巴曙松

從當(dāng)前房地產(chǎn)市場的情況看，中國總體處于安全階段，存在的風(fēng)險還主要是局部風(fēng)險，但是要關(guān)注高房價對銀行體系、人民幣匯率等可能帶來的潛在壓力。

2017年春節(jié)過后，部分城市房地產(chǎn)市場迅速回暖，成交量和價格都出現(xiàn)了較大幅度的上升。3月中旬，北京、廣州等城市相繼加大房地產(chǎn)調(diào)控力度。結(jié)合中國房地產(chǎn)新常態(tài)的長期趨勢，分析調(diào)控政策的短期影響，不難看出當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場的波動正在出現(xiàn)以下十種變化。

一、一二線城市成交量將呈下滑趨勢

從目前的數(shù)據(jù)看，預(yù)計一二線熱點(diǎn)城市成交量維持低位，三四線城市市場有限好轉(zhuǎn)。以北京為例，2016年下半年調(diào)控政策密集出臺，市場環(huán)境收緊，預(yù)期轉(zhuǎn)向，成交量高位下調(diào)。北京10月二手房成交量比環(huán)比下降67%。隨著調(diào)控力度的加強(qiáng)，未來市場成交量呈現(xiàn)下滑趨勢。

從數(shù)據(jù)觀察，近期的一系列調(diào)控政策出臺使成交面積減小。由于信貸政策的持續(xù)收緊，杠桿的使用難度增加，投資性需求離場的同時，較高利率和首付比例的增加，使改善性需求也遭到調(diào)控政策的抑制。

從房地產(chǎn)交易的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)觀察，二孩政策放開，三代同屋現(xiàn)象更普遍，多居室、二套房需求增加，人口結(jié)構(gòu)變化導(dǎo)致改善型需求占比上升。近期出臺的調(diào)控政策可以說暫時壓抑了需求，但是，這些需求實(shí)際上還是存在的，尤其是改善型需求受到更大抑制。

在分化的市場格局下，中國的三四線城市去庫存仍是主要基調(diào)，熱點(diǎn)城市需求的擠出效應(yīng)和信貸政策的傾斜，將有助于這些市場的銷售好轉(zhuǎn)，尤其是環(huán)一線城市的三四線城市，正在成為承接溢出需求的主力。這從另外一個角度也顯示出中國的城鎮(zhèn)化正在發(fā)展到以城市群為主要載體的發(fā)展階段。

二、熱點(diǎn)城市供需缺口將持續(xù)擴(kuò)大

重點(diǎn)城市土地供應(yīng)存在較大缺口，土地市場需求不減。商品房銷售面積與土地成交面積缺口持續(xù)擴(kuò)大，商品房潛在供給逐步降低。對購房者而言，土地供給如果跟不上需求，就可能強(qiáng)化房價上漲的預(yù)期。對于房企而言，能不能拿到土地決定了未來的生存空間。即便在行政手段的干預(yù)下不出“地王”，土地供不應(yīng)求的狀況也可能會以其他方式體現(xiàn)，如更多的土地變成100%自持，實(shí)際上對于市場預(yù)期的穩(wěn)定依然不利。在土地供求存在缺口的約束下，新建商品房供給就可能難以滿足市場需求，熱點(diǎn)城市房價上漲壓力要想部分得到緩解，只能靠加快存量房的流通增加供給。

從目前看來有限的土地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)觀察，純商品住宅用地供應(yīng)量缺口更大。不僅土地供應(yīng)總量逐年下降，從土地成交結(jié)構(gòu)來看，實(shí)際決定房價的純住宅部分也明顯下降。包括商品住宅、自商房、保障房以及新出現(xiàn)的自持商品住宅在內(nèi)的可供居住用地總量也明顯減少。

三、增大供應(yīng)成為化解供需矛盾的關(guān)鍵手段

雖然調(diào)控政策開始發(fā)揮一定的效果，但是從供需數(shù)據(jù)觀察，一線城市的供需矛盾依然存在，目前只是受政策抑制，漲勢趨于放緩或平穩(wěn)，增大供應(yīng)應(yīng)當(dāng)還是化解問題的關(guān)鍵。對于一線城市來說，土地供應(yīng)的不足和對人口的吸引力如果一直存在，供需矛盾就不會因?yàn)檎呙娴碾A段性的收緊出現(xiàn)根本轉(zhuǎn)向。加上一線城市之前就有相對嚴(yán)厲的限購政策，投機(jī)占比相對較低，政策面的收緊雖然會對這部分群體形成降價壓力，但因?yàn)轶w量較小難造成市場價格的普遍壓力。其次，目前一線城市的庫存相對不足，二手房市場庫存也處于低位，由于新房和二手房庫存同向減少，市場供需矛盾加大。

對于二線城市而言，還是以新房為主，部分中小開發(fā)商可能會由于成交量下行、資金成本增加而考慮降價；另一方面，隨著政策的收緊，首付和貸款成本出現(xiàn)增加，投資需求退出。因此，投資占比過高、缺乏人口吸引能力的二線城市或?qū)⒚媾R房價階段性回調(diào)的壓力。

對于三四線城市而言，在一二線高房價倒逼之下，部分三四線的房地產(chǎn)市場有所回暖，但是去庫存壓力依舊較大。

四、一二線城市或?qū)⑦M(jìn)入存量房時代

在當(dāng)前的市場供求格局下，土地供應(yīng)缺口、新房供應(yīng)跟不上，一線及熱點(diǎn)二線城市已經(jīng)或正在進(jìn)入存量房時代。

二手房主導(dǎo)格局將會持續(xù)深入，擴(kuò)大到一線以外的熱點(diǎn)二線城市。隨著城市住宅土地供應(yīng)的收緊，二手房的交易比重會逐步上升，當(dāng)一個城市二手房交易占比超過新房后，二手房價格對新房價格的領(lǐng)先作用也進(jìn)一步增強(qiáng)。2017年，預(yù)計北京、上海等一線城市二手房交易占比會進(jìn)一步提升，廣州、天津、蘇州等重點(diǎn)城市在接下來的幾年內(nèi)將會陸續(xù)進(jìn)入存量房時代。

在短期內(nèi)沒有明顯增大土地供應(yīng)的條件下，提高存量房流通率、發(fā)展存量房市場，是解決供不應(yīng)求、促進(jìn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的重要手段。與新房的供給周期不同，二手房供給能夠隨著需求變化快速做出反應(yīng)，增加了市場供給彈性。因此，對于房價漲幅過快的一線和重點(diǎn)二線城市，需要積極盤活存量，促進(jìn)房屋流通，提高供給彈性。

五、購房需求將部分轉(zhuǎn)向租賃市場

2016年以來，黨中央、國務(wù)院、住建部等部門連續(xù)出臺支持租賃發(fā)展的政策措施，加快培育機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化租賃企業(yè)發(fā)展。隨著各地方相關(guān)政策的出臺，中國住房租賃市場的發(fā)展也將進(jìn)入快車道。

值得注意的是，在政策紅利的刺激下，市場容易出現(xiàn)“一窩蜂”投入租賃的浪潮，市場風(fēng)險需要警惕。由于快速擴(kuò)張規(guī)模、通過金融產(chǎn)品使用高杠桿，這會滋生潛在的金融風(fēng)險。預(yù)計2017年缺少風(fēng)險管控能力的租房分期類創(chuàng)業(yè)公司以及高杠桿擴(kuò)張的運(yùn)營機(jī)構(gòu)會出現(xiàn)個別案例性的風(fēng)險釋放。在這種條件下，只有具備一定專業(yè)水準(zhǔn)的企業(yè)才能從事租賃的運(yùn)營或管理，這是發(fā)展規(guī)?；?、專業(yè)化機(jī)構(gòu)的重要條件。同時，要保護(hù)租戶的合法利益，促使一部分需求平穩(wěn)轉(zhuǎn)向租賃市場。

六、個人購房貸款將呈收縮趨勢以實(shí)現(xiàn)控杠桿目的

以2016年9月底的一系列限購限貸政策為本輪控杠桿、抑制資產(chǎn)泡沫的開端，不同城市的政府陸續(xù)出臺包括嚴(yán)查開發(fā)商拍地資金來源、上調(diào)購房貸款成本在內(nèi)的一系列政策，控制房地產(chǎn)行業(yè)的投機(jī)性資金流入、促進(jìn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

在調(diào)控政策推動下，房企融資渠道收緊，資金成本增加。自從2016年10月樓市密集調(diào)控以來，房企的融資規(guī)模出現(xiàn)了明顯的縮小。中國證券投資基金協(xié)會規(guī)定私募資管計劃投資于房價上漲過快的16個熱點(diǎn)城市的普通住宅地產(chǎn)項目的暫不予備案，這在一定程度上限制了資金尤其是炒作資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場。

信貸環(huán)境縮緊，成本增加，個人購房貸款呈現(xiàn)收縮趨勢。購房者房貸首付比提高，購房杠桿出現(xiàn)回落。以北京為例，2016年“9·30”新政提高首付比例，從嚴(yán)首套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)控后兩個月內(nèi)使用貸款成交的占比下滑了10個百分點(diǎn)，貸款成數(shù)較前期都有明顯下滑。3月中旬，北京、廣州等城市又出臺了增加首付比例、提高貸款利率等措施，預(yù)計未來貸款占比和貸款成數(shù)都將繼續(xù)下降。

七、房地產(chǎn)投資增速將進(jìn)一步放緩

2016年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售面積增速雙雙下滑。房地產(chǎn)投資開發(fā)增速也從19.3%降至6.9%。分城市看，一線城市受制于土地供給限制，投資開發(fā)空間有限，三四線城市庫存壓力仍然較大，房地產(chǎn)投資有限。因此，2017年中國房地產(chǎn)投資增速可能進(jìn)一步放緩。

八、開發(fā)企業(yè)的集中度將進(jìn)一步提高

市場下行周期，開發(fā)商的集中度進(jìn)一步提高。2016年開發(fā)企業(yè)top10的銷售額占比為18.4%，比2014年提高1.5個百分點(diǎn)，大者越大，強(qiáng)者越強(qiáng)。2016年千億級房企迅速達(dá)到9家，恒大、碧桂園、融創(chuàng)等一線企業(yè)業(yè)績翻倍或接近翻倍，在如此規(guī)模下增幅相當(dāng)可觀。在市場銷售下行周期，開發(fā)企業(yè)的市場集中度會更進(jìn)一步提高。

九、房價環(huán)一線城市圈效應(yīng)將進(jìn)一步凸顯

從2016年以來的數(shù)據(jù)觀察，特大城市的產(chǎn)業(yè)、人口外遷，下一步的房地產(chǎn)政策重點(diǎn)應(yīng)當(dāng)順應(yīng)這一市場趨勢，打破行政區(qū)劃的限制，完善環(huán)一線城市圈為代表的城市群的基礎(chǔ)設(shè)施，合理進(jìn)行功能定位。特大城市的高房價壓力和部分限購措施使特大城市的房地產(chǎn)市場熱度傳導(dǎo)到周邊城市。

需求和資金的聯(lián)動性增強(qiáng)帶動城市圈房價聯(lián)動性增強(qiáng)，主要表現(xiàn)在兩個方面，一是房價在同一城市圈內(nèi)的同漲同跌趨勢，二是城市圈內(nèi)部房價呈現(xiàn)明顯的梯度遞減分布，這顯示出不同城市在整個城市圈中的功能定位的差異。環(huán)北京城市圈中，天津房價水平為北京40%左右，廊坊整體為30%左右，保定、承德、唐山為20%以下。

十、房地產(chǎn)市場的金融風(fēng)險防范意識將愈發(fā)重要

從當(dāng)前房地產(chǎn)市場的情況看，中國總體處于安全階段，存在的風(fēng)險還主要是局部風(fēng)險，主要的支持因素在于總體杠桿安全、城鎮(zhèn)化仍有空間，但是要關(guān)注高房價對銀行體系、人民幣匯率等可能帶來的潛在壓力。

第一，從國際水平比較，購房杠桿使用仍較低。中國的首付與國際水平相比，目前看相對更高，且有限購的“安全墊”，杠桿的使用力度有限，對房價回調(diào)的抗風(fēng)險能力有所提升。主要表現(xiàn)在：居民總體杠桿率（居民總貸款余額/GDP）相對較低。但是，與發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體相比，中國居民部分的杠桿率雖然不高，但是中國居民的財富積累存量同樣也較低，因此，可以承擔(dān)的杠桿率水平也不宜過高。

第二，從目前的水平看，中國城鎮(zhèn)化仍有較大發(fā)展空間，但是重點(diǎn)需要轉(zhuǎn)向城市群的建設(shè)，通過圍繞房價上漲壓力較大城市的周邊省市的建設(shè)，來化解房價上漲壓力，并將這一壓力轉(zhuǎn)換為城市群建設(shè)的新動力。從國際經(jīng)驗(yàn)看，在城市化還未完成的經(jīng)濟(jì)體中，化解房價上漲壓力還有一定的回旋余地。目前中國的城鎮(zhèn)化率僅為56.1%，戶籍城鎮(zhèn)化率僅為39.9%，關(guān)鍵是如何合理引導(dǎo)這一趨勢，如何順應(yīng)市場的需求，并將其轉(zhuǎn)換為城市群發(fā)展的新動力，也進(jìn)而可成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個新的動力。

第三，房價的持續(xù)上漲，推動中國居民持有的房地產(chǎn)市值的持續(xù)上升，這會相應(yīng)增大經(jīng)濟(jì)金融體系的潛在風(fēng)險。一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)調(diào)整，可能帶來的沖擊就會明顯擴(kuò)大。從人民幣匯率走勢看，房價的持續(xù)上升，也會降低貿(mào)易部分的競爭力，從而形成人民幣匯率的貶值壓力。