【摘要】我國是一個“未富先老”的國家，養(yǎng)老問題已隨著老齡化時代的到來而日益突顯，其中還存在著社會養(yǎng)老保障體系不健全等諸多問題。養(yǎng)老模式迫在眉睫的問題是制度的創(chuàng)新。老年人用現(xiàn)有住房抵押所獲得的資金在不影響居住的前提之下養(yǎng)老便是反向住房抵押貸款制度，即新型的“以房養(yǎng)老”模式。

【關(guān)鍵詞】住房反向抵押 老年人 養(yǎng)老保障 制度構(gòu)建

一、我國確立住房反向抵押貸款制度的法律困境

（一）住房反向抵押貸款立法的缺位

按照物權(quán)法律制度中對抵押權(quán)含義的理解，住房反向抵押可以被理解為一種特殊類型的讓與擔(dān)保，然而它也通讓與擔(dān)保存在一些差異性的地方。我國在推行反向抵押貸款的同時并沒有可以直接適用的專門性的法律，而僅僅是借鑒適用《合同法》、《房地產(chǎn)管理法》、《保險法》中相關(guān)的類似的條文，這也就在一定程度上增加了反向貸款抵押的管理執(zhí)法上的難度。

（二）現(xiàn)行調(diào)整住房反向抵押貸款法律關(guān)系的民事立法不協(xié)調(diào)

在雙方當(dāng)事人在簽訂合同的過程中，清晰合理的約定雙方當(dāng)事人的權(quán)利、義務(wù)，我國在法律上并不存在與反向抵押貸款的沖突規(guī)定。但是，由于物權(quán)法定被我國的物權(quán)法視為基本原則之一并且嚴(yán)格遵守，從這方面看，反向抵押貸款與我國的物權(quán)法確實存在沖突之處。所以，現(xiàn)在需要解決的問題物權(quán)法的原則性規(guī)定與反向抵押貸款引入的沖突是相當(dāng)棘手的一點。

二、我國完善住房反向抵押貸款制度的立法構(gòu)建

（一）住房反向抵押貸款制度中借貸雙方的權(quán)利及義務(wù)

1.借款人的權(quán)利和義務(wù)。申請反向抵押貸款的老年借款人，其基本權(quán)利包含以下幾個方面：首先，借款合同尚屬有效的期間之內(nèi)，老年人仍對個人抵押置房產(chǎn)享有所有權(quán)，故而為保障老年人基本的生存需求，其繼續(xù)能能對房產(chǎn)占有、使用乃至獲取相應(yīng)收益；其次，反向抵押貸款的取得權(quán)益。再次，申請借款的老年人在約定的期限內(nèi)亦保留對自身房產(chǎn)的贖回權(quán)能，當(dāng)然在實現(xiàn)這一權(quán)能時，借款人在對房產(chǎn)進(jìn)行回贖時，應(yīng)當(dāng)清償商業(yè)銀行向其支付的貸款貸款本息；最后，依據(jù)住房反向抵押貸款中的“無追索權(quán)”規(guī)則，申請借款的老年人能夠就住房超出預(yù)期估價的收益。

2.貸款人的權(quán)利和義務(wù)。本文已經(jīng)認(rèn)定商業(yè)銀行可以作為住房反向抵押貸款中合適的貸款人，其享有的相關(guān)權(quán)利表現(xiàn)為：首先，按照合同約定審核申請借款的老年人出具的相關(guān)性的證明文件，重點包括身份證明與住房所有權(quán)產(chǎn)權(quán)證明如房屋產(chǎn)權(quán)證等；其次，依據(jù)住房反向抵押權(quán)優(yōu)先受償?shù)脑瓌t，僅表現(xiàn)為該類特殊抵押權(quán)與一般性的擔(dān)保物權(quán)共存于同一擔(dān)保物指標(biāo)的上者，商業(yè)銀行則相對于其他擔(dān)保物權(quán)人而言，其自身的擔(dān)保物權(quán)具備優(yōu)先受償?shù)姆尚Я?；再次，商業(yè)銀行有權(quán)及時要求申請借款的老年人停止侵害、排除妨害其對擔(dān)保標(biāo)的乃至債權(quán)的侵權(quán)行為。商業(yè)銀行為保證其債權(quán)的實現(xiàn)可以定期核實與監(jiān)督房產(chǎn)的具體使用狀況。

（二）住房反向抵押貸款制度的市場準(zhǔn)入及退出機制設(shè)計

1.反向抵押貸款的市場準(zhǔn)入制度。一是反向抵押貸款的市場準(zhǔn)入條件。第一，市場準(zhǔn)入條件對于商業(yè)銀行來說?？梢砸?guī)定只有經(jīng)過政府授權(quán)，履行了相關(guān)手續(xù)的貸款機構(gòu)才能進(jìn)行該業(yè)務(wù)的運作，指導(dǎo)反向抵押貸款獲得社會和經(jīng)濟上的效益。第二，保險機構(gòu)的市場準(zhǔn)入條件。在《保險法》為了使保險機構(gòu)在貸款中更好的發(fā)揮作用，應(yīng)當(dāng)更加明確的規(guī)定資產(chǎn)技術(shù)人員以及政府政策的市場準(zhǔn)入條件。

二是貸款機構(gòu)的市場退出條件。第一是貸款機構(gòu)因被政府主管機關(guān)責(zé)令撤銷而退出。政府主管部門可以對一些基于違法經(jīng)營、管理不善等原因而破壞金融秩序、言重阻礙市場發(fā)張的貸款機構(gòu)責(zé)令撤銷，該行為性質(zhì)上應(yīng)當(dāng)屬于行政處罰。第二是因貸款機構(gòu)破產(chǎn)而退出。由于我國破產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)及其條件不是很明確，不能夠很好達(dá)到預(yù)期標(biāo)準(zhǔn)，因而，我國應(yīng)該對反向貸款的退出機制作出明確的規(guī)定。

三是反向抵押貸款的市場退出程序。當(dāng)前，基于我國法律法規(guī)對高風(fēng)險金融機構(gòu)的處置辦法，首先是對有問題的貸款機構(gòu)實施救助、收購或兼并、接管或停業(yè)整頓等措施，最后才是實施被動的退出措施。為保障反向抵押借款人的合法權(quán)益應(yīng)對方向抵押制度中的貸款機構(gòu)退出謹(jǐn)慎對待。

2.反向抵押制度的擔(dān)保物。根據(jù)《土地法》第62條的規(guī)定，每戶農(nóng)村的村民都僅僅能擁有一處宅基地。在村民出租、出賣住房之后，不得再申請宅基地。同時，《物權(quán)法》和《擔(dān)保法》也不允許在集體土地的使用權(quán)上設(shè)定擔(dān)保。所以，反向抵押貸款的擔(dān)保物應(yīng)以國有土地使用權(quán)上的房屋為限，而不應(yīng)當(dāng)針對有較多限制的宅基地。

3.貸款的發(fā)放方式。反向抵押貸款的發(fā)放方式相對而言比較多樣，就國外而言存在5種發(fā)放方式，筆者認(rèn)為采用終生年金或者信用額度的發(fā)放方式更加適合我國的國情，以及能更好的促進(jìn)其發(fā)展。

4.反向抵押貸款的用途。應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格反向抵押貸款的功能，其中借款人只能通過反向抵押貸款取得的款項用于個人養(yǎng)老消費，而不能用于其他用途，否則，借款人應(yīng)該對此承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

5.無追索權(quán)的條款。無追索權(quán)指的是當(dāng)合同到期時，借款人或其繼承人可以不支付貸款本金和利息總額超出住房價值的差額部分。貸款機構(gòu)無權(quán)要求支付該差額部分但可以通過保險的方式予以解決。

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作者簡介：杜文澤（1991-），男，山西晉中人，山西財經(jīng)大學(xué)（法學(xué)）學(xué)術(shù)碩士研究生，研究方向：經(jīng)濟法研究。