來看，德國的房地產市場發(fā)展模式可能是最為成功的經驗。在德國，住房絕對的居住功能完全用《憲法》及《住宅建設法》明確地固化在制度安排上。所以，德國房地產市場不是GDP增長的工具，而是保證每一個居民住房福利水平提升的市場。即房地產市場生產的目標就是用來居住的，而不是用來炒作的。這樣，德國房地產市場才能回到房地產市場內在本性的本源，而不是由居住本源派生出的投資炒作市場。這是一國的房地產市場能夠持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展及長效的根本所在。

那么，如何落實房地產市場完全或絕對是一個居住功能體現(xiàn)的市場呢？政府首先是在土地拍賣及住房建設規(guī)劃全面落實，全面規(guī)定住房生產的用途（這在新雄安新區(qū)住房建設的規(guī)劃中已經體現(xiàn)這種精神）。然后政府的政策鼓勵房地產開發(fā)商生產更多的可租賃住房，這些規(guī)定不僅要求生產的住房完全絕對的租賃性，住房生產的質量與安全，而且規(guī)定房地產開發(fā)商從事房地產業(yè)的利潤水平，哪家房地產開發(fā)商生產的住房超過所規(guī)定的利潤水平，不僅要受嚴厲的處罰，甚至于可能判刑坐牢。面對這種嚴重的牢獄之災，哪個房地產開發(fā)商敢越雷池？

同樣，德國政府也建立起了一個繁榮的房地產租賃市場。就全球而言，德國居民住房的租賃率為全球最高。那么德國人為何都愿意租賃住房而不是購買住房呢？最為根本的就在于德國的住房租賃市場相當發(fā)達，而且有一系列的保護租賃住房居民的法律。在住房租賃市場，業(yè)主是弱勢者，租賃者是強勢者，相關的法律就是保護租賃者。在這種情況下，德國的居民如何愿意購買住房而不租賃住房呢？所以在前20年的時間里，德國房地產市場的價格上漲的幅度僅10%左右，遠低于德國居民收入增長幅度。德國的房地產市場及德國的經濟也呈現(xiàn)出持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。

可以看到，從現(xiàn)在公布的規(guī)劃來看，雄安新區(qū)房地產市場發(fā)展模式也正在走上以絕對居住功能為主導這條路上，這肯定是未來中國房地產市場的主要發(fā)展模式。同時，4月25日，西安市房管局高調指出萬科在西安的項目涉嫌違法銷售，12個項目全被叫停銷售。而政府的這一行為，立即使得4月26日香港H股市場萬科股票明顯跑輸大市。

也就是說，無論是從早些時候北京市場對房地產經紀全面整頓，關停不少違法違規(guī)的房地產中介來看，還是從西安市房管局全面整頓房地產開發(fā)商的情況來看，政府對房地產市場的全面整頓也已經開始。估計這些房地產市場整頓，不僅僅在于如何打擊房地產中介機構及房地產開發(fā)商違法違規(guī)行為，嚴厲打擊這些哄抬市場炒作行為，而且還有可能如德國那樣對房地產中介機構及房地產開發(fā)商厘定利潤水平，如果這樣，房地產市場亂象肯定會有所減少。當然，這些房地產市場調控政策僅是中國房地產市場長效機制建立小小部分，估計會有更多的新政策出臺。如果雄安新區(qū)能夠成為樣板及中國房地產市場發(fā)展模式，未來中國房地產市場的變化是誰都不可思量。所以，房地產市場新政策將會陸續(xù)而來，中國的絕大多數(shù)居民都在拭目以待。