陳瑩++周俊

摘要：?jiǎn)挝恢谱≌瑓^(qū)物業(yè)管理是單位社區(qū)治理轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵。以武漢市某高校社區(qū)為實(shí)證研究對(duì)象，通過(guò)訪談與問(wèn)卷，了解住戶(hù)社區(qū)管理認(rèn)知情況和居民物業(yè)管理意愿，比較分析武漢市現(xiàn)行物業(yè)化、半自治和自治管理三種物業(yè)管理模式并總結(jié)其適應(yīng)性。

關(guān)鍵詞：?jiǎn)挝恢疲吓f住宅區(qū)，社區(qū)治理，物業(yè)管理

中圖分類(lèi)號(hào)：F299.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2017）04-0065-72 收稿日期：2017-03-02

單位制老舊住宅小區(qū)治理是城市管理領(lǐng)域的熱點(diǎn)問(wèn)題，吸引了諸多學(xué)者的關(guān)注，各地政府城市管理部門(mén)也在實(shí)踐上取得了相當(dāng)成果。物業(yè)管理服務(wù)是社區(qū)公共服務(wù)體系的重要組成部分，物業(yè)服務(wù)供給方是社區(qū)治理的重要主體，單位老住宅區(qū)物業(yè)管理的探索關(guān)系到單位制老舊社區(qū)乃至城市社區(qū)治理的大局。本文跟蹤國(guó)內(nèi)單位制老住宅區(qū)物業(yè)管理研究的動(dòng)態(tài)，通過(guò)梳理該問(wèn)題歷史來(lái)源和物業(yè)管理模式的理論研究及政策實(shí)踐，以期尋求理論總結(jié)和創(chuàng)新；另外通過(guò)武漢市單位制社區(qū)實(shí)證研究，總結(jié)現(xiàn)行治理模式并提供借鑒。

1 我國(guó)住房改革及單位制社區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題由來(lái)

計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，城市的一切人口和財(cái)產(chǎn)都是單位的附庸，單位是城市居民生產(chǎn)和生活的場(chǎng)所，單位制度是中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中的基本制度。出于職住接近的便利原則，政府機(jī)關(guān)、企業(yè)、科研院所、學(xué)校、醫(yī)院諸多單位都選擇建設(shè)自己的單位小區(qū)，居住空間與工作場(chǎng)所臨近，單位內(nèi)部自給自足，單位大院之間互相獨(dú)立。住房屬于福利性供給物，住宅區(qū)內(nèi)的公共服務(wù)由政府和單位承擔(dān)，單位社區(qū)具有內(nèi)部同質(zhì)性強(qiáng)、封閉程度高、公共服務(wù)自給等特點(diǎn)。改革開(kāi)放以后，政府實(shí)施了一系列公房租售改革措施，確立了市場(chǎng)化改革方向，福利分房和市場(chǎng)交易并存的雙軌制仍然存在了一段時(shí)間，直到1998年國(guó)務(wù)院實(shí)施了徹底的城鎮(zhèn)住房制度改革，實(shí)行住房分配貨幣化、社區(qū)服務(wù)市場(chǎng)化政策。隨著改革的逐步深化，房地產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，單位實(shí)物福利分房被取消。但是強(qiáng)大的制度慣性和集體經(jīng)濟(jì)的影響并沒(méi)有使單位制社區(qū)走向消亡。由于單位制社區(qū)依附的經(jīng)濟(jì)社會(huì)組織仍然存在，在一定程度上為單位職工提供各種福利，且職住區(qū)域一體，單位對(duì)廣大職工具有較強(qiáng)的向心力，單位制住宅小區(qū)仍然在城市廣泛存在，尤其是國(guó)有企事業(yè)單位下屬的集中大型住宅小區(qū)不在少數(shù)，原有單位制小區(qū)并未解體，有的甚至越發(fā)壯大。

隨著住房改革的深入，大量的老舊單位制住宅區(qū)面臨著環(huán)境劇變和原有管理體制不適應(yīng)新形勢(shì)的情況。在產(chǎn)權(quán)改革中，公有住房面向單位職工出售產(chǎn)權(quán)，按照房改政策規(guī)定比例留用的周轉(zhuǎn)房面向單位內(nèi)部職工出租，導(dǎo)致單位制住宅區(qū)出現(xiàn)了住房產(chǎn)權(quán)多元化局面；在傳統(tǒng)單位社區(qū)向現(xiàn)代城市社區(qū)轉(zhuǎn)變的過(guò)程中，單位大院逐步打開(kāi)，外來(lái)人口涌入，出現(xiàn)了不同程度的人口來(lái)源多元化；單位制住宅區(qū)社區(qū)治理的主體開(kāi)始去單位化，單位組織開(kāi)始逐漸退出社區(qū)管理與服務(wù)，然而不同單位掌握的資源不一，治理模式重構(gòu)也受單位制殘留因素影響，政府、社區(qū)、市場(chǎng)協(xié)調(diào)的治理結(jié)構(gòu)未能很好的建立起來(lái)，治理主體的空缺導(dǎo)致很多單位制社區(qū)治理水平低下、居住環(huán)境惡化。政府鼓勵(lì)住宅區(qū)引入現(xiàn)代化物業(yè)管理，在商品房小區(qū)基本能夠?qū)崿F(xiàn)物業(yè)服務(wù)公司化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化。然而，在廣大單位制社區(qū)中，受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)影響，住戶(hù)仍有嚴(yán)重的福利依賴(lài)思想，思維難以轉(zhuǎn)變；住宅區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施落后，物業(yè)服務(wù)成本過(guò)高；缺乏專(zhuān)業(yè)化物業(yè)服務(wù)隊(duì)伍，居民滿(mǎn)意度不高。單位社區(qū)物業(yè)管理市場(chǎng)化改革之路依然面臨巨大壓力。

2 物業(yè)管理模式理論與實(shí)踐研究

城市住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)是對(duì)小區(qū)內(nèi)房屋建筑及其附屬設(shè)施的系列管理活動(dòng)，按照標(biāo)準(zhǔn)化模式可以分為綠化、衛(wèi)生、環(huán)境、安全及維修等模塊。我國(guó)物業(yè)管理已經(jīng)走在法制化、規(guī)范化、專(zhuān)業(yè)化的軌道上，但由于各地區(qū)各類(lèi)型住宅區(qū)實(shí)際情況復(fù)雜多樣，物業(yè)服務(wù)供求存在結(jié)構(gòu)性失衡，物業(yè)服務(wù)主體水平差異較大，目前的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)仍然存在一些問(wèn)題，市場(chǎng)各方主體對(duì)于改進(jìn)物業(yè)市場(chǎng)都有所期待。物業(yè)服務(wù)涉及到社區(qū)公共服務(wù)的供給，同時(shí)也關(guān)系到社區(qū)能否實(shí)現(xiàn)高效和諧的治理。物業(yè)管理模式主要指社區(qū)物業(yè)服務(wù)供給方式和社區(qū)治理框架構(gòu)建及其運(yùn)行。本文從我國(guó)學(xué)者的理論研究和城市政府的政策實(shí)踐兩方面來(lái)介紹物業(yè)管理模式。

2.1 我國(guó)物業(yè)管理模式的理論研究

張農(nóng)科從法律層面進(jìn)行分析，物業(yè)管理領(lǐng)域的上位法《物權(quán)法》提供了三種可行模式，“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理”，即業(yè)主自治、業(yè)主委托物業(yè)公司管理和業(yè)主委托他人管理。而《物業(yè)管理?xiàng)l例》概念界定則相對(duì)狹隘，僅認(rèn)可物業(yè)企業(yè)管理方式，不符合物業(yè)管理實(shí)踐，也不能滿(mǎn)足住戶(hù)對(duì)社區(qū)管理多樣化的需求。后者作為國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)，與上位法發(fā)生了沖突，而且物業(yè)管理的實(shí)踐早已突破了《物業(yè)管理?xiàng)l例》所規(guī)定的單一主體框架，亟需修訂和發(fā)展。

在我國(guó)建筑物區(qū)分所有權(quán)體系下，張金娟將我國(guó)目前工作實(shí)踐中的物業(yè)模式總結(jié)為業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)企業(yè)共同管理型、物業(yè)企業(yè)單獨(dú)管理型和業(yè)主自治型。其中物業(yè)企業(yè)單獨(dú)管理型是在小區(qū)無(wú)業(yè)主委員會(huì)的情況下，由政府部門(mén)、建設(shè)單位或其他管理單位作物業(yè)管理的委托方；而業(yè)主自治型是指業(yè)主委員會(huì)統(tǒng)籌管理社區(qū)公共事務(wù)，聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)物業(yè)經(jīng)理人員提供基本的物業(yè)服務(wù)。朱新貴、黃永安將《物權(quán)法》所規(guī)定的三種模式具體解釋為業(yè)主選聘委托物業(yè)企業(yè)管理、業(yè)主自行組織管理和業(yè)主委托職業(yè)經(jīng)理人管理。

基于現(xiàn)行市場(chǎng)化物業(yè)管理模式的缺陷，朱光喜和朱燕從集體行動(dòng)能力和經(jīng)濟(jì)承受能力兩個(gè)維度創(chuàng)建了物業(yè)管理模式多樣化選擇模型，包括政府替代型、自我管理型、行政干預(yù)型和契約均衡型。政府替代型指政府部門(mén)供給物業(yè)服務(wù)的運(yùn)行模式，主要適用于低收入住戶(hù)聚集的的老居民區(qū)，住戶(hù)成分復(fù)雜，社區(qū)關(guān)系網(wǎng)絡(luò)發(fā)育不樂(lè)觀，對(duì)物業(yè)服務(wù)要求較低。自我管理型指業(yè)主委員會(huì)或居民自治組織的自我管理，他們多屬于改制后的單位制住宅區(qū)，社區(qū)共同體意識(shí)培育尚好，集體行動(dòng)能力強(qiáng)，但業(yè)主支付能力不強(qiáng)。行政干預(yù)型指街道辦和居委會(huì)為代表的行政力量參與下的社區(qū)治理框架，適用于新建的住宅小區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施完善，業(yè)主支付意愿較強(qiáng)，但社區(qū)集體意識(shí)培育不夠。契約均衡型是物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間的完全市場(chǎng)化關(guān)系，小區(qū)業(yè)主經(jīng)濟(jì)水平高，談判議價(jià)能力強(qiáng)，社區(qū)參與意識(shí)和熱情非其他類(lèi)型所能比。

在老舊住宅區(qū)方面，劉承水、劉玲玲等認(rèn)為其存在基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、產(chǎn)權(quán)復(fù)雜多樣、業(yè)主缺乏物業(yè)管理意識(shí)、人際信任缺失等問(wèn)題，其轉(zhuǎn)型治理的有效途徑在于創(chuàng)新物業(yè)管理模式。對(duì)于條件稍好的小區(qū)，可以成立業(yè)主委員會(huì)，引入物業(yè)管理；對(duì)于條件稍差的小區(qū)，可以結(jié)合服務(wù)外包與自我管理，或者先期實(shí)行居民自治和單位管理，條件成熟后再實(shí)施物業(yè)化管理。陳淑云和彭銀針對(duì)保障房后期管理，提出三種物業(yè)管理模式：優(yōu)化市場(chǎng)主導(dǎo)型物業(yè)管理、聘請(qǐng)職業(yè)物業(yè)經(jīng)理和依靠社區(qū)托管的物業(yè)管理模式。第一種模式適用于物業(yè)在管面積較大的規(guī)模化社區(qū)。第二種模式主要是適應(yīng)規(guī)模偏小的中小型社區(qū)。第三種則是針對(duì)物業(yè)面積較小、支付能力較弱、物業(yè)設(shè)施較差的老舊社區(qū)。

2.2 物業(yè)管理模式的政策實(shí)踐

單位制老舊社區(qū)物業(yè)管理已經(jīng)受到政府關(guān)注，在政策層面地方政府有專(zhuān)門(mén)條款予以規(guī)劃和管理。本文選取幾個(gè)政策案例加以介紹，其物業(yè)管理模式和政策情況如表1所示。

武漢市《關(guān)于加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合管理的實(shí)施意見(jiàn)》提出，要行政執(zhí)法進(jìn)老住宅小區(qū)，按照“先整治改造、后規(guī)范管理”的思路進(jìn)行街區(qū)更新工作，按照“全面排查、逐步消化”的原則逐步解決老舊住宅區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)歷史遺留問(wèn)題，再實(shí)現(xiàn)專(zhuān)業(yè)化和社區(qū)化的物業(yè)管理。武漢市采取的是政府投入改造資金兜底、行政執(zhí)法進(jìn)小區(qū)作保障、逐步推開(kāi)物業(yè)化的治理方式。對(duì)于改造后規(guī)模大、硬件好、符合物業(yè)進(jìn)入條件的要盡早實(shí)施市場(chǎng)化物業(yè)管理；對(duì)于規(guī)模小、硬件差的老住宅區(qū)，由街道辦、居委會(huì)組織居民自我管理、自我服務(wù)。

杭州市在市區(qū)范圍內(nèi)專(zhuān)門(mén)實(shí)施了老舊住宅區(qū)物業(yè)改善工程?！逗贾菔袇^(qū)老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理改善工程實(shí)施方案》從改善老舊落后的硬件配套設(shè)施做起，劃定物管區(qū)域，堅(jiān)持屬地管理，充分征求居民意見(jiàn)，根據(jù)改造后情況分別實(shí)施社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)模式和專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理模式。前者著力引入社會(huì)力量和社區(qū)組織，依托社區(qū)公共服務(wù)工作站，委托物業(yè)企業(yè)或聘請(qǐng)物業(yè)管理人員提供物業(yè)服務(wù)，或者小區(qū)居民自己提供基本服務(wù)。而專(zhuān)業(yè)化模式則是通過(guò)業(yè)主大會(huì)與物業(yè)公司簽訂物業(yè)合同來(lái)實(shí)現(xiàn)的。最終目的是建立起“低收費(fèi)、廣覆蓋、有補(bǔ)貼”的物業(yè)管理體制。

上海市在物業(yè)服務(wù)實(shí)踐中已經(jīng)摸索出豐富的經(jīng)驗(yàn)。該市制定的《上海市加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合治理三年行動(dòng)計(jì)劃（2015-2017年）》中認(rèn)可了市場(chǎng)化的物業(yè)企業(yè)管理模式、業(yè)主自我管理和物業(yè)企業(yè)專(zhuān)業(yè)服務(wù)相結(jié)合的物業(yè)管理模式，將工作突破點(diǎn)放在優(yōu)化業(yè)主自我管理模式，并著重提出老舊住宅區(qū)綜合整治與改制單位公房管理，力求構(gòu)建與社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平相適應(yīng)的物業(yè)管理模式。針對(duì)單位制小區(qū)售后公房，上海市推出“菜單式”物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，將物業(yè)服務(wù)各模塊內(nèi)容細(xì)化、量化，以滿(mǎn)足不同小區(qū)、不同住戶(hù)群體的不同需求。

北京市由于國(guó)家企事業(yè)單位集中，單位制老舊住宅區(qū)體量居全國(guó)前列。北京市政府發(fā)布的《北京市老舊小區(qū)綜合整治工作實(shí)施意見(jiàn)》要求著力解決老舊小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高、設(shè)施設(shè)備陳舊、功能配套不全、日常管理制度不健全等問(wèn)題，為物業(yè)管理鋪平道路。計(jì)劃先期改造1990年以前建設(shè)的老舊小區(qū)，對(duì)房屋建筑本體和住宅區(qū)公共部分進(jìn)行改造修繕，對(duì)于達(dá)到物業(yè)化條件的實(shí)施社會(huì)化物業(yè)管理模式，暫不具備的由街道辦實(shí)施社區(qū)介入管理模式。

長(zhǎng)春市地處東北老工業(yè)基地，全市遍布大型國(guó)企老住宅區(qū)，大量單位制社區(qū)面臨設(shè)施老化、管理失序的困境。長(zhǎng)春市發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)“老、舊、散”住宅區(qū)物業(yè)管理工作的實(shí)施意見(jiàn)》，依據(jù)“立足社區(qū)、分類(lèi)實(shí)施”的原則，從建立長(zhǎng)效物業(yè)管理機(jī)制出發(fā)，根據(jù)物業(yè)區(qū)域的房屋規(guī)模、環(huán)境、配套設(shè)施和產(chǎn)權(quán)狀況，居民的承受能力，服務(wù)需求以及消費(fèi)意愿等實(shí)際情況，確定具體管理模式。對(duì)于管理區(qū)域較大、房屋比較集中、配套設(shè)施相對(duì)較好的老舊區(qū)，實(shí)行市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理模式；對(duì)于單體住宅樓或房屋建筑面積較小的物業(yè)區(qū)域，可由業(yè)主成立自治組織，自行提供簡(jiǎn)易的物業(yè)服務(wù)；對(duì)產(chǎn)權(quán)復(fù)雜的住宅區(qū)，由社區(qū)負(fù)責(zé)召集房屋管理（產(chǎn)權(quán)）單位、直管公有住房單位、業(yè)主及使用人代表組成聯(lián)席會(huì)議，共同協(xié)商，確定一家物業(yè)管理服務(wù)單位，在社區(qū)指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)對(duì)住宅區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一管理服務(wù)。

物業(yè)管理作為居民房產(chǎn)保值增值的重要手段，是我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)管理實(shí)務(wù)中的熱點(diǎn)研究方向，但其理論研究總體上還有待開(kāi)拓。在我國(guó)30多年的物業(yè)管理實(shí)踐中，物業(yè)管理的內(nèi)涵和界定大致已經(jīng)成型。現(xiàn)行物業(yè)管理模式可以總結(jié)為市場(chǎng)化運(yùn)作的物業(yè)公司管理模式，行政力量支持下的居民自治模式，以及業(yè)主決策和自我管理為主、聘請(qǐng)物業(yè)職業(yè)經(jīng)理人或部分物業(yè)服務(wù)外包模式。根據(jù)決策主體、治理機(jī)制、物業(yè)服務(wù)提供方式等標(biāo)準(zhǔn)，本文將目前我國(guó)現(xiàn)存的物業(yè)管理模式定義為專(zhuān)業(yè)公司化、居民自治化和半自治半物業(yè)化管理模式。

3 實(shí)證研究

本文對(duì)武漢市H高校老舊住宅區(qū)進(jìn)行實(shí)地調(diào)研與考察，通過(guò)與相關(guān)管理部門(mén)訪談方式獲取相關(guān)數(shù)據(jù)資料，了解校園社區(qū)管理情況以及存在的問(wèn)題。同時(shí)對(duì)校內(nèi)教職工進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查，并進(jìn)行數(shù)理統(tǒng)計(jì)分析，明確教職工對(duì)老住宅區(qū)社區(qū)管理的需求狀況和未來(lái)發(fā)展的期望。采用定性與定量相結(jié)合的研究方法進(jìn)行研究。

3.1 H高校住宅區(qū)概況

武漢市H高校是教育部直屬重點(diǎn)高校，學(xué)校歷史悠久，分布有大量老住宅區(qū)。學(xué)校老住宅區(qū)舊房體量大，設(shè)施老化嚴(yán)重，經(jīng)歷校區(qū)多次擴(kuò)張和學(xué)校重組合并，累積了大量老住宅區(qū)問(wèn)題。學(xué)?，F(xiàn)存老住宅區(qū)中，房屋普遍存在建成年代久遠(yuǎn)，其中最近一批落成時(shí)間也是上個(gè)世紀(jì)80-90年代，其規(guī)劃設(shè)計(jì)已經(jīng)不能完全適應(yīng)現(xiàn)在的居民居住和生活需要。小區(qū)住戶(hù)以教職工居民為主，住戶(hù)成分日趨多元化，二房東和校外人員不在少數(shù)。學(xué)校老住宅區(qū)現(xiàn)有學(xué)校公有住房、教職工自有產(chǎn)權(quán)住房、教職工遺屬自有產(chǎn)權(quán)住房及其他產(chǎn)權(quán)人自有產(chǎn)權(quán)住房。高校校內(nèi)的住宅區(qū)由于其位于學(xué)校內(nèi)部，其產(chǎn)權(quán)由學(xué)?；蚪搪毠づc學(xué)校共有產(chǎn)權(quán)，學(xué)校承擔(dān)著住宅區(qū)的社區(qū)管理職責(zé)，這是單位制社區(qū)尤其是公有制單位的典型模式。學(xué)校老住宅區(qū)作為開(kāi)放式高校和單位制舊社區(qū)，社區(qū)管理目前處于多頭管理、職能分散的特征。學(xué)校老住宅區(qū)社區(qū)管理仍由學(xué)校各部門(mén)共同承擔(dān)，社區(qū)物業(yè)管理也未進(jìn)行市場(chǎng)化改革。社區(qū)公共服務(wù)仍以福利性供給為主，物業(yè)服務(wù)意識(shí)淡薄。在社區(qū)治理中行政管理為主，居民自治缺位。學(xué)校面臨維修難度大，維修基金難以啟動(dòng)，維修經(jīng)費(fèi)短缺的困境。

在實(shí)地考察和走訪調(diào)查中，發(fā)現(xiàn)住戶(hù)對(duì)于老舊住宅區(qū)存在的擔(dān)憂包含社區(qū)治理、治安狀況、設(shè)施設(shè)備、鄰里關(guān)系等方方面面，主要的不滿(mǎn)在于設(shè)施設(shè)備老化和管理無(wú)序。正是由于物業(yè)管理的缺位，在原有單位行政力量管制不及時(shí)或服務(wù)供給不充分的情況下，容易導(dǎo)致社區(qū)居民滿(mǎn)意度低和生活幸福感不高。而對(duì)社區(qū)管理中則存在有安全、維修、秩序、環(huán)衛(wèi)、配套服務(wù)和社區(qū)參與等方面的問(wèn)題。而這些問(wèn)題所在正好是現(xiàn)代物業(yè)管理所能提供的服務(wù)板塊能夠覆蓋的內(nèi)容。對(duì)老舊住宅區(qū)進(jìn)行物業(yè)化探索，不僅是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大勢(shì)所趨，也是現(xiàn)代小區(qū)治理的燃眉之急。在復(fù)雜的社區(qū)環(huán)境中，物業(yè)模式多元化選擇有其必然性。

3.2 問(wèn)卷樣本

課題組對(duì)學(xué)校老住宅區(qū)的居民進(jìn)行問(wèn)卷抽樣調(diào)查。在學(xué)校住房條件稍差、規(guī)劃建設(shè)時(shí)期較早的部分住宅區(qū)采取入戶(hù)發(fā)放問(wèn)卷的方式，輔以線上電子問(wèn)卷和其他渠道，共計(jì)回收有效問(wèn)卷358份。調(diào)查對(duì)象中房改房住戶(hù)98戶(hù)，占比27.37%，周轉(zhuǎn)房住戶(hù)207戶(hù)，占比達(dá)57.82%，以這兩種房屋類(lèi)型為主。在這一高校社區(qū)中，居住年限10年以下的有273戶(hù)，占比76.25%。樣本對(duì)象中學(xué)校在職教職工311戶(hù)，占比高達(dá)86.87%，住戶(hù)與單位之間仍有較強(qiáng)的依附關(guān)系。

3.3 居民意愿及模式選擇

課題組走訪調(diào)研了武漢市幾所高校和科研院所，總結(jié)武漢市單位制社區(qū)現(xiàn)行三種典型的物業(yè)管理模式，見(jiàn)表2。一是物業(yè)管理模式。引入專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理公司，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照市場(chǎng)化計(jì)價(jià)原則，職工物業(yè)補(bǔ)貼進(jìn)入工資賬戶(hù)，小區(qū)決策由業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)方共同進(jìn)行。物業(yè)公司全委托制，居民繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司提供全部物業(yè)服務(wù)，雙方簽訂物業(yè)合同。二是半自治化管理模式。即由物業(yè)公司下派專(zhuān)業(yè)管理人員，指導(dǎo)業(yè)主和承擔(dān)部分物業(yè)服務(wù)，樓棟居民僅需支付物業(yè)公司下派人員工資。業(yè)主委員會(huì)擁有決策權(quán)，聘請(qǐng)職業(yè)經(jīng)理人，物業(yè)費(fèi)由居委會(huì)監(jiān)督使用。三是自治管理。即由樓棟內(nèi)居民自己承擔(dān)全部事務(wù)，全體居民輪流出力，擔(dān)負(fù)安保和清潔職責(zé)。

課題組為住宅區(qū)居民提供了物業(yè)管理、半自治模式、居民自治、維持原狀四種選擇。問(wèn)卷結(jié)果顯示，選擇居民自治模式的住戶(hù)有21戶(hù)（5.87%），選擇物業(yè)公司管理模式的住戶(hù)有144戶(hù)（40.22%），選擇半自治模式的住戶(hù)有165戶(hù)（46.09%），選擇維持現(xiàn)狀的住戶(hù)有28戶(hù)（7.82%）。其中主流選擇是物業(yè)公司管理模式和半自治化管理模式，可見(jiàn)專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)服務(wù)及市場(chǎng)化的供需交換模式仍為大多數(shù)業(yè)主所青睞。將數(shù)據(jù)反饋結(jié)果和住宅實(shí)際情況比較，管理模式的選擇呈現(xiàn)區(qū)域性差異。選擇自治模式的區(qū)域以周轉(zhuǎn)房住戶(hù)為主，分布較為零散，多為上世紀(jì)60-70年代建造的三層磚混結(jié)構(gòu)或六層老式獨(dú)棟建筑，設(shè)施設(shè)備老化嚴(yán)重，租住戶(hù)、外來(lái)戶(hù)較多，且以老年住戶(hù)居多。選擇物業(yè)公司管理的區(qū)域以房改房住戶(hù)為主，房屋多為上世紀(jì)80年代建造，建筑條件較好，公共設(shè)施和部位修繕情況較好，各樓棟分布較為集中，居民以中青年教職工家庭居多。選擇半自治模式的區(qū)域建筑條件中等，仍有較大改善空間，多為經(jīng)過(guò)學(xué)校修繕公共部位的六層獨(dú)棟公寓，產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)和人口來(lái)源較為多元。這與前文所梳理的學(xué)界理論研究和各地政策實(shí)踐是一致的。

在選擇居民自治模式的住戶(hù)中，關(guān)于社區(qū)事務(wù)管理上，4人（19.05%）選擇全體業(yè)主討論決定，9人（42.86%）選擇各樓棟居民討論決定，2人（9.52%）選擇樓棟長(zhǎng)管理和協(xié)商，6人（28.57%）選擇成立業(yè)主委員會(huì)管理。在參與社區(qū)自治的態(tài)度上，12人（57.14%）選擇積極主動(dòng)參與，3人（14.29%）選擇居委會(huì)要求就參與，1人（4.76%）選擇能不參與就不參與，5人（23.81%）選擇基本不參與。采取居民自治，關(guān)于需要注意的問(wèn)題，13人（61.9%）選擇提高居民參與積極性，11人（52.38%）選擇建立完善的居民自治組織，8人（38.1%）選擇建立學(xué)校與居委會(huì)的協(xié)調(diào)機(jī)制。居民對(duì)于社區(qū)公共事務(wù)的決策傾向于協(xié)商解決，區(qū)別在于群體決策的方式和決策成員的構(gòu)成上。社區(qū)居民自治最大的障礙將是居民參與意識(shí)不強(qiáng)，這會(huì)直接影響到各社區(qū)居民團(tuán)體之間的談判能力和議價(jià)能力。出路在于成立居民自治組織，加強(qiáng)社區(qū)成員的交流和溝通，培養(yǎng)社區(qū)公共意識(shí)。

在選擇物業(yè)公司專(zhuān)業(yè)化管理的居民中，64名（44.44%）住戶(hù)認(rèn)為要對(duì)小區(qū)實(shí)施封閉隔離；76名（52.78%）住戶(hù)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主委員會(huì)；129名（89.58%）住戶(hù)選擇修繕?lè)课莺偷缆罚?05名（72.92%）住戶(hù)認(rèn)為需要加強(qiáng)對(duì)租住人員的管理；1名（0.69%）住戶(hù)認(rèn)為有其他地方。在城市更新的大背景下，各級(jí)政府對(duì)于老舊小區(qū)改造已經(jīng)給予了足夠的關(guān)注，對(duì)單位制老舊小區(qū)先采取綜合整治，由政府配套專(zhuān)項(xiàng)資金，改善設(shè)施設(shè)備水平，再根據(jù)社區(qū)狀況和居民意愿選擇治理模式。

在選擇半自治的職業(yè)物業(yè)經(jīng)理人模式的住戶(hù)中，9人（5.45%）選擇物業(yè)公司對(duì)居民提供技能培訓(xùn)，居民自己負(fù)責(zé)；87人（52.72%）選擇物業(yè)公司提供部分服務(wù)，并指導(dǎo)居民負(fù)責(zé)部分服務(wù)；68人（41.22%）選擇物業(yè)公司提供全部服務(wù)，業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)監(jiān)督和考核；1人（0.61%）選擇其他方法。業(yè)主通過(guò)居民自治組織或業(yè)主法團(tuán)，形成勞務(wù)合同的甲方，與物業(yè)公司簽訂勞務(wù)合同。由物業(yè)公司選派的物業(yè)經(jīng)理人負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共服務(wù)供給，服務(wù)的具體提供方式和范圍可由雙方協(xié)商決定。

3.4 結(jié)果分析

結(jié)合前文的理論總結(jié)與政策實(shí)踐情況，在H高校老住宅區(qū)居民物業(yè)管理模式意愿調(diào)查的基礎(chǔ)上，對(duì)三種模式作比較分析，情況如表2所示。

4 結(jié)論

物業(yè)管理模式的核心是社區(qū)公共事務(wù)的決策機(jī)制，而決策機(jī)制的關(guān)鍵在于哪些主體參與決策。物業(yè)管理模式引入物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)，負(fù)責(zé)住宅區(qū)公共空間的管理，業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司協(xié)商決策。半自治模式下的決策核心僅是業(yè)主委員會(huì)，職業(yè)物業(yè)經(jīng)理人由業(yè)主委員會(huì)選聘并負(fù)責(zé)監(jiān)督開(kāi)展工作，但在成熟條件下可在物業(yè)服務(wù)和社區(qū)管理方面對(duì)業(yè)主進(jìn)行指導(dǎo)；自治模式中物業(yè)服務(wù)和社區(qū)決策均由社區(qū)住戶(hù)集體承擔(dān)。三種物業(yè)管理模式因其決策機(jī)制和治理架構(gòu)不同，在適應(yīng)性上有不同范圍和對(duì)象。

物業(yè)管理模式因其規(guī)范化、專(zhuān)業(yè)化特征而成為最廣泛的模式，具有協(xié)商成本低、集體行動(dòng)能力高的優(yōu)勢(shì)，能夠提供供求均衡、質(zhì)量上乘的物業(yè)服務(wù)。這需要住戶(hù)有較強(qiáng)的支付意愿和能力。因此這一模式適用于基礎(chǔ)設(shè)施較好、封閉性強(qiáng)、住戶(hù)和產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)單一、經(jīng)濟(jì)承受能力強(qiáng)、居民社區(qū)意識(shí)較強(qiáng)、市場(chǎng)觀念濃厚、住戶(hù)相對(duì)同質(zhì)的社區(qū)。

半自治模式由業(yè)主委員會(huì)發(fā)揮主導(dǎo)作用，職業(yè)經(jīng)理人提供專(zhuān)門(mén)服務(wù)。其協(xié)商成本較低、經(jīng)濟(jì)壓力較小，物業(yè)服務(wù)水平居于中等層次，同時(shí)選聘優(yōu)秀職業(yè)管理人也是必須面對(duì)的難題。這種模式適應(yīng)于硬件條件較好、住戶(hù)成分復(fù)雜、經(jīng)濟(jì)承受能力一般、住戶(hù)具備市場(chǎng)觀念、住宅區(qū)規(guī)劃不統(tǒng)一、住戶(hù)人數(shù)較多的社區(qū)，適合以樓棟為單位。

自治模式?jīng)Q策機(jī)制簡(jiǎn)單，物業(yè)服務(wù)由住戶(hù)自給自足。需要業(yè)主擁有較高的責(zé)任心和一定的物業(yè)服務(wù)專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)。其各項(xiàng)成本最低，投入的主要是住戶(hù)的人力資源成本，其他管理過(guò)程中產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)支出由業(yè)主共同負(fù)擔(dān)解決。但享受的服務(wù)質(zhì)量最差，專(zhuān)業(yè)化程度最低，可能覆蓋的服務(wù)類(lèi)型不齊全，適用于傳統(tǒng)單位制福利依賴(lài)思想較強(qiáng)、基礎(chǔ)設(shè)施落后、經(jīng)濟(jì)承受能力差、住戶(hù)人數(shù)較少的社區(qū)。

市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理模式是我國(guó)城市社區(qū)治理所鼓勵(lì)的改革方向，但我國(guó)現(xiàn)存大量的單位制老舊住宅區(qū)因其基本情況、歷史沿革、社區(qū)人文環(huán)境等條件各異，在城市住宅小區(qū)不能單純推行市場(chǎng)化物業(yè)管理模式。面對(duì)多樣化的住區(qū)條件，應(yīng)該嘗試采取多元化的物業(yè)管理模式。而提高業(yè)主集體行動(dòng)能力和自治水平、提升業(yè)主物業(yè)意識(shí)和市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)服務(wù)觀念是共同的要求。

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作者簡(jiǎn)介：

陳瑩，華中科技大學(xué)公共管理學(xué)院副教授，研究方向?yàn)橥恋亟?jīng)濟(jì)與土地政策、社區(qū)治理。

周俊，華中科技大學(xué)公共管理學(xué)院碩士研究生，研究方向?yàn)樯鐓^(qū)治理。

基金項(xiàng)目：

國(guó)家自然科學(xué)基金青年科學(xué)基金項(xiàng)目“基于羅爾斯正義論視角下農(nóng)民征地補(bǔ)償及增值收益分享機(jī)制研究”（項(xiàng)目編號(hào)：71603089）。華中科技大學(xué)自主創(chuàng)新基金“問(wèn)計(jì)于民”項(xiàng)目“學(xué)校老住宅區(qū)的社區(qū)管理問(wèn)題”。