溫馨

摘 要：近幾年來，房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，房價被推高，這已經(jīng)成為當(dāng)前年青一代人面臨的一個嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)行業(yè)是一個民生產(chǎn)業(yè)，關(guān)于百姓的生活質(zhì)量和幸福指數(shù)，積極引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)健康有序發(fā)展，是政府的一項重要職責(zé)。為了抑制房價過快上漲，政府出臺了相應(yīng)的調(diào)控政策，這些政策對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有一定的幫助。本文對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策的影響以及房地產(chǎn)市場調(diào)控方法進(jìn)行分析與探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 市場調(diào)控 政策 方法

中圖分類號：F8 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1003-9082 （2017） 04-0081-02

引言

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展直接反映了我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢，近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展十分迅速，房價上漲過快，盡管我國政府不斷出臺相應(yīng)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，但是調(diào)控效果不盡如人意，房價幾乎呈現(xiàn)單邊上漲趨勢，尤其是一些一線城市，例如北京、上海、深圳、廣州等地，其房價幾乎成直線上漲。房價快速上漲給人們的生活帶來的副作用十分明顯，過高的房價讓很多青年人感覺壓力倍增，而這些一線城市又聚集了大批高新技術(shù)企業(yè)，青年一代中不乏充滿創(chuàng)造力的一代，也是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的主力軍，過快增長的房價導(dǎo)致這些年輕人迫于生活壓力無法留在城市，對我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展有一定的影響。調(diào)控房價是我國當(dāng)前的一項緊急民生任務(wù)，在房價調(diào)控過程中，應(yīng)該要積極發(fā)揮政府的主導(dǎo)作用，制定更加完善的房地產(chǎn)調(diào)控政策，對房地產(chǎn)行業(yè)的一些不規(guī)范行為進(jìn)行抑制，確保房地產(chǎn)行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。

一、我國房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響

近日一則關(guān)于雄安新區(qū)開發(fā)建設(shè)的新聞在網(wǎng)絡(luò)上傳得沸沸揚揚，大家關(guān)注的點不在于雄安新區(qū)的定位以及發(fā)展戰(zhàn)略，而紛紛瞄向了當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)。4月1日，黨中央、國務(wù)院決定設(shè)立河北雄安新區(qū)消息發(fā)布后，就吸引了全國各地的房產(chǎn)投資者以及房產(chǎn)中介涌向雄安新區(qū)進(jìn)行炒房，造成房價“虛高”、道路擁堵等問題，對當(dāng)?shù)匕傩丈钜矌砹藰O大的影響。為了控制這一現(xiàn)象，當(dāng)?shù)亓⒓闯雠_了相應(yīng)政策，安新、容城、雄縣三縣已經(jīng)依法對土地、建設(shè)、房地產(chǎn)交易等進(jìn)行管控，而且嚴(yán)厲打擊各種違法售房以及購房行為，目前，雄安新區(qū)已經(jīng)查處房地產(chǎn)、建筑領(lǐng)域違法違規(guī)行為765起，關(guān)閉71家售樓部、35家中介機構(gòu)，對10家惡意炒作的房產(chǎn)企業(yè)約談，刑拘違法犯罪嫌疑人7人。政府的及時控制對于違法售房、購房行為有良好的抑制作用，有助于當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場大局穩(wěn)定發(fā)展。

縱觀全國各地，房價的調(diào)控一直都是一個博弈的問題，2016年年底國內(nèi)多個城市房價上漲較快，政府出臺了相應(yīng)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，從密集的調(diào)控政策可以感覺到我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展壓力，但政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策對抑制炒房行為、違法交易有一定的幫助。例如近期廣州地區(qū)相繼出臺了房價限購政策，在3月17日和3月30日分別出臺了2個越來越嚴(yán)厲的限購政策，其主要內(nèi)容為：廣州本市戶籍單身人士限購1套；廣州社保滿5年，限購1套住房；不動產(chǎn)證滿2年后方可轉(zhuǎn)讓；對離婚一年內(nèi)的住房貸款申請人按在本市擁有一套住房的信貸政策執(zhí)行；商服類房地產(chǎn)項目未經(jīng)批準(zhǔn)不得改為居住用途等。這些政策對于房地產(chǎn)行業(yè)的異?，F(xiàn)象有很好的控制作用。在一系列密集出臺的調(diào)控政策作用下，廣州地區(qū)的房價上漲趨勢得到了有效地控制。

房地產(chǎn)行業(yè)的巨大利益一直是誘發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)不規(guī)范交易以及畸形炒房行為的重要原因，很多炒房團(tuán)在全國各地專業(yè)從事炒房行為，抬高地價，對當(dāng)?shù)仄匠０傩盏纳钤斐闪藝?yán)重的影響。政府的調(diào)控政策是一把利劍，可以對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行規(guī)范，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的健康、可持續(xù)發(fā)展。但就當(dāng)前的情況來看，我國關(guān)于房地產(chǎn)的調(diào)控政策依舊還不夠完善，盡管密集出臺了各種調(diào)控政策方針，但如果不能從根本上對房地產(chǎn)行業(yè)中的問題進(jìn)行解決，房價畸形上漲問題就一直存在，人民的幸福生活更無從談起。

二、房地產(chǎn)調(diào)控政策的發(fā)展

從房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢來看，導(dǎo)致房價過高的一個根本原因是供需不平衡，在一些主要的一線城市，人口數(shù)量太多，房地產(chǎn)資源有限，加上各種配套環(huán)境、市場環(huán)境的不斷優(yōu)化，導(dǎo)致房產(chǎn)價格虛高，而人們的薪酬水平卻始終無法趕上房價上漲的速度，資金雄厚的人有能力購買房產(chǎn)獲得更多收益，而缺乏資金的人在高房價環(huán)境下更是無法負(fù)擔(dān)高額房費，因此造成一種死循環(huán)。對此，在房地產(chǎn)市場的調(diào)控過程中，最根本的還是需要做到供需平衡。

1.我國房產(chǎn)調(diào)控要以需求調(diào)控為主

我國房地產(chǎn)周期的拐點以及房地產(chǎn)調(diào)控政策具有較高的一致性，從中可以看出，我國的房地產(chǎn)調(diào)控主要以短期需求調(diào)控為主，當(dāng)房價過高的時候可以通過抑制人們的需求來對房地產(chǎn)市場進(jìn)行控制，當(dāng)房地產(chǎn)市場低迷的時候，可以促進(jìn)人們的房產(chǎn)需求從而帶動房地產(chǎn)市場的發(fā)展。近期一些熱點城市紛紛推出了房地產(chǎn)調(diào)控政策。例如北京發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》就提出了要對土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行合理調(diào)整，從而為自住型商品住房供應(yīng)更多土地，從而達(dá)到控制地價、限制房價的目的。上海也公布了新的措施，嚴(yán)格執(zhí)行限購、限貸等調(diào)控政策，確保房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展?？v觀幾個一線城市的調(diào)控政策發(fā)現(xiàn)，其中有針對需求的調(diào)控，也有針對供給的調(diào)控，但主要是以調(diào)控需求為主，例如限購限貸是調(diào)控政策中的主要內(nèi)容。需求方面的調(diào)控是更加實際的、具體的，可行性較強的，而關(guān)于供給方面的調(diào)控則是一個比較籠統(tǒng)的過程，是原則性的問題，在短期內(nèi)很難得到落實，因此通過控制需求可以在較短的時間內(nèi)抑制房產(chǎn)交易量，產(chǎn)生立竿見影的調(diào)控效果。需求調(diào)控中最常見的方式就是限貸限購等，在未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展過程中，還應(yīng)該要根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況，出臺相應(yīng)的限貸限購政策，以更好地適合當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場環(huán)境。

2.配合供給調(diào)控

需求調(diào)控主要側(cè)重于短期，而相比起來供給調(diào)控是一個中長期行為，而且從供給方面進(jìn)行調(diào)控，更有助于穩(wěn)定公眾的預(yù)期情況，因此為了促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展，還必須要加強供給調(diào)控和需求調(diào)控的結(jié)合，處理好我國房地產(chǎn)市場與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的關(guān)系，從而使得房地產(chǎn)市場的發(fā)展更加健康。在房地產(chǎn)供給調(diào)控過程中，要為中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供合理的融資渠道。土地資本化在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中發(fā)揮了十分重要的作用，各個地區(qū)都在追求經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上漲的目標(biāo)，必須要有政府財力作為支撐，土地在這個過程中就發(fā)揮了重要作用，政府可以從土地中獲得大量的收入。以土地作為財政收入的方式，對經(jīng)濟(jì)發(fā)展有一定的推動作用，但同時也可能會導(dǎo)致地方政府對房地產(chǎn)的依賴性不斷增加，從而不利于吸引人才，不利于培育新的經(jīng)濟(jì)增長點。我國的土地使用權(quán)一般都按照拍賣制度，出價高的人獲得，在未來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中，土地的地價更容易被抬高，因此可以加強對拍賣制度的調(diào)整，例如可以根據(jù)上海的車牌拍賣制度，設(shè)置一個有效的報價區(qū)間，競標(biāo)者給出的價格都應(yīng)該要在有效的報價區(qū)間內(nèi)，在此基礎(chǔ)上，再按照“價格優(yōu)先、時間優(yōu)先”的規(guī)則確定最終的中標(biāo)者，這種制度下出價最高的人和最低的人都無法中標(biāo)，對于我國“地王”頻現(xiàn)的狀況有一定的改善作用。另外，還可以不斷優(yōu)化資源布局，在教育、衛(wèi)生等資源方面進(jìn)行平均分配，使得人口可以分散在全國各個城市，而不用為了爭奪良好的資源而擠入同一座城市。

結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)市場的調(diào)控是我國經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展過程中的一個重要任務(wù)，當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場的調(diào)控應(yīng)該要以供需平衡為主，以需求調(diào)控為主，同時結(jié)合供給調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定、健康發(fā)展。

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