阮忠良

內(nèi)容摘要：目前司法實務中占優(yōu)勢的觀點認為，根據(jù)《合同法》第148條的規(guī)定，買受人以標的物質(zhì)量瑕疵為由拒絕受領的，相關質(zhì)量瑕疵應達到根本違約的程度。這是對《合同法》第148條的誤讀。買受人的拒絕受領權是一種程序性權利，既可以基于實體性的合同解除權而產(chǎn)生，也可以基于買受人對瑕疵給付所享有的瑕疵補救請求權而作出。如果出賣人交付的標的物不符合合同約定或者法定的質(zhì)量標準，只要相關瑕疵不屬于顯著輕微或無法補救的情形，買受人就有權拒絕受領，要求出賣人按照合同約定進行補救后重新交付。如果出賣人拒絕按照合同約定進行瑕疵補救或因補救瑕疵導致遲延給付的，應當承擔拒絕履行或遲延履行的違約責任。

關鍵詞：商品房質(zhì)量瑕疵 根本違約 拒絕受領權

如果合同清楚地規(guī)定了貨物的重量、尺寸等條件，這些條件就必須得到遵守。一噸并不意味著一噸左右，一尺也不同于大概一尺。在使用更精微的度量標準時，半寸又怎能等于大約半寸呢？我的經(jīng)驗是，如果賣方想為自己留一個余地，他必須在合同中明確規(guī)定出來。

——[英]Lord Atkin法官 〔1 〕

近年來，我國房地產(chǎn)市場不斷擴大，房價行情持續(xù)看漲。與房地產(chǎn)市場高歌猛進的整體態(tài)勢極不適應的是，多年來商品房建筑質(zhì)量的提升速度較為緩慢。在一些地區(qū)和部分開發(fā)商新售的商品房中，“交房必返修”儼然已成為一種行業(yè)通病。對此問題，廣大購房者反映強烈，因商品房質(zhì)量問題引發(fā)的矛盾糾紛持續(xù)居于高位水平。從整體上看，近年來新售商品房中房屋主體結構不合格的比例較小，相關法律和司法解釋對此類問題的規(guī)定亦較為明晰，故司法實踐中對此類糾紛的處理爭議不大。但是，新售商品房中墻面空鼓、開裂、地面不平、門窗罅隙、滲漏水等非主體結構性的質(zhì)量瑕疵卻屢屢發(fā)生，尤其是在“精裝修”商品房買賣合同糾紛中，由于對“精裝修”的標準認識不一，買受人與開發(fā)商往往在交房標準上各執(zhí)一詞，矛盾糾紛不斷。法律和司法解釋對此類糾紛的處理缺乏明確規(guī)定，司法實踐中法律適用不盡統(tǒng)一，糾紛處理的整體效果亦不夠理想。因此，對于商品房存在非主體結構性質(zhì)量瑕疵情況下，買受人能否拒絕接收，雙方當事人的權利義務及其責任如何確定，有待進一步研究統(tǒng)一。

一、問題：瑕疵給付是否需達到根本違約才能拒絕接收

對于非主體性質(zhì)量瑕疵是否影響房屋交付，各地法院、不同法官之間存在較大分歧。目前占優(yōu)勢地位的觀點（下文簡稱“通說”）認為，除非當事人對房屋交付條件另有明確約定，商品房經(jīng)驗收合格并取得政府相關部門的交付許可文件后，原則上即具備交付條件。除非存在“房屋主體結構質(zhì)量不合格”和“房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用”這兩種可以解除合同的情形，買方不能拒絕接收房屋。對于“房屋主體結構質(zhì)量不合格”和“嚴重影響居住使用”以外的質(zhì)量問題，應當通過出賣人的物之瑕疵擔保責任制度（主要是履行維修責任）來解決。〔2 〕亦即，對于非主體結構性質(zhì)量瑕疵及嚴重影響居住使用的質(zhì)量問題，買受人應當“先收房，后維修”，而不能主張“先維修，后交房”。

顯然，如果將上述裁判思路與廣大購房者的心理預期相比，兩者之間將存在較大的差距。對于購買了新售商品房的購房者來說，他們認為既然所買的是“新房”，那么可以預期收到的房屋應該是在各方面都較為完好，不存在明顯質(zhì)量問題的。因此，當開發(fā)商實際交付的房屋存在墻面空鼓、開裂、地面不平、門窗罅隙、滲漏水等質(zhì)量瑕疵時，即便他們明知上述質(zhì)量瑕疵不屬于房屋主體結構性問題，通常也難以接受，并堅決地選擇拒絕收房。如果法院最終按照上述“通說”的觀點作出裁判，相關裁判的社會接受度必然不會太高。從關注法院審判的社會效果出發(fā)，如何彌合或者縮小法律適用規(guī)則與大眾通常觀念之間的差距，提升司法裁判的社會可接受度，值得引起重視。除此之外，從法律適用的角度看，上述“通說”觀點將買受人拒絕受領瑕疵給付的條件與解除合同的法定條件相等同，在法律上、學理上似無充分的依據(jù)，在遵循體現(xiàn)和倡導正確的社會價值觀、促進相關糾紛及時妥善解決方面也存在較大不足。

（一）“通說”缺乏充分的法律和法理依據(jù)

從相關論著和裁判的“本院認為”部分論述來看，“通說”認為買受人拒絕受領須達到瑕疵給付構成根本違約的條件，其主要的論據(jù)及法律根據(jù)是《合同法》第148條。〔3 〕但是，如果認真分析，《合同法》第148條其實并不能成為“通說”的有力根據(jù)。首先，“通說”并非《合同法》第148條在邏輯上的必然結果。從邏輯上看，《合同法》第148條規(guī)定買受人在瑕疵給付構成根本違約的情況下可以拒絕受領，并不意味著如果瑕疵給付未構成根本違約，買受人就無權拒收。從后文的分析來看，根本違約是買受人拒絕受領的充分條件，但非必要條件。其次，根據(jù)立法機關的權威解讀，《合同法》第148條不是關于買受人在何種條件下可以拒絕接收標的物的規(guī)范，而是在出賣人因瑕疵給付構成根本違約的情況下，關于標的物風險負擔的特別規(guī)定。這一點在第148條后半句中也得到了清晰的體現(xiàn)?！? 〕從文義解釋、體系解釋、比較法考察以及立法目的考量等角度綜合分析，第148條中的“拒絕接受”亦不應被混淆為“拒絕受領”。因此，第148條不應被理解為買受人拒絕受領質(zhì)量瑕疵標的物的規(guī)范基礎，〔5 〕而只是在嚴重質(zhì)量瑕疵（構成根本違約）條件下，買受人拒絕接受標的物（包括“接收”標的物后發(fā)現(xiàn)質(zhì)量瑕疵而“拒絕接受”）和解除合同（及相應法律后果）的法律依據(jù)。最后，“通說”將買受人拒絕受領瑕疵給付的條件與解除合同的法定條件相等同，在法理上不能成立。拒絕受領與解除合同在性質(zhì)和效果上均迥然不同，對出賣人利益的影響程度完全不在一個層次。不同的性質(zhì)和效果，決定了拒絕受領的條件完全可以也應該比合同解除的條件更低。

（二）“通說”排除了約定標準、強制標準和通常標準的正確適用

“通說”認為，除非當事人有明確約定，商品房只要符合主體結構質(zhì)量合格即不存在嚴重影響居住使用的質(zhì)量問題即可交付。這一觀點在理論上和法律上均不能成立。

1.如果未作明示排除，合同約定的質(zhì)量條款均應作為商品房交付條件。在買賣合同中，標的物質(zhì)量是此類合同的主要條款，是買受人一方在訂立合同時最為重視的交易條件之一?！逗贤ā返?53條明確規(guī)定，出賣人應當按照約定的質(zhì)量要求交付標的物。因此，無論是按照合同當事人在訂立合同時的本意，還是依據(jù)上述法律規(guī)定分析，都可以得出這樣的結論：除非雙方當事人另有約定，出賣人交付的標的物應當符合合同約定的質(zhì)量標準。而判斷標的物是否符合合同約定的質(zhì)量要求，應當以標的物交付之時的狀況為準。因此，除非當事人在合同中明確約定不將某些質(zhì)量條款作為商品房的交付條件，則合同約定的質(zhì)量標準應當作為標的物的交付條件。交付的商品房不符合質(zhì)量條款的約定的，應當承擔交付不能的違約責任。

2.如果沒有相反約定并作明確提示，商品房還應符合法定質(zhì)量標準或通常的質(zhì)量標準。根據(jù)《合同法》第154條及第61條、第62條的規(guī)定，對商品房質(zhì)量有國家標準或行業(yè)標準的，應當符合上述標準；沒有上述標準的，則應符合同種物的通常標準或者為實現(xiàn)合同目的應當達到的特別標準。其中，國家相關部門制定的法定標準是商品房交付的最低標準，特別是其中關系到居住安全、健康和房屋基本功能的標準，具有“強行法”的特點，原則上都必須達到，且不能通過合同約定予以排除。如果既沒有明確約定，也沒有法定標準或通常標準可供判斷，則房屋仍應具備符合合同目的、與房屋價值相適應的品質(zhì)，包括應有的安全、舒適及美觀程度等。〔6 〕該項標準具有“默示擔?！钡男再|(zhì)，應當結合房屋的性質(zhì)、價值、合同的相關約定及買方的交易目的等予以綜合判斷。

（三）“通說”與《合同法》關于不完全履行的規(guī)則體系不相協(xié)調(diào)

根據(jù)《合同法》第71條、第72條的規(guī)定，對于債務履行的時間、數(shù)量與合同約定不符的，買受人原則上有權予以拒絕，除非該不完全履行（提前履行、部分履行）“不損害債權人的利益”。從字面來看，除非不完全履行完全不損害債權人的利益，債權人則有權予以拒絕。考慮到法律適用中“非絕對化”因素，對上述條款可以作適當?shù)臄U張性解讀，即只要不完全履行的情節(jié)并非顯著輕微，債權人就有權拒絕債務人提供的履行。〔7 〕從體系解釋的視角看，我國合同法上并無獨立的瑕疵擔保責任，瑕疵給付的責任是統(tǒng)合在統(tǒng)一的違約責任體系之內(nèi)的?！? 〕瑕疵給付作為“不完全履行”的一種，其法律后果應當與提前履行、部分履行等其他不完全履行行為相當。首先，從本質(zhì)屬性上看，瑕疵給付的違約性主要體現(xiàn)為損害了債務履行的完整性?！? 〕在損害債務履行完整性的這一特點上，瑕疵給付與部分履行是完全相同或者基本相同的。其次，從損害后果來看，相較于提前履行和部分履行，瑕疵履行對于買受人利益的不利影響通常更為嚴重。因此，因瑕疵給付引發(fā)的民事責任和不利后果，如果不是應當比提前履行、部分履行更加重大，至少也應當與兩者相當。既然履行的時間和數(shù)量只要與合同約定稍有不符，買受人即有權拒絕受領，那么，要求瑕疵履行需達到根本違約程度，買受人才能拒絕受領，將與上述法律明文規(guī)定的不完全履行責任的規(guī)則體系極不協(xié)調(diào)。此外，根據(jù)《合同法》第66條、第67條的規(guī)定，在債務人履行義務不符合約定的條件下，債權人尚且享有實體上的對待給付義務的抗辯權（比如，可以拒絕支付相應對價）。〔10 〕與此相適應，在債務人履行義務完全符合約定前，債權人理應有權對瑕疵給付拒絕受領。

（四）“通說”不利于維持買賣雙方利益的動態(tài)平衡

在英美法系，理論上一般認為拒絕受領是買受人督促出賣人履行合同義務、維護自身合同權益最及時、最方便、最有效的救濟措施。〔11 〕即，買受人在交付時發(fā)現(xiàn)對方履行義務存在瑕疵的，可以及時拒絕，并有權在對方交付完全符合合同約定的貨物前拒絕支付任何價款。在買受人拒絕受領后，出賣人若不及時補救瑕疵，不僅將無法取得對待給付利益，而且極有可能承擔拒絕履行或遲延履行的違約責任。借助對買受人享有拒絕受領權的制度安排，法律上建立了督促出賣人及時補救瑕疵、妥善解決爭議的約束和激勵機制。〔12 〕與此相對應，大陸法系國家則更加注重出賣人在買受方拒絕受領后及時自主補救瑕疵的權利屬性。有論者認為，允許出賣人對履行中出現(xiàn)的瑕疵進行自主和合理的補救，可以減少因買受人自行修補帶來的不合理支出，避免或者減少因瑕疵給付引發(fā)的違約責任。因此，大陸法系國家通常將出賣人的上述權利稱為“瑕疵補救權”或者“二次服務提供權”?！?3 〕綜合兩方面的意見，可以看出，在合同履行階段，買賣雙方可以借助于拒絕受領權和瑕疵補救權的交互行使，實現(xiàn)相互制約和有效互動，有效促進債權債務按照合同約定的方向推進，并最終圓滿完成。與此相反，如果按照上述“通說”的思路進行裁判，則買受人即便在交付時已發(fā)現(xiàn)房屋具有明顯瑕疵，也只能先行接受，并需在接受給付后再要求出賣人予以修復補救。顯然，這種要求對于買受人而言并不公平。更重要的是，在標的物尚有明顯瑕疵的情況下認定標的物“視為已交付”，將使出賣人因不積極履行修復補救義務可能引發(fā)的違約責任被提前免除。房屋被“視為已交付”后，開發(fā)商是否積極履行維修補救義務，對其自身利益的影響將變得非常微弱。如此一來，開發(fā)商及時修復房屋瑕疵、合理解決矛盾爭議的積極性必然顯著下降，買受人及時取得質(zhì)量完好房屋的期待將變得更為困難。這或許正是當前此類糾紛多發(fā)頻發(fā)且難以及時妥善解決的一個重要原因，值得引起高度重視。

二、探討：關于拒絕受領權的理論探析

（一）拒絕受領權的概念與內(nèi)涵之界定

“拒絕受領權”是一個學理概念。按目前學界通說的觀點，所謂“拒絕受領權”，是指在債權人負有受領義務的前提下，債權人基于正當事由拒絕受領而不陷入遲延責任的權利。〔14 〕同時，按照我國通說，“受領”又可以分為事實上的受領和法律上的受領：前者是指債權人接受債務人履行的事實行為或事實狀態(tài)，即轉移占有；后者是指債權人認可債務人的履行符合合同要求，由此發(fā)生債的清償?shù)姆珊蠊?。?jù)此，廣義上的拒絕受領權應包括事實上的拒絕受領權與法律上的拒絕受領權?！?5 〕在英美法系國家，其成文法上大多規(guī)定了較為詳細的拒絕接受貨物制度。按英美法上的拒絕接受貨物制度，在債務人提交的履行不符合合同約定時，債權人有權“拒絕接收”；在接收貨物后的檢驗期間，如果發(fā)現(xiàn)貨物與合同不符的，可以“拒絕接受”，拒絕接受后貨物的所有權及風險即溯及性地回轉于出賣人。由此可見，交付后的“拒絕接受”與交付時的“拒絕接收”在法律效果上是完全相同的。〔16 〕因此，在英美法上，對拒絕受領權完全可以作上述廣義的理解。但在大陸法系（包括德國、瑞士和我國臺灣地區(qū)），傳統(tǒng)的“受領”原則僅指接收債務人履行的事實狀態(tài)，即前文所述的事實上的受領（轉移占有）；〔17 〕而事實上的受領不等于認可債務人的履行符合合同約定，受領后發(fā)現(xiàn)標的物有瑕疵的，應根據(jù)瑕疵產(chǎn)生的不同原因特別是出賣人是否有過錯，分別適用債務不履行責任和物的瑕疵擔保責任?？紤]到后一問題的復雜性，筆者將僅就交付時發(fā)現(xiàn)標的物存在瑕疵的情形下，買受人能否拒絕接收以及在何種條件下可以拒絕接收進行探討。換言之，除明確指明的情形外，筆者所說的“拒絕受領”僅指事實上的拒絕受領。

（二）兩大法系關于拒絕受領權的制度與理論梳理

1.英美法系的制度規(guī)定與實踐。英美法系國家在傳統(tǒng)上充分保護債權人根據(jù)合同所能取得的期待利益，將信守合同約定看作是帶有強烈道德性乃至某種神圣性的原則?！?8 〕無論是英國還是美國，在法律上均以“嚴格履行原則”（又稱“完美履行規(guī)則”）作為債務人履行合同義務的準則，絕對保證守約一方在對方違約時可以采取任何符合其利益的合理的救濟手段。比如，美國《統(tǒng)一商法典》第2-601條非常明確地規(guī)定，如果貨物或交付有任何不符合合同約定之處，買方即可以自由選擇拒絕接收全部貨物、接受全部貨物或者接受貨物的任何一個交易單位。〔19 〕關于拒絕接受的法律后果，《統(tǒng)一商法典》規(guī)定，買受人拒絕受領后，在履行期限屆滿前，出賣人可以采取修理、更換等補救措施；出賣人在履行期限屆滿前完成瑕疵補救的，買受人應當受領；在瑕疵補救完成前，買受人可以拒絕出賣人的所有權利主張，包括全部應付款項的支付請求等。英國的成文法規(guī)定在總體上與美國相似，其特殊性在于將合同條款劃分為條件和擔保兩類。凡涉及合同本質(zhì)的約款，如所有權、貨物描述、貨物品質(zhì)等的明示或默示條款，均屬條件，違反條件時，買方即有權拒絕接受貨物。擔保則屬于合同的附隨條款，違反擔保只發(fā)生損壞賠償義務，買方不得據(jù)此拒收貨物。〔20 〕

2.大陸法系的理論與制度變遷。大陸法系國家在近數(shù)百年以來一直遵循羅馬法的法制傳統(tǒng)，將物的瑕疵擔保責任作為與一般違約責任（債務不履行責任）不同的責任形式予以單獨規(guī)范。傳統(tǒng)上，在出賣人對標的物不符合合同約定具有過錯時（如在合同訂立后因生產(chǎn)、保管不善導致標的物質(zhì)量瑕疵的），買受人可以主張出賣人的債務不履行責任。依照債務不履行責任的法律規(guī)定，瑕疵可以補正（包括修補或者更換瑕疵標的物）的，買受人可以要求出賣人進行瑕疵補救；在出賣人依債之本旨完成瑕疵補救前，買受人可以拒絕受領；因補正瑕疵導致履行遲延的，出賣人還應承擔履行遲延的法律責任。如果瑕疵不能補正的，出賣人應當按照履行不能承擔損害賠償?shù)冗`約責任?！?1 〕對于合同訂立時就存在的質(zhì)量瑕疵，因出賣人并無過錯，也未提供擔保，則應適用法定的物的瑕疵擔保責任予以解決。在此類情形中，買受人不享有更換、修復瑕疵標的物的補救性權利，只能在接受瑕疵給付后主張減價或解除合同（進而返還瑕疵標的物）?！?2 〕此種處理方式明顯不符合效率和經(jīng)濟原則，只會使簡單的交易關系人為地變得復雜化。有鑒于此，大陸法系國家和地區(qū)逐漸承認了買受人對于瑕疵標的物的拒絕受領權，即如果在交付時即發(fā)現(xiàn)標的物存在瑕疵的，買受人也可以主張拒絕受領?！?3 〕自21世紀以來，以德國為首的大陸法系國家借鑒英美法系和相關國際組織的法制經(jīng)驗，對以質(zhì)量瑕疵擔保責任為重點的傳統(tǒng)債法實行了現(xiàn)代化改革，物的瑕疵擔保責任已整體納入以“債務不履行”或“義務違反”為基點的統(tǒng)一的違約救濟體系。〔24 〕在新的違約救濟體系中，如果出賣人交付的標的物具有不符合通常標準的質(zhì)量瑕疵，也應當按照傳統(tǒng)上的“債務不履行”承擔相應的違約責任。據(jù)此，買受人對于瑕疵標的物的拒絕受領權在法律上得到了一般性的承認。

（三）兩大法系共通的理論與制度經(jīng)驗

1.拒絕受領權的性質(zhì)與法律后果。從各國法律關于買受人拒絕受領給付的法律規(guī)定及其法律后果來看，拒絕履行權是買受人在合同履行過程中所享有的一種程序性、抗辯性的權利?！?5 〕首先，拒絕受領權是一種程序性的權利。拒絕受領本身并不產(chǎn)生新的權利義務及責任。買受人拒絕受領后，合同約定的債權債務關系并不發(fā)生任何改變，并仍保持在先前未交付、未清償?shù)臓顟B(tài)。其次，拒絕受領雖然并不產(chǎn)生新的權利和義務，但可以阻卻瑕疵給付產(chǎn)生債務清償效力的效果。由此，買受人拒絕受領后，出賣人有義務按照合同約定繼續(xù)履行其合同義務。在標的物已現(xiàn)實存在但具有不符合合同約定的質(zhì)量瑕疵的場合，繼續(xù)履行即表現(xiàn)為對標的物瑕疵進行適當補救，并再次提供給付；如果拒絕補救瑕疵或者因補救瑕疵造成遲延給付的，還應當分別承擔拒絕履行或遲延履行的違約責任。

2.拒絕受領權的權利基礎與基本條件。首先，從兩大法系關于拒絕受領權的理論和法律規(guī)定來看，拒絕受領權在實體權利上的基礎根據(jù)是買受人基于合同約定所享有的對完滿履行結果或狀態(tài)的期待權，以及與此相伴而生的瑕疵補救權——基于“契約必須恪守”的法律原則，買受人有理由期待出賣人會按照合同約定全面、適當履行其合同義務；在出賣人交付的標的物存在不符合合同約定的質(zhì)量瑕疵的情況下，買受人有要求出賣人補正瑕疵，使標的物達到合同約定所要求的完滿狀態(tài)的權利（日本法上稱其為“追完請求權”）?！?6 〕據(jù)此，買受人行使拒絕受領權的基本條件（同時也是充分條件）就是出賣人提示交付的標的物不符合合同約定。亦即，只要出賣人交付的標的物存在與合同約定不一致的情形，買受人在原則上就有權拒絕受領。有關拒絕受領權在合同和法律上的依據(jù)，可以從兩個方面得到解釋：首先，從出賣人的角度看，如果出賣人未依債之本旨而為給付，則構成了對合同約定的給付義務（即主要合同義務）的違反?！?7 〕在出賣人違反主要合同義務的條件下，出賣人當然無權要求買受人受領其提供給付。其次，從買受人的角度看，如果出賣人未按照合同約定的質(zhì)量標準交付標的物，則買受人的受領義務尚不產(chǎn)生。在此前提下，買受人當然可以拒絕受領而無需承擔受領遲延的責任。

3.拒絕受領權的限制條件。從兩大法系的相關制度規(guī)定和理論經(jīng)驗來看，買受人行使拒絕受領權主要受到以下幾個方面的限制：（1）合同明示排除。如果合同明確約定不將某些質(zhì)量約定作為標的物的交付條件，或者買受人不得因標的物在某些方面不符合質(zhì)量標準而拒絕接收給付，則買受人不得因上述原因拒絕接收標的物。這是私法自治和合同自由原則的應有之義。不過，出于實質(zhì)保護弱勢方當事人權益的考量，許多國家都規(guī)定合同約定的交付標準不得低于法定的強制標準，否則相關約定應屬無效。（2）質(zhì)量瑕疵顯著輕微。大陸法系國家或地區(qū)的民法多規(guī)定，判斷標的物是否存在物的瑕疵，應當以合同約定或通常的交易觀念為標準；瑕疵顯著輕微或無關重要的，在法律上不視為“瑕疵”。在英美法中，如果標的物質(zhì)量瑕疵較為輕微，出賣人亦有可能要求法院運用普通法上的“實質(zhì)履行原則”，排除買受人根據(jù)法律規(guī)定所享有的拒收權。〔28 〕可見，在瑕疵顯著輕微時買受人不得拒絕受領這一問題上，兩大法系的認識是較為統(tǒng)一的。（3）瑕疵補救成本過高。在建設工程合同等個別的合同法領域，如果給付瑕疵顯著輕微，且按照合同約定補正瑕疵將造成債務人損失過于嚴重的，美國法院會根據(jù)案件實際情況，運用普通法上的“實質(zhì)履行原則”，排除買受人的拒絕受領權。所謂“實質(zhì)履行原則”，是指如果義務方已善意地根據(jù)合同履行了其主要的、必需的義務，而僅存在與合同約定有某些細小的或者相對次要的差別，那么合同義務可以看作已經(jīng)被“實質(zhì)履行”，權利人不能基于對方違約而拒絕收受其已經(jīng)履行的義務。〔29 〕可以看出，適用“實質(zhì)履行原則”是一種變通的裁判方法，只有在按約補正瑕疵將導致債務人遭受明顯過重的、難以承受的損失時，才能出于公平原則及利益平衡的考量，例外地予以適用?！?0 〕（4）買受人接受瑕疵。權利的行使應遵循誠實信用原則，在平行的多項權利主張之間保持邏輯上的統(tǒng)一性。如果買受人在明知標的物存在瑕疵的情況下已自愿接受該給付，又因為對損失賠償或減價金額等“善后事宜”達不成一致而拒絕接收的，應屬于權利行使不當，對其拒絕受領后產(chǎn)生或擴大的損失不應予以支持。

4.拒絕受領與合同解除的聯(lián)系和區(qū)別。從上文論述來看，拒絕受領與合同解除并無必然關聯(lián)，兩者在性質(zhì)和效果上也存在根本的、顯著的差別。從相互聯(lián)系的角度看，拒絕受領與合同解除僅在瑕疵履行構成根本違約的情形下可能存在一定關聯(lián)。在瑕疵履行已構成根本違約的情形中，買受人如果想在接收給付前徹底終止合同權利義務關系，減少不必要的麻煩和損失，需將程序上的拒絕受領權與實體上的解除合同權配合起來一起行使。在此之外，拒絕受領與合同解除在性質(zhì)、效果和權利行使的條件等方面均存在顯著差異。拒絕受領權只是一種程序上的抗辯權。拒絕受領并不改變債權債務關系的內(nèi)容。當出賣人對履行瑕疵進行適當補救并再次提交符合約定的給付時，買受人原則上仍負有受領義務。解除合同則是通過形成權終極地改變當事人之間的法律關系，將合同約定的債務關系轉換為違約責任的范疇。合同解除后，原合同約定的債權債務關系不復存在，出賣人再次提供無瑕疵標的物的機會徹底消失。不同的性質(zhì)和效果，決定了拒絕受領的條件完全可以比合同解除的條件更低。從兩大法系的制度實踐來看，由于解除合同將導致雙方權利義務發(fā)生根本的、重大的改變，因此，各國法律無不要求解除合同需以當事人存在根本的、重大的違約行為為條件。與此相反，由于拒絕受領權只是一種程序性、一時性的抗辯權，其既可以有效維護守約一方當事人的合法權益，合理平衡雙方當事人的利益，又不會給當事人的實體權利義務造成直接和重大的影響。因此，法律完全可以也應當允許買受人在對方違約程度較輕時行使拒絕受領權。

三、我國《合同法》上就該問題的應然之理解

從以上論述來看，兩大法系關于買受人拒絕受領瑕疵標的物的制度規(guī)定雖有不同，但關于此項權利的行使條件、限制因素的規(guī)定實質(zhì)上基本一致。我國《合同法》無論從其總體框架還是具體規(guī)定來看，都大量移植借鑒了兩大法系中的合理因素。關于買受人拒絕受領權行使條件的問題，根據(jù)《合同法》“嚴格履行合同義務”原則及出賣人負有保證標的物符合合同約定的質(zhì)量要求的義務等規(guī)定，結合對《合同法》相近條款的體系化解讀，應當?shù)贸雠c兩大法系基本相同的結論。亦即，如果出賣人交付的標的物存在與合同約定不符的質(zhì)量瑕疵，買受人原則上有權拒絕受領；只有在質(zhì)量瑕疵顯著輕微和相關瑕疵無法補救或補救成本明顯過高等特殊情況下，可以根據(jù)交易習慣、誠實信用原則和利益平衡的需要，排除買受人對瑕疵給付的拒絕受領權。

（一）貫徹“嚴格履行”原則的必然要求

我國《合同法》第60條第1款規(guī)定：“當事人應當按照約定全面履行自己的義務?！边@一規(guī)定稱為“嚴格履行原則”或“全面履行原則”，是合同當事人履行合同義務時必須遵循的根本原則?！?1 〕《合同法》第153條更進一步明確規(guī)定：“出賣人應當按照約定的質(zhì)量要求交付標的物?！睋?jù)此，按照約定的質(zhì)量要求交付標的物，既是出賣人按照合同約定必須履行的合同義務，也是法律規(guī)定的出賣人必須承擔的責任。如果出賣人交付的標的物不符合合同約定或法定的質(zhì)量要求，即屬于出賣人履行義務不符合合同約定的情形。在此情形下，買受人對于其瑕疵給付當然應該有權拒絕受領。這既是對合同約定的雙方權利義務真實含義的邏輯延伸和應然理解，也是確保相關合同約定及法律規(guī)定落到實處的必然要求。從“嚴格履行”原則出發(fā)，應當承認在出賣人提供正確給付與買受人受領給付之間存在條件上的牽連關系和時間上的先后順序。即，只有出賣人依照合同約定完成其正確的給付，買受人才負有受領給付的義務；在出賣人交付的標的物完全符合合同約定之前，買受人即有權拒絕受領。從保護守約方的法律精神出發(fā)，在出賣人交付標的物不符合約定的情形下，是否接受其給付，也應當由作為守約方的買受人享有選擇權。如果已經(jīng)確認出賣人交付的標的物不符合合同約定，卻又要求買受人必須先行接收，再作補救，這就等于變更了雙方合同約定的質(zhì)量標準和交付條件，沒有法律和學理上的依據(jù)。

（二）出賣人履行主要合同義務不符合約定的適當后果

“通說”否定買受人對于非主體結構性瑕疵的房屋享有拒絕受領權，一個重要理由是認為出賣人交付經(jīng)竣工驗收合格的房屋，已經(jīng)履行了其主要合同義務，因此，買受人以非主體結構性瑕疵拒絕受領，將導致雙方當事人權利義務不對等。這種觀點在法律上不能成立。首先，根據(jù)《合同法》第153條、第154條的規(guī)定，出賣人負有保證標的物具有合同約定和法律規(guī)定的質(zhì)量要求的義務，此項義務為出賣人的主要合同義務。這一認識在法律上和學理上均無疑義?！?2 〕這也就意味著，出賣人交付的標的物具有質(zhì)量上的規(guī)定性，僅僅交付了合同所指向的標的物，還不能認為出賣人已履行了合同約定的主要義務；如果出賣人交付的標的物存在與合同約定或法定質(zhì)量標準不符的質(zhì)量瑕疵，則應當認定為出賣人履行主要合同義務不符合約定。其次，在出賣人履行主要合同義務不符合約定的條件下，買受人行使拒絕受領權符合權利義務對等原則，是出賣人可以預見也應當預見的適當?shù)姆珊蠊?。所謂“主要合同義務”，是指合同關系所固有的、必備的基本義務。在雙務合同中，一方當事人履行主要合同義務不符合約定時，將嚴重影響對方基于合同所能享有的主要的期待利益，并有可能導致對方的合同目的全部或部分不能實現(xiàn)。因此，對于履行主要合同義務不符合合同約定的違約行為，各國法律均規(guī)定買受人可以視情況采取拒絕受領、提出抗辯（不履行自己的義務）、解除合同等保護性措施。〔33 〕在我國，《合同法》第71條、第72條規(guī)定了買受人對提前履行、部分履行的拒絕受領權；第66條、第67條規(guī)定了債務人履行義務不符合約定時債權人享有抗辯權；第94條第2、3項及第107條規(guī)定了債務人履行合同義務不符合約定時債權人享有合同解除權；等等。同時，還應當考慮到上文所述的，瑕疵履行在損害債務履行完整性的本質(zhì)屬性上，與部分履行完全相同，且其對債權人的不利影響通常更加嚴重等因素?！?4 〕根據(jù)《合同法》的原則精神，綜合考慮上述因素，對相關法條作關聯(lián)性、體系化的解讀，應當可以得出出賣人履行主要合同義務不符合約定時，買受人有權拒絕受領的結論。

（三）實現(xiàn)買賣雙方利益平衡的有效手段

在出賣人交付的房屋存在不符合約定的瑕疵時，賦予買受人暫時拒絕收房的抗辯權，是否會給出賣人（即開發(fā)商）造成過于沉重的負擔呢？司法實踐中，不少法官存在這樣的擔心。筆者認為，在開發(fā)商積極履行維修補救義務的情況下，買受人拒絕受領并不會給其造成過重的負擔。首先，如果交付的房屋只存在較小的質(zhì)量瑕疵，開發(fā)商完全有條件在最快的時間內(nèi)完成補救，并在維修完畢后再次進行交付，如果在約定交付期限內(nèi)完成補救的，開發(fā)商無需承擔任何違約責任。其次，如果相關質(zhì)量瑕疵較為嚴重，需要花費較長時間和較大成本進行補救，并有可能引發(fā)延遲交付違約責任的，這通常也是因為開發(fā)商質(zhì)量意識低下，在前期建設和管理中存在嚴重疏漏所致。因此，相關損失本來就應該由開發(fā)商承擔，不能通過“先交房，后修復”的方式將此種損失轉移給無辜的買受人。最后，如果因為合同約定的違約金標準過高，或者在瑕疵補救過程中發(fā)生特殊情況導致逾期交房違約金過高的，法院也可以通過調(diào)整違約金等方式，依法妥善平衡雙方的利益。這既是法律適用的正確思路，也是依法妥善平衡雙方當事人利益的正確方法。與此相反，如果因為考慮到適用逾期交房違約責任條款會導致雙方利益失衡的結果，據(jù)此反向改變案件中法律適用的正確思路，對出賣人的違約行為及法律責任放棄進行依法和必要的司法規(guī)制，則不僅違反法律適用的基本規(guī)律，而且因過于寬縱作為強勢方的出賣人，破壞了合同和法律加諸出賣人一方的約束與激勵機制，勢必使買賣雙方的理性交涉變得更為困難，最終反而加劇買賣雙方利益的不平衡。

（四）提升裁判可接受度的應然選擇

顯而易見，在審理商品房交付類合同糾紛案件中，若嚴格適用“房屋主體結構質(zhì)量不合格”和“嚴重影響居住使用”標準，將嚴重偏離商品房買受人和社會公眾的合理預期，也不符合保護誠實守信、制裁違約失信的法律精神。特別是在當前購房人相比開發(fā)商實際處于弱勢地位，且開發(fā)商往往不積極履行維修義務的情況下，上述交付標準的適用將進一步強化開發(fā)商和購房人之間的地位懸殊和利益沖突關系，不利于矛盾糾紛的及時妥善解決。有鑒于此，最高人民法院的多名法官在不同場合多處強調(diào)，在商品房質(zhì)量及交付標準問題上要適當?shù)財U大司法解釋中的認定標準，采取有利于保護購房人利益，敦促開發(fā)商盡快解決房屋質(zhì)量問題的政策導向?！?5 〕但是，如果在裁判思路上堅持“房屋主體結構質(zhì)量合格”和“不存在嚴重影響居住使用的質(zhì)量問題”的交付標準，則在總體上難以改變此類案件司法裁判脫離當事人合同目的和合同具體約定的弊病，法院對購房人合同權益的政策性、傾向性保護力度仍將較為有限。根據(jù)筆者的論述，除非當事人之間有明示的排除性約定，合同約定的質(zhì)量標準、法定的質(zhì)量標準和通常標準，以及符合合同目的的特定標準，均應作為商品房的交付條件。開發(fā)商交付的商品房具有不符合上述標準的質(zhì)量瑕疵的，就應當認定買受人享有拒絕受領權。這既符合《合同法》的原則及相關具體規(guī)定，也與保護消費者權益的世界趨勢及我國相關立法的發(fā)展方向完全契合。〔36 〕也唯有更好地保護購房者在商品房瑕疵給付條件下的合法權益，才能使相關裁判與廣大購房者的合理期待更加趨近，維持司法裁判應有的社會可接受度。

結語

自20世紀80年代末以來，我國住房制度改革和房地產(chǎn)市場化已經(jīng)走過了近30年的歷史進程。但與其他多數(shù)的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)一樣，目前我國房地產(chǎn)市場在總體上仍未走出“粗放型”發(fā)展模式的路徑依賴。時至今日，這樣的發(fā)展模式已經(jīng)不能適應形勢和市場的實際需要。廣大購房者迫切期望商品房建造能夠提高標準、優(yōu)化服務，房地產(chǎn)市場本身亦亟需轉變發(fā)展模式，提質(zhì)增效。更應當看到的是，作為房地產(chǎn)市場終端的消費者，廣大購房者對商品房的建造質(zhì)量其實是始終高度關注的，他們對于商品房質(zhì)量瑕疵的維權呼聲和行動也從未停止過。這本應是督促開發(fā)商提升建造質(zhì)量、促進房地產(chǎn)市場良性競爭的最重要的推動力量。但由于諸多復雜因素的影響，審判實踐中對于商品房的建造質(zhì)量總體上采取了一種較低的要求標準，對房地產(chǎn)企業(yè)依法應當承擔的責任常常采取了照顧、遷就和寬縱的政策。這就使得購房者的呼聲難以在法律上、經(jīng)濟上轉化成對開發(fā)商的有效壓力和“倒逼”機制。這也正是不少開發(fā)商忽視房屋建造質(zhì)量、商品房整體質(zhì)量難以有效提升的根本原因之一?；谏鲜隹剂?，在我國大力推進創(chuàng)新驅(qū)動、轉型發(fā)展的大背景下，有必要對法院關于商品房質(zhì)量瑕疵認定標準及其責任分配的司法政策進行全面檢視和認真反思。通過對國內(nèi)外相關制度經(jīng)驗和理論的梳理與比較分析，本文就商品房質(zhì)量瑕疵與買受人拒絕受領權的關系問題得出了與目前實務界“通說”截然不同的觀點，即買受人并非僅在質(zhì)量瑕疵已嚴重到根本違約時才能拒絕受領瑕疵標的物。與此相反，只要標的物存在與合同約定不符的質(zhì)量瑕疵，買受人原則上即有權拒絕受領；只有在質(zhì)量瑕疵“顯著輕微”的情況下，買受人行使拒絕受領權才應當受到限制。筆者認為，運用上述的法律解釋和適用規(guī)則，充分保障商品房買受人對于瑕疵給付的拒絕受領權，既是貫徹《合同法》“嚴格履行合同義務”原則及相關法律規(guī)定的應有之義，也是積極回應社會合理需求、引領正確價值導向、提升司法裁判可接受度的必然要求。從司法裁判的社會效果來看，采用上述的法律解釋和適用規(guī)則，有利于從消費者這個終端發(fā)力，倒逼開發(fā)商真正提高質(zhì)量意識、養(yǎng)成契約精神，在商品房建設中切實加大投入、加強管理、提高質(zhì)量，推動建筑工程和房地產(chǎn)市場轉型升級、健康發(fā)展。當然，筆者只是根據(jù)相關法律規(guī)定及法理提出了一個原則性的法律適用標準，至于實踐中對于質(zhì)量瑕疵“顯著輕微”的標準應當如何判斷，有必要結合商品房買賣合同的不同類型及實踐中的具體情況作進一步的研究。