摘 要 本文通過分析我國商品房住宅小區(qū)的業(yè)主自治現(xiàn)狀，深入了解小區(qū)與業(yè)主需求，探求法律上的灰色地帶，同時研究美國業(yè)主自治制度的產(chǎn)生、發(fā)展與特點(diǎn)，比較兩者制度上的不同，探索小區(qū)業(yè)主如何形成自我管理、自我推進(jìn)、自我發(fā)展的商住區(qū)運(yùn)營模式，以求提出對于業(yè)主自治具有針對性、時效性和可操作性的建議和意見。

關(guān)鍵詞 業(yè)主自治 業(yè)主協(xié)會 業(yè)主委員會 物業(yè)管理

作者簡介：楊婕，紹興文理學(xué)院。

中圖分類號：D920.4 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.05.105

改革開放前，我國未出現(xiàn)住房商品化，對于業(yè)主自治的立法和研究起步較晚，業(yè)主自治觀念和自治制度也發(fā)展緩慢。近年來，政府為加強(qiáng)構(gòu)建和諧小區(qū)，改之前以“政府為主導(dǎo)”的治理模式為“政府通過出資將民營投資管理納入社區(qū)服務(wù)”的模式，這為小區(qū)業(yè)主自治開拓了更為自由的方向。這均表明：業(yè)主自治是城市商品房住宅小區(qū)的業(yè)主以民主和法治為架構(gòu)施行的對于小區(qū)公共事務(wù)的組織治理。討論如何降低業(yè)主自治制度的運(yùn)行成本，增進(jìn)社會整體公共效率，從而發(fā)揮社會組織在擴(kuò)大群眾參與、反映群眾訴求方面的積極作用，有利于促進(jìn)城市小區(qū)自治建設(shè)，維護(hù)業(yè)主權(quán)益，推進(jìn)城市基層自治的民主化和法治化進(jìn)程。

一、我國現(xiàn)有業(yè)主自治模式考察

本文的小區(qū)，特指商品房住宅小區(qū)，這是一種以特定規(guī)劃區(qū)域為地域特性、以業(yè)主購置的房屋及共有財產(chǎn)為共同利益、以建筑物區(qū)分所有權(quán)為法理基礎(chǔ)、以居住生活為主要取向的新型的城市社區(qū)或共同體。 本文的業(yè)主，是《物權(quán)法》中基于建筑物區(qū)分所有權(quán)產(chǎn)生的專有部分所有人。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，業(yè)主還包括“基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人”。業(yè)主自治組織現(xiàn)主要存在業(yè)主大會和業(yè)主委員會 ，由該當(dāng)?shù)氐膮^(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立 。在具體管理中，可歸納為三種基本模式：

（一）直接聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理

這是現(xiàn)在的商住區(qū)普遍采取的管理模式，包括日常管理和特約服務(wù)。日常管理是經(jīng)濟(jì)性的管理和服務(wù)，具體包括對小區(qū)硬件的日常養(yǎng)護(hù)、清潔綠化、安全保衛(wèi)、消防工作、日常維護(hù)、征收各類費(fèi)用等。特約服務(wù)是指根據(jù)業(yè)主和住戶需要，提供各類特別服務(wù)，這些通常是有償?shù)?，比如：接收快遞、看護(hù)老人、修理業(yè)主家中壞的家電。

（二）小區(qū)業(yè)主自行管理

這是一種新型的、完全摒棄物業(yè)服務(wù)企業(yè)的自治模式，一般以業(yè)主委員會為核心，獨(dú)立對小區(qū)內(nèi)公共事務(wù)進(jìn)行管理。在業(yè)主委員會成立后，由其組織管理小區(qū)，其成員是從熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主中選舉產(chǎn)生，代表廣大業(yè)主履行對建筑物及其附屬設(shè)施的具體管理職責(zé)。

（三）聘請具有管理能力的小區(qū)業(yè)務(wù)相關(guān)公司進(jìn)行分類管理

這是前兩者的折中辦法，由業(yè)主委員會牽頭，對小區(qū)各事務(wù)分別進(jìn)行雇傭。例如，小區(qū)綠化由業(yè)主委員會專門聘請綠化公司管理，小區(qū)衛(wèi)生聘用保潔公司進(jìn)行打掃。這種模式在一定程度上，能夠避免物業(yè)服務(wù)企業(yè)因包辦小區(qū)事務(wù)而侵害業(yè)主合法權(quán)益與業(yè)主委員會因?qū)I(yè)能力不夠強(qiáng)而造成小區(qū)管理混亂的情況。

二、現(xiàn)有業(yè)主自治模式的利弊分析

僅僅了解現(xiàn)狀是不夠的，需要對其逐一進(jìn)行利弊分析，才能夠?qū)ΠY下藥，明白各種模式的可取之處與其形成的原因，挑選最適宜完善的模式，減小改革成本。

一是直接聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)的優(yōu)勢顯而易見，基于小區(qū)與物業(yè)公司之間的服務(wù)合同關(guān)系，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。業(yè)主給予一定的物業(yè)費(fèi)，將小區(qū)事務(wù)托管給有專業(yè)化的物業(yè)公司，省事省力。

但是，長期以來，物業(yè)管理模式的簡單復(fù)制、體制機(jī)制的粗放設(shè)計，正把30年來的物業(yè)管理實踐根基推向整體坍塌的邊緣。業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾中，開發(fā)商不當(dāng)獲取利益、物業(yè)管理權(quán)利義務(wù)錯位、業(yè)主監(jiān)督缺失等因素都使得許多小區(qū)處于與物業(yè)公司不停斗爭的惡性循環(huán)之中。具體有：第一，物業(yè)公司主體錯位。根據(jù)簽訂的服務(wù)合同，物業(yè)公司對小區(qū)事務(wù)的管理應(yīng)圍繞業(yè)主權(quán)益展開，然而在全面托管后，普遍出現(xiàn)物業(yè)公司疏于管理、財務(wù)混亂、鮮有人對其監(jiān)督而不作為的等情況。第二，業(yè)主之間因此缺少聯(lián)系。由于所有事物都托管給物業(yè)公司，又加上以建筑物區(qū)分所有權(quán)基礎(chǔ)下的小區(qū)業(yè)主，相互不認(rèn)識，關(guān)系淡漠，業(yè)主之間幾乎沒有交流。第三，前期物業(yè)企業(yè)由房地產(chǎn)開發(fā)商指定，在開發(fā)商確定前期物業(yè)到業(yè)主大會召開決定更換前期物業(yè)公司期間，前期物業(yè)對其應(yīng)有職責(zé)不落實，但又因為業(yè)主委員會未成立，也沒有具體的領(lǐng)頭人組織進(jìn)行維權(quán)，業(yè)主對其無可奈何。

二是小區(qū)業(yè)主自發(fā)形成業(yè)主團(tuán)體，召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會，有助于發(fā)現(xiàn)小區(qū)業(yè)主的實際需求與利益，相比雇傭物業(yè)服務(wù)企業(yè)，更精細(xì)化與個體化，在擴(kuò)大業(yè)主參與、反映業(yè)主訴求方面具有積極作用。

但業(yè)主自治組織無論在產(chǎn)生還是運(yùn)作方面，都產(chǎn)生了一系列的問題，甚至嚴(yán)重侵犯業(yè)主利益與社會穩(wěn)定。小區(qū)業(yè)主自行管理的弊端有：第一，對進(jìn)行管理的業(yè)主委員會成員素質(zhì)要求較高。由于業(yè)主委員會成員必須要在小區(qū)業(yè)主中選拔，這大大縮小了“專業(yè)人士”的范圍。第二，業(yè)主委員會法律地位不明確。在我國法律法規(guī)中，業(yè)主委員會被認(rèn)為是業(yè)主大會執(zhí)行機(jī)構(gòu)，是其內(nèi)部組織，除非業(yè)主大會授權(quán)，否則其行為能力受限，在進(jìn)入訴訟程序后，是否作為獨(dú)立民事主體，擁有獨(dú)立訴訟資格，在同市的各基層法院也各執(zhí)一詞。第三，難以建立監(jiān)督機(jī)制。如果雇傭物業(yè)服務(wù)企業(yè)，還能有業(yè)主委員會出面，代表業(yè)主進(jìn)行監(jiān)督，業(yè)主委員會自行管理過程中，沒有人能對其進(jìn)行制約。

三是聘請具有管理能力的小區(qū)業(yè)務(wù)相關(guān)公司進(jìn)行分類管理，能夠讓小區(qū)公共領(lǐng)域的每個部分被更專業(yè)、更具有條理性的管理，使業(yè)主有更高的生活品質(zhì)保障。但該模式也存在一定弊端：第一，小區(qū)公共區(qū)域的哪些部分需要聘請公司、需要聘請公司管理的部分又由哪家公司進(jìn)行管理等問題，因業(yè)主人數(shù)眾多，重口難調(diào)，難以確定。第二，確定以上問題的成本過高，與多家公司進(jìn)行談判協(xié)商也會耗費(fèi)大量人力物力。

三、我國業(yè)主自治模式改革方向

通過探究業(yè)主自治制度現(xiàn)有的利弊，大致能夠確定通過何種模式的基礎(chǔ)進(jìn)行變革最易于業(yè)主權(quán)益。同時，業(yè)主自治作為舶來品，其國外的先進(jìn)實踐及經(jīng)驗應(yīng)被借鑒。美國作為業(yè)主自治的發(fā)源地，業(yè)主自治理論及實踐經(jīng)驗豐富，吸收其趨于成熟的業(yè)主自治模式，有利于推進(jìn)我國的基層民主建設(shè)，探索中國特色商住區(qū)。

（一）國外業(yè)主自治模式經(jīng)驗考察

美國立法規(guī)定，在業(yè)主簽訂住房合同的同時，業(yè)主就便自然成為小區(qū)業(yè)主協(xié)會的一員，需強(qiáng)制遵守開發(fā)商設(shè)立的“總協(xié)議書（CC&Rs） ”等管制文件 。CC&Rs 規(guī)約是業(yè)主協(xié)會的法律核心，也是住宅小區(qū)管治文件中最重要的部分。它通常涉及處理財產(chǎn)問題，并需要在當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門登記。 這是在限制性契約的基礎(chǔ)上逐步完善的一種內(nèi)容更加豐富的限制性契約，其一巨大賣點(diǎn)是：通過限制業(yè)主的一部分權(quán)利來獲取生活的安寧和財產(chǎn)的保值。

在業(yè)主協(xié)會下，設(shè)立董事會，即業(yè)主協(xié)會執(zhí)行機(jī)構(gòu)，主要管理業(yè)主財務(wù)，進(jìn)行年度預(yù)算并據(jù)此預(yù)算向業(yè)主收取相應(yīng)物業(yè)費(fèi)用，同時制定、修訂、執(zhí)行業(yè)主協(xié)會規(guī)章制度，監(jiān)督風(fēng)險管理程序等。董事會相當(dāng)于業(yè)主行使權(quán)利的保障，其成員組成的選舉由總協(xié)議書決定。另外，董事會還下設(shè)5個專項委員會，用以協(xié)助董事會，具體分為：建筑委員會、法律委員會、財務(wù)委員會、溝通委員會和社會委員會。委員會成員需是非董事會成員的業(yè)主，不能夠直接做出決定，只能夠調(diào)查、評估業(yè)主需求，為董事會提供相關(guān)數(shù)據(jù)及建議，提供持續(xù)不斷的指導(dǎo)和支持，以便董事會能夠在掌握全面信息的情況下制定決議，提高業(yè)主自治的水平與董事會的服務(wù)質(zhì)量。

（二）我國業(yè)主自治模式選擇

從分析我國業(yè)主自治模式的現(xiàn)狀和研究美國業(yè)主自治的先進(jìn)經(jīng)驗中，可以知道，我國實現(xiàn)業(yè)主自治制度的理論完善和實踐應(yīng)用并非一蹴而就，但我國設(shè)計出一套行之有效且能夠保障業(yè)主權(quán)利的業(yè)主自治模式，不是沒有可能。筆者認(rèn)為，可以在小區(qū)自行管理模式的基礎(chǔ)上借鑒美國經(jīng)驗，進(jìn)行改革。理由如下：

1.改革成本角度。必須明確的是，無論選擇何種模式，業(yè)主自治組織都必須存在，否則業(yè)主對于小區(qū)管理中的糾紛投訴無門。 在我國法律中，已規(guī)定業(yè)主大會與業(yè)主委員會的成立流程，各地也有相應(yīng)的管理條例。在我國實踐中，許多小區(qū)的業(yè)主自治組織均已成立，未成立自治組織的小區(qū)中的業(yè)主也已有了成立后進(jìn)行維權(quán)的意識。另外，在此種模式下，牽涉主體較少，避免了與外雇公司之間發(fā)生矛盾與利益糾葛，有利于改革的進(jìn)行與新制度的建立。并且，在借鑒美國相關(guān)制度上，中美兩國業(yè)主自治組織雖存在差別，但已有許多相似之處。例如，我國的管理規(guī)約相當(dāng)于美國的業(yè)主“總協(xié)議書”；我國的業(yè)主大會類似美國業(yè)主協(xié)會，均由全體業(yè)主組成；我國的業(yè)主委員會類似于美國的董事會，均承擔(dān)執(zhí)行業(yè)主大會或業(yè)主協(xié)會決定的職能。而區(qū)別點(diǎn)是，美國的業(yè)主自治組織已有細(xì)化的職責(zé)，使得各機(jī)構(gòu)之間相互協(xié)調(diào)制約，而我國的業(yè)主自治制度中，各組織具體權(quán)責(zé)依然不清晰。我們只需從這些差別著手，進(jìn)一步討論其在我國是否有可行性。

2.改革效果角度。良好的業(yè)主自治組織，不僅僅體現(xiàn)對物權(quán)的享有，在整個機(jī)制運(yùn)行過程中，更有利于業(yè)主之間的交流聯(lián)系。根據(jù)青木昌彥的研究，在傳統(tǒng)的村莊存在社區(qū)規(guī)范實現(xiàn)的信任關(guān)系，主要的內(nèi)容是互惠合作，也即村民之間在節(jié)日活動、農(nóng)忙時的互助，蓋房子或家人生病等特殊困難時期的互助。 商品房小區(qū)中的業(yè)主具有不同生活背景，整個小區(qū)相當(dāng)于一個小型的法理社會，業(yè)主之間平日交流很少，鄰里之間也可能不熟悉，交往趨于碎片化，缺少人際關(guān)系的穩(wěn)定性，導(dǎo)致業(yè)主相互之間的不信任感，從而業(yè)主的集體意識不高，直接影響業(yè)主自治的實現(xiàn)。業(yè)主自行管理能夠使業(yè)主積極參與社區(qū)管理，促進(jìn)鄰里關(guān)系，在日常生活中進(jìn)行有效溝通。這在一定程度上可減少糾紛的產(chǎn)生，從而提高小區(qū)生活品質(zhì)。此外，業(yè)主自行管理有利于實現(xiàn)業(yè)主的民主參與、民主監(jiān)督，提高社會的民主自治意識和能力，擴(kuò)大基層群眾自治的范圍，進(jìn)一步提高主人翁意識。

四、我國業(yè)主自治模式的制度完善

國內(nèi)外業(yè)主自治制度與模式相比較的目的在于如何完善本國制度。因此，筆者從我國國情出發(fā)，即著眼于現(xiàn)已頒布的各法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章及地方行政法規(guī)的實施情況、業(yè)主自治各主體所承擔(dān)的責(zé)任與業(yè)主自治實踐中遇到的諸多問題，探索屬于我國可行的業(yè)主自治具體制度。

一是從業(yè)主自治組織的成立條件上，可借鑒美國相關(guān)的法律條款，即一經(jīng)簽訂買賣合同，確認(rèn)加入業(yè)主大會，并同意遵守業(yè)主大會的規(guī)章制度。

我國現(xiàn)有法律中，對于一般共同管理事項，應(yīng)按照住建部的《業(yè)主大會與業(yè)主委員會管理條例》中規(guī)定“經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”。而在“選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”、“籌集和使用專項維修資金”上，“應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意”，雖然原理上是為全體業(yè)主考慮，規(guī)避因輕易改變現(xiàn)有狀態(tài)而損害業(yè)主安寧生活的風(fēng)險，但諸如此類的規(guī)定，對于有著成百上千戶、鄰里關(guān)系淡漠的小區(qū)來說，達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)困難。而美國的業(yè)主協(xié)會在歷史上與立法上就強(qiáng)制規(guī)定，從管制合同簽訂之時業(yè)主加入?yún)f(xié)會，具有開發(fā)商制定的先行契約。

房地產(chǎn)開發(fā)商作為業(yè)主自治的主要推行者，在銷售房產(chǎn)前，需要先準(zhǔn)備好利益不動產(chǎn)小區(qū)總協(xié)議書、業(yè)主協(xié)會公司章程或社會章程、小區(qū)規(guī)約、業(yè)主協(xié)會規(guī)約，并到政府相關(guān)部門登記。這直接避免了因無法達(dá)到成立業(yè)主大會與業(yè)主委員會的數(shù)額，而沒有代表致使業(yè)主維權(quán)困難。另外，政府相關(guān)部門能有專業(yè)人員對協(xié)議書規(guī)定各主體權(quán)利義務(wù)進(jìn)行把控，防止開發(fā)商侵犯業(yè)主權(quán)益的行為。

二是從業(yè)主自治組織的機(jī)構(gòu)組成上，業(yè)主大會下設(shè)業(yè)主代表大會，由其選出業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主決議，對小區(qū)進(jìn)行日常管理。

首先，業(yè)主代表大會制度已在個別省份推行。這不僅使得業(yè)主決策更為方便，還能夠把小區(qū)事務(wù)議深議透。雖然，業(yè)主已在購房時便加入業(yè)主大會并了解章程，但在業(yè)主自治的過程中，仍會出現(xiàn)許多重大事項需要業(yè)主決議，如：對業(yè)主大會章程的變更等事項。而業(yè)主代表大會在一定程度，能避免業(yè)主從“間接民主”到“直接民主”的無從適應(yīng)，防止表決機(jī)制不易形成統(tǒng)一意見，業(yè)主自治機(jī)制紛紛停擺，形成惡性循環(huán)。

其次，明確業(yè)主委員會的法律地位，否則，業(yè)主委員會無法落實業(yè)主決議，更無法切實保障業(yè)主權(quán)利。在實務(wù)中，業(yè)主委員會進(jìn)行訴訟時大多被認(rèn)定為“其他組織”。作為其他組織，需要證明自己的主體適格，而業(yè)主委員會沒有法律規(guī)定的其他組織所擁有的登記證或營業(yè)執(zhí)照。而在此時，再去取得廣大業(yè)主的授權(quán)書，難免會耗費(fèi)一定時間精力而可能錯過最佳時機(jī)。因此，可直接在選舉出業(yè)主委員會后，到民政部門登記為作為“社會團(tuán)體” 的“其他組織”，有利于其進(jìn)行救濟(jì)時及時起訴應(yīng)訴，并承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。

三是從業(yè)主自治組織的運(yùn)行機(jī)制上，業(yè)主代表大會與業(yè)主委員會的選舉程序由入住時簽訂的協(xié)議決定。該協(xié)議直接規(guī)定了業(yè)主與業(yè)主之間、業(yè)主與各業(yè)主自治組織之間、業(yè)主與開發(fā)商之間以及業(yè)主自治組織與開發(fā)商之間的權(quán)利義務(wù)。運(yùn)行機(jī)制應(yīng)當(dāng)要求協(xié)議中的內(nèi)容得以實現(xiàn)。

首先，有關(guān)部門可定期對業(yè)主委員會委員進(jìn)行培訓(xùn)。由于法律規(guī)定，業(yè)主委員會委員的身份必須是該小區(qū)業(yè)主，因此，難免會出現(xiàn)該委員沒有相應(yīng)專業(yè)能力，卻被選為委員的可能。小區(qū)所在地域的居委會、街道辦、房管處等，可定期對業(yè)主委員會委員教授與業(yè)主自治相關(guān)的法律、會計、管理等知識或組織有經(jīng)驗的小區(qū)業(yè)委會委員開展講座，傳授實踐經(jīng)驗，加強(qiáng)他們處理小區(qū)事務(wù)的認(rèn)知，有利于從源頭改善業(yè)主委員會委員素質(zhì)參差不齊的情況。

其次，建立對業(yè)委會成員的獎懲機(jī)制。業(yè)委會委員為小區(qū)全體業(yè)主謀福利，理應(yīng)獲得適當(dāng)?shù)膱蟪?，這符合市場經(jīng)濟(jì)的公平原則。業(yè)委會委員的薪酬可從小區(qū)公共部分收益所得中支出：其一，能夠促進(jìn)委員們在管理小區(qū)公共部分的積極性，使共益部分能夠發(fā)揮更大價值；其二，能夠在一定程度上，鼓勵有相應(yīng)專業(yè)能力的業(yè)主進(jìn)行業(yè)主委員會成員的競選。另一方面，制定業(yè)主委員會內(nèi)部工作章程，規(guī)定主任及各部門的年度總結(jié)、報告，并對其進(jìn)行公示，用以監(jiān)督業(yè)主委員會的高效合理運(yùn)作，給已擔(dān)任業(yè)委會成員的業(yè)主一定威懾力。

再次，上述涉及的物業(yè)費(fèi)用明細(xì)、預(yù)算報表均應(yīng)主動公開，確保業(yè)主知情權(quán)，也為業(yè)主進(jìn)行監(jiān)督提供基礎(chǔ)?，F(xiàn)有法律只是規(guī)定，單個業(yè)主及業(yè)主大會有權(quán)監(jiān)督業(yè)主委員會的行為，但因業(yè)主之間合作意識缺乏、業(yè)主“搭便車”心理作祟等原因，沒有業(yè)主愿意主動要求獲得相關(guān)信息。因此，唯有協(xié)議中直接約束業(yè)主委員會主動公開財務(wù)信息，才能使業(yè)主被動獲得信息，并監(jiān)督業(yè)主自治的運(yùn)行，從而維護(hù)整個業(yè)主群體的利益。

五、結(jié)語

如今，商品房數(shù)量日益增長，小區(qū)物業(yè)管理差強(qiáng)人意，諸多小區(qū)不斷摸索自治之路?，F(xiàn)階段的三種業(yè)主自治模式均無法適應(yīng)中國社會現(xiàn)狀，矛盾凸顯，其中不乏業(yè)主維權(quán)意識缺乏、行政部門不作為等因素，但法治意識的培養(yǎng)畢竟是長期且艱巨的過程，需要社會各主體共同促進(jìn)，且收效甚微。因此，我國需通過制度構(gòu)建和機(jī)制創(chuàng)新，“自上而下”地突破業(yè)主自治困境。通過對現(xiàn)有模式的利弊分析，結(jié)合美國領(lǐng)先于世界且相對成熟的業(yè)主自治制度，發(fā)現(xiàn)中美兩國的業(yè)主自治制度具有非常大的相似性。同時，在改革的成本與效果兩方面，分析其可行性。因此，本文重點(diǎn)論述如何在小區(qū)自行管理模式的基礎(chǔ)上借鑒美國經(jīng)驗，分別從成立條件、機(jī)構(gòu)組成、運(yùn)行機(jī)制三方面進(jìn)行制度完善。

無疑，推行業(yè)主自治進(jìn)而創(chuàng)建和諧小區(qū)是一個長期、復(fù)雜的過程，需要各專業(yè)和行業(yè)的力量。筆者以法律的角度，審視業(yè)主自治運(yùn)行中各主體權(quán)利義務(wù)關(guān)系、在制度層面得到行之有效的管理模式并解決其法律適用的根本問題，在這一過程中顯得尤為重要和迫切，這將為日后的業(yè)主自治提供最根本的法理支持和法律保障，最終擴(kuò)大社會主義民主、落實基層民主自治，完善法律灰色地帶。

注釋：

楊玉圣.論業(yè)主自治與小區(qū)善治.清華大學(xué)學(xué)報（哲學(xué)社會科學(xué)版）.2010，25（3）.

業(yè)主大會與業(yè)主委員會在2009年12月1日我國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺的《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》中有明確規(guī)定。第二條：“業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)?！钡谌龡l：“業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，接受業(yè)主的監(jiān)督?！?/p>

2007年，國務(wù)院對《物業(yè)管理條例》作如下修改：將第十條第一款修改為：“同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，在只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，在決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)?！?/p>

CC&Rs 規(guī)約（Conditions， Covenants and Restriction）：在某些管轄區(qū)，一種經(jīng)過登記的用以載明業(yè)主協(xié)會內(nèi)的財產(chǎn)權(quán)益的基本文件，類似一種聲明。

管治文件（Governing documents）：由開發(fā)者向當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政府報送的用以確認(rèn)所使用土地、建立和管轄某個業(yè)主協(xié)會的一組法律文件。

趙宇、王婧菁.中美住宅小區(qū)業(yè)主自治比較.個案與制度.2009（9）.

街道辦、居委會等并非專門懂得小區(qū)管理的組織，若是雞毛蒜皮的小事，業(yè)主一般不會進(jìn)行訴訟，即使選擇公力救濟(jì)，業(yè)主耗費(fèi)大量時間精力。

青木昌彥.比較制度分析.上海遠(yuǎn)東出版社.2001.45-53.

《社會團(tuán)體登記管理條例》第10條規(guī)定社會團(tuán)體成立條件：成立社會團(tuán)體，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：有50個以上的個人會員；有規(guī)范的名稱和相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)；有固定的住所；有與其業(yè)務(wù)活動相適應(yīng)的專職工作人員；有合法的資產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)來源，全國性的社會團(tuán)體有10萬元以上活動資金，地方性的社會團(tuán)體和跨行政區(qū)域的社會團(tuán)體有3萬元以上活動資金；有獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的能力。業(yè)主委員會能夠符合“社會團(tuán)體”的要求，會計人員等相信機(jī)構(gòu)能夠設(shè)立，其資金來源可以是物業(yè)費(fèi)以及小區(qū)公共部分收益。

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