文/沈陽(yáng)市地產(chǎn)咨詢(xún)?cè)u(píng)估中心 關(guān)新

沈陽(yáng)市基準(zhǔn)地價(jià)更新成果創(chuàng)新分析及應(yīng)用評(píng)價(jià)

文/沈陽(yáng)市地產(chǎn)咨詢(xún)?cè)u(píng)估中心 關(guān)新

城市基準(zhǔn)地價(jià)是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)平均開(kāi)發(fā)利用條件下，不同級(jí)別地域的建設(shè)用地，按照不同用途分別評(píng)估，并由政府確定的，某一估價(jià)期日法定最高年期土地權(quán)利的區(qū)域平均價(jià)格。其在政府土地出讓、土地二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓、土地稅收等領(lǐng)域發(fā)揮著巨大作用。沈陽(yáng)市基準(zhǔn)地價(jià)更新工作已于2016年10月完成，更新成果由市政府公開(kāi)發(fā)布實(shí)施。該成果在傳統(tǒng)的工作模式和技術(shù)方法上實(shí)現(xiàn)了多項(xiàng)創(chuàng)新。本文就其創(chuàng)新之處和應(yīng)用效果進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)。

一、基準(zhǔn)地價(jià)更新成果創(chuàng)新分析

本次更新成果科學(xué)地融合了國(guó)家政策和地價(jià)評(píng)估技術(shù)，結(jié)合沈陽(yáng)市實(shí)際情況，抓住重點(diǎn)、有的放矢，完善了成果內(nèi)容，細(xì)化了價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，在多個(gè)方面實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新，具體為：

1.首次明確了公益性用地基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。公益性用地是指用于社會(huì)公眾活動(dòng)，不以盈利為主要目的用地。近幾年，隨著人民群眾生活水平的不斷提高，人們對(duì)醫(yī)療、養(yǎng)老、教育、旅游等公益性設(shè)施的需求也在快速增長(zhǎng)。而看病貴、上學(xué)難、養(yǎng)老設(shè)施不健全、體育健身場(chǎng)所少等問(wèn)題也經(jīng)常成為老百姓談?wù)摰脑掝}。針對(duì)這些問(wèn)題，國(guó)家多部委陸續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)扶持性政策，如國(guó)務(wù)院在2013年發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》和2014年發(fā)布的《關(guān)于發(fā)展體育產(chǎn)業(yè)促進(jìn)體育消費(fèi)的若干意見(jiàn)》等，政策的密集出臺(tái)，旨在引導(dǎo)各方面力量加大對(duì)民生產(chǎn)業(yè)的投入。而土地價(jià)格對(duì)資本的引導(dǎo)是政府調(diào)結(jié)構(gòu)、促增長(zhǎng)的有效工具。本次沈陽(yáng)市基準(zhǔn)地價(jià)更新成果便很好地體現(xiàn)了國(guó)家政策和政府意志，首次引入公益性用地基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，明確了教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、文化、體育等諸多民生產(chǎn)業(yè)用地價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，且普遍低于商業(yè)和住宅等經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)用地的價(jià)格。這些標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)，改變了往日公益性用地出讓價(jià)格無(wú)據(jù)可依的局面，豐富了地價(jià)體系，實(shí)現(xiàn)了價(jià)格類(lèi)型方面的創(chuàng)新。

2.首次采取樓面計(jì)價(jià)方式編制基準(zhǔn)地價(jià)。樓面地價(jià)是指單位建筑面積平均分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)格，是房?jī)r(jià)的重要組成部分，與建造成本、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、相關(guān)稅費(fèi)等共同構(gòu)成了商品房的市場(chǎng)價(jià)值。沈陽(yáng)市在實(shí)際土地出讓過(guò)程中，也早已采取樓面地價(jià)的計(jì)價(jià)方式。但歷史上沈陽(yáng)市基準(zhǔn)地價(jià)編制工作均以地面價(jià)格形式表現(xiàn)，該形式無(wú)法直觀、準(zhǔn)確的反映土地價(jià)格水平，也不便于政府和用地單位進(jìn)行項(xiàng)目核算和決策。本次基準(zhǔn)地價(jià)更新成果首次采取樓面價(jià)格計(jì)價(jià)方式，該方式有效的避免了地面計(jì)價(jià)方式的不足，用地單位能夠更直觀的了解土地價(jià)格，清晰找出地價(jià)與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系。更新成果在價(jià)格表現(xiàn)形式上實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)新。

3.首次細(xì)化了土地二級(jí)類(lèi)基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)國(guó)家對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)更新工作的技術(shù)要求，基準(zhǔn)地價(jià)只需評(píng)估出商服、住宅和工業(yè)等土地一級(jí)類(lèi)的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，并沒(méi)有對(duì)土地二級(jí)類(lèi)作出要求。但在實(shí)際工作中，經(jīng)常會(huì)遇到二級(jí)類(lèi)土地出讓的情況，以往的做法便是按照規(guī)劃用途或?qū)嶋H用途先人為歸并到一級(jí)類(lèi)，再按照一級(jí)類(lèi)的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)確定出讓價(jià)格，該方法簡(jiǎn)單、粗獷，沒(méi)有科學(xué)依據(jù)，又摻雜著許多人為因素，一方面給出讓工作帶來(lái)許多不便，另一方面還可能因?yàn)闅w類(lèi)不當(dāng)造成國(guó)有資產(chǎn)流失。為解決這一問(wèn)題，本次更新成果首次按照土地利用現(xiàn)狀分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)，在編制一級(jí)地類(lèi)價(jià)格的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步細(xì)化了二級(jí)地類(lèi)基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，細(xì)化后的標(biāo)準(zhǔn)改變了過(guò)去沈陽(yáng)市土地出讓價(jià)格“一刀切”的模式，充分體現(xiàn)了不同用途土地價(jià)格的差異性，使地價(jià)體系更加科學(xué)合理。更新成果在用途細(xì)化方面實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)新。

4.首次采取全市“一張圖”模式。沈陽(yáng)市共分9個(gè)行政區(qū)，在歷次基準(zhǔn)地價(jià)更新工作中，沈北和蘇家屯等偏遠(yuǎn)行政區(qū)均單獨(dú)編制地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，劃定級(jí)別范圍。這種編制方法缺乏整體性，使局部和整體相脫節(jié)，不利于用地單位對(duì)不同區(qū)域的地價(jià)進(jìn)行比較。本次更新成果首次將9個(gè)區(qū)域納入到一張級(jí)別圖中，統(tǒng)一編制基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，首次實(shí)現(xiàn)了基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)域全覆蓋，在地價(jià)體系整體性方面實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)新。

二、基準(zhǔn)地價(jià)更新成果應(yīng)用評(píng)價(jià)

沈陽(yáng)市基準(zhǔn)地價(jià)成果自2016年10月發(fā)布實(shí)施以來(lái)，在政府土地出讓、企業(yè)投資決策、社會(huì)中介機(jī)構(gòu)服務(wù)等領(lǐng)域得到廣泛應(yīng)用，并取得了良好的應(yīng)用效果，具體表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面。

1.為政府通過(guò)地價(jià)手段引導(dǎo)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型提供依據(jù)。本次更新成果積極響應(yīng)了國(guó)家和地方政府利用土地資源調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的改革思路，對(duì)相關(guān)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)政策的落實(shí)起到保障和輔助作用。在新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，面對(duì)新要求，通過(guò)價(jià)格調(diào)控手段充分發(fā)揮土地對(duì)產(chǎn)業(yè)的引導(dǎo)作用，滿(mǎn)足新興產(chǎn)業(yè)和民生產(chǎn)業(yè)對(duì)土地的需求，優(yōu)化投資環(huán)境。同時(shí)加強(qiáng)了沈陽(yáng)市土地價(jià)格管理，提升管理部門(mén)調(diào)控和監(jiān)管能力，為土地出讓決策機(jī)構(gòu)提供價(jià)格依據(jù)。

2.為企業(yè)投資決策提供依據(jù)。

眾所周知，土地是人類(lèi)一切活動(dòng)的載體。各類(lèi)企業(yè)開(kāi)展投資建設(shè)的第一步就是取得土地。那么選址地點(diǎn)、土地取得費(fèi)用等問(wèn)題就成為企業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)，也是投資分析的難點(diǎn)。基準(zhǔn)地價(jià)的公布，很好的解決了這個(gè)問(wèn)題。用地企業(yè)可以通過(guò)土地級(jí)別圖比較出各區(qū)域用地條件的優(yōu)劣，進(jìn)而確定選址位置，接下來(lái)又可通過(guò)所在區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算出土地購(gòu)買(mǎi)成本，大大方便了用地企業(yè)的投資測(cè)算工作。

3.為評(píng)估機(jī)構(gòu)開(kāi)展工作提供技術(shù)支持。土地價(jià)格評(píng)估已是現(xiàn)今社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中不可或缺的一部分，在政府管理、土地交易、土地課稅等諸多領(lǐng)域均有所應(yīng)用。在多個(gè)地價(jià)評(píng)估方法中，基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法因其簡(jiǎn)便、易操作、結(jié)果貼合市場(chǎng)等優(yōu)勢(shì)，成為廣大評(píng)估機(jī)構(gòu)常用的一種方法。新公布的成果是繼2008年后，我市地價(jià)體系的一次全面更新，具有極強(qiáng)的現(xiàn)勢(shì)性，為廣大土地評(píng)估機(jī)構(gòu)開(kāi)展具體業(yè)務(wù)提供了技術(shù)支持。

4.滿(mǎn)足廣大人民群眾對(duì)政府信息公開(kāi)的要求。沈陽(yáng)市基準(zhǔn)地價(jià)更新成果已在政府官方網(wǎng)站公開(kāi)發(fā)布。成果公開(kāi)發(fā)布不僅完成了國(guó)家對(duì)政務(wù)公開(kāi)的工作任務(wù)，同時(shí)也滿(mǎn)足了群眾對(duì)政務(wù)信息公開(kāi)的要求，使廣大群眾能夠關(guān)注城市發(fā)展，了解城市地價(jià)空間分布規(guī)律，引導(dǎo)土地資源合理配置和集約節(jié)約利用，使更多市民能夠加入到城市建設(shè)的隊(duì)伍中來(lái)。

綜上，沈陽(yáng)市基準(zhǔn)地價(jià)成果內(nèi)容完善、形式創(chuàng)新、應(yīng)用效果明顯，對(duì)沈陽(yáng)市城市建設(shè)和發(fā)展具有重要意義。