摘 要：結(jié)合實際，重點探討了我國房地產(chǎn)稅改革的必要性。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅；改革；必要性

前兩年提出商品房要去庫存，去庫存從字面上理解是樓市多了，要促進銷售減少庫存。關(guān)鍵就是去哪的庫存，去庫存以來這段時間樓市、房市，在一線城市或者是迅速熱起來的二線城市來看，根本不是去庫存的問題，它們的庫存都吃光了，就是要增加有效供給的問題，就是供需之間對應(yīng)概念之下我們的有效供給怎么樣符合社會需要，能夠在社會經(jīng)濟生活當中使供需的互動達到比較健康的平衡。一方面是一線城市的買房就像搶房一樣，當場就要拍板給錢。另一方面是很多城市發(fā)現(xiàn)鬼城的情況，建了很多的房子沒有人去住。政策的供給沒有區(qū)別對待，本來是冰火兩重天的格局，它只是開始注意到了冰的一面，后來一下子又轉(zhuǎn)到火的一面，這樣的打擺子式的政策調(diào)控是有效供給不足的原因。政策的有效供給必須要匹配上制度的有效供給。它才能從指標到治本，打通關(guān)節(jié)，標本兼治尋求治本為上。

大家增高度關(guān)注2014年房地產(chǎn)市場的回調(diào)，主要是以不斷發(fā)布的70個主要城鎮(zhèn)區(qū)域的價位來表現(xiàn)的。在房地產(chǎn)市場上總體上有回調(diào)特征的同時，也有過悲觀的評價。認為出現(xiàn)了一去不回的拐點，甚至有人說跟著的是崩盤。但是回調(diào)正真的應(yīng)該是分化，很快就印證了在一線城市，如北京5環(huán)之內(nèi)商品房軌道上的價格的抗跌能力的相當高的，只有一些變相降價，都沒有一例明碼標價降低的案例發(fā)生，當然在北京5環(huán)以外的一些地方當時是出現(xiàn)了一些明碼標價的降價情況的。之后一線城市熱度迅速上升，那么跟著的就是它的傳染效應(yīng)，緊接著就是杭州、合肥、廈門、珠海等城市熱度上升。

之后地方政府紛紛表示出嚴格的限貸限購的新的調(diào)整姿態(tài)，這個措施來了以后當然是明顯的影響了市場預(yù)期，原來想跟進住房的人就突然收手了，轉(zhuǎn)入觀望狀態(tài)?？梢哉f這一輪的降溫的調(diào)整見效了，這一輪的調(diào)整實際上是延續(xù)了已經(jīng)使用了很多年的針對市場軌政策調(diào)節(jié)的從一個極端走到另外一個極端，打擺子式的也可以稱之為過山車似的調(diào)整過程。這種政策層面的調(diào)整有它救急的意義，有它的必要性，但是總體還是在治標的層次。那么市場低迷的時候大家不滿意，有社會焦慮；市場高漲的時候同樣不滿意，有社會焦慮。

怎么樣改變這樣一種狀態(tài)呢？就是要推進與房地產(chǎn)相關(guān)的制度建設(shè)，首先解決制度框架這方面的優(yōu)化，而能夠提供有效制度供給的問題。我們考慮房地產(chǎn)優(yōu)化制度建設(shè)和政策調(diào)節(jié)的問題是面對中國巨大的城鎮(zhèn)化發(fā)展空間這樣一個客觀條件的。中國城鎮(zhèn)化的真實水平按照五中全會所強調(diào)的戶籍人口的城鎮(zhèn)化率來做計算的話，現(xiàn)在是40%，國際經(jīng)驗是要走到70%的高位。一輪一輪的建設(shè)區(qū)的擴大，基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和升級換代，它和我們所說的房地產(chǎn)、不動產(chǎn)概念之下的所有的建設(shè)事項息息相關(guān)。這種不斷的社會需求，當然有可能在有效市場環(huán)境里面得到有效供給來回應(yīng)，形成一個經(jīng)濟循環(huán)，它必然就帶來房地產(chǎn)業(yè)它的國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)作用的一種認識。這種認識是客觀的反應(yīng)了這個巨大的發(fā)展空間的。但是從另一方面來講，房地產(chǎn)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)它的作用的發(fā)揮不是天然就是一種健康狀態(tài)。要讓它比較健康的發(fā)揮作用，減少實際生活中間可能產(chǎn)生的一些不健康的因素，那么就必須回到前面的標本兼職形成合理的制度供給和政策供給。而在中國形成制度供給的問題就是改革的問題，這個改革至少要提到四個概念：第一是土地制度，第二是住房制度，第三是投融資制度，第四稅收制度。

把這四個制度結(jié)合重慶案例一起來考察。重慶市作為一個直轄市也是一個中心城市的定位，樓市、房市在各個其他區(qū)域已經(jīng)表現(xiàn)出種種問題的同時它卻相對平靜，沒有別的城市所感受到的房價迅速上升的壓力。前面所說的四個制度已經(jīng)在重慶取得初步經(jīng)驗。

第一，土地制度方面。重慶比較早的就注意到擴大建城區(qū)，城鄉(xiāng)結(jié)合部要有新的地皮可用，那么它按照占補平衡前提之下的地票制度來做改革試驗。所謂的地票制度，就是農(nóng)民進城務(wù)工，老家閑置廢棄的房屋宅基地增多，選些復(fù)墾為耕地，根據(jù)“增減掛鉤、耕地占補平衡”的原則，耕地增加了，城市建設(shè)用地也能增加，老鄉(xiāng)拿著“地票”進入市場公開交易得到收益，城里土地增加了供給，開發(fā)商也達到了城市建設(shè)用地指標，大家各得其所，共享農(nóng)村的建設(shè)用地“移動”到城區(qū)所帶來的土地增值收益。

第二，住房制度。土地解決了我們房地產(chǎn)不可或缺的前置條件，接著是開發(fā)房地產(chǎn)。這些房地產(chǎn)開發(fā)之后35%到40%對應(yīng)上提供的保障房而不是商品房，那么低收入階層和收入夾心層首先是靠土地開發(fā)過程中間按照房地產(chǎn)概念生成的保障房的有效供給解決他們有所居的問題，那么剩下的中產(chǎn)階級以上的這些社會成員當然就可以更從容的按照他們的能力在商品房市場挑選自己的購買對象。整個商品房市場就沒有別的地方那樣的，收入夾心層不得不啃老，不得不通過自己東湊西借的資金的籌集，以及通過按揭的配套去爭奪商品房市場的地段的供給，掙到手以后很多人還是說我在做房奴，我很痛苦。而在重慶，這一部分收入夾心層首先就進入保障房和共有產(chǎn)權(quán)房里面得到住有所居的條件，而同時就是商品房市場它減少了一個靠近低端的在實際生活當中最容易出發(fā)矛盾的一個組成部分。商品房市場就變成了中等收入的有支付能力的人相對從容的去做交易的市場環(huán)境。住房制度必須在雙軌統(tǒng)籌方面做的像模像樣。

第三，投融資制度。投融資是房地產(chǎn)的開發(fā)非常關(guān)鍵的配套條件。重慶在投融資方面做了一系列的創(chuàng)新，學者稱之為開發(fā)性金融或者叫政策性金融，和我們常說的商業(yè)性金融形成一個配套的體系，實際上也是金融方面的雙軌制。它們合在一起還有機構(gòu)的創(chuàng)新，把投融資處理為一個有政策性資金為后盾，但是政策性資金可以市場化運作、專業(yè)化管理、杠桿式放大的這樣一個支持機制。支持了源源不斷的保障房的建設(shè)，支持了源源不斷的和我們住房宜居城市要匹配的整個城市區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。所有的住宅小區(qū)都匹配商業(yè)網(wǎng)點、醫(yī)院、學校、娛樂設(shè)施、還有整個公交體系條件等等，都要有投融資支持，投融資機制不創(chuàng)新的話，很多事情想做都是心有余而力不足的。如PPP，政府社會資本合作，政府、企業(yè)、專業(yè)機構(gòu)合在一起的話，很多事情做起來是比較得心應(yīng)手的。

第四，稅收制度。重慶還有一個敢為天下先的稅制的改革，房產(chǎn)稅自2011年開始在上海和重慶兩地試點。上海和重慶的房產(chǎn)稅都是柔性切入，但重慶的較為激進一些，上海從增量開始，而重慶涉及到了存量。它的存量鎖定了轄區(qū)內(nèi)的幾千套花園洋房，扣除一部分后才開始計稅。增量區(qū)分高端和一般水平，加上稅收的調(diào)節(jié)。使得房地產(chǎn)市場更加沉穩(wěn)，泡沫化的炒作的得到了抑制。

房地產(chǎn)改革是很有必要的。第一，對于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)來講，它有助于房地產(chǎn)業(yè)以后健康的發(fā)展，更夠更好的抑制泡沫經(jīng)濟，總體來說他不會改變中國城鎮(zhèn)化高速發(fā)展過程當中房地產(chǎn)上升的基本模樣，但是它會使這條曲線走的更低平一些。第二，房地產(chǎn)的改革有助于配合中央所強調(diào)的優(yōu)化再分配，它的調(diào)節(jié)對象主要落在高端為主，就是那么有幾套房、住豪宅的、有支付能力的社會成員，先富起來的社會階層給國庫多做一些貢獻，客觀上就會優(yōu)化我國收入分配的格局，引導(dǎo)以后的不動產(chǎn)的配置，使它減少兩級分化的特征。第三，房產(chǎn)稅有助于優(yōu)化財稅改革里面所必須構(gòu)建的地方稅體系，它有望在未來很多地方政府大宗穩(wěn)定的收入來源。第四，房地產(chǎn)稅一定會從實際生活當中培育一種法理理財、民主理財?shù)囊环N公眾參與機制。

作者簡介：何瑞（1991-），女，湖北漢川人，山西財經(jīng)大學2014（財政學）學術(shù)碩士研究生，研究方向：財政理論與實務(wù)。