卞瑜俊

摘要：分析供給側結構性改革背景下房地產業(yè)供給側的結構性矛盾，結合房地產開發(fā)企業(yè)核心競爭力與供給側結構性改革的內在聯(lián)系，房地產開發(fā)企業(yè)必須構建核心競爭力來獲取競爭優(yōu)勢，保持持續(xù)的競爭力。最后對房地產開發(fā)企業(yè)如何在供給側結構性改革背景下構建核心競爭力提出建議。

Abstract： This paper analyzes the structural contradictions of the supply side of the real estate industry under the background of the structural reform of the supply side. Combined with the internal relations between the core competitiveness of the real estate development enterprises and the structural reform of the supply side， the real estate development enterprises must build the core competitiveness to gain the competitive advantage and keep continuous competitiveness. Finally， the author puts forward some suggestions for real estate enterprises to construct the core competitiveness in the background of the structural reform of the supply side.

關鍵詞：供給側結構性改革；房地產開發(fā)企業(yè)；核心競爭力

Key words： supply side structural reform；real estate development enterprise；core competitiveness

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2017）16-0070-03

1 房地產業(yè)供給側結構性矛盾分析

供給的結構性調整是供給側結構性改革的關鍵，也就是通過供給結構創(chuàng)新來引導需求結構的調整、升級。當前我國經濟已經進入新常態(tài)，面臨一系列新的矛盾和問題，房地產業(yè)作為我國經濟重要的組成部分，其發(fā)展也不可避免的面臨著一系列的結構性失衡的問題。而房地產開發(fā)企業(yè)作為房地產業(yè)主要的供給主體，必須通過構建自身核心競爭力來保證自身在供給側結構性矛盾中保持競爭優(yōu)勢，具備持續(xù)的競爭力，以此來獲取利潤，實現(xiàn)發(fā)展。

1.1 供需錯配

供給過剩。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2011年以來我國商品房待售面積在逐年增加，如表1所示。

根據(jù)以上數(shù)據(jù)繪制2011年至2016年商品房待售面積的雷達圖（如圖1），可以發(fā)現(xiàn)在6年的時間里商品房的供需偏離現(xiàn)象越來越嚴重，距離供給平衡中心點也越來越遠。這種高庫存的現(xiàn)象無疑給房地產開發(fā)企業(yè)的生存發(fā)展帶來很大的壓力，房地產開發(fā)企業(yè)必須尋求方法。

有效供給不足。在我國快速的城鎮(zhèn)化進程中，嚴重的房地產投機現(xiàn)象使得房地產產品已經脫離其基本的居住屬性，投資者、投機人將房地產產品作為股票進行炒作，以實現(xiàn)其增值拋售、賺取溢價的目的。如此一來，地方政府運作土地出讓、房地產開發(fā)企業(yè)運作項目開發(fā)、消費者炒房等等行為共同導致投資投機下房地產產品品質被忽視，只會關注產品是否增值。在這種情況下，許多城市特別是三四線城市“鬼城”現(xiàn)象頻出，醫(yī)療、教育、交通、娛樂休閑等配套設施落后，產品品質差。另外，很多房地產開發(fā)企業(yè)仍舊停留在提供容身之所的低端供給思維，忽視了隨著我國經濟發(fā)展，人們消費升級并不斷追求高品位的生活方式。成品住房、綠色建筑、裝配式建筑等符合建筑產業(yè)現(xiàn)代化的建筑的有效供給不足使得產品品質不高，難以滿足消費者日益增長的消費需求。

1.2 城市分化嚴重

當前房地產市場出現(xiàn)嚴重分化的情況下，一二線城市土地市場火熱，據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，其土地出讓金為21639億元，土地溢價率分別為45%與51%，其中蘇州、南京、合肥、上海等城市高價地現(xiàn)象尤為頻出。反觀三四城市，土地出讓金僅為7408億元，土地溢價率也只有26%。一二線城市良好的就業(yè)環(huán)境、完善的配套設施與豐富的公共服務資源使其具備較強的人口吸附能力，外來的三四線城市及農村鄉(xiāng)鎮(zhèn)就業(yè)者被限購政策所阻礙，無法進行購房，加上當?shù)鼐用翊笏脸捶繌亩Ц叻績r，使得房價收入比提高，這樣房地產市場便邊緣化了一二線城市中的中低收入者與外來人口，合理的剛性需求與改善性需求被限制。一線城市2016年房價累計上漲高達23.50%。二線代表城市房價累計漲幅達13.93%，蘇州、南京等強二線城市在相對寬松的市場環(huán)境下，需求量大量釋放，而庫存明顯不足，加之地王頻出，房價明顯上漲。而三四線城市受限于高庫存，房價維持平穩(wěn)。從成交規(guī)?？?，一二線城市月均成交面積分別約為85萬平方米和96萬平方米，遠遠高于三線城市的45萬平方米。

1.3 房地產行業(yè)傳統(tǒng)發(fā)展模式受阻

過去房地產行業(yè)長期粗放的增長模式已觸及“天花板”，根據(jù)《中國統(tǒng)計年鑒2016》顯示，房地產開發(fā)企業(yè)的營業(yè)利潤自1992年以來在2013年達到最高，為9562.67億元，但是2014年、2015年營業(yè)利潤僅為6143.13億元、6165.54億元，降低的營業(yè)利潤使得過去直接跑馬圈地式的發(fā)展的空間受限，給企業(yè)帶來了生存與發(fā)展的壓力，對企業(yè)提出了新的要求，必須尋找的新的發(fā)展方式與利潤增長點。另外，據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，2016年房地產開發(fā)企業(yè)銷售額中，恒大、萬科、碧桂園寡頭壟斷特征加劇，3家房地產開發(fā)企業(yè)市場份額已接近10%，加速提升的行業(yè)集中度使得企業(yè)充滿危機，尤其是中小企業(yè)。但是當前房地產開發(fā)企業(yè)在服務運營、開發(fā)模式、營銷等方面都有很大的相似性，不具備自己的特色，如何打破行業(yè)集中度，在愈加激烈的市場競爭中鞏固行業(yè)地位、謀求生存發(fā)展成為房地產開發(fā)企業(yè)必須要思考的問題。

人們收入水平不斷提高，《中國統(tǒng)計年鑒2016》數(shù)據(jù)顯示，2015年全國人均可支配收入分別為21966.2元，同比增長率為8.9%。收入的提高使其對住房有了更高層次的需求，這就迫使房地產開發(fā)企業(yè)由“規(guī)?；毕颉皩I(yè)化”轉變，“質”的提高與優(yōu)化已經重于簡單的“量”的增長。

1.4 房地產結構性風險加劇

在以實體經濟發(fā)展帶動房地產業(yè)發(fā)展的經濟增長邏輯向直接投資房地產促進經濟增長的邏輯轉變過程中，房地產業(yè)的發(fā)展深受影響：第一，貨幣總量一定，房地產業(yè)投資的增加導致實體經濟投資下降。全球經濟危機的發(fā)生更是加劇了這種現(xiàn)象的發(fā)生，大量企業(yè)轉型房地產導致社會投資實體經濟的能力越來越弱，而且企業(yè)較弱的創(chuàng)新能力導致水泥、鋼鐵等房地產相關產業(yè)產能過剩。第二，房價上升，地方政府過度依賴土地財政，導致造成運動大量掀起，經濟發(fā)展與房地產投資脫節(jié)，庫存持續(xù)增加，尤其是三四線城市的庫存更為嚴重。第三，一二線城市房價高漲引發(fā)一系列社會問題，居民難以承受高房價帶來的壓力，可支付能力差；外來人口形成的新市民住房問題影響城鎮(zhèn)化進程；社會貧富差距因為以資產性財富為杠桿而加劇。以上種種問題使得粗放式發(fā)展的房地產業(yè)結構性問題日益凸顯。

2 供給側結構性改革與房地產開發(fā)企業(yè)核心競爭力相關性分析

2.1 供給側結構性改革的內涵

關于供給側結構性改革的內涵各方看法都不同。馮志峰（2016）認為所謂“供給側結構性改革”，就是以供給側為改革突破口，在制度、機制和技術三個層面推進結構性改革：在制度層面，構建跨越“中等收入陷阱”必須的現(xiàn)代金融、產業(yè)、財稅等制度體系，放松各種管制，打破行業(yè)壟斷，釋放民間資本的活力；在機制層面，通過教育制度改革，實現(xiàn)人力資本的跨越，提升社保水平和改革收入分配，實現(xiàn)共享發(fā)展；在技術層面，通過營造激勵創(chuàng)新的生態(tài)，實現(xiàn)創(chuàng)新驅動[1]。裴潔（2016）認為供給側結構性改革主要是指從生產領域出發(fā)，采取深化改革、鼓勵創(chuàng)新、減免稅費等措施，促進對包括土地、勞動力、資本和技術等在內的要素優(yōu)化配置，調整產業(yè)結構，推動企業(yè)的優(yōu)化升級，從而實現(xiàn)經濟的新增長[2]。2015年12月，中央經濟工作會議全面闡述了供給側改革：在新常態(tài)的大邏輯下，以創(chuàng)新、協(xié)調、綠色、開放、共享的五大發(fā)展理念為指導加大結構性改革力度，矯正要素配置扭曲，擴大有效供給，提高全要素生產率。2016年的中央經濟工作會議對供給側結構性改革做了新的闡述：改革的最終目的是滿足需求，主攻方向是提高供給質量，根本途徑是深化改革。

結合以上觀點，本文將“供給側結構性改革”拆分為“供給側”、“結構性”、“改革”幾個方面來理解其內涵，也就是以提高供給質量為改革方向，把深化改革作為結構調整的根本途徑，矯正要素配置扭曲，增強供給的有效性，使得供給結構對需求的變化具備更強的靈活性與適應性，提高全要素生產率，實現(xiàn)滿足人民群眾需求的最終目的。

2.2 房地產開發(fā)企業(yè)核心競爭力內涵

國內學者對于房地產開發(fā)企業(yè)核心競爭力的內涵研究中，蔡俊嶺（2007）認為的房地產開發(fā)企業(yè)核心競爭力是在房地產開發(fā)、經營過程中逐步積累和形成的，通過快速完成知識的獲取、積累、激活與運用，實現(xiàn)對企業(yè)內外資源的有效整合，從而達到維系企業(yè)在行業(yè)內長期穩(wěn)定競爭優(yōu)勢的能力[3]。錢佳（2008）指出核心競爭力是在不同的要素相互作用、相互制約的基礎上，逐步形成的一種強大的資源整合能力[4]。吳璞（2008）提出核心競爭力是房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)、經營過程中對資源和知識有效整合而形成獨特的、不易為競爭對手效仿的，并且能夠帶來超額利潤的資源、知識和能力。通過研究眾多學者對將房地產開發(fā)企業(yè)核心競爭力內涵的解釋，可以歸納出共同的特點是房地產開發(fā)企業(yè)核心競爭力強調對資源、要素的積累、整合與協(xié)調[5]。但是，房地產開發(fā)與經營具有政策導向性強、周期長等特點，漫長的積累過程必然會收到政策、經濟、社會等環(huán)境變化的影響。萬科作為房地產開發(fā)企業(yè)的代表性企業(yè)，其創(chuàng)始人王石業(yè)指出企業(yè)的核心競爭力不可能一成不變。所以，本文在解釋房地產開發(fā)企業(yè)核心競爭力的內涵是，同樣將房地產開發(fā)企業(yè)核心競爭力總結為以房地產開發(fā)企業(yè)的管理能力為基礎，依靠其核心的整合能力對企業(yè)各種要素進行相互協(xié)調和交互作用為企業(yè)帶來持續(xù)的競爭優(yōu)勢。因為這是房地產開發(fā)企業(yè)核心競爭力的關鍵所在。同時，又強調在不同的政策、經濟、社會與行業(yè)環(huán)境下，房地產開發(fā)企業(yè)要對所擁有的要素進行動態(tài)升級與創(chuàng)新，使得企業(yè)能夠靈活、有效的適應市場需求。

2.3 相關性分析

房地產開發(fā)企業(yè)核心競爭力動態(tài)性的特點使得房地產開發(fā)企業(yè)必須不斷升級其作為核心競爭力來源的要素與資源，以保證企業(yè)能夠在新的市場、行業(yè)環(huán)境中生存與發(fā)展。而自2015年11月10日習近平總書記在中央財經領導小組會議上首次指出加強供給側結構性改革以來，供給側結構性改革不斷滲透進房地產行業(yè)，為房地產行業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展指明了解決之道與發(fā)展方向，房地產開發(fā)企業(yè)作為房地產行業(yè)的主要供給主體，同樣必須在供給側結構性改革的大背景下升級、創(chuàng)新其核心競爭力。所以從房地產開發(fā)企業(yè)核心競爭力動態(tài)性的內涵考慮，供給側結構性改革構成了房地產開發(fā)企業(yè)進行核心競爭力提升的背景與動力。

另外，通過前文對供給側結構性改革的內涵分析可以發(fā)現(xiàn)供給側結構性改革強調的就是對于生產要素配置扭曲的矯正、提高全要素生產率，這與房地產開發(fā)企業(yè)核心競爭力本質是房地產開發(fā)企業(yè)的各種資源要素的獲取、積累、運用與整合存在一致性，當前房地產開發(fā)企業(yè)進行資源、要素必須在供給側結構性改革的指導下由獲取、積累、運用與整合轉變?yōu)樯壟c創(chuàng)新。所以，房地產開發(fā)企業(yè)核心競爭力的來源與供給側結構性改革的改革內容的一致性使得給側結構性改革指導房地產開發(fā)企業(yè)對自身與行業(yè)要素進行重構、整合與升級，為房地產開發(fā)企業(yè)核心競爭力的識別與培育指明方向，兩者形成一種指導與被指導的關系。

3 供給側結構性改革背景下房地產開發(fā)企業(yè)核心競爭力培育

3.1 協(xié)同轉型升級，提高全要素生產率

房地產開發(fā)企業(yè)要積極尋求從開發(fā)商向綜合運營服務商的轉變，為市場提供建設服務、社區(qū)服務與金融服務等，提升供給體系質量和效率，提高全要素生產率。

輕資產模式的轉型。房地產開發(fā)企業(yè)輸出專業(yè)建設服務能力，可以圍繞圍繞建設服務環(huán)節(jié)，進行開發(fā)、銷售和運營等建設服務的輸出，打造開發(fā)建設、專業(yè)領域輸出優(yōu)勢；可以圍繞運營服務環(huán)節(jié)，不參與建設，而是依靠自身的資源整合優(yōu)勢進行運營管理的專業(yè)輸出；還可以通過合作方的引入，擴大資金來源渠道，減少投入、增加產出，提高資產運作效率。

全面轉型升級社區(qū)服務。在我國的存量房市場，房地產開發(fā)企業(yè)必須圍繞自身產業(yè)鏈優(yōu)勢，打造標準化、精細化、特色化的社區(qū)服務，有效滿足業(yè)主需求。利用貼近業(yè)主生活、需求潛力大、強帶動作用的特點，深入挖缺社區(qū)服務衍生的產業(yè)鏈經營、資產經營價值，借助基于互聯(lián)網(wǎng)構建的社區(qū)O2O平臺發(fā)展增值服務，擴大企業(yè)發(fā)展空間。此外，還要加強智能設備的應用，以即時、高效、精準的服務打造智慧社區(qū)生活方式。

房地產金融的快速發(fā)展?；ヂ?lián)網(wǎng)金融、資產證券化等新型的多層次金融工具快速發(fā)展，充分激活了房地產行業(yè)的金融屬性，房地產金融是房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)展的重要動力。房地產開發(fā)企業(yè)要依托其長期積累的客戶資源和資金實力，構建包含多業(yè)態(tài)的金融集團，保證滿足企業(yè)與潛在客戶的綜合金融需求。還可以構建基于客戶思維的金融服務，圍繞整個房地產供應鏈的客戶需求完善金融服務，實現(xiàn)提高開發(fā)效率、加速去庫存的目的。房地產開發(fā)企業(yè)要積極發(fā)展為優(yōu)質的資產管理者，以資產證券化的方式將流動性低、非證券形態(tài)的房地產投資轉化為證券資產，實現(xiàn)業(yè)務、資金的協(xié)同發(fā)展，并以此提升資本流通效率。

3.2 提高產品品質，強運營重服務

通過提高產品品質增強房地產開發(fā)企業(yè)核心競爭力必須從多方面入手：創(chuàng)新設計理念。房地產開發(fā)企業(yè)要根據(jù)不同城市、不同地域的地理、文化、風俗等地方特色和消費需求，在整個建筑設計中融合人文、綠色、科技等宜居要素來使得整個產品設計具有更強的市場競爭力。優(yōu)化產品結構。房地產開發(fā)企業(yè)要滿足消費者的改善型需求，適應其對住宅升級換代的需要，要依托互聯(lián)網(wǎng)和智能技術，整合產業(yè)鏈，推動房地產與設計創(chuàng)意、醫(yī)療養(yǎng)老、休閑娛樂、現(xiàn)代服務業(yè)等融合，滿足群眾對不同業(yè)態(tài)的需求[6]。加強科技創(chuàng)新。房地產開發(fā)企業(yè)要推進住宅產業(yè)化和工業(yè)化，擴大全裝修住宅供應比例，真正為老百姓建造長壽命、好性能、綠色低碳的百年住宅。

對于房地產開發(fā)企業(yè)而言，不僅要運用新技術、新理念注重產品品質的提升，更要重視產品投入使用后的運營服務。當前供給側改革背景下，完善的運營、周到的服務對于提高房地產開發(fā)企業(yè)競爭力至關重要。房地產開發(fā)企業(yè)賣的不僅僅是房子，而是向消費者傳達先進的生活理念、銷售高品質的生活方式。所以這就要求房地產開發(fā)企業(yè)必須組建自己的運營服務團隊，以專業(yè)的人員、專業(yè)的運營服務來為消費者提供人性化、全方位、全天候、實時化的社區(qū)服務。另外還要落實各項配套，商業(yè)、公共服務配套設施要與住宅開發(fā)同步規(guī)劃、同步建設、同步使用。

3.3 實現(xiàn)創(chuàng)新驅動，提高發(fā)展質量

為了滿足消費者差異化、多層次、高品質與個性化的住房新需求，也為了企業(yè)自身在供給側改革背景下實現(xiàn)發(fā)展，提高核心競爭力，房地產開發(fā)企業(yè)必須以創(chuàng)新驅動企業(yè)發(fā)展，提高企業(yè)發(fā)展質量。

人才創(chuàng)新。教育、文化、金融、健康的引入，工業(yè)化、信息化、智能化的融合，房地產行業(yè)朝著多元化、創(chuàng)新化的方向發(fā)展，對人才提出了更高層次的要求，企業(yè)要想實現(xiàn)創(chuàng)新發(fā)展，管理與技術人才必須都要具備?，F(xiàn)階段，適應房地產新形勢的高級經營管理人才、專業(yè)技術人才、專家型人才與復合型人才匱乏，對于金融、法律、經濟、財務等這方面的人才市場急需，但也嚴重缺乏。房地產開發(fā)企業(yè)必須建立學習型組織，彌補個人學習方式的不足。讓每一名成員在工作中學習、在學習中工作；在實戰(zhàn)中快速成長，在成長中實踐，相互促進，共同成長，充分挖掘每個企業(yè)成員能力，為高級人才的培養(yǎng)提供后備。在更高層次的人才培養(yǎng)方面，企業(yè)必須通過職業(yè)經理人計劃、合伙人制度等創(chuàng)新手段，推廣多年積累的經驗與產品模式，讓專業(yè)的人從事專業(yè)的工作，培養(yǎng)高層次戰(zhàn)略管理人才。

技術創(chuàng)新。房地產開發(fā)企業(yè)要積極推動裝配式建筑等新興建造方式的發(fā)展，在建造過程中將新技術、新材料與新工藝運用其中，增強產品的科技性、創(chuàng)新性，通過技術改變消費者生活方式的同時形成強有力的市場競爭力。另外，為適應消費者可變動空間的需求，發(fā)展填充體與支撐體相分離的SI住宅體系；推進集成化設計與一體化裝修技術，建造高性能、長壽命、綠色低碳、智能環(huán)保的高品質住宅。

參考文獻：

[1]馮志峰.供給側結構性改革的理論邏輯與實踐路徑[J].經濟問題，2016（02）：12-17.

[2]裴潔，張凌云.供給側結構性改革下房地產業(yè)發(fā)展探究[J].內蒙古煤炭經濟，2016（16）：12-13，94.

[3]蔡俊嶺.房地產開發(fā)企業(yè)核心能力識別及評價系統(tǒng)研究[D].大連理工大學，2007.

[4]錢佳.房地產開發(fā)企業(yè)核心競爭力評價研究[D].揚州大學，2008.

[5]吳璞.基于價值鏈的房地產企業(yè)核心競爭力分析及構建[D].重慶大學，2008.

[6]劉志峰.創(chuàng)新發(fā)展理念，重構行業(yè)格局——以供給側結構性改革促進房地產轉型升級[J].城市開發(fā)，2016（22）：12-16.