譚同金

2015年7月，《國務(wù)院關(guān)于開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點的指導(dǎo)意見》（以下簡稱《意見》）正式印發(fā)執(zhí)行，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款、農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)（含宅基地使用權(quán)）抵押貸款（以下簡稱“兩權(quán)”抵押貸款）正式啟動試點。

四川開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點縣（市、區(qū)）分別有成都溫江區(qū)、崇州市、彭山區(qū)和內(nèi)江市中區(qū)、遂寧蓬溪縣、南充西充縣、巴中巴州區(qū)、廣安武勝縣、樂山井研縣、廣元蒼溪縣等10個縣（市、區(qū)），開展農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點的縣（市、區(qū)）分別有瀘縣、郫都區(qū)和彭山區(qū)3個縣（市、區(qū)）?！皟蓹?quán)”抵押貸款試點正式實施。

配套機(jī)制有待完善。在試點地區(qū)開展“兩權(quán)”抵押貸款，從目前看，政策環(huán)境似乎已不再是問題，但配套機(jī)制卻有待完善。

關(guān)于確權(quán)。從目前來看，除農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)較完善外，農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)確權(quán)還有待完善，尤其是隨著新農(nóng)村建設(shè)的推進(jìn)，農(nóng)民住房多已改、擴(kuò)、遷、新建，但應(yīng)隨之換發(fā)的上一輪確權(quán)所核發(fā)產(chǎn)權(quán)證明未換發(fā)，確權(quán)應(yīng)加快跟進(jìn)，為“兩權(quán)”抵押貸款奠定基礎(chǔ)。

關(guān)于價值評估。各地雖多有房地產(chǎn)價值評估公司、物價鑒定中心等組成了基本成熟的價值評估市場，但多數(shù)只涉城市房地產(chǎn)、機(jī)器、廠房等價值評估，均極少涉足農(nóng)村產(chǎn)權(quán)價值評估，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)村住房價值則無成熟評估市場，分散于廣大農(nóng)村的住房價值標(biāo)準(zhǔn)相差較大，難以準(zhǔn)確估價，且無更多可供參考的案例借鑒。

關(guān)于流轉(zhuǎn)交易。制度上未明確規(guī)定交易登記機(jī)構(gòu)，在操作中一般遵循慣例由該類產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)作為交易登記機(jī)關(guān)開展交易登記，但相應(yīng)登記操作流程、登記費用、操作規(guī)范、風(fēng)險防控等配套實施細(xì)則尚不完備，部分地區(qū)交易中心雖然形式上已組建，但多數(shù)處于未運轉(zhuǎn)狀態(tài)，成熟的交易市場還未培育完善。同時，針對農(nóng)村“兩權(quán)”的收儲平臺建設(shè)滯后，收儲機(jī)制也有待加快完善。

市場尚有一定局限。雖然對于“兩權(quán)”抵押貸款的期盼，社會公眾呼聲由來已久，但更多的是基于最近這10年來，城市房地產(chǎn)的迅猛甚至于畸形發(fā)展，導(dǎo)致在城市化進(jìn)程中逐漸加劇的城鄉(xiāng)差別、貧富懸殊，從而引發(fā)公眾對農(nóng)村土地、農(nóng)民住房財產(chǎn)等不能同權(quán)同價同交易的一致詬病。雖然其中也有市場的期望，但并不代表是這個市場已經(jīng)成熟、需求高度旺盛的急迫期望。

而國民心中有著根深蒂固的幾千年家庭文化，這一傳統(tǒng)根植于擁有自己的土地和住房之上，正所謂安居才能樂業(yè)。以現(xiàn)實的住房抵押融資換取生產(chǎn)經(jīng)營的不確定而承擔(dān)風(fēng)險，對于廣大農(nóng)民來講，抵觸是必然的，接受還有一個漫長的過程，需求還需持續(xù)不斷培育。而我國目前尚不完善的養(yǎng)老、醫(yī)療、教育體系，也是制約農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資需求的重要考量因素。

土地及房屋固定建筑的不可移動性，是農(nóng)村“兩權(quán)”作為固定形態(tài)資產(chǎn)的基本特性，將對受讓方的選擇造成巨大的局限。在農(nóng)村，除非迫不得已，農(nóng)戶不會選擇異地居住生活，戶籍落戶、承包經(jīng)營的自留山（地、田）是最主要的障礙。哪怕同村組的村民，如果其承包經(jīng)營的自留山（地、田）距離過遠(yuǎn)，對其農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、生活造成了巨大的不便，基本也不會考慮遷址居住生活，除非近在咫尺的鄰居。而受傳統(tǒng)儒家文化影響，對于購買鄉(xiāng)鄰因經(jīng)營失敗而用于融資抵押的房產(chǎn)，存在一定的心理障礙，勢必與其他因素一并混合影響農(nóng)村“兩權(quán)”的市場交易。

不可預(yù)知的風(fēng)險須創(chuàng)新管控方式。任何一項信貸新產(chǎn)品的發(fā)展史，其實也是該產(chǎn)品完整的一部風(fēng)險演變史和制度完善史。在產(chǎn)品誕生初期，不可預(yù)知的風(fēng)險點較多，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)出于風(fēng)險防控的需要，勢必高度審慎。且由于業(yè)務(wù)開展初期配套機(jī)制建設(shè)的滯后，當(dāng)創(chuàng)新業(yè)務(wù)出現(xiàn)不可預(yù)見的風(fēng)險后，作為亡羊補(bǔ)牢之舉的風(fēng)險防控機(jī)制才將會逐步得以完善。農(nóng)村“兩權(quán)”抵押貸款也不會例外，風(fēng)險高企是銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的共識，在沒有較為完善的風(fēng)險防控機(jī)制和具體措施前，勢必影響金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)拓展的積極性，這也是銀行業(yè)長期的一貫做法和經(jīng)驗之舉，無可厚非。

推進(jìn)試點的幾點建議。一是務(wù)必重點關(guān)注借款人償債能力，這是借款人第一還款來源的保證，是信貸資金能否按期收回的基礎(chǔ)。不能對“兩權(quán)”作為第二還款來源的代償能力寄予過高期望，更不能舍本逐末將是否能提供“兩權(quán)”抵押作為是否發(fā)放信貸資金的唯一標(biāo)準(zhǔn)。這其中既有對其償還能力的考量，又有對其所擁有的“兩權(quán)”價值的風(fēng)險考量。

二是務(wù)必重點關(guān)注借款人的信用狀況，這是關(guān)系信貸資產(chǎn)質(zhì)量的一個重要關(guān)聯(lián)因素。不可否認(rèn)的是，在當(dāng)前相關(guān)失信懲戒機(jī)制尚不完善階段，信貸資金是否按期安全收回更多的受制于當(dāng)?shù)匦庞铆h(huán)境和借款人信用狀況。是否發(fā)放貸款，尤其是在廣大農(nóng)村，信貸客戶經(jīng)理更多的還是依靠對借款人的信用狀況的判斷。提供“兩權(quán)”抵押，更大的意義在于放活農(nóng)村產(chǎn)權(quán)提供了一條重要的途徑，對于信貸業(yè)務(wù)拓展也只是多了一種方式的選擇。

三是務(wù)必重點關(guān)注“兩權(quán)”權(quán)利物所在的地理位置和所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，積極、審慎開辦“兩權(quán)”抵押貸款。一方面“兩權(quán)”抵押貸款是國家深化農(nóng)村產(chǎn)權(quán)改革的重要舉措，是進(jìn)一步縮小城鄉(xiāng)差距的國計民生之舉，積極開辦“兩權(quán)”抵押貸款，既是政治需要，也是四川農(nóng)信踐行普惠金融社會責(zé)任的需要，同時還是四川農(nóng)信反哺“三農(nóng)”的感恩回報。另一方面，不是所有農(nóng)村地區(qū)的“兩權(quán)”都具備入市交易的條件和價值，要差別化地審慎開展“兩權(quán)”抵押貸款，這是關(guān)系到“兩權(quán)”抵押信貸資產(chǎn)質(zhì)量一旦下遷后，抵押“兩權(quán)”能否順利處置的關(guān)鍵，是確保銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)持續(xù)、健康發(fā)展最基本的風(fēng)控需要。

（作者單位：四川長寧竹海農(nóng)商銀行）