馬皓天

【摘 要】隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國(guó)的城鎮(zhèn)化建設(shè)和工業(yè)化建設(shè)進(jìn)程不斷加快，城市中涌入大量農(nóng)村人口，雖然這能夠在一定程度上滿足社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求，但是人口數(shù)量過(guò)多與土地資源稀缺之間的矛盾不斷增加，這樣就會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。特別是對(duì)于我國(guó)來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出持續(xù)上漲的趨勢(shì)。本文主要是針對(duì)導(dǎo)致我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的特殊原因，以及相應(yīng)的解決措施進(jìn)行詳細(xì)的分析和介紹，這對(duì)解決我國(guó)房?jī)r(jià)不合理上漲具有一定的參考依據(jù)，控制房地產(chǎn)泡沫，能夠促進(jìn)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)進(jìn)步與發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房?jī)r(jià)上漲；特殊原因；解決措施；政府

隨著快速發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)，我國(guó)的房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出持續(xù)上漲趨勢(shì)，雖然在金融危機(jī)的影響下有所下降，但是整體仍然呈現(xiàn)出上升趨勢(shì)。造成房?jī)r(jià)上漲的原因都很多方賣弄，但是針對(duì)我國(guó)的國(guó)情，有些特殊原因也是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的推動(dòng)力，因此加強(qiáng)對(duì)這些特殊原因的分析和總結(jié)，并采取相應(yīng)的解決措施來(lái)進(jìn)行有效控制，能夠很好的避免我國(guó)的房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，提高人們的生存質(zhì)量。

一、中國(guó)房?jī)r(jià)上漲的特殊原因

在近幾年來(lái)，我國(guó)的房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出持續(xù)上漲趨勢(shì)，雖然其他國(guó)家的房?jī)r(jià)也有所上漲，但是由于我國(guó)國(guó)情的特殊性，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲也存在著部分特殊原因，這主要體現(xiàn)在四個(gè)方面。

（一）信貸擴(kuò)張的推動(dòng)

從1998年開始，我國(guó)為了增加內(nèi)需，利息已經(jīng)連續(xù)十次降低，當(dāng)前已經(jīng)處于歷史最低位，這種現(xiàn)象導(dǎo)致人們將錢“投在”房市上。在近十年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)中已經(jīng)逐漸開始聚集銀行信貸資金，并呈現(xiàn)出上升趨勢(shì)，目前在銀行新增貸款中房地產(chǎn)貸款已經(jīng)成為了主要的組成部分。這樣一來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)中存在的房?jī)r(jià)虛高、發(fā)展畸形等問(wèn)題，由于銀行是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的主要融資主體，因此銀行就自然承擔(dān)了房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)[1]。而且就銀行自身來(lái)說(shuō)，雖然也了解和認(rèn)識(shí)到我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)存在著泡沫，但是銀行還是會(huì)為房地產(chǎn)企業(yè)提供信貸。導(dǎo)致這一問(wèn)題出現(xiàn)的原因主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是由于房?jī)r(jià)整體始終處于上漲趨勢(shì)，銀行認(rèn)為存在著投資價(jià)值；二是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，房地產(chǎn)行業(yè)能夠滿足銀行中的業(yè)務(wù)需求，因此這也是“不得已而為之”。除此之外，如果房地產(chǎn)行業(yè)由于發(fā)展問(wèn)題造成銀行出現(xiàn)利益損失，央行也會(huì)填補(bǔ)損失，這樣也就從側(cè)面推動(dòng)了房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲。

（二）地方政府的逐利行為

就我國(guó)的土地所有權(quán)來(lái)說(shuō)，是歸屬于國(guó)家政府所有的，這也是政府中出現(xiàn)不當(dāng)行為的重要基礎(chǔ)和前提。針對(duì)政府來(lái)說(shuō)，如果想做出良好的政績(jī)，最關(guān)鍵的就是當(dāng)?shù)氐腉DP，而提高GDP最簡(jiǎn)單的方式就是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，進(jìn)而帶動(dòng)GDP上漲。這樣一來(lái)，有些地方政府官員為了“做出業(yè)績(jī)”，就會(huì)在短時(shí)間內(nèi)快速的推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲[2]。但是從長(zhǎng)期來(lái)看的話，這種行為會(huì)造成政府中的財(cái)政失衡，并引起過(guò)度投資現(xiàn)象。

（三）其他經(jīng)濟(jì)資金的投入

隨著不斷升溫的房地產(chǎn)市場(chǎng)，很多其他企業(yè)的資金也逐漸開始投入到房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中來(lái)，比如雅戈?duì)柗康禺a(chǎn)、海爾房地產(chǎn)、聯(lián)想房地產(chǎn)等，在相關(guān)調(diào)查結(jié)果中顯示，目前我國(guó)已經(jīng)有超多500家上市企業(yè)涉入房地產(chǎn)行業(yè)。但是這樣一來(lái)，就會(huì)增加房地產(chǎn)行業(yè)中的流通資金，自然就會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。導(dǎo)致這一現(xiàn)象主要的原因主要是由于這些實(shí)體經(jīng)濟(jì)企業(yè)初期的資本積累已經(jīng)基本完成，而且當(dāng)前實(shí)體經(jīng)濟(jì)的市場(chǎng)并不樂(lè)觀，如果想實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期發(fā)展的話，必然需要尋找其他的途徑，因此這些企業(yè)自然就會(huì)將資金投入到房地產(chǎn)行業(yè)中[3]。但是不合理的投資會(huì)打破整個(gè)行業(yè)和市場(chǎng)原先的發(fā)展速度和趨勢(shì)，最終導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)癱瘓，造成更大的損失。

二、解決中國(guó)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的游戲措施

（一）加強(qiáng)對(duì)信貸規(guī)模的適當(dāng)控制

為了有效的減少信貸擴(kuò)展的推動(dòng)作用，政府應(yīng)該制定出相應(yīng)的規(guī)章制度，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)中的抵押款融資和貸款比例做出嚴(yán)格規(guī)定。就抵押貸款來(lái)說(shuō)，需要對(duì)抵押的條件進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)定；而對(duì)于貸款比例來(lái)說(shuō)，可以應(yīng)用按揭貸款差異和提高首付比例，這樣一來(lái)整體的投機(jī)成本就會(huì)有所增加，并加強(qiáng)管理個(gè)人的住房貸款。其中需要注意的是，在房地產(chǎn)商貸款的時(shí)候，政府可以通過(guò)購(gòu)房首付比例提高、開發(fā)貸款與信貸額限制、利率提高等方式來(lái)進(jìn)行一定程度的限制，對(duì)其投資結(jié)果和投資額進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。

（二）加強(qiáng)對(duì)銀行紀(jì)律的限制

針對(duì)房地產(chǎn)的抵押貸款來(lái)說(shuō)，銀行工作人員應(yīng)該嚴(yán)格的對(duì)其進(jìn)行審查，嚴(yán)格遵循安全、缺失、保守等原則來(lái)對(duì)抵押貸款進(jìn)行發(fā)放，并嚴(yán)格的審查貸款比例或融資比例，準(zhǔn)確的將抵押物的價(jià)值評(píng)估出來(lái)，最大限度的避免出現(xiàn)信貸膨脹、壞賬損失以及呆賬等問(wèn)題。加強(qiáng)控制投機(jī)性購(gòu)房，以及合理控制按揭貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)個(gè)人的住房貸款要加強(qiáng)管理，比如增加首付價(jià)格、消費(fèi)信貸控制，禁止出現(xiàn)“零首付”現(xiàn)象，一旦出現(xiàn)“假按揭”問(wèn)題，必須嚴(yán)格查處，并采取針對(duì)性措施嚴(yán)懲[4]。

（三）促進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制的進(jìn)一步健全

對(duì)于各個(gè)政府部門來(lái)說(shuō)，比如金融監(jiān)管、稅務(wù)、海關(guān)、商務(wù)等部門，可以通過(guò)相互溝通和交流來(lái)共同建立起信息共享和協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)的機(jī)制，構(gòu)建出整體性的監(jiān)管格局，各個(gè)部門之間齊抓共管、相互配合。同時(shí)海關(guān)和外匯管理部門需要加強(qiáng)合作，杜絕虛假貿(mào)易的發(fā)生。銀行本身需要加強(qiáng)管理短期的外債指標(biāo)，促進(jìn)外債管理方式的進(jìn)一步改進(jìn)和優(yōu)化。各個(gè)部門在制定和構(gòu)建相關(guān)政策機(jī)制的時(shí)候，一定要相互之間共同商討，保證政策機(jī)制的有效性、協(xié)調(diào)性和兼容性，同時(shí)交易機(jī)制也需要強(qiáng)化，監(jiān)管部門來(lái)有效的改進(jìn)潛在的風(fēng)險(xiǎn)，避免出現(xiàn)交易機(jī)制漏洞問(wèn)題。

（四）加強(qiáng)對(duì)特地資源的管理

按照實(shí)際的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，公平、公正、公開的來(lái)交易土地的使用權(quán)，通過(guò)合理的調(diào)整土地資源的供應(yīng)量，就能夠有效的避免不合理的房?jī)r(jià)上漲問(wèn)題，同時(shí)減少大規(guī)模的建設(shè)和盲目考法高檔住宅。如果房地產(chǎn)開發(fā)商存在非法炒地、占地或者是圈地行為的話，一定要嚴(yán)厲查處。同時(shí)促進(jìn)土地稅制的進(jìn)一步完善，這樣就能夠保證合理的調(diào)節(jié)和使用土地資源。另外對(duì)于一些地方政府存在的尋租和設(shè)租行為應(yīng)該加強(qiáng)監(jiān)管，避免出現(xiàn)官商勾結(jié)行為，并嚴(yán)厲打擊操縱信息、價(jià)格、囤積居奇等非法行為[5]。

三、結(jié)語(yǔ)

總的來(lái)說(shuō)，導(dǎo)致我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的原因主要是由于政府、銀行以及其他經(jīng)濟(jì)資金的投入，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)中流通資金增加，形成經(jīng)濟(jì)泡沫，針對(duì)這種情況，國(guó)家政府需要充分的發(fā)揮出自身的控制能力，通過(guò)制定健全的規(guī)章制度來(lái)打擊市場(chǎng)中出現(xiàn)的各種非法現(xiàn)象，同時(shí)銀行需要規(guī)范自身操作，加強(qiáng)資金控制。

【參考文獻(xiàn)】

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[2]何維達(dá)，陳寶東.什么導(dǎo)致了房?jī)r(jià)過(guò)快上漲——基于中國(guó)省級(jí)面板數(shù)據(jù)的經(jīng)驗(yàn)證據(jù)[J].投資研究，2013，11：16-33.

[3]李永友.房?jī)r(jià)上漲的需求驅(qū)動(dòng)和漣漪效應(yīng)——兼論我國(guó)房?jī)r(jià)問(wèn)題的應(yīng)對(duì)策略[J].經(jīng)濟(jì)學(xué)（季刊），2014，02：443-464.

[4]楊樹坪.國(guó)民經(jīng)濟(jì)安全視角下房地產(chǎn)泡沫治理研究[J].管理觀察，2015，29：13-73.

[5]徐建煒，徐奇淵，何帆.房?jī)r(jià)上漲背后的人口結(jié)構(gòu)因素：國(guó)際經(jīng)驗(yàn)與中國(guó)證據(jù)[J].世界經(jīng)濟(jì)，2012，01：24-42.