摘 要：在網(wǎng)絡(luò)上百度搜索關(guān)鍵字“宅基地抵押貸款”幾個字，會出現(xiàn)無數(shù)條鏈接，甚至還會有“宅基貸”這樣的專業(yè)貸款術(shù)語，同時也會看見不少的吐槽與求助。管中窺豹，可以看出，我國現(xiàn)階段的農(nóng)村宅基地抵押貸款通過全國不同省市的試點工作的開展顯示出了它的必要性和可操作性。同時，我們也發(fā)現(xiàn)宅基地使用權(quán)抵押貸款存在著發(fā)展的瓶頸，本文通過對試點工作的困境提出對策以期對農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓法律問題研究中提供參考意見。

關(guān)鍵詞：宅基地使用權(quán)；抵押貸款

一、我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)概述

宅基地是農(nóng)村居民的住宅用地，在我國，農(nóng)村土地實行集體所有制，我國宅基地的所有權(quán)屬于農(nóng)村集體所有，農(nóng)村居民不享有土地所有權(quán)，只享有使用權(quán)。宅基地使用權(quán)事關(guān)農(nóng)民切身的經(jīng)濟(jì)利益、農(nóng)村集體所有制實施狀況乃至整個社會經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，是社會各界所廣泛關(guān)注和研究的問題。其主要特征表現(xiàn)為：第一，宅基地使用權(quán)的取得方式由法律明確規(guī)定。宅基地使用權(quán)是無償?shù)?，且其使用年限沒有限制，此外法律也明確規(guī)定農(nóng)村村民一戶只能申請一處住宅用地；第二，宅基地使用權(quán)的范圍受到法律的規(guī)制。其作為生活資料只能用于建造生活住房，取得宅基地使用權(quán)的人，不得擅自變更用途；第三，我國法律規(guī)定使得宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)受到了嚴(yán)格的限制。

二、我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)抵押貸款的現(xiàn)狀

（一）全國不同省市陸續(xù)開展試點工作

1.四川成都試點

2008年4月3日，成都組建了全國首個農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)擔(dān)保公司，對利用宅基地、農(nóng)村房屋、新居工程等抵押融資進(jìn)行擔(dān)保是該公司主要業(yè)務(wù)。此舉開創(chuàng)了成都農(nóng)民宅基地、農(nóng)村房屋抵押融資的新渠道，使得農(nóng)民手中最具活力的資本開始發(fā)揮作用。

成都市委市政府出臺的2008年“一號文件”（《關(guān)于加強(qiáng)耕地保護(hù)進(jìn)一步改革完善農(nóng)村上地和房屋產(chǎn)權(quán)制度的意見》）明確提出“開展農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)試點”，進(jìn)一步明確農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)范圍。隨后，成都市為解決相關(guān)問題出臺了《成都宅基地上房抵押融資管理辦法》、《成都市政府金融辦等部門關(guān)于成都市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資總體方案及相關(guān)管理辦法的通知》（成辦發(fā)[2009] 59號），《成都市集體建設(shè)用地上房屋抵押登記（暫行）規(guī)定》（成房發(fā)[2009] 202號）等配套規(guī)定。

2.浙江嘉興試點

上世紀(jì)八九十年代，浙江省溫州市就開展了農(nóng)村住房抵押貸款的試點，這一時期的試點主要屬于當(dāng)?shù)剞r(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)的自發(fā)行為，缺少政府的參與。這是浙江首次以政府為主導(dǎo)開展的農(nóng)房抵押貸款試點始于2007年，在這一年11月嘉興市出臺了《農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)農(nóng)村住房抵押借款、登記管理暫行辦法》。

3.安徽宣城試點

安徽省宣城市宣州區(qū)從上世紀(jì)90年代中期就試點農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記，使得農(nóng)民的房屋可以作為抵押物從銀行貸款。皖南農(nóng)村商業(yè)銀行（原宣州區(qū)農(nóng)村信用聯(lián)社）作為抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)，參與農(nóng)房抵押貸款工作。最初，選擇國、省、縣、鄉(xiāng)道路兩側(cè)可用于經(jīng)營、容易變現(xiàn)、實際“商住”兩用的房屋，或符合村莊規(guī)劃的中心村等確權(quán)發(fā)證的房屋開展抵押貸款業(yè)務(wù)。2000年以后，宣州區(qū)農(nóng)房抵押貸款逐步走向常態(tài)化、規(guī)范化。

（二）農(nóng)村宅基地使用權(quán)抵押貸款的困境

隨著我國宅基地使用權(quán)抵押融資改革的進(jìn)行，農(nóng)戶的生產(chǎn)經(jīng)營狀況都有了相應(yīng)的提升，但改革的阻礙也逐步凸顯。表現(xiàn)在：

第一，我國實行“房地一體”的流轉(zhuǎn)形式，因此我國宅基地使用權(quán)抵押必然會涉及到其所附著的房屋問題，雖然當(dāng)下試點中部分地區(qū)己經(jīng)開始頒布農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)確權(quán)證，但從整體上來看仍缺乏統(tǒng)一的規(guī)范。

第二，關(guān)于宅基地使用權(quán)主體的法律規(guī)定以及法律對流轉(zhuǎn)的限制造成了我國宅基地使用權(quán)抵押融資制度的難以確立。

第三，相配套的法律制度沒有得到很好的完善，比如風(fēng)險化解機(jī)制、價值評估機(jī)構(gòu)、交易市場以及融資信用體系在不同程度上都未建立或健全。

三、針對困境的對策

在改革的道路中，不會一帆風(fēng)順，阻礙也會越來越多，也會越來越大，因此我們要做好面對困境的準(zhǔn)備。

第一，修改并完善法律規(guī)定。首先，適當(dāng)放寬宅基地使用權(quán)的主體。明確具體的農(nóng)村居民個人為宅基地使用權(quán)主體，以利于抵押流轉(zhuǎn)時簽訂合同主體的合法性與排他性；其次，適當(dāng)放寬宅基地使用權(quán)主體的地域范圍。通過適當(dāng)放寬宅基地使用權(quán)主體的限制，可以有效解決金融機(jī)構(gòu)抵押權(quán)實現(xiàn)的問題，在農(nóng)民和金融機(jī)構(gòu)之間實現(xiàn)一個良性的循環(huán)，進(jìn)一步開展宅基地使用權(quán)抵押融資工作，推動農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。再次，應(yīng)當(dāng)允許宅基地使用權(quán)單獨進(jìn)行抵押融資。

第二，規(guī)范宅基地使用權(quán)抵押貸款程序。首先，規(guī)范對宅基地使用權(quán)的權(quán)屬問題，即宅基地使用權(quán)的確權(quán)登記亟待規(guī)范與完善；其次，建立統(tǒng)一的抵押融資程序，現(xiàn)階段，各地對抵押程序的規(guī)定不一，地區(qū)間程序規(guī)定的差異化不利于農(nóng)民對宅基地使用權(quán)的抵押貸款的合法化。

第三，相關(guān)配套措施的健全。首先，對價值評估標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一；其次，建立風(fēng)險分擔(dān)機(jī)制，比如第三方保險機(jī)構(gòu)作為風(fēng)險轉(zhuǎn)移方，比如政府設(shè)立風(fēng)險分擔(dān)基金等方式；第三，完善農(nóng)村居民社會保障機(jī)制。農(nóng)民一旦在宅基地使用權(quán)抵押融資中失去生產(chǎn)資料，將面臨著生存的困境，這就使得改革進(jìn)展緩慢。當(dāng)前在農(nóng)村，不論是養(yǎng)老保險還是醫(yī)療保險都缺乏深度的覆蓋，雖然我國在農(nóng)村已經(jīng)基本建立起養(yǎng)老金保險制度和醫(yī)療保險制度，但是不論在其金額上還是在發(fā)放流程上都存在一定的不足，不能很好的保障農(nóng)民的基本生活。

參考文獻(xiàn)：

[1]曹洋天.宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律問題研究.北京：法律出版社，2012年

作者簡介：

梁睿（1980～），女，漢族，四川綿陽人，法學(xué)碩士，西南科技大學(xué)，主要從事公司與企業(yè)法方向研究。