胡巧榮

【摘 要】論文詳細論述了房產(chǎn)公司財務人員如何解讀開發(fā)項目業(yè)態(tài)構(gòu)成，了解開發(fā)成本構(gòu)成及成本測算的做法；從稅務角度解析了開發(fā)成本、營銷推廣費用，及審核合同經(jīng)濟條款，以期為同行提供參考。

【Abstract】This paper discusses in detail how do the real estate company financial staff interpret the form of the development of the project， understand the cost structure of development and the method of cost calculation. And analyes the development costs， marketing costs， and auditing the contract terms of the economy from the tax point of view in order to provide a reference for the peer.

【關鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財務管理；開發(fā)成本

【Keywords】 real estate enterprise； financial management；development costs

【中圖分類號】F293.33 【文獻標志碼】A 【文章編號】1673-1069（2017）04-0023-02

1 項目業(yè)態(tài)背后的故事

客戶到房產(chǎn)公司售樓部看房，置業(yè)顧問介紹：項目包括住宅、公寓、寫字間、商業(yè)。商業(yè)既有商業(yè)綜合體，也有底商。小區(qū)有地下車庫、地上車位可供業(yè)主停車。有知名物業(yè)服務公司做物業(yè)服務，業(yè)主可在會所組織娛樂活動，業(yè)主的孩子可在本小區(qū)上幼兒園。商業(yè)綜合體統(tǒng)一經(jīng)營，給業(yè)主定期分紅。小區(qū)綠化面積35%以上，距離主城區(qū)5km，……

從置業(yè)顧問的介紹中，客戶獲知以下項目信息：

對于要解決孩子九年義務教育的客戶，只能買住宅，因為能帶戶口；公寓可以居住，但可能沒有天然氣；寫字間沒有天然氣，但可能集中供應冷氣、熱水等，繳納較高的物業(yè)費；商業(yè)綜合體是獨立樓棟，底商在住宅、公寓、寫字間的下面；統(tǒng)一經(jīng)營的商業(yè)綜合體，要先簽買房合同，再簽代租代管合同。分紅可能是約定比例，也可能按實際收益扣除各項稅費、管理費；底商上面的住宅會比較吵，若底商中有經(jīng)營中餐的，可能會有蟑螂；地上車位占用業(yè)主公共區(qū)域，沒有產(chǎn)權(quán)證，只能出租；地下車庫大多有產(chǎn)權(quán)證，但也有沒產(chǎn)權(quán)證的（如地下人防設施形成的車庫）；物業(yè)服務用房、會所是小區(qū)業(yè)主共有財產(chǎn)，成本共攤，沒有產(chǎn)權(quán)證。房產(chǎn)公司已把這些配套設施成本加在業(yè)主購房價款中；幼兒園分有無產(chǎn)證兩種情況。若有產(chǎn)證，業(yè)主不共攤成本，但幼兒園后期收費會加上房租或折舊。

從置業(yè)顧問介紹中，財務人員獲知財務信息：

沒有產(chǎn)證的房子，都不能出售，要把它們的建造成本，攤到帶產(chǎn)權(quán)證房子上；底商要與上面的住宅、公寓、寫字間分割整棟樓成本；商業(yè)綜合體有售房、市場經(jīng)營兩項業(yè)務，要各做各的；對商業(yè)綜合體的市場經(jīng)營業(yè)務，需要專業(yè)團隊管理；地下人防設施形成的車庫，辦了政府防空辦的后續(xù)，可以對外出租；業(yè)主會組織成立業(yè)主委員會，代表所有業(yè)主統(tǒng)一行權(quán)，也可選擇物業(yè)公司；物業(yè)服務用房、會所是小區(qū)公建配套設施，歸全體業(yè)主所有；物業(yè)服務用房提供給物業(yè)公司使用；會所后期的各項運營成本，由物業(yè)公司與業(yè)主委員會協(xié)商處理；地上車位占用業(yè)主公共區(qū)域，業(yè)主委員會可與物業(yè)公司分享租金收益；無產(chǎn)證幼兒園的收費標準，需要與業(yè)委會協(xié)商，優(yōu)先招收本小區(qū)業(yè)主子女。

2 全成本構(gòu)成與歸類技巧

房產(chǎn)公司在開發(fā)項目中，會由造價部門、銷售部、財務部聯(lián)合做“項目目標利潤測算”。先做“項目全成本測算”，收入總額減去項目全成本，就是項目目標利潤。

在“項目全成本測算”的橫欄上，有三個組成部分：

①造價部門提供的開發(fā)成本。包括土地獲得價款、開發(fā)前期準備費、主體建筑工程費、主體安裝工程費、基礎設施工程費、園林環(huán)境費、公建配套設施費、開發(fā)間接費等。

②銷售部提供的銷售費用。

③財務部提供的管理費用、財務費用、各項稅金及附加。

在“項目全成本測算”的縱欄上，反映的是項目各業(yè)態(tài)分攤的成本。在分攤成本的依據(jù)上，會有兩個數(shù)據(jù)：建筑面積、可售面積，后者明顯小于前者。

財務人員需要思考以下問題。

房產(chǎn)公司要繳納三項主稅：增值稅及附加、土地增值稅、企業(yè)的所得稅[1]。其中土地增值稅實行超率累進稅率，若不做適當籌劃，會讓企業(yè)承擔高額稅負。土地增值稅在項目立項、各業(yè)態(tài)成本分攤上有專項規(guī)定，與造價部依據(jù)的建筑成本法有差異[2]。

具體來說，差異有以下幾點：

①在項目立項上，稅務對清算單元有要求。為有效利用造價部門做的開發(fā)成本，造價部門在劃分項目邊界時，予以通盤考慮。在歸集和分配開發(fā)成本時，符合土地增值稅清算的要求。

②建筑面積減可售面積的余額，就是前面說的沒有產(chǎn)權(quán)證書的面積。如果財務不要求，造價部門會按各業(yè)態(tài)建筑面積分攤成本。而土地增值稅清算要求按可售面積分攤成本。

③造價部門在核算主體建筑工程費、主體安裝工程費時，能細算到每平方米的實際成本。但土地增值稅清算為便于征收，做了簡化，舉例：對地下土方成本，造價部會全算成地下室成本，稅務局認為地下室是整棟樓的基礎，要按整棟樓面積分攤；對地下人防設施形成的車庫，因不在可售面積內(nèi)，稅務局將其成本分攤給整棟樓；對底商高度高于上面房屋的，造價可據(jù)實算多耗用的建筑成本。稅務局只在商業(yè)用房層高系數(shù)（商業(yè)用房單層層高/單層住宅層）高于1.5時，才可以按照層高系數(shù)調(diào)整。

3 營銷推廣費用花樣多，分類規(guī)范財務管理的措施

打開銷售部提供的“銷售費用明細表”?？吹轿寤ò碎T的項目。包括：售樓部裝修（或建安）成本、樣板房裝修費用、營銷推廣費用（包括：廣告推廣費用、活動費用、制作費用、物料費用等）、推廣渠道費用、銷售渠道提成費用、銷售人員工資及提成。

用財務語言分類描述一下：發(fā)生售樓部建安成本的，說明售樓部是臨時建筑，將來要拆除，所以要把建筑成本、拆除成本算入銷售費用。在拆除前，要請稅務部門確認資產(chǎn)損失；發(fā)生售樓部裝修成本的，說明建筑物先做售樓部，后面改其他用途，也可能會銷售。因裝飾裝修不適用于后期用途，需要拆除；樣板房用做向客戶展示效果，將來會拆除裝修或低價變賣裝修；廣告推廣費用大多能收到廣告費用發(fā)票；活動費用很雜，如在售樓部做的藝術(shù)表演、贈品、抽獎等活動的費用，財務要關注費用發(fā)票是否與業(yè)務實質(zhì)一致，是否涉及代扣代繳個人所得稅；制作費用、物料費用沒有明確界線，主要是營銷宣傳過程中的各種宣傳資料、物品等；推廣渠道費用、銷售渠道提成費用中的“渠道”，指公司與其他營銷推廣單位、銷售中介單位合作，所支付的費用。有些推廣渠道只管挖掘意向客戶，并不參與客戶談判工作。而銷售渠道提成則是按客戶成交金額計算的；銷售人員工資及提成是指企業(yè)銷售部門的工資、提成等。當然，有些企業(yè)為了保持管理的靈活性，可能讓置業(yè)顧問跟勞務代理公司簽合同，房產(chǎn)公司再與勞務代理公司簽合同。

4 合同審批、付款

房產(chǎn)公司完成招投標工作，會發(fā)起合同審批流程，財務經(jīng)理審核合同時，主要關注經(jīng)濟條款。以工程施工合同為例，主要經(jīng)濟條款：

①合同的計價方式。常見的有固定總價合同、單價合同、暫估總價合同。暫估總價合同、單價合同后期均需雙方造價人員結(jié)算，確定實際價格。

②付款進度。常見的有按預付款、進度款、質(zhì)保金。在設計付款進度時，既要保障交付物符合要求的標準，又要節(jié)約融資成本，還要考慮公司資金頭寸是否充裕。

③增值稅發(fā)票類型。2016年5月1日前老項目，收普通發(fā)票。之后，收增值稅專用發(fā)票。

④收款人信息。包括收款人名稱、開戶銀行行賬號。在合同中確認，避免出現(xiàn)法律風險。

財務經(jīng)理在審批工程付款時，要參照合同、已支付金額記錄，看付款節(jié)點是否達到。要求收款方提供合規(guī)發(fā)票，并將款項打入合同約定的收款人賬戶。

一個高素質(zhì)的財務管理人員，要有財務管理經(jīng)驗，也要有行業(yè)管理經(jīng)驗，并不斷學習補充保持與時俱進。

【參考文獻】

【1】注冊會計師考試教材——稅法[M].北京：經(jīng)濟科學出版社，181-197.

【2】國稅發(fā)【2009】91號文件[S].