韓春雷

摘 要：房地產(chǎn)開發(fā)需要的投入非常大，而且消耗時(shí)間長、技術(shù)復(fù)雜，工程建設(shè)是房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益來源。該文就筆者的一些經(jīng)驗(yàn)來對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度、質(zhì)量、成本這幾個(gè)方面進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工管理問題的講解，并給出相關(guān)的解決措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 開發(fā) 項(xiàng)目施工 管理

中圖分類號：TU71 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1674-098X（2017）02（b）-0141-02

房地產(chǎn)企業(yè)為了在競爭中獲得實(shí)力，需要強(qiáng)化施工管理，讓企業(yè)保持強(qiáng)勁的市場競爭能力。房地產(chǎn)施工管理者必須要對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工的一些問題給予關(guān)注，以找到解決和應(yīng)對的措施，讓房地產(chǎn)開發(fā)管理更加科學(xué)合理。

1 做好房地產(chǎn)項(xiàng)目施工管理的節(jié)點(diǎn)控制

項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)施階段后，作為管理人員，一定要把眼睛盯在計(jì)劃的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上，把精力集中在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上。對計(jì)劃關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的控制是企業(yè)由粗放型向細(xì)化型轉(zhuǎn)變，是提綱挈領(lǐng)、化繁為簡、化難為易的管理方法。為此，要做好逆計(jì)劃，對每個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)前的工作要有預(yù)測，按工作的先后順序反方向梳理工作程序和銜接關(guān)系。對可能影響工作進(jìn)度的因素和環(huán)節(jié)做出預(yù)案，并加以關(guān)注；做好實(shí)時(shí)監(jiān)測，對每個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)所應(yīng)完成的任務(wù)進(jìn)行實(shí)時(shí)實(shí)地的監(jiān)督檢測，管理人員對每天的工作完成情況要進(jìn)行檢查，對承包商的工作安排要有了解，由此測算出施工效率，從而掌握關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的進(jìn)度；做好因果剖析，對進(jìn)度拖延的現(xiàn)象或是某一工序連續(xù)延誤的現(xiàn)象進(jìn)行解剖分析，查找原因。進(jìn)度拖延是工程施工中經(jīng)常發(fā)生的現(xiàn)象，但是關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的延誤會拖延總工期，管理人員要對此進(jìn)行分析研究，用每天的實(shí)時(shí)監(jiān)測記錄與計(jì)劃對比，一要分析確定已拖延的工作量、已拖延的進(jìn)度對總工期的影響有多大；二要分析承包商的工作效率、工作負(fù)荷、人力和機(jī)具設(shè)備安排是否匹配、是否滿足進(jìn)度的需求；三要分析邊界條件的變化和影響程度，如設(shè)計(jì)錯(cuò)誤或變更、供方供應(yīng)不及時(shí)、天氣影響等；四要做好糾偏，制定針對性措施，消除繼續(xù)拖延的可能性，制定彌補(bǔ)措施，趕回已拖延的工期。

2 對施工進(jìn)度及工程質(zhì)量加強(qiáng)管理

2.1 施工準(zhǔn)備階段的質(zhì)量控制

房地產(chǎn)工程在開始施工前，需要先對承包單位的施工技術(shù)、質(zhì)量管理、質(zhì)量保證等進(jìn)行審查，確保承包單位具有能力完成項(xiàng)目，并且保證在施工過程中能對施工質(zhì)量及時(shí)地簽認(rèn)。關(guān)于對房地產(chǎn)施工項(xiàng)目會使用到的設(shè)備和機(jī)械，承包單位必須要有相關(guān)的技術(shù)性能審核報(bào)告，如果無法達(dá)到標(biāo)注要求，應(yīng)該對設(shè)備和機(jī)械進(jìn)行更換，確保不合格的設(shè)備和機(jī)械不出現(xiàn)在房地產(chǎn)施工項(xiàng)目中。承包單位要能拿出計(jì)量器和機(jī)器具的權(quán)威鑒定證明，確保是在有效期范圍內(nèi)，將需要進(jìn)入施工場地的材料、設(shè)備、配件等出示質(zhì)檢記錄和證明，審核簽認(rèn)。根據(jù)工程質(zhì)量管理規(guī)定，抽檢樣本。項(xiàng)目監(jiān)理部在提交設(shè)計(jì)前，由監(jiān)理人員對圖紙?jiān)O(shè)計(jì)相關(guān)問題進(jìn)行審核，提出書面建議。工程監(jiān)理人員參與設(shè)計(jì)交底會，對現(xiàn)場簽認(rèn)進(jìn)行會議記錄。

2.2 施工過程中的質(zhì)量管理

現(xiàn)場施工過程中的情況非常復(fù)雜多樣，會有很多的返工以及設(shè)計(jì)變更情況出現(xiàn)。所以，在監(jiān)理施工進(jìn)度和質(zhì)量的同時(shí)，對模式化傾向問題也應(yīng)該給予高度的關(guān)注，隨時(shí)進(jìn)行現(xiàn)場的調(diào)整。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目特點(diǎn)以及施工場地受到的各種影響因素來提前進(jìn)行預(yù)防，將各道工序進(jìn)行控制，解決工序中存在的問題，減少返工情況，避免材料的浪費(fèi)?？刂聘鞯拦ば蛸|(zhì)的量要實(shí)行嚴(yán)格的數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法，堅(jiān)持實(shí)測—分析—判斷這一過程，在統(tǒng)計(jì)和分析時(shí)根據(jù)檢驗(yàn)數(shù)據(jù)，對工序整體質(zhì)量的是否穩(wěn)定和正常進(jìn)行評估。正常施工狀態(tài)，需要根據(jù)規(guī)范流程和工藝流程來進(jìn)行，這是工程質(zhì)量的基礎(chǔ)，在進(jìn)行施工期間就需要對整個(gè)工程項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行書面交底，將工序和具體內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)的劃分，并對其進(jìn)行監(jiān)控。使施工質(zhì)量管理和工藝流程相契合，能夠滿足規(guī)范操作的要求，對其進(jìn)行監(jiān)督，保證操作的工藝流程規(guī)范。

3 提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工管理的具體措施

3.1 提高施工進(jìn)度的具體措施

首先，制定完善合理的施工計(jì)劃。房地產(chǎn)企業(yè)施工前會和施工單位進(jìn)行多次的溝通，對施工的規(guī)劃進(jìn)行溝通交流，最終制定出全面的施工方案，整體上對各施工部門進(jìn)行協(xié)調(diào)，讓施工單位之間能夠更好地配合，工序的銜接更加自然順利，讓資源利用率提升。其次，提升施工圖紙質(zhì)量。施工的時(shí)候會因?yàn)樵O(shè)計(jì)圖紙以及施工環(huán)境的不對稱而出現(xiàn)施工方案調(diào)整，由于圖紙的變更給施工進(jìn)度帶來的影響是巨大的，所以，圖紙?jiān)O(shè)計(jì)時(shí)的質(zhì)量必須要高，減少因?yàn)樵O(shè)計(jì)問題而出現(xiàn)的變更，影響施工進(jìn)度。再次，控制好施工節(jié)點(diǎn)。施工中各道工序都是緊密連接的，在上一道工序完成后再開始下一道，所以各部門都需要合作，讓施工進(jìn)度有保障。施工單位根據(jù)具體時(shí)間節(jié)點(diǎn)來安排施工進(jìn)度，確保工程及時(shí)跟進(jìn)。最后，使用激勵(lì)制度。房地產(chǎn)企業(yè)在合同中需要對工程質(zhì)量和進(jìn)度制定獎(jiǎng)懲措施，在保質(zhì)保量完成的前提下將工期縮短，能夠提供獎(jiǎng)勵(lì)，相反，則會有相應(yīng)的懲罰。

3.2 提高施工質(zhì)量的具體措施

施工質(zhì)量管理是最重要的內(nèi)容，關(guān)系整個(gè)施工質(zhì)量的高低。提高施工質(zhì)量：一是前期的準(zhǔn)備工作做好。在施工準(zhǔn)備階段就開展質(zhì)量控制工作，對施工的建筑材料、場地等進(jìn)行規(guī)范管理和規(guī)劃，對施工設(shè)備進(jìn)行檢查，確保能夠滿足施工的需求。對施工圖紙進(jìn)行檢查和復(fù)查，對存在的問題及時(shí)地糾正，避免影響后續(xù)施工。二是試驗(yàn)施工建筑材料，確保材料的質(zhì)量和性能能夠滿足施工場地的需求。比如在對施工場地進(jìn)行施工前，檢測混凝土的性能，確?；炷恋男阅芸梢詽M足項(xiàng)目的需求。三是做好施工管理。施工的時(shí)候，對工程質(zhì)量進(jìn)行管理可以提升工程的質(zhì)量，管理人員可以將施工人員的施工質(zhì)量、施工機(jī)械設(shè)備的工作性能、施工建筑材料以及應(yīng)對不可抗力因素的措施作為切入點(diǎn)進(jìn)行管理，對一些隱蔽性比較強(qiáng)的工程更加應(yīng)該加強(qiáng)監(jiān)督。四是改進(jìn)工藝。施工時(shí)選擇科學(xué)先進(jìn)的施工工藝對工程質(zhì)量來說具有促進(jìn)作用，也能夠讓施工的進(jìn)度加快，縮短施工周期。

3.3 提高施工成本控制的具體措施

控制施工成本有主動和被動兩種控制方式。主動控制是在工程沒有問題時(shí)進(jìn)行了成本控制措施，常見的有對合同圖紙進(jìn)行施工前約定，防止成本失控。被動控制則是項(xiàng)目開展過程中，對可能以及已經(jīng)出現(xiàn)的問題進(jìn)行補(bǔ)救，防止成本偏差進(jìn)一步的加劇。被動成本控制是對主動成本控制的補(bǔ)充過程。實(shí)際施工中，控制項(xiàng)目成本以下列方式為主。一是制定完善的成本控制制度。施工過程的成本控制不能夠單純依賴于施工人員自身的職業(yè)道德，這樣無法將成本控制在目標(biāo)范圍內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)需要制定一套成本控制制度，對施工人員的規(guī)范性進(jìn)行約束，讓他們對自己的職責(zé)明確，被動地強(qiáng)化他們的責(zé)任意識，提升責(zé)任心，對員工的成本控制行為提供獎(jiǎng)勵(lì)，將績效考核和支出進(jìn)行結(jié)合。二是合理優(yōu)化配置施工資源。資源的合理調(diào)配是企業(yè)經(jīng)濟(jì)增長的來源之一，可以有效減低施工成本，施工的機(jī)械設(shè)備占據(jù)了施工成本的很大一部分，特別是在機(jī)械化廣泛使用的現(xiàn)代社會，房地產(chǎn)施工管理人員要對機(jī)械設(shè)備的大小合理選擇，確保施工的機(jī)械不被閑置，能夠保證設(shè)備的利用率。三是規(guī)范建筑材料的購買途徑與管理。對施工材料的采購，建筑單位需要進(jìn)行招標(biāo)，用低價(jià)采購高質(zhì)量產(chǎn)品，并且對采購人員進(jìn)行職業(yè)道德教育，制定監(jiān)督管理機(jī)制，防止其從中克扣回扣。

參考文獻(xiàn)

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