高波

打造新型城鎮(zhèn)化建設生態(tài)系統(tǒng)

在經(jīng)濟新常態(tài)下，中建八局緊緊把握國家新型城鎮(zhèn)化建設的歷史機遇，倡導科技創(chuàng)新，實施品牌戰(zhàn)略，以建筑工業(yè)化、住宅產(chǎn)業(yè)化為探索重點，聚焦住宅、商業(yè)及城市綜合體開發(fā)和新型城鎮(zhèn)化建設，實現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新與特色服務協(xié)調(diào)發(fā)展，有序推進融投資帶動總承包、工程總承包與發(fā)地產(chǎn)開發(fā)聯(lián)動、城市綜合開發(fā)建設“四位一體”的新型經(jīng)營模式。

中建八局是全國同級次體量最大的施工總承包單位，“十二五”期間累計合同額達到9520億元，累計投資超過900億元，2015年合同額2242億元，營業(yè)收入1156億元，投資總額126.7億元，連續(xù)七年被中國建筑協(xié)會評為綜合競爭力第一。在經(jīng)濟新常態(tài)下，中建八局緊緊把握國家新型城鎮(zhèn)化建設的歷史機遇，倡導科技創(chuàng)新，實施品牌戰(zhàn)略，以建筑工業(yè)化、住宅產(chǎn)業(yè)化為探索重點，聚焦住宅、商業(yè)及城市綜合體開發(fā)和新型城鎮(zhèn)化建設，實現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新與特色服務協(xié)調(diào)發(fā)展，有序推進融投資帶動總承包、工程總承包與發(fā)地產(chǎn)開發(fā)聯(lián)動、城市綜合開發(fā)建設“四位一體”的新型經(jīng)營模式，從一個傳統(tǒng)工程總承包公司逐步轉(zhuǎn)變?yōu)榫C合建筑投資企業(yè)，依托母公司強大的產(chǎn)業(yè)鏈、資本和品牌優(yōu)勢，通過房地產(chǎn)開發(fā)、片區(qū)綜合投資開發(fā)、市鎮(zhèn)新型城鎮(zhèn)化投資開發(fā)建設等，探索出了一套成熟的城鎮(zhèn)化建設模式，并在諸多城市成功推廣應用，成為了國家新型城鎮(zhèn)化建設實踐者和示范者。

一、明晰戰(zhàn)略方向。加速轉(zhuǎn)型升級

新型城鎮(zhèn)化業(yè)務對企業(yè)要求更高，普通的建筑企業(yè)或者房地產(chǎn)企業(yè)是無法滿足新型城鎮(zhèn)化業(yè)務的絕大需求的。目前，新型城鎮(zhèn)化作為系統(tǒng)的、復雜的、多維度的綜合業(yè)務被各大建筑投資企業(yè)所青睞，像萬達、萬科、綠地等傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)紛紛涌入新型城鎮(zhèn)化領(lǐng)域的藍海，也涌現(xiàn)出了華夏幸?；鶚I(yè)、綠城等黑馬企業(yè)，組成為拓荒新型城鎮(zhèn)化建設領(lǐng)域的第一梯隊。中建八局憑借雄厚的資本、資金、資源和品質(zhì)、品牌優(yōu)勢，主動對接國家新型城鎮(zhèn)化建設戰(zhàn)略，實施企業(yè)從建筑商向運營商轉(zhuǎn)型升級，并以PPP（Public-PrivatePartnership，公私合伙或合營）、政府購買服務等方式，在上海、南京、鄭州、義務等地區(qū)展開新型城鎮(zhèn)化嘗試。其中，上海市青浦區(qū)重固鎮(zhèn)PPP項目作為上海市目前唯一進入發(fā)改委PPP項目跟蹤落實的新型城鎮(zhèn)化項目收到了國內(nèi)的廣泛關(guān)注，并成功進入了第三批國家新型城鎮(zhèn)化綜合試點名單。

一方面，中建八局高層對運營能力建設給予了高度重視。在房地產(chǎn)方面，成立東孚資產(chǎn)管理公司，負責商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和資產(chǎn)管理，并且成功開發(fā)了山東中建大廈、上海中建大廈、上海周家渡廣場等商業(yè)項目；在業(yè)務拓展方面，加大基礎(chǔ)設施PPP業(yè)務開拓力度（2016年基礎(chǔ)設施營業(yè)收入350億元，占比逾25%），并在區(qū)域綜合開發(fā)業(yè)務、特色小鎮(zhèn)業(yè)務和新型城鎮(zhèn)化業(yè)務等領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)了商業(yè)模式創(chuàng)新。另一方面，中建八局通過前期設計、施工階段為運營留下接口，使項目全生命周期產(chǎn)業(yè)鏈貫通并帶來提質(zhì)增效，同時在PPP項目推進過程中主動嘗試作為社會資本參與項目建設后的運營管理。

二、建立新型城鎮(zhèn)化項目的CHS模型

通過不斷實踐嘗試和經(jīng)驗總結(jié)，中建八局建立了新型城鎮(zhèn)化項目的CHS（core-hardware-software）模型（見圖1）。

C即項目的內(nèi)核，通過科學診斷城鎮(zhèn)發(fā)展問題，為城鎮(zhèn)發(fā)展“定位、找魂、造血”，制定戰(zhàn)略發(fā)展策劃；H為硬件，通過土地整理、基礎(chǔ)設施、公共設施、生態(tài)環(huán)境的功能提升，使土地價值增值，覆蓋前期投資；S為軟件，通過文化傳承、產(chǎn)業(yè)導入和產(chǎn)業(yè)升級帶動城市復合發(fā)展，實現(xiàn)稅收增長和高凈值人口導入，為區(qū)域發(fā)展制造持續(xù)動力。并在此基礎(chǔ)上形成了中建城鎮(zhèn)化業(yè)務六大模塊：策劃規(guī)劃、金融資本、土地整理、開發(fā)建設、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、運營服務六大模塊，各模塊相互聯(lián)系、相互支撐，又可獨立開展，針對不同城鎮(zhèn)的特點和政府需求，可進行模塊組合。

1.策劃規(guī)劃模塊

策劃規(guī)劃模塊包括城鎮(zhèn)全域發(fā)展的戰(zhàn)略策劃和規(guī)劃設計咨詢服務。以國際視野，站在國家戰(zhàn)略的高度，深度挖掘區(qū)域價值，科學診斷城鎮(zhèn)現(xiàn)狀，全面謀劃新型城鎮(zhèn)化建設藍圖，結(jié)合新型城鎮(zhèn)化、特色小鎮(zhèn)、智慧城市、美麗鄉(xiāng)村的相關(guān)政策，為政府提供全域、全周期的戰(zhàn)略策劃和規(guī)劃設計方案。

2.金融資本模塊

金融資本包括政策性基金運作和市場資本運作。充分發(fā)揮中國建筑的資本優(yōu)勢，獲取國家政策性專項基金扶持，滿足投資大、周期長、回收慢、回報率不高的準公益性和基礎(chǔ)性項目需求；調(diào)動市場積極性，以多種形式獲取市場多組合模式下的低成本融資，為新型城鎮(zhèn)化建設提供持續(xù)的、穩(wěn)定的資金保障。

3.土地整理模塊

土地整理包括征地、拆遷、安置、補償、市政配套設施建設、公共服務配套設施建設等。以世界領(lǐng)先的城市建設理念和技術(shù)，改善土地利用結(jié)構(gòu)，科學規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，增加可利用土地數(shù)量，提高土地的利用率和產(chǎn)出率。高標準實現(xiàn)土地整理區(qū)域的“九通一平”，打造集海綿城市系統(tǒng)、智慧城市系統(tǒng)、綠色城市系統(tǒng)于一體城鎮(zhèn)發(fā)展骨架，改善和保護生態(tài)環(huán)境，推動美麗鄉(xiāng)村建設。

4.開發(fā)建設模塊

開發(fā)建設包括地產(chǎn)開發(fā)和建設施工。充分發(fā)揮中建八局的投資建設能力，以國際化的開發(fā)理念和魯班獎的施工標準建設讓政府滿意、人民放心的精品工程，營建宜居、生態(tài)、智慧的生活服務區(qū)。從交通、醫(yī)療、教育、商業(yè)等民生工程切入，率先啟動基礎(chǔ)設施、公共服務配套設施、商業(yè)配套設施等工程，更新城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)，完善城市功能，提升城市風貌。

5.產(chǎn)業(yè)發(fā)展模塊

產(chǎn)業(yè)發(fā)展包括產(chǎn)業(yè)研究、產(chǎn)業(yè)導入和產(chǎn)業(yè)運營。梳理中國建筑產(chǎn)業(yè)鏈上下游資源，研究國家戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)導向，制定產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，設立產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金、導入戰(zhàn)略合作伙伴，匯聚高端產(chǎn)業(yè)資源，打造特色鮮明的新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)。創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)導入機制和運營體系，優(yōu)化一、二、三產(chǎn)的結(jié)構(gòu)，以國際視野實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級，以城促產(chǎn)，以產(chǎn)興城，實現(xiàn)產(chǎn)城融合。

6.運營服務模塊

運營服務包括配套運營、城市運營和全過程城市運營咨詢服務。以成熟的管理體系和平臺機制，為市政道路、公共交通、污水處理等城市市政基礎(chǔ)設施和教育醫(yī)療等公共服務配套的運營提供資源整合和有力保障。整合國內(nèi)外資源，城鎮(zhèn)提供全區(qū)域、全過程的新型城鎮(zhèn)化咨詢服務，建立城市品牌營銷體系，傳承和弘揚城鎮(zhèn)文化，強化城鎮(zhèn)精神文明建設的軟實力，提升居民幸福生活指數(shù)。

三、打造新型城鎮(zhèn)化建設生態(tài)系統(tǒng)

圍繞中建八局新型城鎮(zhèn)化項目CHS模型中的六大模塊，中建八局的新型城鎮(zhèn)化業(yè)務通過創(chuàng)新與政府和企業(yè)PPP合作模式，為城鎮(zhèn)發(fā)展提供一站式的解決方案，為落實國家戰(zhàn)略搭建實踐模式，著力打造國家新型城鎮(zhèn)化建設生態(tài)系統(tǒng)（見圖2）。

以創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享的國家新型城鎮(zhèn)化建設發(fā)展理念為引領(lǐng)，以人的城鎮(zhèn)化為核心，以城鄉(xiāng)統(tǒng)籌為主線，以產(chǎn)城融合為基礎(chǔ)，以生態(tài)文明和文化傳承為特色，推進全區(qū)域、全過程的新型城鎮(zhèn)化建設：在城鎮(zhèn)發(fā)展層面，通過高品質(zhì)城市建造，使居民有更大的獲得感和幸福感，與政府共享城市土地增值空間；通過高水準城市運營，使城市更加宜居、宜業(yè)、宜游，居民、政府、企業(yè)三方共享產(chǎn)業(yè)發(fā)展的增值空間；通過建立可持續(xù)的城市生態(tài)，使城市真正成為以人為本、公平共享、四化同步、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、優(yōu)化布局、集約高效、生態(tài)文明、綠色低碳、文化傳承、彰顯特色的人居空間。在城鎮(zhèn)布局層面，結(jié)合區(qū)域特色，打造“產(chǎn)業(yè)園+生產(chǎn)性服務業(yè)產(chǎn)”集群、“宜居城區(qū)+生活性服務業(yè)”集群、“文旅產(chǎn)業(yè)+文化創(chuàng)意服務業(yè)”集群，同時解決就業(yè)、生活、精神消費問題，打造宜居、宜業(yè)、綠色的可持續(xù)發(fā)展的城鎮(zhèn)。