王艷

摘要：目前，我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，多元化經(jīng)濟的出現(xiàn)促使企業(yè)進行經(jīng)濟轉(zhuǎn)型。在這個階段，很多經(jīng)驗和教訓(xùn)告訴我們，只注重外部發(fā)展，必然會被發(fā)展的浪潮淘汰。企業(yè)的財務(wù)管理的工作被領(lǐng)導(dǎo)重視起來。近幾年，我國房地產(chǎn)發(fā)展飛速，行業(yè)內(nèi)部的競爭越來越激烈。房地產(chǎn)工程開發(fā)的周期長，從項目立項、項目審批、工程建設(shè)、房屋預(yù)售、房屋驗收和交付使用，這一系列工程至少要兩年。房地產(chǎn)項目的建設(shè)周期長，投入的資金多、資金回收期長和風(fēng)險高等特點，這些特點給房地產(chǎn)項目開發(fā)帶來了很多的不確定因素。同時，也要遵守國家的法規(guī)和政策，對自身項目進行嚴格的管控。房地產(chǎn)企業(yè)要做好內(nèi)部財務(wù)管理與監(jiān)督工作，保證項目開發(fā)的資金到位，開發(fā)建設(shè)如期完成，在保證項目質(zhì)量的情況下控制好施工成本，增加利潤，提高經(jīng)濟效益。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財務(wù)管理；問題與建議

一、重要性

（一）財務(wù)管理是核心

管理好房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)工作，相關(guān)的財務(wù)管理體制是保證，好的體制能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)降低并抵御財務(wù)風(fēng)險，實現(xiàn)自身效益和利潤的最大化。新時期下，房地產(chǎn)企業(yè)要加強成本和財務(wù)管理，實現(xiàn)低成本、高收益的財務(wù)管理模式，提高自身的經(jīng)濟效益。房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)中，原料采購、項目施工到房屋銷售這一系列活動，都貫穿有財務(wù)活動，財務(wù)活動是房地產(chǎn)項目運營的基礎(chǔ)。另外，房地產(chǎn)企業(yè)自身的決策和各個部門工作的開展，一定程度上受財務(wù)信息的影響，利用財務(wù)信息，可以推算出項目預(yù)期投資和造價的資金需求，掌握了這些數(shù)據(jù)，企業(yè)才能更好的管控開發(fā)項目，利用項目增加企業(yè)的經(jīng)濟效益。

（二）預(yù)知企業(yè)風(fēng)險

經(jīng)濟發(fā)展浪潮中，企業(yè)就像一艘船，在大海里航行，想要到達終點，必須有良好的導(dǎo)航和天氣預(yù)報系統(tǒng)來指明方向，同時躲避暴風(fēng)雨，降低損失。房地產(chǎn)項目建設(shè)的周期長，需要投入的資金多，投資得到回收的時間也長，并且投資風(fēng)險高，這些特點的存在，使項目預(yù)測和實際收益情況產(chǎn)生很大的差距。為了避免這些特點對地產(chǎn)項目運行的影響，就需要預(yù)測可能出現(xiàn)的問題，利用財務(wù)資料進行分析，發(fā)掘隱藏的問題，及時發(fā)現(xiàn)及時解決，減少風(fēng)險對自身項目的影響。

（三）財務(wù)管理現(xiàn)狀

“高出生，高死亡”是目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)的狀態(tài)，這種狀況的出現(xiàn)有很多原因，通過分析這些失敗案例，我們可以發(fā)現(xiàn)一個共同點，這些沒有成功的房地產(chǎn)企業(yè)都存在財務(wù)管理缺失和體制不健全的情況，財務(wù)管理發(fā)揮不出實際作用。我國房地產(chǎn)企業(yè)受到的影響是多方面的，為了銷售，企業(yè)都將重點放在消費者需求上，忽視自身財務(wù)管理的重要性。在產(chǎn)業(yè)升級和轉(zhuǎn)型中，財務(wù)管理逐漸突出，項目被迫停工。所以企業(yè)也開始加強自身的財務(wù)管理，做好項目預(yù)期分析，防范財務(wù)風(fēng)險，提高自身在行業(yè)中的競爭力，始終立于不敗之地。

二、出現(xiàn)的問題

（一）機制不完善

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理，在機制建設(shè)上不下功夫，管理機制不健全，財務(wù)管理工作開展艱難。一方面，財務(wù)管理部門的工作人員，財務(wù)管理知識和經(jīng)驗都不足，在財務(wù)管理工作上態(tài)度和行為閑散，使房地產(chǎn)項目的財務(wù)方面存在很多問題和漏洞。另一方面，財務(wù)管理體制不完善，財務(wù)信息不能及時準確的上報，導(dǎo)致項目得不到整體掌控，對于項目使用的資金也不能進行準確估計，很容易造成資金的浪費，損失企業(yè)的錢財，加重項目的資金負擔(dān)。

（二）力度不深入

目前，大部分房地產(chǎn)的財務(wù)管理，僅僅是填寫憑證、帳簿登記和財務(wù)報表編制，財務(wù)預(yù)算、控制、分析以及決策等工作都沒有涉及到。原因之一是房地產(chǎn)財務(wù)管理人才缺失，原有的工作人員無法完成財務(wù)預(yù)測等工作，房地產(chǎn)目前的財務(wù)管理存在數(shù)據(jù)缺失、探索不夠的情況，無法給項目決策提供依據(jù)。同時領(lǐng)導(dǎo)對于財務(wù)管理的重視度也不高，重點還是放在滿足顧客需求和提高銷量上。財務(wù)管理只做表面工作，財務(wù)管理數(shù)據(jù)無法實現(xiàn)同步，不僅降低項目利潤，還會影響企業(yè)發(fā)展。

（三）成本達不到最優(yōu)

項目設(shè)計方案、土地使用權(quán)購買、工程招投標(biāo)和施工是房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本來源。只有降低成本，才能提升項目開發(fā)利潤。但企業(yè)在成本管理中出現(xiàn)很多問題，不能選擇最優(yōu)方案導(dǎo)致資金流失，，購置土地使用權(quán)時，由于沒有事先預(yù)估，購買的土地價格超出預(yù)算，給項目開發(fā)帶來資金壓力等等，這些問題不解決好，不利于房地產(chǎn)項目的開發(fā)和建設(shè)。

三、改善的措施

（一）健全制度

首先，房地產(chǎn)財務(wù)管理機制的完善，要根據(jù)國家的相關(guān)法律法規(guī)和自身的具體財務(wù)工作情況，科學(xué)的考量，進而完善好財務(wù)管理工作的機制。其次，要管理好財務(wù)人員的行為，健全行為準則，使房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作分工更明確，具體工作更詳細。財務(wù)管理人員要遵守制度，根據(jù)制度進行財務(wù)管理活動。最后，要加強財務(wù)管理制度的建設(shè)，分析房地產(chǎn)企業(yè)的具體情況，制定出一套具有針對性的財務(wù)管理制度，財務(wù)管理制度有實用性，提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的水平，保證企業(yè)房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟效益。

（二）樹立思想

財務(wù)管理是一項長期工作，是企業(yè)實現(xiàn)項目目標(biāo)的基本手段，通過財務(wù)預(yù)算安排房地產(chǎn)項目開發(fā)的方向和規(guī)劃具體方案，合理控制項目支出資金、考核自身的實際情況，將企業(yè)開發(fā)資金合理分配給開發(fā)的地產(chǎn)項目中。為了更好的做好項目預(yù)算工作，財務(wù)管理人員必須樹立預(yù)算管理思想，強化預(yù)算工作組織，將項目管理的程序進行細分，擬定每個階段的具體預(yù)算方案，保證項目預(yù)算管理發(fā)揮真正的作用和功能。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的全面實施，要將預(yù)算管理和發(fā)展目標(biāo)進行結(jié)合，改變企業(yè)對財務(wù)部門的認識，促使各個部門積極配合和協(xié)助財務(wù)管理工作，完成了整個企業(yè)的預(yù)算管理工作。

（三）提高素質(zhì)

房地產(chǎn)財務(wù)管理人員的招聘中，要優(yōu)先選擇有經(jīng)驗的財務(wù)管理應(yīng)聘者，對于應(yīng)聘上的人員，首先需要向他們宣傳財務(wù)管理的重要性，讓他們清楚認識到自身所從事的工作對企業(yè)運營的重要作用，增強其財務(wù)管理工作的責(zé)任感。同時，建立專業(yè)財務(wù)管理，明確分工，應(yīng)對財務(wù)問題。另外，定期組織培訓(xùn)，聘請財務(wù)管理專家到企業(yè)進行培訓(xùn)，提升財務(wù)管理人員業(yè)務(wù)技能。培訓(xùn)結(jié)束后，要對企業(yè)財務(wù)管理工作進行評比，表現(xiàn)優(yōu)秀的給予一定獎勵，通過這種方式，提高財務(wù)管理人員工作的積極性，促進財務(wù)管理工作的順利開展。

（四）信息化建設(shè)

財務(wù)管理工作，不是簡單的憑證填寫、帳簿登記和報表編制等，還有財務(wù)預(yù)測、項目控制、決策和分析等。這些工作會產(chǎn)生大量數(shù)據(jù)，光靠手工記錄不僅費時費力，還會出現(xiàn)很多問題。信息化的到來，要求房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理達到信息化管理要求。企業(yè)要重視自身的財務(wù)管理工作，為財務(wù)部門提供所需要的辦公設(shè)備，引進技術(shù)人員，建立和管理自身的財務(wù)信息系統(tǒng)，將企業(yè)的項目數(shù)據(jù)登入財務(wù)系統(tǒng)，方便企業(yè)各個部門進行信息整合，加強企業(yè)部門間的溝通，同時也給各個部門進行項目決策提供財務(wù)數(shù)據(jù)參考，保證決策的科學(xué)合理性。

四、結(jié)語

經(jīng)濟轉(zhuǎn)型之后，財務(wù)管理成為房地產(chǎn)企業(yè)運營的關(guān)鍵，做好企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)管理工作，對企業(yè)發(fā)展起至關(guān)重要的作用。企業(yè)要重視財務(wù)管理工作，財務(wù)管理人員要做好財務(wù)管理工作，及時發(fā)展問題和風(fēng)險，并采取措施進行規(guī)避，保證企業(yè)利益不受到損失。財務(wù)管理人員要重視引起財務(wù)管理問題的因素，對這些因素進行分析，找到出現(xiàn)財務(wù)管理問題的原因，進而進行預(yù)防和找到解決辦法，將問題扼殺在萌芽階段，保證房地產(chǎn)企業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展。

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（作者單位：建德新南北置業(yè)有限公司）