袁霜

（西南財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院，四川 成都 610000）

【摘要】住房政策改革以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的供給和需求都很旺盛，行業(yè)成長(zhǎng)迅速，房地產(chǎn)業(yè)一度成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的引擎和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其存在的市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了根本的改變，與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的各項(xiàng)工程開發(fā)成本和人力成本近年來(lái)一路走高，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間不斷減小，融資成本也在不斷升高，有的中小房企業(yè)因?yàn)橘Y金不足，不少地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)斷糧而死。加之房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)各個(gè)環(huán)節(jié)的綜合稅負(fù)較高，房地產(chǎn)企業(yè)的成本負(fù)擔(dān)很重。為了降低房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)運(yùn)成本，通過(guò)重新組織企業(yè)在地產(chǎn)開發(fā)、銷售公司管理環(huán)節(jié)的各項(xiàng)工作，在我國(guó)現(xiàn)行稅法規(guī)定的框架下進(jìn)行稅收籌劃，這不僅在一定程度上能夠減輕房地產(chǎn)企業(yè)的納稅遵從成本和稅收成本，還能夠有效提高企業(yè)的運(yùn)營(yíng)水平和管理水平，從而提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；稅負(fù)；稅收籌劃

一、相關(guān)理論概述

“稅收籌劃”又稱“合理避稅”。稅收籌劃的規(guī)范化定義得以逐步形成，即“在法律規(guī)定許可的范圍內(nèi)，通過(guò)對(duì)經(jīng)營(yíng)、投資、理財(cái)活動(dòng)的事先籌劃和安排，盡可能取得節(jié)稅的經(jīng)濟(jì)利益?！?/p>

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要稅種的籌劃方法

（一）前期準(zhǔn)備階段的納稅籌劃

1.公司形式選擇

從法律上講，子公司是一個(gè)獨(dú)立的法人，而分公司不是獨(dú)立法人，這就決定了子公司與分公司在稅收待遇上的不同，具體表現(xiàn)為：子公司是獨(dú)立的法人實(shí)體，承擔(dān)全面納稅義務(wù)；分公司不是獨(dú)立的法人實(shí)體，承擔(dān)有限納稅義務(wù)，在設(shè)立分公司的所在國(guó)被視為非居民納稅人，其所發(fā)生的利潤(rùn)和虧損與總公司合并計(jì)算記入“合并報(bào)表”中。

2.新建和并購(gòu)的選擇

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)首要是取得土地，取得土地有兩個(gè)來(lái)源：一是從國(guó)家購(gòu)買；二是從其他單位購(gòu)買。從其他單位購(gòu)買存在兩種具體操作方式：一是成立一個(gè)新公司，通過(guò)新公司購(gòu)買土地；二是并購(gòu)出售土地企業(yè)的股權(quán)，在通過(guò)被并購(gòu)企業(yè)進(jìn)行開發(fā)。第一種操作方式，取得土地后需要繳納契稅；而第二種操作方式因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移，因此無(wú)需繳納契稅。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)如果選擇并購(gòu)企業(yè)的方式，取得別并購(gòu)企業(yè)的土地，將產(chǎn)生很大節(jié)稅收益。

3.籌資方式的納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目一般需要長(zhǎng)時(shí)間建設(shè)，且需要大量資金，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)很多資金來(lái)源于銀行借款，企業(yè)借款利息很多。所以籌資對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)非常的重要。

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的籌資方式主要有：吸收直接投資、發(fā)行股票、聯(lián)營(yíng)籌資、企業(yè)內(nèi)部積累、銀行借款、發(fā)行企業(yè)債券和融資租賃等。如果企業(yè)通過(guò)發(fā)行債券、內(nèi)部集資、企業(yè)間拆借及向金融機(jī)構(gòu)貸款等方式籌集資金，可以達(dá)到降低稅負(fù)的目的。

（二）建設(shè)環(huán)節(jié)的納稅籌劃

1.利息扣除方式

房地產(chǎn)企業(yè)的利息費(fèi)用在計(jì)算企業(yè)所得稅和計(jì)算土地增值稅的處理方式是不同的。對(duì)于計(jì)入開發(fā)成本的利息費(fèi)用，只有當(dāng)房地產(chǎn)出售時(shí)，才能抵扣。當(dāng)利息費(fèi)用數(shù)額較大，應(yīng)提供金融機(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除；反之，利息費(fèi)用很少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦ⅲ@樣反而可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，對(duì)實(shí)現(xiàn)稅后收益最大化有利。

2.借款費(fèi)用資本化

成本對(duì)象完工后發(fā)生的借款費(fèi)用可以作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接扣除。因此，對(duì)于不同時(shí)間完工的開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)單獨(dú)作為成本對(duì)象核算。這樣對(duì)于已經(jīng)完成的成本對(duì)象所對(duì)應(yīng)的借款費(fèi)用就可以作為財(cái)務(wù)費(fèi)用在企業(yè)所得稅睡前進(jìn)行扣除，企業(yè)也就可以相應(yīng)減少企業(yè)所得稅支出。

（三）銷售收入分解納稅籌劃

1.分解銷售收入

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益完善和消費(fèi)者消費(fèi)水平的不斷提高，精裝修住房將逐步取代毛坯房并成為市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。而精裝修住房涉及的稅務(wù)問(wèn)題主要與精裝修住房的定價(jià)方式有關(guān)。目前房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于精裝修住房的定價(jià)方式也不盡相同。一般情況下，企業(yè)在定價(jià)時(shí)存在以下兩種不同的方案：一是住房的銷售價(jià)格包括精裝修的價(jià)格。房地產(chǎn)企業(yè)與購(gòu)買者統(tǒng)一簽訂房屋銷售合同。我們稱之為合并定價(jià)方案。二是住房的銷售價(jià)格不包括精裝修的價(jià)格。房地產(chǎn)企業(yè)按毛坯房的價(jià)格與購(gòu)買者簽訂房屋銷售合同，同時(shí)再按精裝修的價(jià)格與購(gòu)買者簽訂房屋裝修合同。我們稱之為分別定價(jià)方案。

2.折扣銷售

根據(jù)營(yíng)業(yè)稅法規(guī)定，如果將銷售價(jià)款和折扣額開在同一張發(fā)票上，可以以折扣后的價(jià)款為營(yíng)業(yè)額來(lái)繳納營(yíng)業(yè)稅。如果將折扣額另開具發(fā)票的，無(wú)論企業(yè)會(huì)計(jì)如何處理，都不能將折扣額從營(yíng)業(yè)額中扣除。由此可見房地產(chǎn)企業(yè)在折扣促銷時(shí)，一定將折扣額與價(jià)款開在一張發(fā)票上。

3.贈(zèng)送行為

房地產(chǎn)企業(yè)銷售房產(chǎn)時(shí)采用向業(yè)主贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)、車庫(kù)、冰箱、彩電等禮品的促銷方式，納稅規(guī)定這些費(fèi)用原則上要按照市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算，并入房地產(chǎn)銷售收入繳納營(yíng)業(yè)稅；這些贈(zèng)送給客戶的禮品，屬于捐贈(zèng)支出不得在稅前扣除，并且代扣代繳 20%個(gè)人所得稅。稅收籌劃的要點(diǎn)在于，將陽(yáng)臺(tái)、車庫(kù)等列為房地產(chǎn)銷售處理，這樣就不屬于捐贈(zèng)支出，就可以在計(jì)算企業(yè)所得稅前扣除。

4.銷售和自營(yíng)的選擇

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于開發(fā)的產(chǎn)品有兩種處理方式，一是對(duì)外銷售，二是留作自用或自營(yíng)。針對(duì)這兩種方式的不同，企業(yè)繳納的稅種也不同。銷售和自營(yíng)在納稅上主要不同是銷售要繳納土地增值稅，不需要繳納房產(chǎn)稅和土地使用稅；而自營(yíng)相反，不需要繳納土地增值稅，但需要繳納房產(chǎn)稅和土地使用稅。對(duì)于銷售還是自營(yíng)的選擇，關(guān)鍵要根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)情況來(lái)決定，一般來(lái)講，利潤(rùn)高的選擇自營(yíng)，利潤(rùn)低的選擇銷售。

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