本刊記者/高海賓

加大三四線城鎮(zhèn)房地產(chǎn)去庫存力度
——專訪全國政協(xié)委員、民建中央常委、中華思源工程扶貧基金會副理事長兼秘書長、林達(dá)集團董事局主席李曉林

本刊記者/高海賓

李曉林（右）接受本刊記者采訪

今年的全國兩會上，全國政協(xié)委員、民建中央常委、中華思源工程扶貧基金會副理事長兼秘書長、林達(dá)集團董事局主席李曉林提交了《關(guān)于在三四線城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場中分散杠桿風(fēng)險加大去庫存力度的建議》的提案，提案為破解三四線城鎮(zhèn)樓市去庫存難題提出了建議。

去庫存不能因噎廢食

中共中央和國務(wù)院作出的去庫存穩(wěn)增長戰(zhàn)略決策實施以來，全國經(jīng)濟正在發(fā)生積極的變化。經(jīng)過2015年末至2016年的艱苦努力，房地產(chǎn)去庫存在多地取得了較大成績，為GDP保持在6.7%的增長率作出了貢獻(xiàn)。

李曉林認(rèn)為，取得成績的同時，暴露出的問題也不可小覷。最突出的是少數(shù)一二線城市出現(xiàn)了矯枉過正的現(xiàn)象，在樓市庫存快速消化的同時，出現(xiàn)了超乎預(yù)期的房價暴漲；而大多數(shù)三四線以下城鎮(zhèn)的庫存消化至今仍極為緩慢，房價也萎靡低回。不同地區(qū)去庫存形勢和房價走勢原因較為多元且復(fù)雜，有待各方繼續(xù)深入研判把控。

李曉林介紹，春節(jié)過后，一些此前曾經(jīng)暴漲的一二線城市房價和市場出現(xiàn)一些快速降溫現(xiàn)象和上下兩難狀態(tài)，對宏觀經(jīng)濟的影響正在顯現(xiàn)前夜，如何趨利避害是一個重要課題。他說，當(dāng)前的迫切任務(wù)是，不能因為少數(shù)一二線城市一時間產(chǎn)生的偏差而從根本上動搖干擾了中央政府去庫存的決策信心，更不能因噎廢食，放松在全國各地大力去庫存的攻堅努力，否則2017年的整體經(jīng)濟難以穩(wěn)健。

李曉林認(rèn)為，三四線城鎮(zhèn)的地方政府債務(wù)、財政收支困難，與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)開發(fā)建設(shè)及其銷售進(jìn)度直接相關(guān)，而開發(fā)商杠桿率偏大則是深層原因之首。表面上看是開發(fā)商捆綁建筑商、建材商加杠桿拿地開發(fā)，風(fēng)險主要由開發(fā)商承擔(dān)，實際上卻是當(dāng)?shù)卣徒鹑跈C構(gòu)的安全運行很可能受到風(fēng)險傳導(dǎo)性威脅，一損俱損。

風(fēng)險分散化取得三贏結(jié)果

基于以上因素，李曉林建議，應(yīng)改變思路，著力將已經(jīng)由開發(fā)商加杠桿可能形成的風(fēng)險分散化，由購房人和銀行與開發(fā)商分擔(dān)，使幾近停滯的現(xiàn)金流激活，從而取得三贏的好結(jié)果。

李曉林建議的具體措施是：加大對三四線城鎮(zhèn)包括機構(gòu)和家庭購房者的買方貸款支持力度，讓買房者能以最低不低于5%的首付款進(jìn)入市場，再以同期居民存款利率作為房貸利率基準(zhǔn)并適度適時從優(yōu)放貸，最大限度吸引購房資金，通過加快開發(fā)商的解困步伐從而使銀行和政府的風(fēng)險得以減緩乃至規(guī)避。這種杠桿主體轉(zhuǎn)移分散風(fēng)險是一舉多贏之策。

另外，從精算級別分析，三四線庫存大的城鎮(zhèn)房價大多在每平方米數(shù)千元級別，基本上不存在泡沫，與一二線城市相比，新增風(fēng)險甚至可以忽略不慮。

為保證這一舉措不會走樣異化，要制定完善一套以所購房產(chǎn)本身為主，以政策配套優(yōu)惠條件為輔的抵押質(zhì)押風(fēng)控機制。