吳錦華

摘 要 近年來，發(fā)達地區(qū)的開發(fā)區(qū)經(jīng)過產(chǎn)業(yè)集聚，人口激增，產(chǎn)業(yè)調(diào)整，城市化的步伐日新月異，商業(yè)地產(chǎn)尤其是社區(qū)商業(yè)的發(fā)展尤為迅速，甚至出現(xiàn)泡沫化的現(xiàn)象。開發(fā)區(qū)由于產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整，原先的污染產(chǎn)業(yè)、低效產(chǎn)業(yè)等逐漸被調(diào)整掉，但新的產(chǎn)業(yè)結構形成需要一定時間，這里有個艱難的陣痛期。很多處于城市化過程中的開發(fā)區(qū)，在面臨產(chǎn)業(yè)結構升級調(diào)整階段，很多要素資源，如土地、廠房等，沒有得到充分有效的利用，政府規(guī)劃偏重于商業(yè)服務業(yè)的開發(fā)，尤其是商業(yè)地產(chǎn)，這樣很容易形成過剩局面，不利于后續(xù)的穩(wěn)定經(jīng)營。隨著網(wǎng)購的興起，商業(yè)地產(chǎn)面臨著前所未有的經(jīng)營壓力，百貨、零售等傳統(tǒng)商業(yè)購物中心業(yè)態(tài)發(fā)展乏力，教育培訓機構逐漸取而代之，目前的購物中心，尤其是社區(qū)商業(yè)項目，教育培訓業(yè)態(tài)所占比例逐年提高，原因無非是國人重視教育，投入不惜成本。然而，教育在國內(nèi)仍是一個發(fā)展空間巨大的行業(yè)，有識人士都在高呼教育改革，利國利民。培訓教育更加如此，目前發(fā)展蓬勃無序的培訓產(chǎn)業(yè)，更需要進行有效引導，規(guī)范經(jīng)營。本文構建一個教育產(chǎn)業(yè)園的商業(yè)模式，既能符合政府產(chǎn)業(yè)導向，提升要素資源的利用效率，又能為教育培訓整合出一個高效運營的平臺，優(yōu)化教育資源，提升教育水平。

關鍵詞 綜合素質(zhì) 教育產(chǎn)業(yè)園 商業(yè)模式 框架構建

一、園區(qū)名稱定位

名稱：××·綜合素質(zhì)教育產(chǎn)業(yè)園

定位：一站式優(yōu)秀教育培訓資源集聚中心，學生綜合素質(zhì)能力展示平臺，點單式教學模式探索基地。

（一）價值

1.學生主動性。在產(chǎn)業(yè)園里，學生可以選擇園區(qū)里自己想要的課程和老師，中途如果不滿意，可以更換課程及老師，不用顧忌費用能不能退的問題（費用統(tǒng)一由園區(qū)運營商收?。?。

2.優(yōu)秀師資利用最大化。園區(qū)實行的是以學生為主導制訂課程和學習計劃，師資力量是按照需求和能力優(yōu)勝劣汰，越優(yōu)秀的老師，學生就會越多，越平庸的老師，學生就不愿去聽課，教學相輔相成，師資不斷優(yōu)化更新。

3.一站式的便利性。園區(qū)有種類齊全的培訓機構，學生在這里都可以得到自己想要的教育，這避免了現(xiàn)在趕趟兒似的送孩子去培訓的窘境，同時園區(qū)提供充足的停車位以及其他配套服務，如陪同人員可以進行一定程度的購物、休閑、用餐以及健身等活動，便利的價值處處體現(xiàn)。

4.家長參與或加入學習活動。傳統(tǒng)的培訓方式是家長送孩子培訓后，家長就離開或者外面等，園區(qū)有設置很多針對家長的培訓學習，包括專業(yè)知識、親子教育、學歷晉升、技能培訓、心里輔道等等，使得家長能夠利用空余時間充電學習。家長自身得到提升，也可以感染孩子的學習積極性。

5.學以致用，發(fā)現(xiàn)自己潛能，提升信心和學習動力。傳統(tǒng)的培訓教育經(jīng)常是學過就忘，很難做到學以致用，園區(qū)配備大量展示平臺，比如音樂劇話劇舞臺、運動場、演講或辯論會場等等，結合與其他學校的比賽或交流，給學生充分的展示機會，達到學以致用的目的。

6.綜合學分制的運用，結合社會及公益活動，全面提升學生的素質(zhì)能力以及社會責任意識。這塊內(nèi)容是園區(qū)的重要價值訴求，目前的培訓教育甚至學校教育與社會脫節(jié)嚴重，園區(qū)參照了國外的一些成熟經(jīng)驗，推行綜合學分制，也就是園區(qū)學生不但學習成績有學分，可以參加園區(qū)內(nèi)外的社會及公益活動爭取學分，學分積累到一定程度可以有各種獎勵，如獎學金、現(xiàn)金等價券（可以在園區(qū)的商業(yè)配套中當現(xiàn)金使用或者抵學費等等）等，提供學生的積極性以及參與社會活動的動力。

7.線上線下的同步結合，名師名人資源的共享運用。名師是重要的教育稀缺資源，園區(qū)通過兼職授課或者外部交流等形式，邀請名師或者名人到園區(qū)授課或講座，同時線上同步開展（線上通過掃描APP軟件二維碼，交費即可進入視頻授課，也可以互動交流，費用按照總價和人數(shù)確定，如一小時課費為1000元，如線上有1000人點擊進入，則費用為1元1人），教育資源共享。

二、園區(qū)選址規(guī)劃

教育是一個社區(qū)結合相對緊密的區(qū)域，因此園區(qū)選址有一定要求：

第一，不能太偏，交通相對便捷，車程5分鐘左右，停車必須方便。

第二，不能接近中心區(qū)，園區(qū)無法承擔高額的土地成本，停車極其不便，市中心區(qū)域不適合做該項目，尤其適合正在進行城市化的發(fā)達開發(fā)區(qū)。

第三，周邊小區(qū)較多，年輕人群比例較大，城市化過程中的開發(fā)區(qū)的人口結構中年輕人群較多，外來工作人員比例較大。

三、園區(qū)的建筑規(guī)劃參數(shù)

占地面積：約40畝

容積率：2.0

建筑面積：約5萬平方米

教育培訓用房：37500平方米（含教師公寓12500平方米），主要用于項目教學及教學配套內(nèi)容，如培訓教室、操場、舞臺劇院、多媒體訓練場、教室公寓等。

配套用房：12500平方米，主要為服務于項目的配套服務，如食堂、餐廳、休閑咖啡、健身娛樂、便利超市等等

產(chǎn)業(yè)園需向當?shù)亟逃鞴懿块T進行立項，經(jīng)規(guī)劃、國土等多部門確認，即使是閑置土地或者廠房進行使用性質(zhì)變更，也需要向教育主管部門報審立項，報各關聯(lián)部門批準更改使用性質(zhì)，才能進行規(guī)劃建設。

四、項目的商業(yè)運營模式

（一）園區(qū)統(tǒng)一經(jīng)營管理體系

園區(qū)設立運營團隊，統(tǒng)一運作產(chǎn)業(yè)園，包括招商、策劃、客服、物業(yè)等等。在完成項目定位后，引入符合園區(qū)定位及周邊需求的優(yōu)質(zhì)培訓教育機構，簽訂合作協(xié)議，主要內(nèi)容：

第一，費用由園區(qū)統(tǒng)一收銀，園區(qū)與教育培訓機構按照40%∶60%的比例分成（分成比例可以視項目地段或者招商情況而定），每隔一定時間進行結算（如以月結算或者以季度結算）。

第二，項目里的基礎裝修投入，包括培訓教室，都由園區(qū)負責實施（培訓機構個性化的裝修由其自行實施），但教育培訓機構需繳納一定的裝修保證金。

第三，學生可以根據(jù)自身需要調(diào)整學習內(nèi)容，更換培訓機構和課程，園區(qū)按照實際學生學習課時與培訓機構進行結算；如果培訓機構及其師資力量一直不被學生認可，園區(qū)可以要求培訓機構優(yōu)化課程、調(diào)整師資，甚至有權與其單方面解除協(xié)議。

第四，園區(qū)對培訓機構實行考核制，以結果考核為主，過程考核為輔，一般以年為單位，按照培訓機構的實際入學課時和人數(shù)，以及學生家長的滿意度兩個基本維度進行考核，實行優(yōu)勝劣汰，鼓勵創(chuàng)新，保持競爭力。

第五，園區(qū)鼓勵學生的獨立自理以及培養(yǎng)學生服務社會的責任感，實行綜合學分制。學生除了學習優(yōu)異可以獲得學分外，參加園區(qū)的勞動（如食堂洗碗、掃地），對外獲得比賽榮譽、做社區(qū)義工、好人好事等，有相關依據(jù)均可獲得學分，這些學分既可以有精神鼓勵，也可以化為物質(zhì)內(nèi)容，如充抵學費，用作園區(qū)商業(yè)配套的實際現(xiàn)金等價物。

總之，園區(qū)統(tǒng)一經(jīng)營管理，費用統(tǒng)一收取，可以優(yōu)化培訓師資資源，非租賃式并且提供基礎裝修，可以大大減輕培訓機構的資金壓力，對于其專心教育、致力業(yè)務很有作用。對于園區(qū)管理方來說，這種商業(yè)運營模式，可以更好地引進和優(yōu)化教育資源，提升學生學習的主動性，顛覆了以往以教為主的教學模式。

（二）設置特教機構，提升社會責任感

目前，特殊教育，尤其是針對智力障礙、行動障礙的群體來說，是一個政府亟待解決的問題。園區(qū)將設立超過1000平方米的特教培訓機構，并且配置適合特教的各種教學資源，凸顯園區(qū)的社會責任感，也可以獲得政府的資金補貼以及稅收優(yōu)惠政策。

（三）配套用房的統(tǒng)一規(guī)劃和招商運營

配套用房以來作為產(chǎn)業(yè)園的補充服務內(nèi)容，單獨設置于教學樓之外的建筑，主要以商業(yè)配套為主，同時也在一定程度上彌補項目的收入。整體上，項目的配套用房由園區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃、定位、招商及后續(xù)運營，引進與產(chǎn)業(yè)園定位及人群結構相符合的配套商業(yè)，如便利超市、休閑咖啡、健身中心、餐飲購物、兒童游樂等等，主要是為園區(qū)家長、學生及工作人員提供便利商業(yè)服務。

（四）教師公寓的設立及統(tǒng)一經(jīng)營管理

教師公寓是針對園區(qū)工作的教師而轉向設立的，作為項目的配套服務，為在職教師提供免費或者優(yōu)惠的教師公寓，這樣可以提升教師的工作積極性，有利于提高教學質(zhì)量，留住優(yōu)質(zhì)師資資源。教師公寓除了服務于園區(qū)的教職工人員之外，如有多余，可以對外租賃，補貼園區(qū)收益。

五、項目的基本收支測算

總體上，項目的收入主要有兩部分，一是教育培訓機構分成收入（按照40%：60%與教育培訓機構分成）；二是配套用房租金收入。

成本：一是建設成本：總投資1.2億元，財務成本按照7%計算，一年840元，折舊按照40年分攤，每年300萬元，合計1140萬元。二是管理成本（按照7個人項目團隊，保潔保安外包，物業(yè)費能耗費的收益假定正好平衡保安保潔費用）150萬元，推廣費50萬元，維修改造費30萬元，合計年成本230萬元。成本總計：1370萬元。

按照靜態(tài)測算法，投資回報率為9.5%，投資回收期為10.5年（項目未計算土地成本，也未計算可能的政府補貼等收益）。

綜上所述，綜合素質(zhì)教育產(chǎn)業(yè)園商業(yè)模式的構建是基于時代發(fā)展的客觀需要，是互聯(lián)網(wǎng)+時代與教育改革訴求相結合的產(chǎn)物，尤其是針對開發(fā)區(qū)城市化過程中產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整出現(xiàn)的問題。同時，綜合素質(zhì)教育產(chǎn)業(yè)園整合了作為產(chǎn)業(yè)園配套的商業(yè)服務，使之能夠達到既能兼顧社會效益，又能平衡經(jīng)濟收支，符合政府產(chǎn)業(yè)導向，具有一定的實踐性。

（作者單位為杭州和達商業(yè)資產(chǎn)管理有限公司）