鄒婧媛

公共管理

淺析南京市住宅專項(xiàng)維修資金歸集使用監(jiān)管

鄒婧媛

由小區(qū)全體業(yè)主共同共有的住宅專項(xiàng)維修資金，對(duì)保障住宅安全和正常使用起著重要的作用，也是社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)。維修資金的歸集、使用和監(jiān)管仍需打破常規(guī)思路，才能破解工作中華遇到的各種難題。

維修資金；使用安全；工程造價(jià)；監(jiān)管增值

隨著我國(guó)住房制度改革不斷深化和完善，居民住宅逐步走向商品化和社會(huì)化。住房的質(zhì)量和安全也越來越受到人們關(guān)注。建筑物一旦投入使用，保修期滿后難免會(huì)出現(xiàn)各種質(zhì)量問題和安全隱患。而建筑物共有部分一旦發(fā)生損壞，維修、更新、改造往往需要?jiǎng)佑米≌瑢ｍ?xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱“維修資金”）來實(shí)現(xiàn)延長(zhǎng)建筑有效使用年限。

維修資金制度自建立以來，經(jīng)過近二十年的發(fā)展，建立了比較完善的管理體系，始終遵循“統(tǒng)一繳存，專戶存儲(chǔ)，?？顚Ｓ?，業(yè)主決策，政府監(jiān)督”的原則，在保障廣大業(yè)主正常使用房屋，解決房屋共用部位和共用設(shè)施保修期滿后的更新、改造和維修方面發(fā)揮了巨大的作用。但隨著我國(guó)維修資金歸集和使用金額的快速增長(zhǎng)和監(jiān)管工作的逐步深入，維修資金“歸集難”“使用難”“監(jiān)管難”等難題始終未得到根本解決，引起了社會(huì)的高度關(guān)注。筆者擬從歸集、使用、監(jiān)管工作現(xiàn)狀分析、思考，提出簡(jiǎn)單的管理設(shè)想：

一、依法歸集，保障維修資金應(yīng)收盡收

住宅專項(xiàng)維修資金是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，維修資金由業(yè)主共同共有。

維修資金交存作為房屋初始登記前置條件是法律法規(guī)的明確要求?！蹲≌瑢ｍ?xiàng)維修資金管理辦法》第十二條規(guī)定：“商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金交入住宅專項(xiàng)維修資金專戶”；第十三條規(guī)定：“未按本辦法規(guī)定交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購(gòu)買人”。

維修資金交存作為房屋初始登記的前置條件是全國(guó)通行的交存方式，是房地產(chǎn)管理下行之有效的“總閘門”。初始登記作為前置條件也更好地保證了維修資金應(yīng)收盡收。目前，全國(guó)多個(gè)省、地級(jí)城市都采用這一交存辦法。南京市維修資金核算工作也已按國(guó)家規(guī)定按幢立賬、專戶存儲(chǔ)、核算到戶，將維修資金歸集作為商品房預(yù)售證辦理的前置條件，確保應(yīng)歸集的維修資金及時(shí)到位。

同時(shí)，維修資金監(jiān)管部門也可以拓寬思路，學(xué)習(xí)借鑒外省市先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)，推廣多渠道征收維修資金，靈活歸集。深圳市的維修資金歸集經(jīng)驗(yàn)值得借鑒推廣，在繳納物業(yè)費(fèi)的同時(shí)，提取部分物業(yè)費(fèi)補(bǔ)充維修資金以確保維修資金可持續(xù)使用。

住房公積金是國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位為其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)蓄金。住房公積金制度是由國(guó)家法律規(guī)定的重要的住房保障制度，具有強(qiáng)制性、互助性、保障性。住房公積金具有強(qiáng)制存儲(chǔ)的優(yōu)勢(shì)，可以從業(yè)主或業(yè)主家庭成員的公積金提取一部分作為維修資金使用將有力的破解維修資金歸集和續(xù)籌的難題。

二、規(guī)范預(yù)、結(jié)算，確保維修資金合理使用

住宅專項(xiàng)維修資金作為“房屋的養(yǎng)老金”是保障居民住房安全、延續(xù)房屋正常使用的長(zhǎng)效保障。隨著時(shí)間推移，大量老舊小區(qū)和商品房小區(qū)已經(jīng)過了保修期，進(jìn)入維修高峰期，而在大量的維修工程中不斷出現(xiàn)各種問題，影響維修資金合理使用。

在維修資金合理使用過程中，遇到如下主要問題：

（一）預(yù)算價(jià)格虛高，工程總價(jià)難以控制

維修和改造工程不同于新建工程，一般都是簡(jiǎn)單的維修或改造，需要在短時(shí)間內(nèi)完成現(xiàn)場(chǎng)勘查、設(shè)計(jì)施工、竣工驗(yàn)收等工作，由于需要在短時(shí)間內(nèi)需要完成一系列工作，難以按規(guī)范的工程預(yù)結(jié)算制度進(jìn)行工程價(jià)款的結(jié)算。維修工程報(bào)價(jià)往往具有隨意性，盲目性，工程造價(jià)的往往高于實(shí)際需要，維修資金難以得到安全高效的使用。

（二）工程量計(jì)算造假，工程量虛高難以控制

大多數(shù)維修改造工程難以具備完整的施工圖紙，施工人員在施工時(shí)容易具有隨意性，一些隱蔽工程維修過程中，造價(jià)咨詢?nèi)藛T不能到施工現(xiàn)場(chǎng)查看，更不可能有監(jiān)理工程師旁站，施工單位容易在工程量計(jì)算上造假，工程量計(jì)算虛高，牟取不當(dāng)?shù)美?/p>

（三）材料價(jià)格“水分大”，工程造價(jià)難以控制

人工費(fèi)、材料費(fèi)和機(jī)械使用費(fèi)是工程造價(jià)的重要組成部分。材料費(fèi)在工程造價(jià)中一般占60-70%。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，市場(chǎng)上材料品種繁多，不同的材料選擇往往引起工程造價(jià)的變化，偷工減料以次充好在維修過程中屢見不鮮。

產(chǎn)生上述問題后，審批劃撥的資金會(huì)造成資金使用率低下，造成資源浪費(fèi)。這就不利于資金的精細(xì)化監(jiān)管，容易引發(fā)廣大業(yè)主的不滿，引發(fā)糾紛。

針對(duì)維修資金管理工作中預(yù)結(jié)算工作的現(xiàn)狀，為規(guī)范預(yù)決算工作，有效控制工程造價(jià)，合理使用維修資金，準(zhǔn)確把握工程造價(jià)審核尺度，南京市在借鑒外地同行先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，依據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》《南京市物業(yè)管理?xiàng)l例》《江蘇省建設(shè)工程費(fèi)用定額》《南京工程造價(jià)信息》并結(jié)合本市實(shí)際制定了《南京市物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造工程參考價(jià)格》（以下簡(jiǎn)稱“參考價(jià)格”）《參考價(jià)格》涵蓋常用工程維修和改造修項(xiàng)目，明確了工作內(nèi)容和施工工藝，并且根據(jù)工作內(nèi)容和施工工藝提供相應(yīng)的人工費(fèi)、材料費(fèi)和機(jī)械使用費(fèi)參考合價(jià)，內(nèi)容清晰，計(jì)算方便。

《參考價(jià)格》編寫包括綜合單價(jià)和全費(fèi)用綜合單價(jià)兩種形式，綜合單價(jià)由人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)具使用費(fèi)、企業(yè)管理費(fèi)和利潤(rùn)組成，全費(fèi)用綜合單價(jià)在綜合單價(jià)的基礎(chǔ)上考慮到總價(jià)措施費(fèi)、規(guī)費(fèi)和稅金以及腳手架和垃圾外運(yùn)等措施項(xiàng)目單價(jià)。

例：雙層APP改性瀝青防水卷材（冷粘法）

工作內(nèi)容：清理基層、涂刷基層處理劑。鋪貼卷材及附加層。封口、收頭、釘壓條。

綜合單價(jià) 1 0 5 . 6 6元/ 全費(fèi)用綜合單價(jià)1 1 7 . 7 1元/ m 2 m 2

《參考價(jià)格》明確了施工內(nèi)容和工藝，設(shè)立工程參考價(jià)格計(jì)算公式，含有500多項(xiàng)工程子目，并建立檔案，方便日后根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)及時(shí)調(diào)整?！秴⒖純r(jià)格》還列出工程量計(jì)算規(guī)則和工程驗(yàn)收規(guī)范。

《參考價(jià)格》根據(jù)南京市實(shí)際編寫，可作為維修資金申請(qǐng)人審核報(bào)價(jià)、簽訂施工合同的參考，也可作為維修資金管理部門初步審核報(bào)價(jià)、審批維修費(fèi)用的參考?！秴⒖純r(jià)格》在推廣運(yùn)用過程中為維修的施工單位報(bào)價(jià)提供計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和尺度，提高了工程預(yù)算的編制速度，提高了工作效率。也有益于業(yè)主公平公開的挑選施工單位，杜絕不良施工企業(yè)的胡亂報(bào)價(jià)，虛報(bào)工程量，促使維修工程報(bào)價(jià)透明化、公開化。同時(shí)，也推動(dòng)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、政府監(jiān)管部門之間的相互交流，避免了各方因不同依據(jù)編制工程造價(jià)產(chǎn)生各執(zhí)一詞的情形?！秴⒖純r(jià)格》的推廣使用降低了資金挪用風(fēng)險(xiǎn)，提高了資金的使用率，有利于發(fā)揮好房屋養(yǎng)老金的保障作用。

三、精細(xì)監(jiān)管，促進(jìn)維修資金保值增值

隨著房產(chǎn)市場(chǎng)化程度加深，專項(xiàng)維修資金不斷的增加,這些資金非常龐大。據(jù)中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)物業(yè)維修資金研究專業(yè)委員會(huì)發(fā)布的不完全統(tǒng)計(jì)顯示,目前我國(guó)收繳的住宅專項(xiàng)維修資金約有5000億元,但是支出的規(guī)模卻相對(duì)很小,體量龐大的資金目前絕大部分由地方政府監(jiān)管部門統(tǒng)一進(jìn)行管理。隨著央行降息,廣大業(yè)主對(duì)資金增值的意愿更加強(qiáng)烈,希望在確保資金安全、保證資金合理使用的前提下,進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)其收益最大化。對(duì)政府主管部門而言,研究建立科學(xué)的增值管理制度、完善增值管理辦法,具有重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義，為進(jìn)一步提高維修資金收益，提高資金增值速度，筆者認(rèn)為可以按照下列設(shè)想促進(jìn)維修資金保值增值：

一是在合理預(yù)估近期維修資金使用金額后，將可用于銀行存儲(chǔ)的結(jié)余資金向維修資金主管部門申請(qǐng)，向5家以上商業(yè)銀行發(fā)出招標(biāo)邀請(qǐng)函，邀請(qǐng)銀行參與投標(biāo)，投標(biāo)內(nèi)容包含存款期限、存款額、存款利率等，并確保招投標(biāo)工作公平、公正、公開，接受廣大業(yè)主監(jiān)督，最終綜合考慮選擇利率高的銀行進(jìn)行存儲(chǔ)。

二是關(guān)注中國(guó)人民銀行協(xié)定存款政策，協(xié)定存款等同活期存款，其收益根據(jù)存款單位與銀行簽訂的合同確定，一般而言，存款的余額越高，存款單位獲得的利率越高。由維修資金管理部門與銀行商談協(xié)定存款，協(xié)定存款以對(duì)公方式與銀行簽訂協(xié)定存款合同，雙方商定對(duì)公客戶保留一定金額的存款以應(yīng)付日常結(jié)算，此部分按普通活期利率計(jì)付利息，超過定額金額的那部分存款按協(xié)定存款利率計(jì)付利息。

三是根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行宏觀貨幣政策，結(jié)合本市維修資金管理現(xiàn)狀，對(duì)資金增值使用及時(shí)調(diào)整策略，銀行利率處于歷史高點(diǎn)時(shí)，增加長(zhǎng)期存款份額，減少短期存款份額。反之，銀行利率處于歷史低點(diǎn)時(shí)，減少長(zhǎng)期存款份額，增加短期存款份額。

四是讓“沉睡”的維修資金“錢生錢”，是廣大業(yè)主的共同心愿，《江蘇省住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》中提出，為防范資金風(fēng)險(xiǎn)，維修資金只能在一級(jí)市場(chǎng)上購(gòu)買國(guó)債，禁止從事國(guó)債回購(gòu)，在保證正常使用的前提下，長(zhǎng)期結(jié)余的維修資金可以考慮在一級(jí)市場(chǎng)上買國(guó)債或地方政府債券。

國(guó)債或地方政府債券是國(guó)家或地方政府以其信用為基礎(chǔ)，按照債券的一般原則，通過向社會(huì)籌集資金所形成的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。由于國(guó)債和地方政府債券發(fā)行主體是國(guó)家和地方政府，所以它具有相當(dāng)高的信用度，被公認(rèn)為是最安全的投資工具，在一級(jí)市場(chǎng)上購(gòu)買國(guó)債或地方政府債券也有利于促進(jìn)維修資金保值增值。

信息化時(shí)代日新月異，創(chuàng)新的浪潮一浪高過一浪。在維修資金歸集使用監(jiān)管工作中也不斷面臨新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，只有不斷夯實(shí)基礎(chǔ)，補(bǔ)好短板，開拓創(chuàng)新，不忘初心，勇往直前.切實(shí)發(fā)揮好“住房養(yǎng)老金”的作用，保障好廣大業(yè)主的根本利益。

[1]鄭敏.淺談烏魯木齊市維修資金繳存業(yè)務(wù)管理模式[J].維修資金監(jiān)管動(dòng)態(tài)，2016，(03).

[2]廣州市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理中心.如何構(gòu)建嚴(yán)密的維修資金使用安全環(huán)境[C].物業(yè)專項(xiàng)維修資金監(jiān)管工作課題、論文選（一），2016，(03).

[3]王建安.淺析房屋維修和更新、改造工程施工質(zhì)量與造價(jià)的控制——以《西安市住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造工程參考價(jià)格》實(shí)施為例[J].軍民兩用技術(shù)與產(chǎn)品，2016，(08).

[4]張紅.挖潛增效，促維修資金保值增值[J].維修資金監(jiān)管動(dòng)態(tài)，2016，(03).

鄒婧媛，女，江蘇南通人，南京市物業(yè)管理辦公室資金監(jiān)管科科員，研究方向：住宅專項(xiàng)維修資金的歸集、監(jiān)管、使用。

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1008-4428（2017）04-146-02