宋慧芳

在陸續(xù)出臺(tái)的一系列調(diào)控政策之下，熱點(diǎn)城市樓市降溫明顯，但個(gè)別城市亦有調(diào)控后房?jī)r(jià)“補(bǔ)漲”跡象。

“從2016年‘930新政開(kāi)始，全國(guó)已經(jīng)有超過(guò)55個(gè)城市發(fā)布了各種房地產(chǎn)調(diào)控政策160余次，其中北京等熱點(diǎn)城市發(fā)布政策超過(guò)10余次。這一輪調(diào)控與往年調(diào)控最大的不同是，首次涉及了商住物業(yè)，包括北京、上海、廣州、成都等地對(duì)商住物業(yè)都發(fā)布了不同力度的限制政策?！?中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪時(shí)表示，從政策預(yù)期看，本輪房?jī)r(jià)調(diào)控全面再升級(jí)，遇漲即調(diào)。而且與往年調(diào)控不一樣的是，本輪以北京為代表的城市調(diào)控力度刷新了歷史紀(jì)錄，多次政策可以說(shuō)全方面封堵了任何炒房的可能性。

房地產(chǎn)市場(chǎng)：一二線降溫 三四線分化明顯

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月份，一線城市環(huán)比降幅為30.50%，同比降幅為34.57%；二線城市環(huán)比下降16.02%，同比下降35.45%；三線城市成交量環(huán)同比雙雙上漲，幅度分別為9.39%和11.10%。

同時(shí)在易居研究院4月份對(duì)4個(gè)一線城市的監(jiān)測(cè)中，發(fā)現(xiàn)其新建商品住宅成交面積為226萬(wàn)平方米，環(huán)比減少24%，同比減少28%。易居研究院知庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從環(huán)比數(shù)據(jù)來(lái)看，一線城市總體上呈現(xiàn)了降溫態(tài)勢(shì)，這和廣州市場(chǎng)開(kāi)始降溫有關(guān)。從同比增幅數(shù)據(jù)看，也有類(lèi)似的邏輯。后續(xù)類(lèi)似城市需要積極增加供應(yīng)，尤其是要督促符合預(yù)售條件的項(xiàng)目積極入市。

自3月17日北京出臺(tái)了包括“認(rèn)房又認(rèn)貸”在內(nèi)的系列政策后，全國(guó)各大城市紛紛跟進(jìn)政策調(diào)整。到了4月份又有部分城市加入了政策收緊的大軍中。政策密集出臺(tái)，在抑制市場(chǎng)交易的同時(shí)，也有助于穩(wěn)定房?jī)r(jià)。另外全國(guó)多個(gè)城市還發(fā)布了限售政策，由此“限售”成為本輪從3月開(kāi)始全國(guó)多城市調(diào)控的新思路、新特點(diǎn)。這或?qū)?biāo)志著樓市調(diào)控的全面升級(jí)，預(yù)計(jì)后續(xù)更多二線城市將進(jìn)入“限購(gòu)+限貸+限價(jià)+限售”的“四限時(shí)代”。

據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)顯示，4月份，30個(gè)三線城市新建商品住宅成交面積為1086萬(wàn)平方米，環(huán)比減少9%，同比減少2%。對(duì)此嚴(yán)躍進(jìn)在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪時(shí)表示，受一二線城市政策頻頻收緊的影響，部分三線城市購(gòu)房者也會(huì)有意識(shí)地加快購(gòu)房節(jié)奏，以防范政策調(diào)整所帶來(lái)的各類(lèi)交易風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然部分購(gòu)房需求或在3月份提前釋放，4月份降溫也是符合市場(chǎng)預(yù)期的。從跌幅看并不大，依然要認(rèn)為三線城市的購(gòu)房市場(chǎng)是活躍的。

然而在易居研究院監(jiān)測(cè)的30個(gè)三線城市中，有18個(gè)城市成交面積出現(xiàn)環(huán)比下跌態(tài)勢(shì)，而其他12個(gè)城市則有所上升。嚴(yán)躍進(jìn)表示，三線城市市場(chǎng)分化現(xiàn)象較明顯，其和各城市不同的政策環(huán)境及市場(chǎng)預(yù)期等因素有關(guān)。

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)表示，三線城市基于不同的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，也會(huì)呈現(xiàn)出不同的市場(chǎng)走向和政策走向。對(duì)于一些省會(huì)城市周邊的三線城市，經(jīng)濟(jì)條件較好，購(gòu)房市場(chǎng)表現(xiàn)也比較活躍，部分則在房?jī)r(jià)上漲的背景下也出現(xiàn)了管制。而對(duì)于其他一些三線城市來(lái)說(shuō)，依然還是一個(gè)去庫(kù)存的導(dǎo)向。這也形成了市場(chǎng)政策等方面的分化。

政策：不斷加碼調(diào)控

據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者了解，對(duì)于進(jìn)入“四限時(shí)代”的一線城市來(lái)說(shuō)，調(diào)控政策還再加碼，房貸利率普遍有所上調(diào)。其中最嚴(yán)的是北京，從5月2日開(kāi)始，北京8家大銀行已經(jīng)正式將首套房貸利率恢復(fù)至基準(zhǔn)利率，不再有任何折扣，二套房貸款利率也從此前的基準(zhǔn)上浮10%調(diào)整為上浮20%。？？

嚴(yán)躍進(jìn)在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪時(shí)表示，房貸利率上調(diào)有三個(gè)因素。第一，房貸市場(chǎng)流動(dòng)性會(huì)開(kāi)始趨緊，一個(gè)有力的信號(hào)是近期銀行間同業(yè)拆借利率已經(jīng)開(kāi)始上升。第二，商業(yè)銀行正在加大貸款的風(fēng)險(xiǎn)把控，所以房貸市場(chǎng)被納入到了一個(gè)重點(diǎn)領(lǐng)域。第三，積極配合當(dāng)前樓市調(diào)控，尤其是配合認(rèn)房又認(rèn)貸的政策，以達(dá)到市場(chǎng)價(jià)格的穩(wěn)定。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者走訪了北京的部分房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，從中了解到此次利率上調(diào)對(duì)于二套房的影響比較大，對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)影響較小?！氨旧眍?lèi)似北京市場(chǎng)二套購(gòu)房首付比例或達(dá)到8成，壓力很大，再提高類(lèi)似利率，那么實(shí)際上風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更大。而從物業(yè)類(lèi)似角度看，中大戶型的市場(chǎng)交易影響會(huì)更為明顯。對(duì)房企來(lái)說(shuō)，有一定的利空效應(yīng)，這導(dǎo)致購(gòu)房者入市節(jié)奏放緩，繼而影響成交。對(duì)于樓市來(lái)說(shuō)，適當(dāng)壓縮此類(lèi)市場(chǎng)交易，有助于更多的房貸資源導(dǎo)入到剛需購(gòu)房群體中去?！眹?yán)躍進(jìn)認(rèn)為，后續(xù)預(yù)計(jì)會(huì)有更多的城市加入類(lèi)似的行列中，一個(gè)很關(guān)鍵的因素是商業(yè)銀行自身也需要做調(diào)整，所以對(duì)于首套購(gòu)房的政策變動(dòng)不會(huì)太大，但對(duì)于二套購(gòu)房方面則會(huì)有較大的管制。

就在市場(chǎng)對(duì)于北京上調(diào)房貸利率還未完全做出反應(yīng)，上海再起波瀾。5月5日凌晨，上海市政府辦公廳旗下官方微信公眾號(hào)“上海發(fā)布”對(duì)外披露稱，上海市住建委近日下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管規(guī)范商品住房預(yù)銷(xiāo)售行為的通知》，明確要求新開(kāi)盤(pán)商品房，均采取由公證機(jī)構(gòu)主持的搖號(hào)方式公開(kāi)銷(xiāo)售；嚴(yán)格落實(shí)購(gòu)房實(shí)名制；不得以任何名義收取價(jià)外價(jià)。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，上海出臺(tái)類(lèi)似政策，很大程度上說(shuō)明限購(gòu)下市場(chǎng)相對(duì)趨于穩(wěn)定，但銷(xiāo)售環(huán)節(jié)還存很多打擦邊球做法。過(guò)去開(kāi)發(fā)商售樓處采取搖號(hào)等做法，貓膩太多。在當(dāng)前住宅供應(yīng)量沒(méi)有明顯上升情況下，通過(guò)公證方式來(lái)?yè)u號(hào)，充分體現(xiàn)了公平公正性，最大化保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益。

土地市場(chǎng)：新規(guī)出臺(tái)土地供應(yīng)下降

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年前4個(gè)月，全國(guó)50大熱點(diǎn)城市合計(jì)出讓土地金額為8460.4億。同比2016年同期的5412.6億上漲了56.3%。

這50個(gè)城市在2016年全年合計(jì)賣(mài)地25409億，2017年截至日前賣(mài)地金額相當(dāng)于去年全年的33%。整體看，依然處于高位。地價(jià)同比依然上行，從土地供應(yīng)量看，2017年前4個(gè)月，50大城市土地成交量同比上漲5.6%，3.34億平方米。從土地的價(jià)格看，同比上漲了47.8%。從2017年前4月的城市土地市場(chǎng)看，北京上海等城市，土地成交溢價(jià)率在政策約束下有所降低。相比2016年平均單月超過(guò)30宗的表現(xiàn)，整體土地市場(chǎng)在政策的抑制下，雖然成交處于高位，但溢價(jià)率已經(jīng)有下調(diào)的表現(xiàn)。

嚴(yán)躍進(jìn)也對(duì)此表示，土地溢價(jià)率得到了較好地控制，也和地方政府相對(duì)謹(jǐn)慎的態(tài)度有關(guān)。各地不愿意出現(xiàn)各類(lèi)地王現(xiàn)象。另外對(duì)于此類(lèi)土地市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，需要看到一個(gè)很明顯的態(tài)勢(shì)，即不排除有調(diào)整土地出讓底價(jià)的可能。

張大偉告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者，雖然各地樓市調(diào)控頻繁，但整體看，一二線城市土地市場(chǎng)成交依然活躍。即使很多城市土地調(diào)控政策嚴(yán)格，但企業(yè)依然處于補(bǔ)庫(kù)存階段。房企對(duì)熱點(diǎn)城市的熱門(mén)地拼搶依然積極，即使在地方政府設(shè)置了多重調(diào)控約束政策后，部分住宅屬性地塊依然存在多家企業(yè)以突破上限的價(jià)格拼搶。

“不過(guò)，政策的出臺(tái)抑制樓市高溢價(jià)率。天津等城市最近出臺(tái)政策，報(bào)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí)競(jìng)報(bào)“自持面積”，包括南京等城市也均設(shè)置了最高限價(jià)，這種情況下，熱點(diǎn)土地的溢價(jià)率也均出現(xiàn)了數(shù)據(jù)上的降低。但剔除這些行政抑制，實(shí)際地價(jià)依然較高。除次之外，樓市持續(xù)調(diào)控，這使得部分非熱點(diǎn)屬性的土地出現(xiàn)了明顯的降溫，土地市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了非常明顯的分化?！?/p>

在張大偉看來(lái)未來(lái)趨勢(shì)，2017年全國(guó)熱點(diǎn)城市的地王數(shù)量將有非常明顯的降低，但在銷(xiāo)售火爆的2016年，大部分企業(yè)庫(kù)存去化明顯，這種情況下，房企對(duì)熱點(diǎn)區(qū)域、優(yōu)質(zhì)屬性地塊依然拼搶?zhuān)赃@類(lèi)型地塊依然會(huì)拼搶激烈。