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        2017年3月全國房地產(chǎn)土地市場簡報

        2017-05-12 18:59:30易居
        中國房地產(chǎn)·市場版 2017年4期
        關鍵詞:限貸太倉溢價

        易居

        一、成交:成交規(guī)模創(chuàng)近年新低,溢價率升至高位

        3月,CRIC監(jiān)測的300城經(jīng)營性土地成交244幅,環(huán)比下降16%;成交建面2318萬平方米,同、環(huán)比跌幅都接近20%;成交總價1447億元,環(huán)比減少6%,同比仍增長54%;土地價格上行趨勢未改,成交樓板價進一步提升至6244元/平方米,環(huán)比上漲17%,同比上漲90%。

        土地平均溢價率升至50.3%,環(huán)比增加19.5個百分點。各線城市土地溢價率全面回升,一線城市增長尤為迅速,溢價率環(huán)比增加33.5個百分點至45.9%;二線城市溢價率43.8%,環(huán)比增加11.6個百分點;三四線城市土拍溢價率升至高位,達80.6%,環(huán)比增加20.8個百分點。一季度,房地產(chǎn)市場迎來新一輪密集調(diào)控期,限購、限貸城市持續(xù)擴容,新增青島、石家莊、中山等多市,北京、杭州、廈門等市更是升級限購、限貸,執(zhí)行“認房又認貸”的差別化住房信貸政策。不過,熱點一、二線城市土地市場高溫難降,以南京為例,月底南京迎限購升級后首場土拍,6宗限價地塊全部競拍到最高限價,進入搖號環(huán)節(jié)。祿口片區(qū)4宗地成交樓板價都在1.2萬元/平方米以上,刷新祿口片區(qū)單價地王紀錄,土地市場熱度可見一斑。

        二、分布:各線城市成交規(guī)模漲跌互現(xiàn),熱點城市土地市場異常高熱

        受上月較低基數(shù)影響,一線以及三四線城市土地成交規(guī)模有所回升,一線城市土地成交建面207萬平方米,環(huán)比增加20%,同比大增229%;三、四線城市土地成交建面563萬平方米,環(huán)比上升10%,同比仍下降37%。二線城市土地成交規(guī)模持續(xù)走低,成交建面降至1546萬平方米,同、環(huán)比明顯回落,跌幅分別為19%和29%。

        具體來看,一線城市土地成交建面207萬平方米,環(huán)比上升20%。月底,廣州迎限購、限貸升級后首場大型土拍,8宗地合計收金190億元。除黃埔區(qū)一宗商業(yè)用地底價成交之外,白云區(qū)、海珠區(qū)、增城區(qū)7宗純宅地引發(fā)房企激烈爭奪,增城區(qū)單價地王紀錄頻遭刷新。海珠區(qū)廣紙輕工地塊因占據(jù)城市的核心地段,并有一線江景資源,吸引24家品牌房企積極競價。最終,時代地產(chǎn)總價20.4億元,并競配建4.41萬平方米奪下,剔除配建面積,可售面積樓板價多達5.54萬元/平方米,創(chuàng)造廣州新的單價“地王”。

        二線城市土地成交建面1546萬平方米,環(huán)比下降29%。西安、濟南土地成交明顯放量,成交規(guī)模明顯高于其他二線城市。不過,西安、濟南土拍競爭不甚激烈,新晉出讓地塊近乎全部底價成交。熱點二線城市土拍競爭異常激烈,合肥新站區(qū)、瑤海區(qū)、肥東縣等多個區(qū)域頻出高溢價地塊,平均溢價率多達127%。杭州蕭山經(jīng)開區(qū)兩宗商住用地成交樓板價一舉突破3萬元/平方米,大幅刷新蕭山區(qū)單價“地王”紀錄,地價近乎與錢江新城、申花等核心地段齊平。為了給土地市場降溫,杭州市政府連夜發(fā)布土地新政,當溢價率達到70%,不再向上競價,轉(zhuǎn)而競報自持面積比例。原定出讓的杭州良渚街道儲運路東商住地塊被緊急叫停,疑是調(diào)整競價方式,全面接軌土地新政。

        三、四線城市土地成交建面564萬平方米,環(huán)比增加10%。佛山、無錫和漳州土地成交異?;钴S,成交建面都在100萬平方米左右,暫居三、四線城市前列。核心城市周邊的三、四線城市土地市場持續(xù)高熱,佛山、漳州、嘉興和惠州土拍溢價率均超100%。舟山、太倉、金華等多個三、四線城市土地市場明顯轉(zhuǎn)暖,溢價率都在50%以上。太倉今年首場大型土拍吸引50余家房企參與競價,7宗地全部高溢價成交,港區(qū)、科教新城、沙溪鎮(zhèn)等區(qū)域單價“地王”頻遭刷新。

        我們認為當下土地市場極低的成交規(guī)模并非市場常態(tài),隨著土地供應量明顯增多,尤其是熱點二線城市已明確表示要增加土地供應,二季度土地成交規(guī)模將穩(wěn)步回升至正常水平。熱點城市土拍競爭愈加激烈,合肥、南京、佛山等多市頻出高溢價地塊,調(diào)控似乎陷入“越限越漲”的窠臼。以太倉、金華為代表的多個三、四線城市土地市場明顯轉(zhuǎn)暖,太倉更是多區(qū)域頻出“地王”。

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