摘要：商品房預售制度是我國商品房銷售的主要方式之一，隨著社會的發(fā)展，經(jīng)濟制度的變遷，商品房預售制度逐漸暴露出了它的弊病，房屋預售合同不能很好地遵守，逾期不交房、“爛尾樓”、房屋預售款被房地產(chǎn)商挪作他用、交付的商品質(zhì)量不達標等問題逐漸暴露，本文主要從以下三個方面進行論述：一、商品房預售制度的概況；二、分析當前我國商品房預售制度存在的問題；三、對商品房預售制度提出一些改革建議。以此來期待商品房預售制度的解決。

關(guān)鍵詞：商品房預售；風險分擔機制；“爛尾樓”

中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A文章編號：2095-4379-（2017）11-0221-01

作者簡介：林粟鳳（1996-），女，漢族，河北唐山人，河北大學，本科生，研究方向：房地產(chǎn)法。

一、我國商品房預售制度的概況

（一）預售制度的含義

商品房預售是指將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。

在商品房預售的過程中，買受人通常需要支付全部或者部分的款項，但是最終卻不能獲得房屋的所有權(quán)，只是一個房地產(chǎn)商說將來會把所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的承諾，也就是說買受人購買的不是房屋的所有權(quán)而是房屋的期待權(quán)，因此，商品房預售也被稱為期房銷售。

（二）預售制度來源

我國的商品房預售制度是來源于我國的香港地區(qū)，1953年，我國香港地區(qū)住房嚴重不足，需求龐大。時年30歲的霍英東成立立信置業(yè)有限公司，一改當時的現(xiàn)樓銷售制度，提出“預售樓花”，從1955-1965十年間，房市蓬勃發(fā)展，“炒樓花”也被外國人成為中國的第五大發(fā)明；后來傳入了中國內(nèi)地，國家前后頒布了大大小小的許多法律法規(guī)，最后在1994年國務院頒布的《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》中，將這一制度的條件要求用法律的形式確定了下來。

二、當前我國商品房預售制度存在的問題

（一）預購人和銀行風險問題

房地產(chǎn)商進行房屋預售后可以得到一部分資金，再加上向銀行的貸款和工程承包團隊人員的墊付，房地產(chǎn)商完成一項工程所用的自有資金非常少，投入成本非常低，可以說開發(fā)商是“以小搏大，空手套白狼”，最后只要坐享其成，拿高額利潤即可，但是一些風險便全都轉(zhuǎn)嫁給預購人和銀行，如果最后開發(fā)商房屋因為某些原因沒有建造成功，銀行貸款的本金和利息無法收回；預購人支付的定金也無法收回，一些人花光一生積蓄買的商品房也將打水漂，這些后果都將由預購人承擔，很有可能出現(xiàn)逾期交房“爛尾樓”現(xiàn)象，損害預購人的利益。

（二）預購款項被挪作他用

有些開發(fā)商打著要將預售款用于工程建設的幌子，將預售款用于別的項目，或者吃喝玩樂，置預購人的利益于不顧，雖然說國家法律對于預售款項的使用以及非法使用的后果進行了規(guī)定，但是比較原則化，實施起來非常困難，條文就像是一個空殼子，沒有人實際的對其遵守和加以運用。

（三）交付商品房質(zhì)量不達標

這是受我國當前施工工程隊的技術(shù)影響的，據(jù)統(tǒng)計，當前工程隊技術(shù)達標的僅有7%，一般都是農(nóng)民工，專業(yè)技術(shù)含量不行；在加上，開發(fā)商的預售款已經(jīng)收到，便不再對工程建設問題太上心，反正成本已經(jīng)回來了，并且減少一些好料的使用可以減少成本，增加自己的利潤收入等等；這些原因使商品房質(zhì)量不達標，一些預購人，還不能很好地辨別，這更給了開發(fā)商一個可乘之機。

三、完善商品房預售制度之我見

（一）建立風險分擔機制

從我國的現(xiàn)狀來看，我國商品房預售制度風險非常高，但是風險最后卻被購房人與銀行承當，開發(fā)商“以小搏大，空口套白狼”，這也就要求國家應該加強立法，建立一套好的法律制度、信用體系和房地產(chǎn)市場監(jiān)管制度；讓房地產(chǎn)商與銀行和購房人共擔風險，甚至房地產(chǎn)商應該承擔更大的風險，以此來約束房地產(chǎn)商的行為，同時建立風險擔保制度，貫穿商品房交易的始終。

（二）實現(xiàn)第三人監(jiān)管

在上述中我們可以看到，美國政府對于預售款項并沒有管理太多，而是雙方當事人將預付款項交給第三人監(jiān)管，我們可以學習這一方法；預付款項交由第三人監(jiān)管并不是只房地產(chǎn)商就沒有使用這筆預付款的權(quán)利，只是其在使用的時候要向第三監(jiān)管方申請，說明用途和數(shù)額，并且告知預購人，預購人如果有異議的可以提出異議，且第三人監(jiān)管方派人監(jiān)督房地產(chǎn)商預售款的使用情況；防止企業(yè)將預售款挪作他用。

（三）重視廣告監(jiān)管

可以學習法國的廣告監(jiān)管制度，既減少了房地產(chǎn)商的運營成本，又增加了披露信息的真實度和準確度，并嚴格貫徹我國當前的對虛假宣傳的懲罰力度，將懲罰落實到實處；統(tǒng)一測繪技術(shù)和標準，防止面積“縮水”現(xiàn)象的出現(xiàn)。

四、結(jié)語

當前商品房預售制度雖然存在很多問題，但是我們不能將市場風險，和當前出現(xiàn)的所有問題都歸咎于制度上，我們應該注重完善制度，監(jiān)督制度的實施；若預售制度消失，我國的房地產(chǎn)業(yè)將會迎來空前的災難，人們的需求短時間也得不到供應，必然會引起許多無法預見的問題，當前我認為我們的重點就是完善預售制度，加強國家監(jiān)管；讓房地產(chǎn)業(yè)健康運行。