顏璠

案件簡介：

2015年11月30日，某房屋中介公司的經(jīng)紀人丁某向王女士推介了一套房源，售價58萬元。在丁某的見證下，王女士與賣家李某簽訂了《存量房買賣合同》，與房屋中介公司簽訂了《居間服務(wù)合同》，并當場向李某支付了20萬元預(yù)付款。合同約定，賣家須在2015年12月30日前，協(xié)助買家辦理房屋過戶手續(xù)，余款待房屋辦完過戶手續(xù)后付清。但隨后，李某的態(tài)度變了，既不出面配合辦理有關(guān)手續(xù)，也不接電話，直到2016年3月，王女士終于打通了李某的電話，李某稱所售房屋房產(chǎn)證登記的產(chǎn)權(quán)人是其妻子孫某，現(xiàn)孫某患病住院，無法協(xié)助辦理過戶手續(xù)。后王女士拉上中介人丁某，查到了李某的下落，李某把所售房屋的鑰匙交給她后，當晚再度失聯(lián)。王女士想不通，一切都是按中介公司的安排操作，為何事情會辦砸？2016年6月，王女士迫于無奈，將李某和中介公司告上法庭。法院審理查明：李某與孫某于2012年登記結(jié)婚，所售房屋的房產(chǎn)證系2010年辦理，是孫某的婚前個人財產(chǎn)，孫某給李某出具有《房屋買賣授權(quán)委托書》；孫某已于2016年5月去世，孫某和李某婚后生有2個孩子，均未成年，孫某的父母健在。

案情分析：

（一）關(guān)于《存量房買賣合同》和《居間服務(wù)合同》的效力。

本案中王女士經(jīng)房屋中介公司居間磋商，與李某簽訂了《存量房買賣合同》，雖然房屋產(chǎn)權(quán)人是李某的妻子孫某，房屋是孫某的婚前個人財產(chǎn)而非夫妻共同財產(chǎn)，但孫某為賣房給李某出具有《房屋買賣授權(quán)委托書》，且合同內(nèi)容系雙方當事人的真實意思表示，未違反國家法律和行政法規(guī)，應(yīng)為合法有效的合同，王女士與房屋中介公司簽訂的《居間服務(wù)合同》同樣真實有效。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條之規(guī)定，兩份合同依法成立，對雙方當事人均有法律約束力。

（二）關(guān)于《存量房買賣合同》能否繼續(xù)履行？

本案中買家王女士依約履行了合同義務(wù)，支付了房屋預(yù)付款20萬元，房屋也已實際交付，王女士作為合同守約方，其合法權(quán)利理應(yīng)受到法律保護。依照《中華人民共和國合同法》第六條、第一百零七條之規(guī)定，賣家應(yīng)按照誠實信用原則繼續(xù)履行合同義務(wù)并承擔相應(yīng)的違約責任，但由于房產(chǎn)證上登記的產(chǎn)權(quán)人孫某已去世，無法正常辦理房屋過戶手續(xù)，必須辦理繼承權(quán)公證、將房屋過戶至繼承權(quán)人名下后，《存量房買賣合同》方能繼續(xù)履行?？紤]到本案中孫某的繼承權(quán)人除了其丈夫李某外，還有其父母和兩個未成年的孩子，情況比較復雜，孫某的遺產(chǎn)分割可能耗時較長，王女士也可以選擇向法院提出變更訴訟請求，請求解除《存量房買賣合同》，判令李某退回房屋預(yù)付款并承擔相應(yīng)的違約責任。

（三）關(guān)于房屋中介公司是否應(yīng)承擔責任？

居間合同中，房屋中介公司不能以僅作為中間人為由，來免除自身查實買賣雙方信息、房屋信息真實性的義務(wù)。本案中《居間服務(wù)合同》系由該房屋中介公司提供的格式文本，雖然合同中有為中介方免責的格式條款，但中介方作為專業(yè)公司，其憑借自身技術(shù)和資源優(yōu)勢，應(yīng)查詢到房源登記情況，卻沒有盡到相關(guān)義務(wù)，在孫某從頭到尾不曾出現(xiàn)的情況下，既沒有對比核實李某和孫某的結(jié)婚證與房屋產(chǎn)權(quán)登記證信息，也沒有對《房屋買賣授權(quán)委托書》進行委托公證，其經(jīng)紀人丁某就向王女士保證房子沒問題，催她盡早簽合同和付款，因此中介機構(gòu)應(yīng)當承擔相應(yīng)的保障義務(wù)責任。

律師提醒：

當前，房地產(chǎn)市場一片火熱，很多家庭都有購房自住或投資的計劃。消費者在購買二手房時，除應(yīng)選擇正規(guī)的房屋中介機構(gòu)外，還應(yīng)與中介機構(gòu)特別約定“中介方在提供居間服務(wù)過程中，應(yīng)如實向購房人陳述其所獲知的交易房屋相關(guān)信息，不得有所隱瞞和誤導。如出現(xiàn)信息核實不到位、未核實委托代理方與賣房人之間的真實信息等情形，導致購房人損失的，應(yīng)當承擔連帶賠償責任”，并采取房屋預(yù)付款由第三人（中介機構(gòu)）代管，待房屋過戶手續(xù)辦完后再由第三人（中介機構(gòu)）支付給賣房人等措施，以盡量降低購房風險。