田飛宇

（山西財(cái)經(jīng)大學(xué)）

摘要：房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為世界各國(guó)立法普遍確認(rèn)，該權(quán)利在立法上的確立有利于最大程度發(fā)揮租賃房屋的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益，符合法律公平、效率、秩序等價(jià)值原則?，F(xiàn)行法律關(guān)于房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的規(guī)定存在多方面的不足：法律規(guī)定籠統(tǒng)，主體、客體、及相關(guān)責(zé)任、義務(wù)的內(nèi)容缺陷等，給相關(guān)糾紛的解決造成困擾，同時(shí)也違背了該權(quán)利確立的初衷，應(yīng)明確界定主客體、相關(guān)責(zé)任的承擔(dān)義務(wù)履行中的履行條件，完善法律救濟(jì)的相關(guān)規(guī)定。

關(guān)鍵詞：房屋承租人；優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；立法完善

一、房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的內(nèi)涵

房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是指特定民事主體依法律規(guī)定，于所有人或者義務(wù)人出賣房屋時(shí)，享有依同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是由我國(guó)法律明確規(guī)定的一項(xiàng)權(quán)利，是涉及出租人、承租人及第三人的一種民事法律關(guān)系。在租賃期限內(nèi)，出租人任意出賣房屋會(huì)給承租人的生活造成極大程度影響。因此，為了避免物權(quán)轉(zhuǎn)讓中出租人任意處分房屋給承租人帶來(lái)侵害，同時(shí)出于穩(wěn)定社會(huì)經(jīng)濟(jì)之目的，法律賦予承租人以優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。

承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)應(yīng)滿足以下要件：1.雙方租賃法律關(guān)系有效合法；2.出租人確有出賣租賃物的意思表示；3.承租人應(yīng)以同等條件行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；4.承租人需在合理期限內(nèi)做出是否購(gòu)買的意思表示，出租人則需在出賣房屋前合理期限（三個(gè)月）內(nèi)通知承租人。

二、房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)立法中存在的問(wèn)題？？？？？

（一）關(guān)于優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的主體問(wèn)題

1.關(guān)于不定期租賃中承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)問(wèn)題

不定期租賃的承租人都對(duì)租賃房屋的使用期限有一定不確定性，如果該承租人是短期租賃，解除租賃合同后，出租人仍需花費(fèi)一定勞力時(shí)間重新出租，給出租人造成一定的出租風(fēng)險(xiǎn)。然而依現(xiàn)行法律規(guī)定只要是房屋承租人即享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，顯然對(duì)定期租賃人及出租人不公平。

2.關(guān)于部分承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)問(wèn)題

房屋出租人在整體轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，部分承租人是否享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)法律并未作出規(guī)定。而實(shí)踐中農(nóng)村及城中村的出租房屋大多是部分租賃性質(zhì)，明確部分承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)確有必要。

3.關(guān)于轉(zhuǎn)租時(shí)房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的歸屬問(wèn)題

租賃關(guān)系中，當(dāng)承租人將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人，就出現(xiàn)了次承租人，此時(shí)，房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)屬于承租人還是次承租人，法律并未作出明確規(guī)定，給相關(guān)糾紛的解決造成不便。

（二）關(guān)于承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的客體問(wèn)題

房屋用益形態(tài)眾多，包括住宅用房，商業(yè)用房等。實(shí)踐中承租人租賃住宅，其經(jīng)濟(jì)狀況普遍不樂(lè)觀，通常不會(huì)現(xiàn)購(gòu)置住宅，或者其購(gòu)置房產(chǎn)也會(huì)考慮其他因素，因此實(shí)踐中更多的法律爭(zhēng)議是商業(yè)用房?jī)?yōu)先購(gòu)買權(quán)爭(zhēng)議。商業(yè)用房能否列為房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的客體，我國(guó)法律并未作出規(guī)定。在立法例上，《德國(guó)民法典》中明確規(guī)定優(yōu)先購(gòu)買權(quán)客體為住宅用房，？并未將商業(yè)用房列入其中。筆者認(rèn)為法律為了維護(hù)社會(huì)安定，使承租人“居者有其屋”，限制了住宅用房的出租人的正當(dāng)處分權(quán)，但并不意味著商業(yè)用房也應(yīng)受到限制，相反，經(jīng)濟(jì)的多樣化發(fā)展使商業(yè)及房產(chǎn)的流動(dòng)普遍起來(lái)，過(guò)度限制商業(yè)用房出租人的處分權(quán)和正當(dāng)交易，不利于經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

三、對(duì)立法完善的幾點(diǎn)設(shè)想

（一）細(xì)化優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的相關(guān)法律規(guī)定

關(guān)于自由交易原則與優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的競(jìng)合，只有在法律上明確規(guī)定，在實(shí)踐交易上有章可循，在糾紛顯現(xiàn)時(shí)有相應(yīng)的法律規(guī)范，才能實(shí)現(xiàn)社會(huì)秩序的和諧。鄭玉波先生曾指出：“優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一種優(yōu)先權(quán)，是自由平等原則之例外，即優(yōu)先購(gòu)買權(quán)例外于契約自由原則、債權(quán)人平等原則等，有礙于交易靈活及交易安全，在適用、解釋上均應(yīng)從嚴(yán)，不應(yīng)從寬?！币虼耍诹⒎ㄖ袘?yīng)明確房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的基本原則，將該權(quán)利的法律系統(tǒng)化、專項(xiàng)化、制度化。在法律規(guī)定中明確界定房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的相關(guān)主體、客體，細(xì)化相關(guān)權(quán)利內(nèi)容，平衡雙方利益，從過(guò)度保護(hù)房屋承租人單方利益過(guò)渡到平衡保護(hù)交易方各自的利益。只有立法從嚴(yán)，從寬，執(zhí)法才能有條不紊，有理有據(jù)，糾紛才能真正得以解決。？

（二）限制房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)主體

關(guān)于部分承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，筆者認(rèn)為出于民法公平原則考慮，同時(shí)參考《最高人民法院對(duì)江蘇省高級(jí)人民法院關(guān)于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時(shí)是否享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的復(fù)函》可從以下兩方面進(jìn)行考量：第一，從該出租房屋的使用功能上看，如果出租人出賣的房屋自成一體，沒(méi)有獨(dú)立分開(kāi)的可能性，部分承租人顯然需對(duì)出租人出賣的房屋整體享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。如果出租的房屋互為各體，相互獨(dú)立，則承租人可對(duì)其承租的部分房屋享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。第二，參考從承租人承租部分占出租房屋整體的比例，如果承租人承租了出租人房屋的一半以上，出于使房屋價(jià)值利用最優(yōu)、最大化的考慮，承租人可對(duì)出租人所出賣的房屋整體享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，反之不能對(duì)所有房屋享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

（三）賦予出租人抗辯權(quán)，平衡雙方責(zé)任？？

現(xiàn)行法律關(guān)于房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)中承租人與出租人義務(wù)分配極不平衡，承租人過(guò)少的義務(wù)限制必然導(dǎo)致其權(quán)利的濫用，因此對(duì)承租人課以義務(wù)，平衡雙方責(zé)任確有必要。首先，如果承租人主張與出租人成立買賣合同，應(yīng)當(dāng)交付一定數(shù)額的定金或者提供保證，以證明其確有履行能力。其次，賦予出租人抗辯權(quán)，如果出租人有證據(jù)證明承租人資金狀況有問(wèn)題，可能履行不能或者承租人惡意損壞房屋，使房屋價(jià)值受到影響，出租人可以對(duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)提出抗辯事由，承租人不能主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)或者提出損害賠償請(qǐng)求。