陳娟

一、四季度房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)有所回落

2016年四季度，房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)為0.54，較三季度下降0.04個百分點，較去年同期下降0.13個百分點，保持在偏松區(qū)間。

與三季度相比，房地產(chǎn)外部金融環(huán)境略有收緊。其中，M2增速下降0.2個百分點，央行外匯占款下降0.42個百分點，人民幣貸款余額增速上升1.5個百分點，銀行間拆借利率上升0.05個百分點。

隨著房地產(chǎn)銷售市場的火熱，抑制資產(chǎn)泡沫的重要性日益顯現(xiàn)，2016年四季度起房地產(chǎn)調(diào)控趨嚴，將制約金融面的進一步寬松。自2015年一季度房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境不斷寬松以來，這一輪房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境最寬松的時候已經(jīng)過去，預計2017年房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)會繼續(xù)下滑，將進入合理區(qū)間，甚至會在下半年進入偏緊區(qū)間（見表1）。

二、房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)和典型城市商品住宅成交量增幅走勢趨同

對比房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)和全國30個典型城市新建商品住宅成交量同比增幅數(shù)據(jù)，二者走勢較為趨同。

數(shù)據(jù)顯示，自2012年開始，隨著金融環(huán)境整體上趨于寬松，30個典型城市成交面積同比增幅也呈現(xiàn)由負轉正的態(tài)勢；而到了2013年末，隨著金融環(huán)境趨于收緊，成交面積的同比增幅也逐漸步入負增長區(qū)間；2014年底起，兩曲線走勢開始出現(xiàn)背離，2014年下半年到2015年一季度金融環(huán)境持續(xù)收緊，而房地產(chǎn)市場開始進入新一輪的復蘇周期，成交面積的同比增幅持續(xù)上行；2015年二季度開始，金融環(huán)境逐漸步入寬松區(qū)間，房地產(chǎn)市場也在短期回調(diào)后再次上行；2016年金融環(huán)境延續(xù)了寬松的態(tài)勢，房地產(chǎn)市場持續(xù)火熱上行，隨著2016年三季度以來政策調(diào)控的收緊，金融環(huán)境由寬松向偏松轉變，成交面積增速也開始有所回落。

預計2017年房地產(chǎn)市場調(diào)控將延續(xù)收緊態(tài)勢，金融環(huán)境指數(shù)將繼續(xù)下滑，進入合理區(qū)間，典型城市新建商品住宅成交量同比增速也會繼續(xù)走低。

三、房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)和70城商品住宅價格同比增幅走勢一致

對比房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)和全國70個城市新建商品住宅價格指數(shù)同比增幅可以看出，兩條曲線走勢基本保持一致，并且全國70個城市新建商品住宅價格指數(shù)同比增幅稍微滯后于房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)，房價表現(xiàn)出較為明顯的“貨幣”效應。

從歷史數(shù)據(jù)可以看出，2011年金融環(huán)境由寬松進入緊張區(qū)間，住宅價格指數(shù)同比增幅持續(xù)回落；2012年金融環(huán)境由緊張逐漸寬松，住宅價格指數(shù)同比增幅也開始筑底上行；2014年一季度金融環(huán)境指數(shù)再次進入偏緊區(qū)間時，價格指數(shù)同比增幅也開始回落；當2015年二季度金融環(huán)境指數(shù)再次開始寬松時，房價同比增幅開始出現(xiàn)反彈；2016年金融環(huán)境逐步收緊，由寬松轉為偏松，住宅價格同比增幅持續(xù)上升，但顯露出觸頂態(tài)勢。

隨著房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)的持續(xù)下降，同時由于住宅價格指數(shù)增長的慣性作用，預計2017年70城新建商品住宅價格指數(shù)同比增幅將觸頂并持續(xù)回落。

四、預計2017年房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)將持續(xù)下滑

2015年以來央行推出的一系列寬松貨幣政策使房地產(chǎn)業(yè)外部金融環(huán)境得到明顯改善。2016年居民住房抵押貸款快速增長，債券、保險等多樣化的融資渠道同時發(fā)力，使得房企資金實現(xiàn)快速回籠、房地產(chǎn)銷售市場持續(xù)火爆。然而資金的大量流入加大了政府對房地產(chǎn)泡沫的擔憂，引發(fā)了2016年四季度以來更為嚴格的限購限貸政策，房地產(chǎn)可能面臨政策性下行和周期性下行的疊加影響。中央經(jīng)濟工作會議定調(diào)2017年貨幣政策是穩(wěn)健中性，結合房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)收緊，預計2017年房地產(chǎn)市場金融環(huán)境指數(shù)仍會有所回落，上半年有望步入合理區(qū)間。

作者系上海易居房地產(chǎn)研究院研究員