(中國農(nóng)業(yè)銀行三臺(tái)縣支行 四川 三臺(tái) 621100)

我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范研究

胡林燕

(中國農(nóng)業(yè)銀行三臺(tái)縣支行四川三臺(tái)621100)

房地產(chǎn)通過大量銀行信貸而擴(kuò)大規(guī)模，并且對(duì)多個(gè)領(lǐng)域有著直接或間接的影響，更為重要的是房地產(chǎn)的大量銀行貸款，其穩(wěn)定性與風(fēng)險(xiǎn)的防范直接關(guān)系到我國金融機(jī)構(gòu)的穩(wěn)定性，進(jìn)而關(guān)系到我國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性。因此，本文研究有助于房地產(chǎn)與金融機(jī)構(gòu)的穩(wěn)定，更有利于我國經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定的發(fā)展。

房地產(chǎn)金融；風(fēng)險(xiǎn)；防范

一、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的定義

一般情況下，房地產(chǎn)的開發(fā)者本身并沒有足夠的可流動(dòng)資金來支撐其開發(fā)建設(shè)的活動(dòng)。此時(shí)，通過銀行等金融機(jī)構(gòu)的借貸行為，就成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展資金的首要來源。但是從市場(chǎng)發(fā)展的角度來說，任何投資都是存在一定風(fēng)險(xiǎn)的，如果房地產(chǎn)投資者不能及時(shí)的歸還銀行貸款，就會(huì)給銀行發(fā)展造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。房地產(chǎn)業(yè)本身就是高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高利潤的投資行業(yè)，如果金融業(yè)為房地產(chǎn)發(fā)展提供過度的金融支持，就會(huì)造成信用膨脹的問題。例如，匯率風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹等，這些都可能為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶來巨大的沖擊，從而導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

二、房地產(chǎn)與金融機(jī)構(gòu)的關(guān)系

(一)房地產(chǎn)對(duì)金融機(jī)構(gòu)的影響

根據(jù)實(shí)際調(diào)查顯示，房地產(chǎn)對(duì)銀行的依賴十分嚴(yán)重，這主要表現(xiàn)在資金方面。從房地產(chǎn)建設(shè)的角度來看，大約有將近三成的房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展資金來源于銀行的貸款。從購房者的角度來看，超過一半的人選擇申請(qǐng)住房抵押貸款。如此計(jì)算下來，在整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中，銀行起到了重要的作用，有60%以上的建設(shè)和住房資金都來自于銀行貸款。通過這個(gè)數(shù)據(jù)分析可以看出，如果房地產(chǎn)行業(yè)一直處于穩(wěn)定發(fā)展的狀態(tài)，銀行的基本貸款利潤是可以保證的，但是如果房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)泡沫，就會(huì)給銀行造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失，甚至影響國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定狀態(tài)。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)過快發(fā)展，會(huì)進(jìn)一步導(dǎo)致貨幣的流通速度增加，這樣一來虛擬資產(chǎn)名義價(jià)值就會(huì)上升，從而導(dǎo)致隱含收益率的上升，這樣貨幣的實(shí)際收益就會(huì)下降。

(二)金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)的作用

在房地產(chǎn)發(fā)展的過程中，金融機(jī)構(gòu)發(fā)揮著重要的作用，主要是從影響開發(fā)商和購房者消費(fèi)行為方面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生作用。例如，從開發(fā)商的角度來說，銀行等金融機(jī)構(gòu)的貸款利率、資格審查等都對(duì)其有著直接的影響。在銀行嚴(yán)格的信貸制度下，開發(fā)商本身的成本將會(huì)升高。在這樣的情況下，為了能夠獲取利潤，必然會(huì)造成房?jī)r(jià)上漲。但是這仍然是市場(chǎng)的價(jià)值規(guī)律在進(jìn)行調(diào)節(jié)，屬于正常的市場(chǎng)價(jià)格現(xiàn)象，是市場(chǎng)進(jìn)行資源配置的重要結(jié)果。除此之外，購房者在銀行獲得的信貸比例，也對(duì)房?jī)r(jià)造成了一定的影響。除去開發(fā)商，市場(chǎng)需求和購買情況也影響著房?jī)r(jià)的漲落。

一般情況下，住房者的購房資金主要來源于銀行貸款，主要分為兩類，第一，剛性需求者，購房的目的是為了滿足基本居住需求。這些群體具備購房和償貸能力，銀行的借出資金能夠很好地回款。其次是購房投機(jī)者。房地產(chǎn)市場(chǎng)與其他市場(chǎng)一樣，都存在著一些期望通過產(chǎn)品進(jìn)行投資或投機(jī)活動(dòng)的人。對(duì)于這部分群體而言，信貸資金是主要的經(jīng)濟(jì)來源，這樣就會(huì)造成房地產(chǎn)業(yè)的波動(dòng)，造成許多不正常的需要。對(duì)于購房者而言，銀行的信貸比例是最重要的影響因素，必須要合理的進(jìn)行信貸結(jié)構(gòu)比例設(shè)計(jì)，減少市場(chǎng)投機(jī)需求。

三、房地產(chǎn)金融防范的策略

(一)擴(kuò)寬融資渠道

在實(shí)際調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，單一化的市場(chǎng)融資渠道，存在嚴(yán)重的金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)者來說，需要在基本的銀行信貸基礎(chǔ)上，積極拓展多種渠道，盡可能優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)。當(dāng)融資結(jié)構(gòu)更加多元化后，銀行所需承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)進(jìn)一步降低。多樣化的融資模式和市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r具有十分密切的內(nèi)在聯(lián)系，二者呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。

1.上市融資

在我國當(dāng)前的政策體系中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想通過上市融資來分散風(fēng)險(xiǎn)頗為不易。一方面，國家并未對(duì)房地產(chǎn)公司上市提供任何特殊的優(yōu)待，證監(jiān)會(huì)對(duì)IPO和借殼上市等都有著嚴(yán)格的審查程序，對(duì)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的要求亦是十分嚴(yán)格，很多企業(yè)都并不具備上市的基本條件。另一方面，即使企業(yè)成功上市，其上市融資的資金也不能用于購買開發(fā)用地，這對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言無疑是一個(gè)巨大的問題。

2.金融產(chǎn)品設(shè)計(jì)

對(duì)于金融機(jī)構(gòu)而言，在面對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候，需要對(duì)自身的金融產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進(jìn)行合理的設(shè)計(jì)與創(chuàng)新，減少金融風(fēng)險(xiǎn)的影響。例如，建立房地產(chǎn)業(yè)的基金、發(fā)行短期融資證券等，以此來解決房地產(chǎn)業(yè)融資渠道單一的問題。除此之外，金融機(jī)構(gòu)還需要建立完善的信用測(cè)試制度，并對(duì)資金的基本運(yùn)營模式進(jìn)行科學(xué)的管理和監(jiān)督，對(duì)中小投資者進(jìn)行正確的引導(dǎo)。

3.改變企業(yè)自身

從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度來說，需要從自身找問題，并且提出科學(xué)的解決方案。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負(fù)責(zé)人應(yīng)該改變傳統(tǒng)的固有思維，敢于沖破傳統(tǒng)信貸融資模式的束縛，不斷優(yōu)化內(nèi)部資金結(jié)構(gòu)以及資金募集方式，采取多元化的市場(chǎng)融資渠道以減少融資風(fēng)險(xiǎn)。

(二)建立和完善銀行體系

對(duì)于目前的銀行發(fā)展弊端來說，主要體現(xiàn)在風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱，缺乏完善的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和監(jiān)督體系，單純的追逐短期利益，單純的將銀行資金作為投資的基礎(chǔ)等方面，而房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤正契合了銀行的這一思想。另一方面，國有商業(yè)銀行的管理體系不健全，不僅委托代理鏈過長，各個(gè)地區(qū)不同的政策環(huán)境也對(duì)各分行產(chǎn)生了不同影響。在信貸總量不斷增加的背景下，銀行卻并沒有建立完善的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估制度，這樣就會(huì)造成嚴(yán)重的投資風(fēng)險(xiǎn)。所以，銀行的信貸管理部門需要建立層級(jí)式管理和分配任務(wù)機(jī)制，這樣才可以從多個(gè)角度進(jìn)行銀行風(fēng)險(xiǎn)的降低。首先，加強(qiáng)銀行權(quán)利管理與分配的科學(xué)化。在這一點(diǎn)上，可以向國外的銀行借鑒經(jīng)驗(yàn)，設(shè)立科學(xué)完善的組織結(jié)構(gòu)框架，將各個(gè)部門、職位的職能明確劃分出來。其次，透明化銀行的信貸信息和信貸報(bào)告，使整個(gè)信貸過程能夠接受大眾的監(jiān)督。最后，建立外部審計(jì)系統(tǒng)?？梢酝ㄟ^第三方事務(wù)所或獨(dú)立的會(huì)計(jì)師對(duì)銀行的信貸情況進(jìn)行審計(jì)和監(jiān)督，在這種權(quán)責(zé)明晰的情況下，銀行才可以進(jìn)行角色的轉(zhuǎn)變，做到風(fēng)險(xiǎn)的科學(xué)防范。

(三)個(gè)人信用制度的建立

1.法律法規(guī)的跟進(jìn)和完善

個(gè)人信用制度的建立和完善，還需要加強(qiáng)法律法規(guī)的跟進(jìn)和完善，這樣才可以為個(gè)人信用制度的建立和發(fā)展提供更多的法律保障。例如，相關(guān)部分要制定和完善《公平使用信息法》，公開個(gè)人的征信記錄，為信貸機(jī)構(gòu)提供完整的征信評(píng)估結(jié)果，用以為貸款審批提供參考。與此同時(shí)，為了保護(hù)個(gè)人的隱私權(quán)和名譽(yù)權(quán)，要確保這類信息用于合理的情境下，對(duì)于私自篡改信息、違規(guī)使用信息等情況給予嚴(yán)肅處理。

2.建立個(gè)人信用管理機(jī)構(gòu)

建立完善的個(gè)人信用管理機(jī)制對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范極為重要。從銀行內(nèi)部的發(fā)展來看，應(yīng)該建立健全的個(gè)人信用管理機(jī)構(gòu)。一方面，為了維持機(jī)構(gòu)的穩(wěn)定發(fā)展，可以采取會(huì)員制和有償咨詢制，向咨詢者收取一定的費(fèi)用，用以獨(dú)立支撐機(jī)構(gòu)的發(fā)展。另一方面，要以服務(wù)社會(huì)為基本原則，注重公益性。從本質(zhì)上來說，這種機(jī)構(gòu)的主要職能是個(gè)人征信管理，包括征信內(nèi)容、征信系統(tǒng)等各個(gè)方面的工作。

(四)約束投機(jī)性需求，穩(wěn)定市場(chǎng)

首先，如果本人在本地已經(jīng)購買過住房，那么在后續(xù)住房的購買過程中，本地銀行不允許對(duì)其貸款；其次，要進(jìn)一步提高個(gè)人所得稅和營業(yè)稅的稅率，通過稅率的調(diào)整，來規(guī)范投資者的投資行為；再次，國家還要進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)閑置房屋的稅收征管，這在一定程度上提高了投機(jī)者的成本，能夠有效減少投機(jī)炒房行為的發(fā)生。從土地資源利用的角度來看，政府應(yīng)該建立土地儲(chǔ)備庫，并根據(jù)市場(chǎng)需求，決定土地供應(yīng)數(shù)量，同時(shí)透明化土地儲(chǔ)備貸款的使用情況。這樣一來，房地產(chǎn)的市場(chǎng)供求能夠得到很大程度上的平衡，土地儲(chǔ)備貸款也能夠做到?？顚Ｓ?。

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