胡風

摘 要：房價是商業(yè)地產的經濟運行和資源配置中最重要的調節(jié)機制，由多種因素構成了房價的價格定位。房價在不同時期會隨著社會物價的變動而變動，而不同的國家或區(qū)域的同等房屋價格也不一樣?？v觀近年來我國的房地產市場，房價一直居高不下，呈現(xiàn)一片非理性的繁榮景象。房地產價格的瞬息萬變，影響著各個行業(yè)的發(fā)展及整個國家的經濟發(fā)展。本文從影響房價波動的因素入手，以北京市為例，利用EVIEWS軟件進行回歸分析，探究影響房價的主要因素，并提出房價調控的有效策略。

關鍵詞：房地產 房價波動 EVIES 回歸分析

中圖分類號：F203 文獻標識碼：A 文章編號：2096-0298（2017）06（b）-139-03

近幾年來，我國房地產市場發(fā)展十分迅速，房價波動更是猝不及防。影響我國房價的因素不僅僅是供求關系，還有其他各種復雜的因素。地方政府利用土地財政模式獲取房價收益，發(fā)展當?shù)亟洕?，增加政府業(yè)績。開發(fā)商為了追求利潤最大化，通過房價增加營業(yè)利潤和積累經營資本。隨著二孩政策的放開，居民對購房的需求只增不減。此外，還有一些投資和投機性行為，促使房地產經濟出現(xiàn)大的周期性波動。市場經濟的發(fā)展因為房價的波動受到不良影響，為了確保國民經濟能夠健康地發(fā)展，國家和社會需要高度重視房地產經濟的研究。作為全國政治、經濟、文化中心的首都北京，是無數(shù)人向往的大都市之一，然而房價高的問題也成為人們前進路上的巨大阻力。本文選取北京市作為研究對象，探究影響房價波動的因素并進行深入分析，從而對規(guī)范房地產市場、穩(wěn)定房價產生一定的影響作用。

1 文獻綜述

關于房地產價格的問題，國內學者眾說紛紜，研究成果也相當豐富。鄒瑾（2014）通過面板協(xié)整檢驗，證明長期影響房價波動的因素是人口年齡結構。然后，基于系統(tǒng)廣義矩估計方法討論人口老齡化對我國房價波動的影響。人口老齡化曾對房價上漲起到推動作用，但從中長期來看，此趨勢可能發(fā)生逆轉。在東部地區(qū)，人口變量對房價的彈性最小，且青年人口比例與房價成反向關系；在中、西部地區(qū)，青年人口價格彈性比老年人口價格彈性更小，部分地區(qū)房價或已脫離實體經濟[1]。潘愛民、袁永發(fā)和李姿（2014）建立兩部門動態(tài)供求價格決定模型，分析房價與金融支持的相互作用機理。并且，選取1999年～2013年的季度數(shù)據(jù)，基于VAR模型進行脈沖響應分析進行實證研究，得出房價波動與金融支持之間存在著協(xié)整關系的結論。金融支持是房價波動的長期Granger原因，短期房價波動與金融支持存在相互的正向影響，金融支持對房價上漲具有明顯的推力作用，長期金融支持的擴張會導致房價持續(xù)性下跌[2]。巴曙松、田磊（2015）通過構建一個包含房地產市場和普通消費品市場兩個市場的新凱恩斯主義隨機動態(tài)一般均衡模型，基于國內外關于中國經濟的理論與經驗研究獲得的結構性參數(shù)對其進行校準，認為相對于技術沖擊與偏好沖擊，貨幣政策沖擊和一次性房價加成沖擊對于主要宏觀經濟變量具有更大且持續(xù)性更長的效應。因此，穩(wěn)定貨幣政策和控制房價加成能夠減弱房地產市場波動對宏觀經濟周期的不良影響[3]。袁東、何秋谷、趙波（2016）根據(jù)供需框架，納入貨幣政策、人口、收入、技術進步、國際投資聯(lián)動、經常賬戶變動、土地出讓和土地用途管制等因素進行房價波動分析，得出影響房地產價格變動的供給層面因素主要涉及土地價格和政府行為，而需求層面因素紛繁復雜，并且國際因素變得日益重要[4]。江麗、鐘榮桂（2017）通過中國35個城市2010年～2016年的土地供應政策和行政調控政策的變化，研究其對房價波動的影響，得出土地供應調控和“限購”政策對房價的顯著正向作用，但“限貸”和住房規(guī)劃政策對房價的作用與預期相反并做了相應的分析，最后提出穩(wěn)定房價的建議[5]。

綜上所述，國內學者針對影響房價波動因素分析的內容還是比較少的，而且，即使有也只是一般的定性分析，結合具體數(shù)據(jù)進行說明的不多。本文在此基礎上，利用EVIEWS分析方法對房價波動影響因素進行分析，從而得出相應的結論。

2 影響房價的因素

影響房價波動的因素來自經濟、社會、政治等各個方面，除了內在因素還有環(huán)境因素。從經濟角度來看，國家和地區(qū)的經濟發(fā)展水平、經濟增長、就業(yè)好壞、產業(yè)結構、居民收入水平、財政金融等關系著房價的高低，同時也與房地產市場緊密聯(lián)系。一般而言，一個地方的經濟增長越快，經濟發(fā)展水平越高。產業(yè)的結構越合理，經濟發(fā)展水平就越高。房地產市場瞬息萬變，一旦需求變大，房價的總體水平就變高。從我國的國情出發(fā)，改革開放后我國的房價巨幅增長，這種現(xiàn)象與國內經濟發(fā)展水平、居民收入水平等的迅猛發(fā)展離不開。從社會角度來看，影響房屋價格的因素包括人口、家庭、城市化狀況、社會治安、文化與時尚等。而且，社會因素對房價的影響作用是相當復雜的，它的作用方式不如經濟因素那樣直接，作用過程也比較長，是一種潛移默化的影響。有些社會因素在不同的階段對房價產生影響，產生不同的作用結果。隨著人口密度不斷提高，房地產需求在開始階段可能會增加，從而引起房價的上漲。但是，發(fā)展到一定程度后生活環(huán)境發(fā)生惡化，則有可能引起需求量減少，房價下降。從政治因素來看，國家在財政、稅收、金融、土地、社會保障等方面的制度、法規(guī)、政策和行政措施對房價的影響作用也比較突出。經濟和社會因素的作用對房價的影響是漸變式的，行政和政治因素則是突變式的。加強宏觀調控，緊縮固定資產投資規(guī)模，收緊銀根政策，會使所在地的房地產需求減少，房價在較短的時間內迅速下跌。此外，房地產自身的內在因素對房地產的生產成本和效用起著重大的制約作用，從而影響著房地產的價格。房地產的使用也離不開其周圍的環(huán)境，在相對安靜和風景美麗的環(huán)境條件下，房產的價格就相應變高，而如果在高速公路或機場附近，房價可能因為噪音等原因降低。

總之，影響房價的因素來自各個方面，本文選取城鎮(zhèn)居民人均家庭總收入、年末常住人口、普通高等學校數(shù)量、房地產開發(fā)投資額、土地購置費等5個因素。居民人均家庭總收入代表一個家庭的經濟條件，經濟狀況越好居民的購房需求越旺盛。年末常住人口指標也是從房地產的需求入手，人口的增加會使得住房壓力變大。普通高等學校數(shù)量反映的是教育狀況，當一個地區(qū)的文化水平普遍處于較高水平，購房會更具有理性，而不是盲目跟風，投資投機。房地產開發(fā)投資額越大，房地產供給就會越大。土地購置費的增加，會使得房價增加。基于這些考慮，選取這些指標進行分析，在北京市統(tǒng)計年鑒搜集2006年～2015年的歷史數(shù)據(jù)進行回歸分析，希望可以得到有用的結論。

3 回歸分析

3.1 數(shù)據(jù)搜集

本文從北京市統(tǒng)計年鑒搜集2006年～2015年北京市各指標的真實數(shù)據(jù)，見表1。

3.2 模型的建立與求解

（1）散點圖

根據(jù)相關數(shù)據(jù)可以畫出變量間關系的散點圖，如圖1～圖5所示。

4 建議

根據(jù)回歸模型，為了更加合理的調控房地產價格，提出以下幾點建議。

第一，完善房產供應體系，維持供需結構的平衡。政府應該放寬政策，投放大量經濟適用房，合理限制住房利潤空間；加大房產開發(fā)的土地投放量，完善土地出讓管理制度；根據(jù)土地價格漲幅調控供給量，科學制定土地供應計劃，在地價漲幅過快時增加土地供應，防止房價惡意推高。

第二，及時公開房地產市場訊息，引導公眾合理消費。大量投機者在開發(fā)商引導和媒體宣傳后在房地產市場中盲目買進，這樣的行為就需要政府建立并完善房地產市場監(jiān)測體系，實時監(jiān)測房地產及相關產業(yè)，公開公示數(shù)據(jù)統(tǒng)計信息，正確引導房地產企業(yè)開發(fā)投資，彰顯打壓炒房行為的決心和力度。

第三，不斷緩解人口壓力，適當減小房產需求。人口是影響北京商品房價格重要因素之一，過大的人口壓力使得房地產價格一直居高不下。因此，進一步加大對戶籍的管理監(jiān)督，合理控制常住人口的數(shù)量增長，并對北京周邊地區(qū)的房地產資源進行開發(fā)，轉變人們的買房和安居的傳統(tǒng)思想觀念。

第四，加強土地價格監(jiān)管力度，建立房地產市場管理評估的科學體系。土地價格成本不斷上升，土地資源的稀缺性顯現(xiàn)。因此，政府應該加大供應商品房和廉租房，加大對房地產商在購置土地時的監(jiān)管力度，用有限的土地資源滿足更多的消費者需求。此外，建立誠信體系進行動態(tài)管理并適時調整，對虛假抬房價、謊報房價的情況進行嚴厲處罰。

5 結語

本文以北京市房價為研究對象，建立回歸模型，進行房價影響因素的回歸分析，得出相關結論并提出穩(wěn)定房地產市場的有效策略，合理調控房價，確保經濟的穩(wěn)健發(fā)展，為住房難、購房貴等問題提供解決措施。房價是關系民生的重要問題，只有解決這類問題，才能確保居民的幸福生活和社會的進步發(fā)展。

參考文獻

[1] 鄒瑾.人口老齡化與房價波動——來自中國的經驗證據(jù)[J].財經科學，2014（06）.

[2] 潘愛民，袁永發(fā)，李姿.房價波動與金融支持關系的理論與實證研究[J].湖南財政經濟學院學報，2014（02）.

[3] 巴曙松，田磊.房價波動、貨幣政策與經濟周期波：一個DSGE分析框架[J].當代財經，2015（08）.

[4] 袁東，何秋谷，趙波.房價變動的影響因素研究：一個文獻綜述[J].經濟與管理研究，2016（03）.

[5] 江麗，鐘榮桂.政府土地供應政策、行政調控政策對房價波動的影響——基于中國35個城市的證據(jù)[J].工業(yè)技術經濟， 2017（04）.