羅曉健

（廣東工業(yè)大學華立學院）

【摘要】隨著改革開放繼續(xù)深入，近三十年來我國的房產經紀逐漸發(fā)展為重要的經濟支柱，影響著地區(qū)區(qū)域經濟的發(fā)展。在本文中，研究對象設置為珠海市香洲區(qū)，作為經濟發(fā)展早，速度快的地區(qū)，該地區(qū)的區(qū)域經濟發(fā)展受到房產市場影響更為深刻和具體，本文的研究能夠從各個方面入手，分析房產市場發(fā)展現(xiàn)狀，并為典型的區(qū)域經濟發(fā)展前景做出展望。

【關鍵詞】珠海市香洲區(qū) 房地產市場 發(fā)展現(xiàn)狀

一、房地產行業(yè)重要意義

在各國，房地產都具有重要的經濟地位，因為房地產企業(yè)直接關系到國民經濟的穩(wěn)定發(fā)展。作為一個典型的周期性行業(yè)，房地產市場具有典型的周期性發(fā)展特點，從興起到衰落到再次興起，房地產行業(yè)能夠影響國家的經濟發(fā)展，而房地產企業(yè)也由于高回報和高盈利性成為政府和國民經濟的支柱產業(yè)，有著重要的意義和經濟地位。由于受到區(qū)域經濟發(fā)展的影響，房地產市場屬于高度壟斷的地區(qū)區(qū)域性經濟，在區(qū)域內有行業(yè)壟斷的特點。

二、房地產行業(yè)的特點

（一）多樣性

在房地產市場及交易中，由于房產用途的不同，房產交易的種類也是不同，主要為商用和民用，而根據(jù)開發(fā)商的不同又分為政府性和非政府性。由于房地產市場發(fā)展的多種形態(tài)，房地產市場的特點之一就是多樣性的發(fā)展。而買賣的方式也是具有多樣性的，不僅是買賣，還存在典當、租賃等各種形式的交易。

（二）雙重性

房地產行業(yè)中，房產作為重要的商品，作為商品進行交易和使用。作為重要的經濟產品，房地產產品還可以作為商品進行投資，不僅僅作為必需品進行使用。因此，房產商品還具有雙重性的特點。

三、不平衡性

房產行業(yè)作為周期性產業(yè)，是具有不平衡性的，供求關系容易被各種原因干擾而打破，從而影響整個行業(yè)的發(fā)展和進步。通常來說，房產價值和投入受到經濟發(fā)展的波動和影響，而房產本身出現(xiàn)的波動又影響著經濟的發(fā)展，在相互干擾的情況下，房產行業(yè)隨之出現(xiàn)波動性和不平衡性。

（一）珠海市宏觀環(huán)境概述

1.地理環(huán)境

珠海市位于廣東省西南部，毗鄰香港和高門地區(qū)，是珠江三角洲的重要城市。珠海市的地理位置優(yōu)勢突出，位于北緯21°48′～22°27′，地理環(huán)境和氣候發(fā)展十分特別，冬無嚴寒，常年溫暖，是我國的南方重要地區(qū)。珠海市設有拱北、九洲港、珠海港、萬山、橫琴、斗門、灣仔、珠澳跨境工業(yè)區(qū)等8個國家一類口岸，是珠三角中海洋面積最大、島嶼最多、海岸線最長的城市，由于島嶼眾多，被稱為 “百島之市”。

2.交通運輸

珠海市島嶼眾多，水文地質發(fā)達，由此帶來的海上運輸較為發(fā)達。而在另一方面，由于毗鄰港澳，珠海市的城際軌道交通也十分發(fā)達，南北相連，東西相通，機場到郊區(qū)均可直達，廣珠鐵路主要為貨運鐵路，聯(lián)結廣東和珠海的貨運。珠海市的公路建設較鐵路更為發(fā)達，由于地貌特別，珠海市的公路四通八達，均可以通過公路交通到達目的地。截止2016年上半年，珠海公路通車里程1500公里，其中高速公路通車里程近130公里。對于機場的建設為早期建設，在90年代就已建成珠海機場，客運吞吐能力達到日客運輸量6000余人次，航空運輸為重要的交通運輸。

3.珠海市香洲區(qū)房地產業(yè)的SWOT分析

（1）優(yōu)勢

香洲區(qū)房地產主要的優(yōu)勢有三點：（一）區(qū)域優(yōu)勢。香洲區(qū)依托珠海市，懷抱澳門，地勢獨特，有著特殊的地理和人文景觀，發(fā)展房地產產業(yè)有著得天獨厚的優(yōu)勢，地理位置幫助香洲區(qū)能夠成為珠海市的重心地帶，享受最先發(fā)展的特權。（二）城市優(yōu)勢。香洲區(qū)依托珠海市，是國家重點發(fā)展城市，有著重要的政治幫扶政策。立足于珠三角的中心地帶，香洲區(qū)有著重要的城市優(yōu)勢。（三）生態(tài)優(yōu)勢。香洲區(qū)有著眾多島嶼，亞熱帶季風氣候帶來了完美的地理環(huán)境，宜人宜居，這給該地區(qū)的房產市場帶來了更大的經濟效益和發(fā)展依據(jù)。

（2）劣勢

香洲區(qū)房地產發(fā)展有著兩個主要的劣勢。（一）土地面積小，可利用土地較少。香洲區(qū)地面面積小，為主城區(qū)，發(fā)展時間早，這給了城區(qū)建設許多困難。另外，旅游城市大量地皮被旅游產物所占有，可開發(fā)地區(qū)較少，地塊較分散。（二）地產開發(fā)主要依賴外來資本，本地資本不足。香洲區(qū)的經濟受到外界因素的影響過多，這導致了房地產行業(yè)的發(fā)展同樣無法深入發(fā)展。

（3）機會

香洲區(qū)發(fā)展房地產的機會主要集中在兩個部分。（一）港澳合作的便利和國際資本的投入。香洲區(qū)的土地價格受到港澳臨近的便利，水漲船高，發(fā)展速度驚人。（二）政治導向的幫助。由于地處特殊，政府對香洲地區(qū)的建設和幫助催生了該地區(qū)房地產行業(yè)的快速穩(wěn)定的發(fā)展。

4.珠海市香洲區(qū)房地產業(yè)發(fā)展的對策及建議

香洲區(qū)的房地產市場發(fā)展有一定的問題所在，為了幫助香洲區(qū)房地產產業(yè)保持良好的發(fā)展勢頭，有以下建議可供參考。

首先，香洲區(qū)應當積極完善土地交易和出讓制度，幫助城市增加可用地規(guī)模。

在香洲區(qū)，許多房屋事實上處于空置狀態(tài)，老城區(qū)房屋價格上漲，但是增幅較低，這就意味著許多持有房屋屬于浪費狀態(tài)。為了幫助香洲區(qū)房地產行業(yè)的發(fā)展速度變快，經濟發(fā)展有新的增長點，香洲區(qū)政府應該積極出臺管理制度，完善土地出讓制度，幫助城市增加可用地規(guī)模，實現(xiàn)房地產行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

其次，香洲區(qū)應該注重宏觀調控，政府應該加大對區(qū)域的稅收管理力度。

房地產行業(yè)在我國是一個高利潤低風險高回報的行業(yè)，這就意味著房地產行業(yè)的發(fā)展需要國家政策的宏觀調控，稅收制度就是一個重要的調控方法。在香洲區(qū)的發(fā)展中，城市建設應該注重宏觀調控和稅收管理，控制由于市場行為造成的房市危機。

四、結論

根據(jù)本文的研究，珠海市香洲區(qū)的房地產經濟隨著整個中國大環(huán)境的變化而變化，但是又有自己的特點。由于地處珠江三角洲，房地產的發(fā)展受到地理和政策的雙重影響，有著長久的生命力，也有著遠大的發(fā)展前程，發(fā)展前景較為樂觀。