張瑾

摘要：隨著我國各項(xiàng)城市建設(shè)事業(yè)的大力發(fā)展，房產(chǎn)業(yè)成為了決定我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱型產(chǎn)業(yè)，物業(yè)管理行業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，具有服務(wù)型行業(yè)性質(zhì)，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的高低直接影響著居民的生活質(zhì)量。在城市生活更加舒適化的今天，為了滿足居民對于物業(yè)服務(wù)的高質(zhì)量需求，物業(yè)管理企業(yè)的各項(xiàng)管理需要不斷完善。我國的物業(yè)發(fā)展起步較晚，物管企業(yè)在財(cái)務(wù)風(fēng)險管理方面重視不夠、能力不足，針對物管企業(yè)相關(guān)問題，本文闡述了物業(yè)管理企業(yè)的工作內(nèi)容，從財(cái)務(wù)風(fēng)險管理的本質(zhì)出發(fā)，提出改進(jìn)物管企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險的管理策略。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險；管理

一、物業(yè)管理企業(yè)工作內(nèi)容

物業(yè)管理企業(yè)也叫物業(yè)管理公司，物業(yè)所有人通過相關(guān)合同制定對物業(yè)專業(yè)化管理的企業(yè)性經(jīng)濟(jì)實(shí)體，它的管理內(nèi)部包括對地上建筑物及其附屬設(shè)備設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)以及對衛(wèi)生、綠化、安全、等項(xiàng)目的持續(xù)性服務(wù)，屬于第三產(chǎn)業(yè)范疇，服務(wù)對象為業(yè)主和租戶。隨著城市現(xiàn)代化的推進(jìn)，物業(yè)發(fā)揮越來越多的類似行政管理的職能作用。物業(yè)管理屬于勞務(wù)型行業(yè)，是新興的產(chǎn)業(yè)，在住房制度改革過程中誕生，我國物業(yè)發(fā)展歷經(jīng)20余年，經(jīng)營范圍不斷拓寬，物業(yè)管理市場也逐漸完善。

二、財(cái)務(wù)管理風(fēng)險概述及我國物管企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險管理特點(diǎn)

（一）財(cái)務(wù)管理風(fēng)險概述

在現(xiàn)代企業(yè)的內(nèi)部管理中，風(fēng)險管理是一項(xiàng)重要的內(nèi)容，對風(fēng)險管理的準(zhǔn)確把握可以避免企業(yè)經(jīng)受不必要的損失，減少經(jīng)營中的各種企業(yè)成長障礙，保證企業(yè)在可持續(xù)發(fā)展的軌道上運(yùn)行。財(cái)務(wù)風(fēng)險管理屬于風(fēng)險管理的范疇，在企業(yè)運(yùn)營過程中，通過各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動對企業(yè)中的風(fēng)險進(jìn)行識別、度量、控制，促進(jìn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動的安全可行，減少財(cái)務(wù)風(fēng)險發(fā)生的可能性，將損失最小化。財(cái)務(wù)風(fēng)險管理也是有成本的，風(fēng)險的變化也決定了風(fēng)險管理的動態(tài)性質(zhì)，風(fēng)險管理的措施也應(yīng)該動態(tài)跟進(jìn)，及時修正，這就要求在管理財(cái)務(wù)風(fēng)險的過程中要有一定的科學(xué)性。

（二）我國物管企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險管理特點(diǎn)

1.我國物業(yè)管理企業(yè)起步較晚、發(fā)展較慢，部分物管企業(yè)對財(cái)務(wù)風(fēng)險管理的重要性認(rèn)識不足。

物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險管理通過一定的財(cái)務(wù)規(guī)劃，形成治理企業(yè)的目標(biāo)，由于物業(yè)管理企業(yè)多是小規(guī)模開展，缺乏主體經(jīng)濟(jì)支撐，對財(cái)務(wù)風(fēng)險的認(rèn)識不足，多是風(fēng)險管理能力薄弱的企業(yè)。相對于西方發(fā)達(dá)國家，我國的物業(yè)管理企業(yè)起步略晚、成長速度較慢。物業(yè)管理企業(yè)的工作人員有的是為安置房地產(chǎn)企業(yè)的親屬人員而聘用的，有的是物業(yè)管理經(jīng)理臨時招募的非專業(yè)人士，財(cái)務(wù)管理人員相對于房產(chǎn)等行業(yè)的同崗位人員工資較低，也使得他們工作的積極性和業(yè)務(wù)水平與其他行業(yè)存在一定的差距。個別物業(yè)管理企業(yè)對于領(lǐng)導(dǎo)采用年度考核的管理辦法，由于領(lǐng)導(dǎo)的短期行為，項(xiàng)目尾期最后業(yè)績的考核因領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)調(diào)離，缺乏項(xiàng)目的整體考核。

2.對于物管企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，收入自身的特點(diǎn)給財(cái)務(wù)風(fēng)險管理帶來很多難度。

物業(yè)管理企業(yè)與其它生產(chǎn)型的企業(yè)相比，個性化、差異化的服務(wù)它的產(chǎn)品的主要特點(diǎn)，物管企業(yè)通過規(guī)模化生產(chǎn)取得的效益同生產(chǎn)類實(shí)體經(jīng)濟(jì)比相對較弱，它是一個以人的滿意度為主的一種勞務(wù)，在提供服務(wù)的過程中，既有客觀因素，又有主觀因素，對產(chǎn)品的質(zhì)量缺乏明確的依據(jù)。此外，物業(yè)提供的業(yè)務(wù)數(shù)量較多，人力成本較高，眾所周知，對人的管理是最難的管理，如何通過科學(xué)有效的財(cái)務(wù)管理，對財(cái)務(wù)資源的合理分配和規(guī)劃，達(dá)到安排物管企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營活動，提供服務(wù)滿意度，是一項(xiàng)復(fù)雜的工作，特別是對于物業(yè)這樣一個收入依靠服務(wù)滿意度的資金管理企業(yè)，它的財(cái)務(wù)管理更像是一個無限循環(huán)的項(xiàng)目。

3.部分物業(yè)管理企業(yè)的風(fēng)險管理能力較弱，資金管理能力不佳且內(nèi)部審計(jì)作用發(fā)揮較差。

財(cái)務(wù)管理最核心的就是資金管理，財(cái)務(wù)風(fēng)險管理最主要的也即是資金鏈條的完整性管理，資金來源單一，收入質(zhì)量對于服務(wù)質(zhì)量的滿意度依附性較高。隨著人民生活水平的提高，對于物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量的要求也越來越高，越來越個性化，財(cái)務(wù)風(fēng)險管理也增加了難度。物業(yè)費(fèi)的及時足額收繳，表現(xiàn)出了一定的困難性，車位管理分配、有償家務(wù)服務(wù)、園區(qū)公共治安都可能引發(fā)管理行為產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險。自有資金少，資金運(yùn)用不合理，投資不謹(jǐn)慎，公司財(cái)務(wù)管理缺乏遠(yuǎn)見，物業(yè)經(jīng)理的短期行為，都將導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險管理能力低下，很難實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)收益。此外，部分物業(yè)管理企業(yè)缺乏內(nèi)部控制，未設(shè)置內(nèi)審部門或者內(nèi)審部門形同虛設(shè)，拿地時低估成本。

三、改進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險管理的具體策略

（一）規(guī)范物管企業(yè)的各項(xiàng)日常工作

物業(yè)管理企業(yè)多是小型企業(yè)，但麻雀雖小，五臟俱全，物管企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險蘊(yùn)藏在企業(yè)的各個部門中。前臺可能除了業(yè)主的日常接待工作，也有業(yè)務(wù)投訴的初級處理，甚至還兼任收費(fèi)崗位，工作過程中如果缺少一定的崗位說明可操作流程，很可能忙中出錯，對財(cái)務(wù)的損失產(chǎn)生影響。維修工提供完服務(wù)，如果是有償服務(wù)，也可能接觸收費(fèi)工作，針對現(xiàn)金收款的不開票及坐支行為，需加強(qiáng)制度建設(shè)和人員培訓(xùn)，依靠實(shí)地突擊檢查等措施加以控制。車位停車費(fèi)管理中，對于不給票行為，要有相應(yīng)的獎懲制度，加強(qiáng)人員素質(zhì)培養(yǎng)，可以增加固定資產(chǎn)投入，考慮人機(jī)并行方案，采用車位收費(fèi)系統(tǒng)規(guī)避私吞現(xiàn)金行為。資金支出中，采購物資的以次充好、頻繁采購、收受回扣等違規(guī)行為，應(yīng)實(shí)行集團(tuán)集中采購、項(xiàng)目采購權(quán)分離的政策。對于拖延支付保安、保潔、綠化等外包費(fèi)用變相收取回扣的行為，可通過集團(tuán)招投標(biāo)方式，選取外包單位并由集團(tuán)統(tǒng)一支付費(fèi)用，項(xiàng)目支付權(quán)限上交于集團(tuán)?？傊?，應(yīng)該對物管企業(yè)的各個崗位進(jìn)行規(guī)范，通過制度的完善和指引規(guī)避可能發(fā)生的各項(xiàng)財(cái)務(wù)風(fēng)險，降低風(fēng)險發(fā)生的概率。要有完善的考核制度和辦法，有各項(xiàng)行為的監(jiān)督管理策略，對于資金的收入和支出要有明確的兩條線管理，確保資金鏈條的完整。

（二）健全物管企業(yè)的財(cái)務(wù)基本管理

會計(jì)的基本職能是核算和監(jiān)督，對于物管企業(yè)也是如此，會計(jì)核算制度要認(rèn)真執(zhí)行，對于不設(shè)賬、賬外賬、小金庫等不合理行為要堅(jiān)決抵制，良好的會計(jì)核算管理可以讓風(fēng)險管理更有依據(jù)性，更加有據(jù)可查。在賬目的設(shè)置上，要根據(jù)物管企業(yè)的實(shí)質(zhì)特點(diǎn)，記錄好與地產(chǎn)開發(fā)公司等的歷史賬目問題。對于物管企業(yè)自有的項(xiàng)目，做好在建、已建成項(xiàng)目等內(nèi)容的統(tǒng)計(jì)，對各個項(xiàng)目的資產(chǎn)的計(jì)提、折舊做到清晰明確。在賬務(wù)處理上，要依據(jù)最新的企業(yè)會計(jì)制度執(zhí)行，對于符合第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策的各項(xiàng)稅務(wù)活動要做好稅收申報工作，最大范圍內(nèi)做好稅收籌劃的各項(xiàng)細(xì)節(jié)。在財(cái)務(wù)監(jiān)督方面，對于發(fā)現(xiàn)的虛假賬務(wù)要積極舉報，對個別員工的侵占企業(yè)利益行為予以制止。對各種招標(biāo)工作要積極參與，在企業(yè)安全運(yùn)營范圍內(nèi)對各項(xiàng)對外投資，做好風(fēng)險評估和預(yù)判，通過科學(xué)的決策提高投資的準(zhǔn)確度。

（三）提高物管企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險管理能力

企業(yè)的管理者的風(fēng)險意識決定了企業(yè)的風(fēng)險管理的地位，對于物業(yè)經(jīng)理來說，首先要有財(cái)務(wù)風(fēng)險意識，財(cái)務(wù)風(fēng)險管理應(yīng)隨著物管企業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目的管理而貫徹始終。財(cái)務(wù)風(fēng)險管理又是一個動態(tài)的管理過程，需要不斷修正企業(yè)的管理行為，改進(jìn)管理策略，一成不變的管理和照搬照抄的管理必然行不通，要提高對環(huán)境變化的應(yīng)對能力和各類型突發(fā)事件的處理能力。在內(nèi)部審計(jì)方面，應(yīng)建立項(xiàng)目整體考核制度，不能單單按年考核。在企業(yè)內(nèi)應(yīng)實(shí)行全面預(yù)算管理，在制定財(cái)務(wù)制度上，不應(yīng)把預(yù)算任務(wù)只交給內(nèi)審部門，應(yīng)充分發(fā)揮企業(yè)各部門的合力，由銷售、合約、工程、財(cái)務(wù)等成員共同參與。在財(cái)務(wù)投資決策上，要運(yùn)行專業(yè)的科學(xué)投資方法，科學(xué)控制風(fēng)險，建立風(fēng)險防范基金制度，對經(jīng)營成本進(jìn)行科學(xué)保底。

四、結(jié)束語

在經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩，增速減慢的市場形勢下，國外的物業(yè)管理不斷完善，我國也應(yīng)該提高物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)能力，提高物業(yè)管理的競爭力，不斷滿足廣大居民和業(yè)主的個性化服務(wù)，在管理上創(chuàng)新，在制度上革新，通過不斷超越自我的管理和服務(wù)來滿足第三產(chǎn)業(yè)的差異化需求，通過加強(qiáng)業(yè)務(wù)專研，依靠敬業(yè)、奉獻(xiàn)精神，做好物管企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作，將財(cái)務(wù)風(fēng)險控制在最小的范圍內(nèi)，讓我國的物業(yè)管理企業(yè)在服務(wù)質(zhì)量上與國際趨同。

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（作者單位：上海保利盛茂置業(yè)有限公司）