李志平

摘 要：住房公積金按揭貸款是一種預抵押貸款，不可避免存在著諸多不確定的因素，如制度風險、政策和法律風險、信用風險、抵押風險等。就其本質(zhì)上而言住房公積金按揭貸款風險也是一種金融風險。針對這些風險，主要應當從改革和完善委托貸款管理機制、完善公積金住房貸款政策和方式、盡快建立個人信用制度、嚴格個人住房貸款的抵押管理、構(gòu)建貸款風險的政策化解機制等方面加強防范。

關鍵詞：住房公積金；按揭貸款；貸款風險；風險控制

一、開發(fā)商樓盤項目準入審批環(huán)節(jié)

（1）主要風險點：一是開發(fā)商項目的“五證”（國有土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證）未全部取得或提供虛假材料。（2）相應的風險控制措施：一是受托銀行或管理中心通過發(fā)證部門現(xiàn)場核查、網(wǎng)上核查、實地查驗等方式審核開發(fā)商樓盤項目準入申請材料（特別是開發(fā)商項目的“五證”）的原件和復印件，查驗材料是否完整、真實、合法、有效，驗證無誤后加蓋“與原件核對無誤”章。二是要求開發(fā)商提供國有土地使用權轉(zhuǎn)讓合同、購地款發(fā)票及公證書復印件，并就查驗其真實性，驗證無誤后加蓋“與原件核對無誤章”。

二、職工購買商品房期房環(huán)節(jié)

（1）主要風險點：一是購房時零首付或開發(fā)商代墊部分資金付首付的情況（騙貸風險）；二是非配偶或非直系血親關系的人們共同購房（即購房共有人之間非父母或子女關系）造成一旦有糾紛共有人之間均不還款的風險（信用風險）；三是與未成年子女共同購房的政策與法律風險。（2）風險控制措施：一是在購房職工申請公積金貸款時，要求貸款貸前調(diào)查人員應調(diào)查借款申請人購房情況和購房行為真實性，確認房屋交易真實、合法、有效。并調(diào)查借款申請人首付款支付情況。二是管理中心應規(guī)定職工購買自住住房方可申請公積金貸款，“自住住房”指借款人居住其內(nèi)且對該房屋擁有所有權的住房，有產(chǎn)權共有人的，產(chǎn)權共有人之間須為配偶或直系血親關系（即父母和子女關系）。

三、繳存職工申請公積金貸款環(huán)節(jié)

（1）主要風險點：一是借款申請人（含產(chǎn)權共有人）、配偶的真實性有問題（騙貸風險）；二是借款申請人（含產(chǎn)權共有人）、配偶的個人信用有問題，還貸款意愿極低，或是借款申請人（含產(chǎn)權共有人）、配偶的還款能力有問題（信用風險）。

（2）風險控制措施：一是調(diào)查人員應在貸款受理時與借款申請人、配偶進行面談，核實面談相關人員身份證件，查驗身份證件是否真實、合法、有效，查驗面談相關人員提交的身份證件復印件與原件是否一致。二是管理中心應規(guī)定，借款申請人配偶和共有人及其配偶應當作為共同借款申請人。借款申請人和共同借款申請人簡稱“所有借款申請人”。所有借款申請人個人信用良好。

四、管理中心審批公積金貸款

（1）主要風險點：審批出現(xiàn)差錯或不明確，造成受托銀行辦理差錯的風險（操作風險）。（2）風險控制措施：公積金貸款審批實行信貸工作人員復核調(diào)查、分管副主任審核、主任審批的三級審批制度；嚴格按相關規(guī)定審批公積金貸款的額度和期限；當管理中心啟動貸款應急預案時，按應急預案方案規(guī)定審批。

五、簽訂借款擔保合同環(huán)節(jié)

（1）主要風險點：一是借款合同擔保抵押合同文本有漏洞（合同內(nèi)容跟不上相關法律的變化），客觀造成的風險（法律風險）；二是借款人及其配偶、抵押權人及其配偶、擔保人漏簽名字或用其他人冒簽借款合同擔保抵押合同或有不完全的房屋處置權限造成的風險（操作風險）；三是借款人隱瞞婚姻情況，造成抵押法律效力有瑕疵的風險（騙貸風險）。（2）風險控制措施：一是管理中心應規(guī)定，受托銀行使用上級行統(tǒng)一制發(fā)的普遍適用的合同文本，應報管理中心備案并經(jīng)同意后使用。二是受托銀行貸款工作人員應核實借款人夫婦、擔保人身份，執(zhí)行雙人面簽制度，要求各合同當事人在相應的借款合同、抵押合同、保證合同等法律性文件中簽名加按手印。

六、辦理房屋抵押擔保登記環(huán)節(jié)

（1）主要風險點：沒有抵押登記或沒有設定第一順位抵押權，造成抵押物無足額的抵押效力的風險（操作風險）。（2）風險控制措施：規(guī)定將住房價值的全額設定抵押，管理中心或受托簽訂貸款銀行應作為第一順位抵押權人。土地使用權類型為“劃撥”的或抵押房屋為自建房的，還應辦理土地抵押登記手續(xù)；受托貸款銀行指定專人負責辦理抵押登記，落實抵押事項，負責妥善保管抵押權證，并向抵押人出具抵押權證收妥通知。

七、發(fā)放公積金貸款環(huán)節(jié)

（1）主要風險點：發(fā)放差錯造成的風險（操作風險）（2）風險控制措施：一是受托銀行應設立專門貸款發(fā)放崗位。貸款發(fā)放人員應依照管理中心審批意見，審核貸款發(fā)放證明材料，核實貸款發(fā)放條件是否落實，確保合同約定的發(fā)放條件、發(fā)放證明材料符合規(guī)章制度要求。二是受托銀行核算部門（崗位）根據(jù)貸款發(fā)放經(jīng)辦業(yè)務部門手續(xù)，按規(guī)定辦理開立賬戶、劃款等手續(xù)，并將貸款支付等憑證聯(lián)交經(jīng)辦人員留存歸檔。需要送達借款人相關憑證聯(lián)的，同時送達借款人。

八、借款人歸還公積金貸款環(huán)節(jié)

（1）主要風險點：貸款期間發(fā)生下列情形之一造成的風險（信用風險）。借款人采用欺詐手段隱瞞真實情況，提供虛假證明材料；擅自改變貸款用途或挪用貸款；借款人未按合同約定的還款計劃還款，連續(xù)3 個月或累計 6 個月未按時償還貸款本息；或在合同到期后未歸還貸款本息；借款人卷入經(jīng)濟訴訟糾紛案件中不能正常履行償還貸款本息義務；借款人死亡、宣告死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力，若無繼承人、受遺贈人、法定代理人，或其已繼承財產(chǎn)的法定繼承人、受遺贈人、法定代理監(jiān)管人拒絕履行借款合同；抵押人未經(jīng)管理中心或受托銀行書面同意，將抵押物拆遷、出售、轉(zhuǎn)讓、贈與，或?qū)⒌盅何铩①|(zhì)押物重復抵押、質(zhì)押。（2）對應的風險控制措施：限期糾正違約行為；中止借款人尚未提取的貸款，收回部分或全部貸款本息；按規(guī)定計收逾期利息和罰息；按照合同約定提前處分抵押物或質(zhì)押物，清償貸款本息；按照合同約定提前追索保證人的連帶保證責任；依法追償貸款本息；直接從借款人或保證人賬戶（含個人公積金賬戶）上扣收逾期貸款本息和罰息；有權通過管理中心網(wǎng)站或外部媒體對借款人、保證人惡意拖欠行為予以曝光；追究借款合同約定的其他違約責任。

參考文獻

[1]唐軍娥.住房公積金期房貸款風險防范淺析[J].湖南財政經(jīng)濟學院學報，2015（1）：59-66.

[2]古麗萍.淺談住房公積金貸款的風險與控制措施[J].金融經(jīng)濟，2014（24）：149-150.

（作者單位：阿拉善盟住房公積金管理中心）