岳繼東

摘 要：在經(jīng)濟(jì)市場的持續(xù)進(jìn)步與推動下，我國房地產(chǎn)公司迎來了新一輪發(fā)展機(jī)遇；同時，為了更好地調(diào)整與規(guī)制各類產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展、維護(hù)經(jīng)濟(jì)市場穩(wěn)定秩序、降低各公司企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)，我國政府開展了營業(yè)稅改增值稅的稅制改革，對房地產(chǎn)公司的生產(chǎn)與經(jīng)營活動產(chǎn)生了一定程度上的影響。作為房地產(chǎn)公司，如何積極應(yīng)對國家的營業(yè)稅改增值稅稅制改革，加強(qiáng)自身的財務(wù)管理與納稅籌劃水平與能力，做好會計核算與稅務(wù)處理工作，以降低房地產(chǎn)公司的經(jīng)營成本、提高房地產(chǎn)公司的經(jīng)營收益，成為現(xiàn)階段房地產(chǎn)公司正確應(yīng)對營業(yè)稅改增值稅稅制改革的關(guān)鍵問題。本文結(jié)合個人參與房地產(chǎn)公司稅制改革的工作經(jīng)驗，分析我國當(dāng)前房地產(chǎn)公司在營業(yè)稅改增值稅稅制改革過程中，遇到與應(yīng)注意的問題，并提出具體的參考意見與改進(jìn)方案，以供同行借鑒。

關(guān)鍵詞：稅務(wù)處理 會計核算 納稅籌劃

中圖分類號：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：2096-0298（2017）11（a）-100-02

房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，需要依靠科學(xué)的財務(wù)管理與會計核算，以提升房地產(chǎn)公司應(yīng)對、防范經(jīng)濟(jì)風(fēng)險的能力。從現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)公司的經(jīng)營與管理狀況來看，根據(jù)房地產(chǎn)項目的所在地域不同，其對應(yīng)的地方稅收管理政策與規(guī)定也有所差別，主要需要進(jìn)行籌劃管理與繳納的稅收項目包括公司所得稅和土地增值稅。

1 我國當(dāng)前房地產(chǎn)公司會計核算與稅務(wù)處理的情況概論

一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)核算的內(nèi)容主要有5個方面：第一，籌措開發(fā)項目所需資金；第二，及時、正確地計算土地開發(fā)和各種房屋建設(shè)的工程成本，并加強(qiáng)成本管理，降低成本；第三，正確核算開發(fā)經(jīng)營收支，加強(qiáng)經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟(jì)效益；第四，強(qiáng)化商品房銷售管理工作，及時收回價款；第五，按照國家有關(guān)政策，正確地對企業(yè)利潤進(jìn)行分配。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營及其商品的特殊性決定了其財務(wù)核算的特殊性。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各個階段特點不同，其財務(wù)核算的側(cè)重點也有所不同。具體來說，房地產(chǎn)開發(fā)階段可分為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立階段、開發(fā)項目的準(zhǔn)備階段、項目開發(fā)階段、房地產(chǎn)銷售階段及利潤分配階段。

2 營業(yè)稅改增值稅后房地產(chǎn)公司在會計核算與稅務(wù)處理方面的調(diào)整與變化

2.1 房地產(chǎn)公司在會計核算方面的調(diào)整

在實施營業(yè)稅制度階段，我國房地產(chǎn)公司的納稅項目為“不動產(chǎn)銷售額”，其納稅稅率為5%；在實施增值稅稅制改革后，房地產(chǎn)公司的納稅稅率調(diào)整為11%，納稅項目為“產(chǎn)品增值價值”。

2.2 房地產(chǎn)公司在會計利潤方面的調(diào)整

考慮營業(yè)成本這一因素，則在采購環(huán)節(jié)的進(jìn)項稅額能否抵扣變得尤為重要——如果在采購環(huán)節(jié)企業(yè)無法取得增值稅專用發(fā)票，則相關(guān)的進(jìn)項稅額不得抵扣，相應(yīng)的稅金則計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，稅金會進(jìn)一步增加購入成本，從而進(jìn)一步減少會計利潤。而如果在采購環(huán)節(jié)能夠取得增值稅專用發(fā)票，進(jìn)項稅額可以抵扣的話，則企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)成本則為不含稅價款，而原繳納營業(yè)稅時，采購環(huán)節(jié)的購買價款中已經(jīng)包含了施工方的營業(yè)稅額，因此，營改增會導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的采購成本降低，相應(yīng)的利潤總額會有可能高于原繳納營業(yè)稅的情況。企業(yè)的可抵扣成本比例越高，毛利率的提高幅度也會越大。

2.3 房地產(chǎn)公司在稅務(wù)處理方面的調(diào)整

營改增之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的稅種主要有營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、契稅、 城鎮(zhèn)土地使用稅、企業(yè)所得稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加等，其中營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅是房企的三大稅種，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收費(fèi)項目有幾十種。營改增后，稅種由營業(yè)稅改為增值稅，其他稅種不變，稅率由原來的營業(yè)稅5%改為增值稅11%，單從稅率方面看，稅率有較大提高，但是由于增值稅存在抵扣鏈條，只對增值額征稅，而營業(yè)稅是對全部營業(yè)額征稅，所以從理論上講，最終會降低整體稅負(fù)。

2.4 房地產(chǎn)公司在發(fā)票管理方面的調(diào)整

在我國實施營業(yè)稅稅制的階段，房地產(chǎn)公司的發(fā)票不可以用于納稅額抵扣和減免，只能夠當(dāng)作建筑原材料和其他物資采購、費(fèi)用支出的相關(guān)證明或書面憑證；當(dāng)實施增值稅稅收制度之后，房地產(chǎn)公司的增值稅發(fā)票可以用作納稅額的抵扣或減免，其他單位所開出的增值稅發(fā)票能夠關(guān)系到房地產(chǎn)公司的稅額抵免，因此房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對增值稅發(fā)票的重視與管控，一方面做好進(jìn)項發(fā)票的抵扣、認(rèn)證和取得，另一方面加強(qiáng)對銷項發(fā)票的作廢、保管、開具和領(lǐng)購等環(huán)節(jié)的管理。

3 優(yōu)化房地產(chǎn)公司會計核算的方案策略

3.1 會計核算方案中應(yīng)當(dāng)考慮到房地產(chǎn)公司營業(yè)收入的多樣性

房地產(chǎn)公司的工程項目開發(fā)與建設(shè)活動具有多樣化、綜合化經(jīng)營特色，其經(jīng)營項目及收益主要來源于：配套設(shè)施轉(zhuǎn)讓收益、商品房銷售收益、土地使用權(quán)出讓收益和其他經(jīng)營收益。因此，房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身的經(jīng)營內(nèi)容，制定出具體、細(xì)化、全面的會計核算方案，而不能夠僅僅涉及經(jīng)營項目中的一個或者幾個方面。

3.2 會計核算方案中應(yīng)當(dāng)考慮到房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)項目的特殊性

房地產(chǎn)公司的工程項目具有建設(shè)時間長、會計核算周期長和難度高的特殊性；部分房地產(chǎn)工程項目的建設(shè)周期甚至要耗費(fèi)二至五年的時間，因此房地產(chǎn)工程項目的會計核算周期也相應(yīng)延長。除此之外，房地產(chǎn)工程項目在建設(shè)規(guī)模、建設(shè)用途、項目性質(zhì)、工程定位、建筑項目所在地等方面均存在差異與不同，應(yīng)結(jié)合具體的房地產(chǎn)工程項目特點進(jìn)行規(guī)劃。

3.3 會計核算中應(yīng)當(dāng)考慮到房地產(chǎn)公司利潤分配的各種需求

房地產(chǎn)建筑工程項目的投資方身份多樣，根據(jù)投資方參與工程項目的方式不同、出資比例不同，決定工程項目的最終利潤分配比例，或者依據(jù)合同約定的方式進(jìn)行利潤分配。

4 改善房地產(chǎn)公司稅務(wù)籌劃的方案策略

根據(jù)房地產(chǎn)工程項目的盈利銷售情況，組織開展房地產(chǎn)公司的稅務(wù)籌劃。

首先，房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)做好勞務(wù)外包環(huán)節(jié)中的納稅籌劃工作。根據(jù)建筑項目所在地的地方稅收規(guī)定和稅收優(yōu)惠政策，將工程項目的勞務(wù)部分轉(zhuǎn)給享有稅收減免優(yōu)惠的承包方，從而獲得相應(yīng)的勞務(wù)稅收優(yōu)惠，降低工程項目開發(fā)與建設(shè)成本，提高經(jīng)營收益。

其次，房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)做好結(jié)算環(huán)節(jié)中的納稅籌劃工作。結(jié)合工程情況，選擇代理銷售或者分期付款的結(jié)算方式，通過這種計算付款方式的改革與轉(zhuǎn)變，實現(xiàn)稅務(wù)的合理分?jǐn)偅越档头康禺a(chǎn)開發(fā)公司自身的納稅壓力，為房地產(chǎn)公司爭取到充裕的資金賬目回收時間。

最后，加強(qiáng)房地產(chǎn)公司的其他稅務(wù)籌劃能力。舉例說明，如果房地產(chǎn)公司依照合同約定，在特定期間，將公司所擁有的設(shè)備、物資和其他財產(chǎn)交給承租方使用，并由承租方交付一定的租金；租賃物的所有權(quán)仍然歸房地產(chǎn)公司所有，承租方只享有約定期間內(nèi)的使用權(quán)（包括航空運(yùn)輸、海上運(yùn)輸?shù)龋?。這種向外提供動產(chǎn)物資的租賃方式，需要按照17%的稅率繳納所得稅，有關(guān)房地產(chǎn)公司需要結(jié)合自身經(jīng)濟(jì)情況和發(fā)展需求，提前制定好納稅籌劃工作，避免增加公司的納稅負(fù)擔(dān)。

5 結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)公司的會計核算與納稅籌劃工作具有特殊性和復(fù)雜性，需要結(jié)合具體的工程項目情況和房地產(chǎn)公司的經(jīng)濟(jì)實力，制定出最佳的納稅籌劃方案，以降低公司的納稅風(fēng)險，起到節(jié)約經(jīng)濟(jì)成本，提升經(jīng)濟(jì)效益的作用。

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