(廣州大學(xué) 廣東 廣州 510000)

一個城中村改造個案引發(fā)的思考

張羽

(廣州大學(xué)廣東廣州510000)

我國在快速城鎮(zhèn)化過程中產(chǎn)生了大量城中村，本文簡單介紹了城中村形成原因及改造方式，通過一個城中村改造具體案例研究規(guī)模較小型城中村的改造過程、方法以及改造重難點，用具體的設(shè)計方案引導(dǎo)人們探尋城中村改造的新思路，為規(guī)劃設(shè)計人員提供可行的參考。

城中村；自行改造；交通；公共空間；新分戶

一、引言

自改革開放以來，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和社會的全面進步，城市建設(shè)速度持續(xù)增長，城市規(guī)模不斷擴大，中國城鎮(zhèn)化取得了良好的成果。我國在快速城鎮(zhèn)化過程中也產(chǎn)生了一個不可忽視的問題——城中村問題，城中村改造成功與否直接影響到該區(qū)域的綜合發(fā)展。

二、城中村形成原因及改造方式

(一)形成原因。城中村形成是多種原因共同促成的：一方面城市為了快速發(fā)展，征收了周邊農(nóng)村耕地獲得擴展空間，另一方面，村子里新建住宅增加，市政設(shè)施得不到保障，生活環(huán)境持續(xù)變差，可用公共空間越來越少。

(二)改造方式。城中村問題近年來受到了高度重視，城中村改造方式也在不斷探索當(dāng)中，現(xiàn)階段按照改造主體的不同主要分為以下三種方式：1.自行改造。在符合相關(guān)規(guī)劃的前提下，集體經(jīng)濟組織或用地單位可依照規(guī)劃自行組織實施。2.市場化改造。市場主體與土地權(quán)利人在符合相關(guān)規(guī)劃的前提下，經(jīng)協(xié)商簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同、落實相關(guān)補償安置措施，在自行收購改造范圍內(nèi)土地及其上構(gòu)筑物后，可申請集中改造。3.政府主導(dǎo)改造。政府因公共利益需要或面對復(fù)雜的大型項目時，政府可主導(dǎo)依法征收房屋及土地使用權(quán)，納入土地儲備并擇機推向市場，按規(guī)定經(jīng)公開招標方式選擇實施單位統(tǒng)一組織出讓，統(tǒng)一規(guī)劃，以市場機制運作。

三、田背村改造案例

本文介紹的田背村是一個位置較好，規(guī)模不大的城中村，村里多數(shù)人想保留現(xiàn)有生活習(xí)慣。在與政府及有關(guān)部門多方溝通之后，田背村選擇了自行改造方式，政府引導(dǎo)，由部分村民集資進行改造，無市場參與。

(一)田背村現(xiàn)狀

田背村是位于廣東省汕尾市陸河縣城區(qū)內(nèi)的一個小村子，面積僅1公頃。目前田背村除了集體建設(shè)用地之外，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地已經(jīng)被征殆盡，大量村莊人口在外創(chuàng)業(yè)或務(wù)工，村里留守人口主要靠租地種田謀生，據(jù)統(tǒng)計，現(xiàn)有常住村民29戶，現(xiàn)狀建筑69棟，總建筑面積13500多平方米。以村民住宅為主，均為自建房，有少量商業(yè)建筑。建筑建成年代差別很大，或新或舊。有一處祠堂——蘇氏宗祠。臨街住宅建筑沿街底層大都改造成商業(yè)鋪面，僅旭日商場為單獨商業(yè)用地，是將祠堂前風(fēng)水池填埋后建成的。

(二)改造重點和難點

1.新分戶問題。田背村內(nèi)村民對新分戶住宅普遍表現(xiàn)出強烈的需求，但村里已經(jīng)沒有土地可以用于提供新分戶的宅基地。在未來建設(shè)中，需要尋找一種合適的方式解決村民對新分戶住宅的需求。2.道路問題。田背村內(nèi)沒有成形的道路，只有建筑空隙形成的狹窄而彎曲的巷道。本次田背村改造需要拓出一條供村民進出村子的道路，能保證機動車雙向通過，到達村子絕大部分地方。3.公共活動空間問題。田背村常住人口29戶150余人，以蘇姓為主，村內(nèi)有一處祠堂和一處土地廟，是村民的精神依托。在經(jīng)濟利益驅(qū)動下，正對祠堂的池塘被填埋建成了商場，剩下一小片活動廣場。4.停車問題。目前村里常住29戶人里僅有機動車4量，但隨著田背村人口不斷增加，村民生活條件改善，小汽車將逐漸代替摩托車和自行車等成為村民的代步工具。

(三)田背村改造規(guī)劃方案。

1.用地功能規(guī)劃。為了保證方案的可行性，本次規(guī)劃對各個用地單元進行了細分，同時結(jié)合本村建設(shè)現(xiàn)狀和用地周邊條件，依據(jù)上層規(guī)劃形成了田背村的功能結(jié)構(gòu)。

①在規(guī)劃用地中部，結(jié)合現(xiàn)狀蘇氏宗祠及其前廣場，規(guī)劃一處社區(qū)公共中心，用地性質(zhì)為居住用地的公共綠地。引導(dǎo)蘇氏宗祠向東遷移，拆除旭日商場，鼓勵祠堂前廣場周邊現(xiàn)狀建筑拆除上樓，廣場規(guī)模約1800m2。規(guī)劃蘇氏宗祠用地約300m2。②依據(jù)上層規(guī)劃，將規(guī)劃廣場南側(cè)至吉安路的地塊規(guī)劃為商業(yè)用地，兼容二類居住住宅用地，用地面積逾3000m2。③規(guī)劃廣場北側(cè)的用地，除北端依托現(xiàn)狀土地廟約360m2居住區(qū)公共綠地之外，其余全部規(guī)劃為二類居住住宅用地，臨街可設(shè)置商業(yè)。

2.道路與公共空間規(guī)劃。本次改造，在田背村內(nèi)規(guī)劃一條入村小區(qū)路，路寬9m，北接村外小區(qū)路，南通祠堂前廣場，再通過廣場接入吉祥路，用于滿足居民日常出行需求，又大大提高消防車通行能力。

鑒于現(xiàn)狀村民宅基地和住宅建設(shè)情況，該小區(qū)路兩側(cè)建筑要求各退讓道路邊線1.5m。即建筑控制線寬度達到12m。沿線兩側(cè)建筑退讓空間0.9m以內(nèi)禁止建設(shè)任何地面建筑，應(yīng)與相鄰道路水平銜接。

在田背村中部，引導(dǎo)蘇氏宗祠向東遷移，拆除旭日商場，將廣場規(guī)模擴至約1800m2。為建設(shè)該廣場和“田背村主路”，需拆除現(xiàn)有建筑15棟，讓出建筑基底面積約1954m2。

3.拆遷轉(zhuǎn)移和新分戶需求規(guī)劃。在本次規(guī)劃里，田背村未來人口將達到400人，新增加人口的住房安排，以及約6000m2拆遷面積補償將在地塊北側(cè)統(tǒng)一安排解決。

在田背村入村小區(qū)路旁規(guī)劃一地塊，用地面積約1100m2，用地性質(zhì)為二類居住住宅用地，兼容商業(yè)用地，該地塊用于田背村集合公寓的建設(shè)。參照田背村周邊建筑建設(shè)情況，確定該地塊指標：容積率上限為9.0，建筑密度不高于60%，建筑限高55m，綠地率不低于20%。建筑面積不超過10000m2，與田背村發(fā)展需求相吻合。

4.停車問題解決。田背村內(nèi)停車需求參照“三舊改造”相關(guān)標準，適度降低了停車位配置要求，以0.7的系數(shù)為標準，配置停車位。

村民住宅現(xiàn)狀是一戶一宅模式，按城市居住區(qū)控制單個地塊停車位的方式，很難實現(xiàn)，也脫離了現(xiàn)實需求，本規(guī)劃不要求各居住功能地塊配建機動車泊位，而是統(tǒng)一解決居住停車問題。從現(xiàn)狀看，規(guī)劃范圍內(nèi)停車需要只是在節(jié)慶活動期間較大，平時需求不大。目前常住戶只有4部車，10余輛摩托車，自行車和電瓶車較多。這些車平時停在祠堂前空地或宅前巷道。規(guī)劃社區(qū)公共中心廣場面積1800余平方米，可以停放60輛以上機動車。必要時，田背村主路兩側(cè)可側(cè)方停車15輛，仍然保持7m車道，足以滿足交通需求。

四、田背村改造引發(fā)的思考

1.城中村改造涉及的問題較繁雜，需要協(xié)調(diào)的相關(guān)利益人較多，在方案持續(xù)推進時要保持與利益主體的溝通，盡可能全面考慮，滿足多方要求，做到共贏。2.城中村改造需要重點解決的問題有交通及停車問題、人口規(guī)模預(yù)測及新分戶問題、公共空間及公服設(shè)施保障、城中村后續(xù)建筑改造規(guī)劃等與老百姓切身利益相關(guān)的實際問題。3.在本次改造中，新分戶的解決方案實屬無奈之舉，田背村沒有充足的土地，在未來的發(fā)展中人口又持續(xù)增加，再加上道路及公共空間改造需要拆除大量建筑，恰好可以將其整合在一處集中解決。4.停車問題是任何城中村改造的關(guān)鍵問題，規(guī)劃中沒有充足的停車位，未來會給城市交通帶來巨大壓力，造成城市的擁堵。5.公共服務(wù)設(shè)施和公共空間在理想狀態(tài)下應(yīng)位于全村中心位置，公共服務(wù)設(shè)施的設(shè)置應(yīng)符合地方特色和居民要求，這里的公共服務(wù)設(shè)施是蘇氏宗祠和土地廟，也是這個村子存在的根本。

[1]尚明東.“三舊”改造問題分析及對策研究[D].華南理工大學(xué),2012.

[2]李釗.“城中村”改造途徑的思考[J].安徽建筑,2001,03:8-9.