崔裴++李然

一、政府作為合作方，跟開發(fā)商合作興建各類型出租住房

美國住房和城市發(fā)展部（HUD）通過美國家庭投資合伙人計(jì)劃（HOME investment partnership program）向以各形式興建可支付住宅的私人開發(fā)商或社會(huì)非盈利群體提供支持。其支持形式是以家庭基金（HOME FUNDING）形式，向其合伙人提供直接貸款、貸款擔(dān)?；蛑苯酉虻褪杖肴后w提供租金補(bǔ)貼。

二、房地產(chǎn)投資信托制度對房屋租賃市場的資金保障

目前，公寓類REITs （REITs-apartments）是美國權(quán)益類REITs的重要組成。2014年，該類型的REITs有36支，占比權(quán)益類REITs的支數(shù)比例為15% （見表1）。

三、以租金補(bǔ)貼帶動(dòng)住房租賃市場的興起

美國的可支付住房（Afordable Housing）發(fā)展經(jīng)歷了以下階段：

1934年，政府開始為中低收入人群購房提供擔(dān)保。首付3%，30年貸款。政府擔(dān)保使得大量中低收入家庭可獲得貸款來購置住房。

20世紀(jì)40-50年代，政府直接投資建設(shè)public housing，例如在紐約有很多大型集合式住宅群（通常是20多層的高層住宅）就是當(dāng)時(shí)在郊區(qū)（現(xiàn)多已是城區(qū)）建設(shè)的可支付住宅。但由于低收入群體的過度集聚，這些住宅區(qū)逐漸出現(xiàn)許多社會(huì)問題（如治安困難、社會(huì)階層固化等）。

20世紀(jì)60-70年代，美國政府改變策略，以租金補(bǔ)貼支持低收入群體的住房問題，帶動(dòng)了住房租賃市場的興起。

20世紀(jì)90年代，推出希望6號計(jì)劃，向低收入群體提供公共住房；通過Low Income Housing Tax Credit法案，以房租補(bǔ)貼、減免不動(dòng)產(chǎn)稅、減免抵押貸款記錄稅等支持面向低收入群體的租賃住房供給。

通過差別稅率來鼓勵(lì)經(jīng)營租賃住房。同時(shí)，HUD section221（d）（4）條款，對多戶可支付住宅等貸款進(jìn)行擔(dān)保，支持其建設(shè)。其效果表現(xiàn)為共管產(chǎn)權(quán)房（Condominium）自住和出租所交的稅是一樣的，但基于用途的不同，用來出租的物業(yè)其抵押貸款將獲得HUD的擔(dān)保，從而更有利于房東獲得房產(chǎn)，同時(shí)也支持和鼓勵(lì)其經(jīng)營租賃性住宅。如果是企業(yè)持有的話，其Income tax跟個(gè)人的稅（Individual Income Tax）不同。根據(jù)美國國內(nèi)稅務(wù)署（Internal Revenue Service）的規(guī)定，企業(yè)經(jīng)營的租賃住房與個(gè)人經(jīng)營的租賃住房其租金收入的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)不同。企業(yè)方面將會(huì)以扣除開發(fā)貸款擔(dān)保費(fèi)用、物業(yè)維護(hù)等費(fèi)用計(jì)算其租金收入。

四、通過減免稅收鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資信托基金投資租賃經(jīng)營

美國房地產(chǎn)投資信托基金的設(shè)立主要由《證券投資法》和有關(guān)的稅法所決定。房地產(chǎn)投資信托基金除了要符合1933年的《證券投資法》和各州的相關(guān)法律外，其最主要的法律條件來自于針對房地產(chǎn)投資信托基金的稅法。由于房地產(chǎn)投資信托基金在稅收方面享受優(yōu)惠，因此相關(guān)稅法演變是決定房地產(chǎn)投資信托基金結(jié)構(gòu)、發(fā)展和演變的主要因素。美國REITs作為免稅主體，必須在組織方式、投資內(nèi)容、收益來源與收益分配等方面符合一系列嚴(yán)格規(guī)定，見表2。

五、穿透性稅收政策促進(jìn)了美國REITs行業(yè)的發(fā)展

稅收優(yōu)惠是REITs得以發(fā)展的主要驅(qū)動(dòng)力。美國REITs所享受的穿透性稅收優(yōu)惠（Pass-through Tax Treatment），是指企業(yè)的收益與損失可以沖抵企業(yè)持有人的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入，從而避免了雙重征稅。國會(huì)創(chuàng)立這種稅收優(yōu)惠的目的在于：讓所有的美國投資者都可以有機(jī)會(huì)投資大型的綜合性房地產(chǎn)項(xiàng)目。

另外，取得REITs資格的公司可以從企業(yè)應(yīng)納稅收入中扣除付給股東的股息。因此，大多數(shù)REITs將至少100%的應(yīng)納稅收入移交給股東，所以沒有企業(yè)收入稅。股東要按收到的股息和資本收益付稅。美國大多數(shù)州都遵從這項(xiàng)聯(lián)邦條約，也不要求REITs繳納州所得稅。在這種稅制支持下，美國的REITs非常發(fā)達(dá)。

六、可支付租賃住房政策以向低收入家庭提供租金補(bǔ)貼為核心

2008年金融危機(jī)之后，一方面，美國政府感到在支持低收入群體購房方面承受了過多風(fēng)險(xiǎn)，于是通過增加購房首付和擔(dān)保來減輕自身負(fù)擔(dān)和風(fēng)險(xiǎn)（目前市場化購房首付20%，但不需要更多的保險(xiǎn)）；另一方面，如前文所述，目前全美住房承租戶中有近一半面臨中等甚至嚴(yán)重支付困難，在一些大都市地區(qū)（如洛杉機(jī)、紐約），快速上漲的住房租金正在產(chǎn)生對低收入甚至中等收入承租戶日益加強(qiáng)的排擠效應(yīng)，由此產(chǎn)生一系列連帶負(fù)效應(yīng)。因此，美國可支付租賃住房政策的中心是如何更有效率地向低收入家庭提供租金補(bǔ)貼。

目前，美國住房和城市發(fā)展部每年的預(yù)算是500億美金，其中超過50%用于租金補(bǔ)貼。與用于社會(huì)住房維護(hù)及解決低收入群體聚居區(qū)域各種社會(huì)問題解決所需要的資金相比，用于租金補(bǔ)貼的資金不僅在解決低收入群體的居住方面更有效率，而且還能撬動(dòng)更多社會(huì)資金投入租賃住房供給。現(xiàn)行住房租金補(bǔ)貼辦法如下：

（1）租金補(bǔ)貼的算法：家庭收入的1/3，區(qū)域（整個(gè)城市量級，不是小區(qū)這個(gè)量級）的平均租金，補(bǔ)貼兩者之間的差額。

（2）租金補(bǔ)貼根據(jù)區(qū)域最低工資的40%（貧窮線）來劃線以設(shè)置最低門檻。

（3）HUD每年投入3000萬- 4000萬美金做地方租金調(diào)查，根據(jù)section 8法案進(jìn)行，便于精確地計(jì)算租金補(bǔ)貼。

（4）HUD采用同時(shí)給租客和開發(fā)商補(bǔ)貼的辦法來促進(jìn)租賃住房的供應(yīng)。分別設(shè)置針對項(xiàng)目（Project base）的補(bǔ)貼辦法和針對租客（Tenant base）的補(bǔ)貼辦法。

（5）針對項(xiàng)目的計(jì)劃（HUD Project based program）是由當(dāng)?shù)氐墓沧》抗芾砭郑≒ublic housing agency）對其轄區(qū)內(nèi)特定居住項(xiàng)目的申請者，補(bǔ)貼其家庭收入30%與項(xiàng)目凈租金之間的差額。

（6）針對租客的計(jì)劃（HUD tenant based program）主要針對低于地區(qū)中等收入水平50%的極低收入家庭和其他一些最高達(dá)到地區(qū)中等收入水平80%的家庭，補(bǔ)貼其家庭收入的30%與公共住房管理局決定的支付標(biāo)準(zhǔn)或家庭凈房屋租金之間的差額。

兩者的區(qū)別在于，針對租客的補(bǔ)貼隨著個(gè)人移動(dòng)，受補(bǔ)貼家庭可以將補(bǔ)貼帶到其他租住的單元中；針對項(xiàng)目的補(bǔ)貼只涵蓋該項(xiàng)目中的租客家庭。

七、充分利用住房租賃市場的力量解決政府需承擔(dān)的住房責(zé)任

在一些地方，如洛杉機(jī)住房與社區(qū)投資部的“英雄之家”（Home for Hero）計(jì)劃，專門針對當(dāng)?shù)乇姸嗤宋槔媳姆孔庵Ц独щy（甚至有許多成為無家可歸者）情況，廣泛募集市場化的租賃住房用于向經(jīng)審核的退伍老兵出租，退伍老兵只要將自已收入中某一比例（由洛杉機(jī)住房與社區(qū)投資部核定）向房東支付房租的自付部分，其余部分由政府直接向房東支付，當(dāng)退伍老兵連核定的自付部分都未按時(shí)支付時(shí)，政府會(huì)先行向房東代為支付，隨后通過保險(xiǎn)公司獲得賠付。在此計(jì)劃中，政府還專門組建了一支專業(yè)化的租賃顧問隊(duì)伍，負(fù)責(zé)定期與房東和退伍老兵進(jìn)行聯(lián)系，協(xié)助溝通雙方在一些問題上的分歧，及時(shí)了解退伍老兵的就業(yè)、收入、房租支付狀況，必要時(shí)幫助退伍老兵獲得更好的就業(yè)職位，以便其能按時(shí)支付其房租自付部分。該計(jì)劃雖然緣于對退伍老兵的居住關(guān)懷，但在客觀上也對當(dāng)?shù)氐淖》孔赓U市場起到了一定的支持作用。

本文由上海易居房地產(chǎn)研究院供稿