文/徐佳梅

論2016倉儲地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀和2017年趨勢展望

文/徐佳梅

2016年在世界經(jīng)濟不景氣的大背景下，中國經(jīng)濟雖然增速趨緩，但總體運行平穩(wěn)。作為物流行業(yè)中的基礎設施產(chǎn)業(yè)，倉儲地產(chǎn)總體上也呈現(xiàn)出平穩(wěn)增長的發(fā)展態(tài)勢。本文就2016倉儲地產(chǎn)現(xiàn)狀進行分析并據(jù)此對2017年倉儲地產(chǎn)前景進行展望。

倉儲地產(chǎn)；多樣性；專業(yè)化；物流生態(tài)

2016年在世界經(jīng)濟不景氣的大背景下，中國經(jīng)濟雖然增速趨緩，但總體運行平穩(wěn)。作為國民經(jīng)濟很重要的風向標，物流行業(yè)中的基礎設施產(chǎn)業(yè)——倉儲地產(chǎn)的發(fā)展雖然同樣面臨著土地和人力資源成本的節(jié)節(jié)攀升、土地資源獲取越來越困難、更多外來競爭者進入等挑戰(zhàn)，但總體上來說還是呈現(xiàn)出平穩(wěn)增長的發(fā)展態(tài)勢。

據(jù)中經(jīng)未來產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2016～2020年中國倉儲業(yè)發(fā)展前景與投資預測分析報告》1顯示，倉儲業(yè)固定投資額為6619.97億元，同比增長28.4%。從橫向比較看，倉儲業(yè)固定資產(chǎn)投資額的增幅高于物流行業(yè)的整體增幅，也高于全社會的投資增幅，這反映了倉儲業(yè)的歷史情況與現(xiàn)實市場需求。從縱向比較，2008年之前倉儲業(yè)投資年增幅平均達30%多，最高達50%，2008年之后增幅普遍下降，但2015年的增幅較2014年增加5.6個百分點，說明倉儲業(yè)的發(fā)展仍呈現(xiàn)出比較強勁的勢頭。從全國格局上來說，市場的供給遠遠落后于需求，物流的強勁市場需求，不斷推動著物流基礎設施的發(fā)展，全國物流園區(qū)的投資、建設熱情不減。

1.中國倉儲市場供給特征

根據(jù)戴德梁行2016第四季度的研究報告顯示，截至2016年第四季度中國高標準倉庫面積達到2850萬平米，華東地區(qū)占比最大達1300萬平米。

物流倉儲設施由于內(nèi)需經(jīng)濟引領的現(xiàn)代物流設施需求、第三方物流的快速發(fā)展和中國零售格局的調(diào)整，已成為中國固定資產(chǎn)投資市場的新焦點。越來越多的商家進入到這個市場進行角逐。除了原有的物流地產(chǎn)開發(fā)商不斷穩(wěn)健地在全國布局建設以外，供給市場主要出現(xiàn)四類新增供給源：1.傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)商的紛紛涌入，2.電商、快遞投資自建物流倉儲，3.獲得穩(wěn)健投資機構青睞，4.跨界進入者增多。

雖然有眾多的進入者，但我國的物流基礎設施整體供給市場仍較分散，現(xiàn)代物流基礎設施主要投資者的市場份額占整體市場僅約2%。按人均建筑面積計算，僅占美國人均倉儲面積的1/12。截至2016年第四季度，各區(qū)域倉儲存量供給分布如下2：

2.主要現(xiàn)代物流設施提供商競爭格局

中國現(xiàn)有倉庫中僅有25%比例能滿足現(xiàn)代物流運作需求，屬于現(xiàn)代物流設施?？v觀2016年的物流倉儲市場，呈現(xiàn)出參與者不斷增加，令物流地產(chǎn)市場競爭進一步加大的趨勢。根據(jù)戴德梁行2016年第四季度的中國物流地產(chǎn)市場快報顯示2，普洛斯憑借其強大的網(wǎng)絡和客戶資源，良好的園區(qū)運營服務能力在現(xiàn)代物流設施行業(yè)中仍然一枝獨秀，處于龍頭老大地位。市場份額超過5%的第二梯隊共有4家企業(yè)，他們分別是嘉民市場占有率達7%，寶灣、宇培、平安均為6%。第二梯隊的市場占有加總達25%。安博、易商紅木、豐樹緊隨其后，市場占有達4%。平安和萬科自2015年進入高標庫市場之后快速發(fā)展，至2016年末，其分別在全國運營著160萬平方米和60萬平方米的高標庫。以電商客戶為主的易商紅木通過和紅木的購并市場份額排名進入前10。

3.中國倉儲市場需求特征

2016年面對中國經(jīng)濟結構的不斷調(diào)整，制造業(yè)發(fā)展趨緩，零售業(yè)的活躍發(fā)展特別是電商零售業(yè)的迅猛發(fā)展，內(nèi)需消費日益旺盛，從而也帶動了整體倉儲物流業(yè)的發(fā)展。倉儲市場呈現(xiàn)如下需求特征：

3.1倉儲的需求出現(xiàn)多樣性發(fā)展

由于消費市場的多樣性，傳統(tǒng)的單一倉儲服務已經(jīng)不能滿足倉儲客戶的需求。消費市場對倉儲種類的需求呈現(xiàn)出多樣化趨勢。例如：隨著人民生活水平的提高，對生鮮食品的品質(zhì)要求也在不斷提高，餐飲食品行業(yè)的發(fā)展使得低溫倉儲和冷藏倉庫市場的需求量這兩年也出現(xiàn)大幅度的上升。

3.2倉儲專業(yè)化要求越來越高

隨著更多企業(yè)投身倉儲地產(chǎn)領域，競爭逐漸加劇，客戶這兩年來對于倉儲的專業(yè)化要求也越來越嚴苛。原來簡單的農(nóng)民倉已經(jīng)無法滿足對現(xiàn)代倉儲有要求的現(xiàn)代物流體系的運作了。以醫(yī)藥倉儲為例，隨著國家新版《藥品經(jīng)營質(zhì)量管理規(guī)范》發(fā)布，對醫(yī)藥倉儲物流也提出更高要求，當然作為醫(yī)藥倉儲物流很重要的節(jié)點——醫(yī)藥倉儲的要求也越來越嚴格。

隨著一帶一路的政策推進，鐵路貨運的資源越來越受到重視，特別是隨著運輸成本的逐年增長，更有效整合公鐵聯(lián)運、推動集裝箱多式聯(lián)運的鐵路公路集合點的倉儲需求也逐漸應運而生。

3.3倉儲增值服務需求不斷創(chuàng)造

隨著電商進入到倉儲地產(chǎn)領域，更多跨界運營者的進入，給傳統(tǒng)倉儲服務帶來了嶄新的思維和沖擊，越來越多的企業(yè)希望倉儲提供者能夠一攬子地滿足他們整體供應鏈的需求，這倒逼企業(yè)不斷改變、創(chuàng)新。最明顯的就是進一步帶動了除傳統(tǒng)倉儲租賃以外的更多增值服務的需求。比如供應鏈金融服務、保險服務、倉配一體化服務、園區(qū)后勤服務等等。

4.中國倉儲市場面臨的問題與挑戰(zhàn)

由于我國土地資源的稀缺性，作為倉儲行業(yè)主要原材料——倉儲用地的取得日益艱難，一些地方政府甚至把稅收要求作為綁定條款添加到倉儲企業(yè)土地合同中，這些都使得倉儲企業(yè)的土地獲取越來越困難，嚴格制約了倉儲行業(yè)的發(fā)展。

中國整體物流發(fā)展起步較晚，大部分城市的物流缺乏整體系統(tǒng)規(guī)劃，對于物流園區(qū)也沒有一個統(tǒng)一的科學規(guī)劃，僅僅是在城市的邊緣或高速公路出口畫幾個圈，這些顯然無法滿足倉儲業(yè)與相關行業(yè)協(xié)同發(fā)展的要求。

近幾年大批新進者涌入到倉儲業(yè)，造成了一些城市物流園區(qū)蜂擁而上，競爭加劇，局部地區(qū)供給與需求失衡。但由于這些企業(yè)自身的行業(yè)經(jīng)驗較弱，在園區(qū)規(guī)劃、開發(fā)、運營和服務等方面能力較差，造成一些園區(qū)雖然開發(fā)出來但出于空置或低出租率的情況，極大地浪費了土地資源和社會資源。

中國人工成本呈逐年上升趨勢，作為勞動密集型的倉儲行業(yè)也同樣面臨著人力短缺的嚴重考驗，但全面使用機器取代人力尚有一段漫長的道路。如何有效地進行人力招募、控制好人力成本也是眾多倉儲企業(yè)面臨的嚴峻考驗。

5.2017年發(fā)展趨勢與未來展望

一線城市的土地瓶頸使得一線城市供地荒格局仍將在2017年延續(xù)下去，今后的倉儲開發(fā)建設會向更多的內(nèi)陸和二三線城市擴展。連同電商在內(nèi)，線下零售、快速消費品和汽車等消費品行業(yè)仍將是2017年倉儲需求的絕對主力。隨著人們對生活品質(zhì)要求的提升，人們對于優(yōu)質(zhì)新鮮食品的需求、對于跨境商品的需求將不斷地推動冷庫和保稅倉庫的需求擴張。

智能分揀設備、機器人、物聯(lián)網(wǎng)云平臺、自動化立體倉等新技術在倉儲領域的應用今后會越來越多，這些都對倉庫的承重、層高、開門方式等倉庫設計規(guī)格提出了更高的要求。而智能化分揀設備又帶動了更多的現(xiàn)代高標準倉庫的需求。

設施、設備和勞動力作為物流運營必不可缺的三大經(jīng)營要素，他們的變革也對整體倉儲業(yè)發(fā)展帶來不同凡響的意義。從設施方面來看，未來除了傳統(tǒng)租賃模式以外，共同開發(fā)、合作經(jīng)營等多種靈活的合作方案會越來越多地應運而生。在設備方面，客戶對于融資租賃的需求也會進一步促進倉儲企業(yè)向供應鏈金融領域的拓展，越來越多地倉儲企業(yè)會涉足物流金融領域。而人力外包的需求，將促使更多的倉儲企業(yè)尋找資源為客戶提供更多的增值服務。未來倉儲地產(chǎn)商將不僅僅是純粹的倉儲設施提供商和服務商，他們會縱橫拓展，進一步成為集設施、金融、提供一體化、全過程供應鏈綜合解決方案的綜合服務商。

今后的倉儲業(yè)發(fā)展熱點不僅在智能倉儲、物流金融、倉配一體化、多式聯(lián)運領域，屋頂光伏發(fā)電、綠色倉儲與配送技術與產(chǎn)品推廣運用以及托盤循環(huán)共用的推廣也將在倉儲領域得到不斷的擴展。倉儲互聯(lián)網(wǎng)+，生態(tài)圈的共生共榮將引領倉儲企業(yè)邁向新的發(fā)展高度。

（作者單位：普洛斯投資（上海）有限公司）

1.中經(jīng)未來產(chǎn)業(yè)研究院《2016～2020年中國倉儲業(yè)發(fā)展前景與投資預測分析報告》

2.戴德梁行2016年第四季度的中國物流地產(chǎn)市場快報