案情：三年前，王女士在哈爾濱市一個(gè)在建小區(qū)購(gòu)買了一套高層住房，不但簽訂了認(rèn)購(gòu)合同，還付了30%的首付款。由于特殊原因，該小區(qū)直到2016年年初才竣工。而在此期間，該小區(qū)更換了開(kāi)發(fā)商。在入戶通知單上，新開(kāi)發(fā)商要求業(yè)主王女士按現(xiàn)在的房?jī)r(jià)補(bǔ)繳房款，否則就不派發(fā)房屋鑰匙。面對(duì)這種情況，王女士該如何維權(quán)？如果王女士退房，是否會(huì)得到賠償？

說(shuō)法：針對(duì)這一案例，《商品房買賣合同》中的原出賣方（原開(kāi)發(fā)商）將其合同的權(quán)利、義務(wù)轉(zhuǎn)讓給他人，原開(kāi)發(fā)商和新開(kāi)發(fā)商一般會(huì)在合同中約定，轉(zhuǎn)讓方（原開(kāi)發(fā)商）已簽訂的商品房買賣合同由受讓方（新開(kāi)發(fā)商）履行，也就是說(shuō)，合同的權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給受讓方。

但是，這個(gè)約定不能約束購(gòu)房人。《合同法》規(guī)定，合同一方當(dāng)事人將其合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓給第三方時(shí)，必須通知合同另一方當(dāng)事人；合同一方當(dāng)事人將其合同義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三方時(shí)，必須征得合同另一方當(dāng)事人同意。因此，當(dāng)開(kāi)發(fā)商更換后，雙方就合同義務(wù)的轉(zhuǎn)讓做出的約定未經(jīng)購(gòu)房人同意時(shí)，購(gòu)房戶有權(quán)要求原開(kāi)發(fā)商停止轉(zhuǎn)讓，繼續(xù)履行合同，或者要求解除合同并要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，賠償因此給購(gòu)房戶造成的損失。如果購(gòu)房戶同意這種轉(zhuǎn)讓，則新開(kāi)發(fā)商必須履行合同的全部義務(wù)。

如果王女士退房，會(huì)有兩種情況。一種情況是，如果不同意原開(kāi)發(fā)商的轉(zhuǎn)讓行為，那么可以依據(jù)合同約定，要求開(kāi)發(fā)商解除合同并承擔(dān)違約責(zé)任。另一種情況是，如果同意原開(kāi)發(fā)商的轉(zhuǎn)讓行為，那就需要根據(jù)商品房買賣合同中關(guān)于合同解除條款及違約責(zé)任的約定來(lái)處理。根據(jù)合同意思自治的原則，買受人可以與出賣人在合同中約定解除合同的條件。根據(jù)《合同法》第93條規(guī)定，解除合同的條件成立時(shí)，買受人可以解除合同。出賣人應(yīng)當(dāng)按照合同的約定數(shù)額進(jìn)行賠償。最后的解除合同條件就是法定的解除條件，根據(jù)《合同法》第94條規(guī)定，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：一、因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；二、在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；三、當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；四、當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；五、法律規(guī)定的其他情形。

依據(jù)上述規(guī)定，如果符合法定解除條件，王女士可以要求解除合同、返還購(gòu)房款及利息，并要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任。

（黑龍江 辛志強(qiáng)）