丁瀅+晏丹

摘 要：隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和改革開放的不斷深入，我國房地產(chǎn)估價行業(yè)隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展而逐漸成長起來，估價的重要性也日益突出。從房地產(chǎn)估價和GIS的概述出發(fā)，基于現(xiàn)有房地產(chǎn)估價系統(tǒng)，研究將GIS技術(shù)應(yīng)用于現(xiàn)有系統(tǒng)的必要性和可行性，總結(jié)GIS數(shù)據(jù)的采集、處理和存儲方法，分析該技術(shù)與估價系統(tǒng)的結(jié)合方案，找到該技術(shù)輔助估價結(jié)果校驗(yàn)的方法，提出未來該技術(shù)在估價業(yè)務(wù)中的應(yīng)用方向。房地產(chǎn)估價信息系統(tǒng)能夠更好地幫助估價師們完成工作。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價；GIS技術(shù)；輔助估價；估價系統(tǒng)

中圖分類號：P208 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A DOI：10.15913/j.cnki.kjycx.2017.07.150

處于大數(shù)據(jù)時代變革中的估價行業(yè)，只有在改變傳統(tǒng)思維模式，不斷挑戰(zhàn)，不斷創(chuàng)新，將信息技術(shù)、GIS技術(shù)、多媒體技術(shù)、智能化知識應(yīng)用于評估系統(tǒng)，建立一個空間維、時間維、價值維的多維立體評估系統(tǒng)，才能不被時代所淘汰，促使估價行業(yè)健康、快速、蓬勃發(fā)展。

前期查閱大量國內(nèi)外文獻(xiàn)研究發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)有GIS技術(shù)應(yīng)用于房地產(chǎn)估價領(lǐng)域，使得房地產(chǎn)價格擺脫傳統(tǒng)的靜態(tài)估價。一場劃時代的變革正在悄然進(jìn)行，房地產(chǎn)估價行業(yè)也將在這場變革中由量變發(fā)生質(zhì)變。

1 房地產(chǎn)估價與GIS概述

1.1 房地產(chǎn)估價

房地產(chǎn)主要指房屋和土地，或房產(chǎn)和地產(chǎn)。嚴(yán)格來講，房地產(chǎn)是指土地以及建筑物和其他相關(guān)定著物，是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合體。房地產(chǎn)估價是指房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受他人委托，選派注冊房地產(chǎn)估價師分析、測算和判斷房地產(chǎn)的價值或價格，并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動。

1.2 GIS概述

GIS即地理信息系統(tǒng)，它是計(jì)算機(jī)軟硬件支持下空間數(shù)據(jù)的應(yīng)用技術(shù)系統(tǒng)，具有數(shù)據(jù)采集、存儲、管理、計(jì)算、更新、綜合分析和輸出多種空間信息能力，具有極強(qiáng)的空間綜合分析和動態(tài)預(yù)測能力，能產(chǎn)生高層次的地理信息，將地圖與數(shù)據(jù)相結(jié)合，使地理信息更加完整，數(shù)據(jù)描述更為直觀。

1.3 房地產(chǎn)估價與GIS關(guān)系密切

房地產(chǎn)估價工作有明顯的空間性，而會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響的大量空間數(shù)據(jù)有物業(yè)坐落位置，公共服務(wù)設(shè)施的分布，城市人口密度、分布等。這些都具有空間屬性，因此，估價時要充分考慮其空間特性。而GIS的優(yōu)勢則是具有極強(qiáng)的空間綜合分析和動態(tài)預(yù)測能力，所以，房地產(chǎn)估價與GIS技術(shù)的結(jié)合具有天然的應(yīng)用潛力，在房地產(chǎn)估價中引入GIS是非常必要的。

2 房地產(chǎn)估價與GIS結(jié)合的系統(tǒng)建立

2.1 GIS平臺選型

雖然百度和高德的API已經(jīng)做得很完善，使用便捷，但是，作為企業(yè)級的GIS，單一使用API來建立GIS難以進(jìn)行復(fù)雜的地圖分析和處理，后期擴(kuò)展性將會受到制約。只通過API來獲取所需估價要素，也可能造成偏差，所以，相對于只在百度或高德的平臺上進(jìn)行二次開發(fā)，基于ArcGIS建立自己的系統(tǒng)是一種較好的方案。ArcGIS可以通過二次開發(fā)載入國內(nèi)主流的地圖，它既能解決有些地區(qū)底圖獲取困難的問題，又能為后期GIS功能擴(kuò)展打好基礎(chǔ)。著眼未來，選擇該平臺建立的系統(tǒng)要優(yōu)于單一使用地圖應(yīng)用中的API所建立的系統(tǒng)。

2.2 估價工作底圖選型

在了解和分析了各個地圖應(yīng)用后，從國內(nèi)地圖發(fā)展的實(shí)際情況出發(fā)，百度地圖有較大的優(yōu)勢。百度地圖的開放性決定其可接納各種信息數(shù)據(jù)。另外，百度房產(chǎn)地圖的點(diǎn)位信息可以解決各城市房地產(chǎn)估價中地址不準(zhǔn)確、無法定位的問題，并隨著其不斷完善，可以解決估價行業(yè)后期新增地址的查詢問題。至于搜狗地圖中所顯示的房屋出租價格和二手房掛牌價格，可以通過“數(shù)據(jù)螞蟻”等工具在58同城等網(wǎng)站進(jìn)行數(shù)據(jù)抓取，并與GIS中的點(diǎn)位信息關(guān)聯(lián)，得到最終的結(jié)果。所以，整體分析，不管是數(shù)據(jù)量，還是點(diǎn)位信息，百度地圖都能囊括其他主流地圖應(yīng)用的數(shù)據(jù)。

目前，比較主流的企業(yè)級GIS服務(wù)平臺還是以ArcGIS為主。由于底層圖層在獲取上成本比較高，特別是衛(wèi)星圖層，所以，加載百度地圖是一個不錯的選擇。選擇百度地圖作為底層圖層，也是因?yàn)榘俣鹊拈_放性，雖然在抓取數(shù)據(jù)上有難度，但可以通過技術(shù)手段來解決難題。因此，建議運(yùn)用ArcGIS平臺加載百度地圖來建立自己的GIS系統(tǒng)。

2.3 GIS數(shù)據(jù)庫與估價數(shù)據(jù)庫的數(shù)據(jù)互通方式

數(shù)據(jù)庫間的互通主要有種方式：①數(shù)據(jù)字段上的關(guān)聯(lián)，增加GIS系統(tǒng)表中的某一個關(guān)聯(lián)ID。要建立聯(lián)接時，可采取DLINK方式查詢表關(guān)聯(lián)，結(jié)果像在同一數(shù)據(jù)庫中。②通過中間數(shù)據(jù)庫進(jìn)行數(shù)據(jù)互通，但該方式一般適用于2個沒有太大交集的數(shù)據(jù)庫，而且數(shù)據(jù)上相對可控。另外，GIS系統(tǒng)通常作為一個后臺數(shù)據(jù)處理系統(tǒng)，較少出現(xiàn)GIS系統(tǒng)主動查詢估價系統(tǒng)中的數(shù)據(jù)。在這種情況下，可以選擇在估價系統(tǒng)中的部分?jǐn)?shù)據(jù)庫表增加GIS數(shù)據(jù)庫的ID，方便進(jìn)行數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)。

2.4 未來GIS的應(yīng)用發(fā)展方向

現(xiàn)階段，國內(nèi)估價行業(yè)對GIS技術(shù)的應(yīng)用還有很大的拓展空間。借鑒國外已有經(jīng)驗(yàn)，未來GIS的應(yīng)用可從以下幾個方面進(jìn)行。

2.4.1 政府稅務(wù)和房產(chǎn)征收、城市開發(fā)

基于GIS的龐大數(shù)據(jù)及其直觀性，將政府稅務(wù)系統(tǒng)與其對接，在地圖上以顏色和柱狀圖形式顯示稅收繳納、房產(chǎn)征收范圍和人數(shù)、價格情況，城市開發(fā)中地區(qū)土地利用度等。同時，根據(jù)網(wǎng)狀統(tǒng)計(jì)的國勢調(diào)查出的人口密度、根據(jù)3次元GIS造成的建筑物等的階級階層區(qū)分圖、依據(jù)建筑數(shù)據(jù)層數(shù)平均值和區(qū)域內(nèi)的空地占有率的計(jì)算處理，可以使得政府項(xiàng)目類評估更全局化、透明化。

2.4.2 商業(yè)投融資、項(xiàng)目可行性分析

利用3次元，4次元GIS和公共機(jī)關(guān)等披露的空間數(shù)據(jù)信息動向，以指定區(qū)域內(nèi)居民的社會經(jīng)濟(jì)特性為變量，用階級區(qū)分圖的色彩顯示標(biāo)準(zhǔn)偏差，能夠有效把握周邊居住的階層、社會環(huán)境等因素，從而更客觀地分析商圈，降低商業(yè)投融資和項(xiàng)目可行性分析評估的風(fēng)險，提高準(zhǔn)確性。

2.4.3 以房養(yǎng)老，災(zāi)害評估

在工作中，將能表現(xiàn)出特定區(qū)域腹地和公路的高低差、建筑物的高度形狀、道路狀況、街邊林蔭道的高度、懸崖傾斜角、海拔等的3次元GIS，加上能將日照、通風(fēng)、地勢和畫地配置等在平面地圖上看不見的因素顯示出的，擁有時間次元的4次元GIS，與區(qū)域數(shù)據(jù)系統(tǒng)結(jié)合，能使養(yǎng)老住房、災(zāi)害評估價格更加合理、可靠。

3 結(jié)論

當(dāng)今世界正在展開的信息技術(shù)革命以前所未有的方式?jīng)Q定著行業(yè)變革的方向。利用GIS的數(shù)據(jù)管理功能，能夠?qū)崿F(xiàn)與房地產(chǎn)估價相關(guān)的地理信息數(shù)據(jù)的統(tǒng)一管理和存儲；利用GIS的數(shù)據(jù)和分析功能，對房地產(chǎn)估價工作的自動化、高效性、時效性和成果的準(zhǔn)確性、合理性的提高起到了重要作用。隨著計(jì)算機(jī)技術(shù)和GIS技術(shù)的發(fā)展，基于GIS技術(shù)的房地產(chǎn)估價應(yīng)用將越來越廣。

參考文獻(xiàn)

[1]柴強(qiáng).房地產(chǎn)估價理論與方法[M].北京：中國建筑工業(yè)出版社，2015.

〔編輯：白潔〕