巴曙松

從當前房地產市場的情況看，中國總體處于安全階段，存在的風險還主要是局部風險，但是要關注高房價對銀行體系、人民幣匯率等可能帶來的潛在壓力。

2017年春節(jié)過后，部分城市房地產市場迅速回暖，成交量和價格都出現了較大幅度的上升。3月中旬，北京、廣州等城市相繼加大房地產調控力度。結合中國房地產新常態(tài)的長期趨勢，分析調控政策的短期影響，不難看出當前中國房地產市場的波動正在出現以下十種變化。

一、一二線城市成交量將呈下滑趨勢

從目前的數據看，預計一二線熱點城市成交量維持低位，三四線城市市場有限好轉。以北京為例，2016年下半年調控政策密集出臺，市場環(huán)境收緊，預期轉向，成交量高位下調。北京10月二手房成交量比環(huán)比下降67%。隨著調控力度的加強，未來市場成交量呈現下滑趨勢。

從數據觀察，近期的一系列調控政策出臺使成交面積減小。由于信貸政策的持續(xù)收緊，杠桿的使用難度增加，投資性需求離場的同時，較高利率和首付比例的增加，使改善性需求也遭到調控政策的抑制。

從房地產交易的產品結構觀察，二孩政策放開，三代同屋現象更普遍，多居室、二套房需求增加，人口結構變化導致改善型需求占比上升。近期出臺的調控政策可以說暫時壓抑了需求，但是，這些需求實際上還是存在的，尤其是改善型需求受到更大抑制。

在分化的市場格局下，中國的三四線城市去庫存仍是主要基調，熱點城市需求的擠出效應和信貸政策的傾斜，將有助于這些市場的銷售好轉，尤其是環(huán)一線城市的三四線城市，正在成為承接溢出需求的主力。這從另外一個角度也顯示出中國的城鎮(zhèn)化正在發(fā)展到以城市群為主要載體的發(fā)展階段。

二、熱點城市供需缺口將持續(xù)擴大

重點城市土地供應存在較大缺口，土地市場需求不減。商品房銷售面積與土地成交面積缺口持續(xù)擴大，商品房潛在供給逐步降低。對購房者而言，土地供給如果跟不上需求，就可能強化房價上漲的預期。對于房企而言，能不能拿到土地決定了未來的生存空間。即便在行政手段的干預下不出“地王”，土地供不應求的狀況也可能會以其他方式體現，如更多的土地變成100%自持，實際上對于市場預期的穩(wěn)定依然不利。在土地供求存在缺口的約束下，新建商品房供給就可能難以滿足市場需求，熱點城市房價上漲壓力要想部分得到緩解，只能靠加快存量房的流通增加供給。

從目前看來有限的土地供應的結構觀察，純商品住宅用地供應量缺口更大。不僅土地供應總量逐年下降，從土地成交結構來看，實際決定房價的純住宅部分也明顯下降。包括商品住宅、自商房、保障房以及新出現的自持商品住宅在內的可供居住用地總量也明顯減少。

三、增大供應成為化解供需矛盾的關鍵手段

雖然調控政策開始發(fā)揮一定的效果，但是從供需數據觀察，一線城市的供需矛盾依然存在，目前只是受政策抑制，漲勢趨于放緩或平穩(wěn)，增大供應應當還是化解問題的關鍵。對于一線城市來說，土地供應的不足和對人口的吸引力如果一直存在，供需矛盾就不會因為政策面的階段性的收緊出現根本轉向。加上一線城市之前就有相對嚴厲的限購政策，投機占比相對較低，政策面的收緊雖然會對這部分群體形成降價壓力，但因為體量較小難造成市場價格的普遍壓力。其次，目前一線城市的庫存相對不足，二手房市場庫存也處于低位，由于新房和二手房庫存同向減少，市場供需矛盾加大。

對于二線城市而言，還是以新房為主，部分中小開發(fā)商可能會由于成交量下行、資金成本增加而考慮降價；另一方面，隨著政策的收緊，首付和貸款成本出現增加，投資需求退出。因此，投資占比過高、缺乏人口吸引能力的二線城市或將面臨房價階段性回調的壓力。

對于三四線城市而言，在一二線高房價倒逼之下，部分三四線的房地產市場有所回暖，但是去庫存壓力依舊較大。

四、一二線城市或將進入存量房時代

在當前的市場供求格局下，土地供應缺口、新房供應跟不上，一線及熱點二線城市已經或正在進入存量房時代。

二手房主導格局將會持續(xù)深入，擴大到一線以外的熱點二線城市。隨著城市住宅土地供應的收緊，二手房的交易比重會逐步上升，當一個城市二手房交易占比超過新房后，二手房價格對新房價格的領先作用也進一步增強。2017年，預計北京、上海等一線城市二手房交易占比會進一步提升，廣州、天津、蘇州等重點城市在接下來的幾年內將會陸續(xù)進入存量房時代。

在短期內沒有明顯增大土地供應的條件下，提高存量房流通率、發(fā)展存量房市場，是解決供不應求、促進市場平穩(wěn)健康發(fā)展的重要手段。與新房的供給周期不同，二手房供給能夠隨著需求變化快速做出反應，增加了市場供給彈性。因此，對于房價漲幅過快的一線和重點二線城市，需要積極盤活存量，促進房屋流通，提高供給彈性。

五、購房需求將部分轉向租賃市場

2016年以來，黨中央、國務院、住建部等部門連續(xù)出臺支持租賃發(fā)展的政策措施，加快培育機構化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展。隨著各地方相關政策的出臺，中國住房租賃市場的發(fā)展也將進入快車道。

值得注意的是，在政策紅利的刺激下，市場容易出現“一窩蜂”投入租賃的浪潮，市場風險需要警惕。由于快速擴張規(guī)模、通過金融產品使用高杠桿，這會滋生潛在的金融風險。預計2017年缺少風險管控能力的租房分期類創(chuàng)業(yè)公司以及高杠桿擴張的運營機構會出現個別案例性的風險釋放。在這種條件下，只有具備一定專業(yè)水準的企業(yè)才能從事租賃的運營或管理，這是發(fā)展規(guī)?；?、專業(yè)化機構的重要條件。同時，要保護租戶的合法利益，促使一部分需求平穩(wěn)轉向租賃市場。

六、個人購房貸款將呈收縮趨勢以實現控杠桿目的

以2016年9月底的一系列限購限貸政策為本輪控杠桿、抑制資產泡沫的開端，不同城市的政府陸續(xù)出臺包括嚴查開發(fā)商拍地資金來源、上調購房貸款成本在內的一系列政策，控制房地產行業(yè)的投機性資金流入、促進市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

在調控政策推動下，房企融資渠道收緊，資金成本增加。自從2016年10月樓市密集調控以來，房企的融資規(guī)模出現了明顯的縮小。中國證券投資基金協會規(guī)定私募資管計劃投資于房價上漲過快的16個熱點城市的普通住宅地產項目的暫不予備案，這在一定程度上限制了資金尤其是炒作資金進入房地產市場。

信貸環(huán)境縮緊，成本增加，個人購房貸款呈現收縮趨勢。購房者房貸首付比提高，購房杠桿出現回落。以北京為例，2016年“9·30”新政提高首付比例，從嚴首套認定標準，調控后兩個月內使用貸款成交的占比下滑了10個百分點，貸款成數較前期都有明顯下滑。3月中旬，北京、廣州等城市又出臺了增加首付比例、提高貸款利率等措施，預計未來貸款占比和貸款成數都將繼續(xù)下降。

七、房地產投資增速將進一步放緩

2016年以來房地產開發(fā)投資、商品房銷售面積增速雙雙下滑。房地產投資開發(fā)增速也從19.3%降至6.9%。分城市看，一線城市受制于土地供給限制，投資開發(fā)空間有限，三四線城市庫存壓力仍然較大，房地產投資有限。因此，2017年中國房地產投資增速可能進一步放緩。

八、開發(fā)企業(yè)的集中度將進一步提高

市場下行周期，開發(fā)商的集中度進一步提高。2016年開發(fā)企業(yè)top10的銷售額占比為18.4%，比2014年提高1.5個百分點，大者越大，強者越強。2016年千億級房企迅速達到9家，恒大、碧桂園、融創(chuàng)等一線企業(yè)業(yè)績翻倍或接近翻倍，在如此規(guī)模下增幅相當可觀。在市場銷售下行周期，開發(fā)企業(yè)的市場集中度會更進一步提高。

九、房價環(huán)一線城市圈效應將進一步凸顯

從2016年以來的數據觀察，特大城市的產業(yè)、人口外遷，下一步的房地產政策重點應當順應這一市場趨勢，打破行政區(qū)劃的限制，完善環(huán)一線城市圈為代表的城市群的基礎設施，合理進行功能定位。特大城市的高房價壓力和部分限購措施使特大城市的房地產市場熱度傳導到周邊城市。

需求和資金的聯動性增強帶動城市圈房價聯動性增強，主要表現在兩個方面，一是房價在同一城市圈內的同漲同跌趨勢，二是城市圈內部房價呈現明顯的梯度遞減分布，這顯示出不同城市在整個城市圈中的功能定位的差異。環(huán)北京城市圈中，天津房價水平為北京40%左右，廊坊整體為30%左右，保定、承德、唐山為20%以下。

十、房地產市場的金融風險防范意識將愈發(fā)重要

從當前房地產市場的情況看，中國總體處于安全階段，存在的風險還主要是局部風險，主要的支持因素在于總體杠桿安全、城鎮(zhèn)化仍有空間，但是要關注高房價對銀行體系、人民幣匯率等可能帶來的潛在壓力。

第一，從國際水平比較，購房杠桿使用仍較低。中國的首付與國際水平相比，目前看相對更高，且有限購的“安全墊”，杠桿的使用力度有限，對房價回調的抗風險能力有所提升。主要表現在：居民總體杠桿率（居民總貸款余額/GDP）相對較低。但是，與發(fā)達經濟體相比，中國居民部分的杠桿率雖然不高，但是中國居民的財富積累存量同樣也較低，因此，可以承擔的杠桿率水平也不宜過高。

第二，從目前的水平看，中國城鎮(zhèn)化仍有較大發(fā)展空間，但是重點需要轉向城市群的建設，通過圍繞房價上漲壓力較大城市的周邊省市的建設，來化解房價上漲壓力，并將這一壓力轉換為城市群建設的新動力。從國際經驗看，在城市化還未完成的經濟體中，化解房價上漲壓力還有一定的回旋余地。目前中國的城鎮(zhèn)化率僅為56.1%，戶籍城鎮(zhèn)化率僅為39.9%，關鍵是如何合理引導這一趨勢，如何順應市場的需求，并將其轉換為城市群發(fā)展的新動力，也進而可成為中國經濟發(fā)展的一個新的動力。

第三，房價的持續(xù)上漲，推動中國居民持有的房地產市值的持續(xù)上升，這會相應增大經濟金融體系的潛在風險。一旦房地產市場出現調整，可能帶來的沖擊就會明顯擴大。從人民幣匯率走勢看，房價的持續(xù)上升，也會降低貿易部分的競爭力，從而形成人民幣匯率的貶值壓力。